1기 신도시 분당옆 성남·일산옆 고양 등 5개 市로 재건축 확대
인수위, 특별법 대상 늘려…고양·성남·부천·안양·군포 구도심 재개발도 촉진…재건축 수혜단지 2배 늘듯
대통령직인수위원회가 일산 분당 등 1기 신도시 재정비 촉진 대상 지역을 신도시가 속한 고양 성남 등 5개 시(市)로 대폭 확대하기로 했다. 대규모 재건축·재개발에 맞춰 교통·교육 인프라 등을 확충하려면 시·도 차원의 종합계획 수립이 필요하다는 판단에서다. 대상 지역 확대로 재정비 촉진 대상은 기존 공약의 약 2배인 50만~60만 가구로 늘어난다.
4월29일 윤석열 대통령 당선인 측에 따르면 인수위 부동산태스크포스(TF)는 1기 신도시 재정비 촉진 대상 지역을 신도시가 속한 시 전체로 넓히기로 했다. 이에 따라 대선 공약으로 제시한 일산 분당 중동 평촌 산본 등 5개 신도시에서 고양 성남 부천 안양 군포 등 5개 시 전역으로 대상 지역이 확대된다. 인수위는 재건축 아파트뿐 아니라 옛 도심의 노후 주택 지역도 재개발을 통해 정비한다는 방침이다.
윤 당선인 측은 5월 윤석열 정부가 출범하면 ‘노후 도심 재정비사업 촉진 특별법’(가제)을 추진해 사업에 속도를 낼 방침이다. 1기 신도시 재정비사업을 포함한 부동산 종합대책도 발표한다. 인수위 관계자는 “대규모 재건축으로 예상되는 교통 인프라 문제 해결을 위해 신도시 인근 지역을 함께 개발해야 한다는 전문가들의 의견을 적극 수용했다”며 “신도시 재건축 과정에서 순차적인 이주 대책을 마련하는 데도 효과적일 것”이라고 말했다.
부동산R114에 따르면 5개 1기 신도시에 있는 아파트는 약 28만 가구다. 5개 시 전체엔 약 83만 가구가 있다. 신축 아파트 등 재건축 대상에서 제외되는 지역 등을 고려하면 윤석열 정부 5년 동안 특별법의 수혜를 볼 대상은 50만~60만 가구로 추산된다.윤 당선인 측이 추진하는 특별법엔 준공 30년 이상 아파트의 안전진단 규제를 대폭 완화하고, 역세권 등에는 용적률을 최대 500%까지 높여주는 방안 등이 담길 것으로 알려졌다. 형평성 논란 등을 고려해 시·도지사가 신청하면 중앙정부가 재정비 종합계획을 마련해 추진하는 방식도 검토되고 있다.
신도시·구도심 함께 개발…고양 성남 등 5곳 60만가구 '재건축 가시권’
인수위 ‘재정비 특별법’ 방안…용적률 상한 300%로 상향…역세권 최고 500%까지 높여
수도권 1기 신도시 5곳(분당·일산·산본·중동·평촌)의 아파트는 총 27만7760가구다. 대통령직인수위원회의 구상대로 ‘1기 신도시 재정비 촉진 특별법’의 적용 대상을 ‘1기 신도시가 속한 5개 시(성남·고양·군포·부천·안양시) 전역’으로 확대하면 그보다 두 배 많은 82만8524가구의 아파트가 영향권에 든다.이 중 신축 아파트 등을 제외한 약 60만 가구가 특별법의 직접적인 대상이 될 것으로 인수위는 추산하고 있다. 서울의 준공 30년차 이상 노후 아파트(42만8093가구)보다도 20만 가구가량 많다. 성남시 수정·중원구, 고양시 덕양구, 안양시 만안구 등 신도시에 가려졌던 원도심을 함께 개발해 수도권 주택 공급에 속도를 내겠다는 뜻으로 풀이된다.
●1기 신도시 옆 구도심까지 용적률 완화
윤석열 대통령 당선인이 대선 기간 공약한 1기 신도시 특별법은 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌인 용적률 규제를 푸는 게 골자다. 현재 평균 용적률이 169~226%인 1기 신도시 용적률을 300%로 높이고, 역세권 등 고밀 개발이 가능한 지역은 최고 500%까지 허용하는 것이다. 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 도입한 지구단위계획의 용적률 제한도 받지 않게 된다. 이를 신도시 인근 원도심에도 확대 적용하겠다는 것이 인수위 구상이다.
그렇게 되면 1기 신도시가 속한 시(市) 가운데 아파트가 가장 많은 고양시에서만 재건축 가능 연한(30년)을 넘긴 1만1598가구가 즉각적인 특별법 적용 대상이 된다. 일산신도시 내 준공 30년차 이상 아파트 수(3764가구)의 세 배를 웃도는 규모이다
고양시 원도심인 덕양구는 아직 재건축 움직임이 활발하지 않은 편이다. 덕양구청과 지하철 3호선 화정역을 중심으로 재건축 가능 연한(30년)을 앞둔 아파트가 몰려 있다. 화정동 ‘은빛5단지’(2032가구, 1995년 준공), ‘별빛9단지벽산·코오롱·한일·기산’(2008가구, 1995년 준공) 등이 2025년부터 차례로 준공 30년차를 맞는다. 토당동에선 능곡 2·5구역 등이 재개발을 추진 중이다.
성남시 수정·중원구에선 6558가구가 추가로 특별법 적용 대상이 된다. 이 일대에선 중원구 상대원동 ‘선경상대원2차’(2510가구, 1994년 준공), ‘황송마을’(990가구, 1993년 준공) 등 10개 단지가 정비 예정 구역으로 선정돼 재건축 사업을 준비 중이고, 은행동 ‘은행현대’(1258가구, 1994년 준공) 등 6곳은 구역 지정을 앞두고 있다. 만안구가 구도심인 안양시 3만6627가구와 부천시 2만7820가구, 군포시 1만59가구 등도 특별법을 적용받아 재건축 추진에 탄력이 붙을 전망이다.
●신도시 주변 집값까지 자극 우려
용적률 상향 등의 혜택을 1기 신도시가 속한 시 전체로 확대하면 단기적으로 집값이 급등하는 등 부동산시장 불안이 가중될 우려가 있다. 지난달 대선 이후 재건축 규제 완화 기대가 확산하면서 분당·일산신도시 중심으로 아파트값이 들썩였는데, 이 같은 분위기가 주변 지역으로 번질 수 있다는 것이다. 한국부동산원에 따르면 대선 이후 한 달여간(3월 14일~4월 25일) 일산동구와 분당구 아파트값은 각각 0.22%, 0.08% 올랐다.
이 기간 서울과 경기 평균 집값이 0.03%, 0.13% 하락한 것과 대조적이다.인프라 확충 방안이 마련되지 않은 상황에서 ‘가구 수’만 늘리는 데 급급한 것 아니냐는 지적도 나온다. 도로·전력·수도 등 기반 시설은 그대로 둔 채 아파트만 더 늘리면 교통 혼잡 등의 문제가 심해질 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “인수위가 설익은 부동산 정책을 잇달아 공개하면서 집값을 자극하는 측면이 있다”며 “정책 방향을 더 정교하게 설정한 뒤 발표해도 늦지 않다”고 했다.
윤석열 정부, 출범 즉시 '1기 신도시 특별법' 제정 추진
6월 지방선거 표심 공략 위해 여야, 신도시 규제 완화 한목소리
1기 신도시 주택재정비 사업은 특별법을 통해 추진될 예정이다. 오는 6월 지방선거를 앞두고 여야가 모두 찬성하고 있어 입법 논의는 빠른 속도로 이뤄질 전망이다.
4월29일 대통령직인수위원회에 따르면 윤석열 대통령 당선인 측은 4월 중순까지만 해도 부동산 규제 완화에 신중한 입장을 보였다. 윤석열 정부의 규제 완화 기대로 경기 분당, 평촌 등 1기 신도시를 중심으로 집값 오름세가 나타났기 때문이다. 부동산 시장을 자극할 수 있는 정책은 향후 1~2년 시장 상황을 보면서 발표한다는 공감대가 형성됐다.윤 당선인 측의 이런 기조는 최근 지방선거 판세가 심상치 않다는 분위기가 감지되면서 180도로 바뀌고 있다. 국민의힘의 한 중진의원은 “청와대 집무실 이전 공약은 강행하면서 부동산 공약은 후퇴한다는 불만이 당에 쏟아지고 있다”며 “부동산 대선 공약을 지키지 않으면 선거에 이길 수 없는 상황”이라고 전했다.
경기지역 주민들의 관심이 큰 1기 신도시 재정비사업이 최근 급물살을 타게 된 배경이다. 인수위는 김은혜 전 국민의힘 의원과 유경준 의원이 각각 발의한 노후 도심 재정비 지원 특별법을 기반으로 법안을 마련할 계획이다.더불어민주당도 1기 신도시 재건축 촉진 사업에 적극적이다. 올해 초엔 김병욱 의원과 박찬대 의원이 각각 노후 신도시 재정비사업을 지원하는 특별법을 대표발의했다. 김 의원은 “불편한 주거환경을 개선해야 한다는 필요성에 여야 모두 공감대가 형성되고 있다”며 “입법 과정에 이주에 따른 전세 문제, 교통 인프라 및 상하수도 문제 등 세부 사안도 면밀히 논의하게 될 것”이라고 말했다.
전문가들은 입법 과정에 1기 신도시뿐 아니라 노후 지역 전반의 재정비 사업을 촉진하는 방안이 포함돼야 한다고 강조했다. 특별법의 혜택을 받지 못하는 다른 지역 주민들의 반발이 예상되기 때문이다.
“왜 우리는 용적률 안 높여주냐"…광명·용인 등 역차별에 반발
성남·고양 등 5개市 지역만 재건축 지원은 형평성 어긋나…'선거용 대책' 비판도
대통령직인수위원회의 ‘1기 신도시 특별법’ 적용대상 지역 확대가 또다른 형평성 논란으로 이어질 전망이다. 특히 새롭게 포함된 지역과 인접해 있으나 수혜 대상에서 제외된 경기 광명시, 용인시 등지의 재건축 단지들이 당장 ‘역차별’이라며 반발하고 있다.광명시 재건축 단지에서는 평촌신도시를 품은 안양시와 맞닿아 있지만 적용대상에 포함되지 못한 데 따른 불만이 나왔다. 최윤혁 하안주공 6·7단지 재건축 공동추진준비위원장은 4월29일 “하안주공은 1기 신도시와 용적률이 비슷해 용적률 상향에 대한 열망이 크다”며 “광명시를 배제하고 안양시에만 1기 신도시 특별법이 적용된다면 주민들의 박탈감이 상당할 것”이라고 비판했다.
성남시(분당신도시 포함)와 연접해 있는 용인시의 상황도 마찬가지다. 용인시 내에 있는 한 재건축 조합장은 “1기 신도시 특별법의 목적이 노후 아파트촌을 신속하게 개발해 양질의 주택을 공급하자는 것인데, 우리 지역이 포함되지 않을 이유가 없다”며 “현재 철거를 마친 단계지만, 용적률 상한이 350% 이상으로 높아진다면 당장 사업시행계획을 수정해 한 층이라도 더 올릴 것”이라고 말했다.
서울에서도 역차별 논란이 제기된다. 현재 서울의 경우 3종 일반주거지 상한이 300%이지만 서울시에서 250% 이상 허용하지 않고 있다. 전국재건축정비사업조합연대 관계자는 “단지마다 상황이 다르지만, 서울에서도 용적률 규제 완화를 원하는 재건축 단지가 많은데 이를 고려하지 않은 채 특정 시들의 정비사업지에만 혜택이 돌아간다면 반발이 심할 것”이라고 했다.6·1 지방자치단체장 선거를 앞두고 표심(票心)만을 겨냥해 ‘묻고 더블식’ 부동산 정책을 내놓고 있다는 비판도 나온다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “1기 신도시는 계획도시로, 학교·공원 등 생활 인프라가 잘 마련돼 있어 공급 확대에 따른 부작용이 덜하지만, 인근의 구시가지는 대안이 마련돼 있지 않은 상황”이라며 “주거 쾌적성 등을 고려하지 않고 단순히 용적률만 풀어준다는 데서 그치지 않기 위한 다각적 검토가 필요하다”고 했다.인수위의 설익은 정책 추진이 부동산시장을 오히려 불안정하게 하고 있다는 우려도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “부동산 시장에서는 정책에 관한 말 한마디가 개발 호재로 받아들여져 시세가 1억~2억원씩 움직인다”며 “부동산 시장에 불필요한 신호를 주지 않도록 발언에 신중해야 한다”고 지적했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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