尹정부, 임대차법 손본다…전세난 해소될까
국정과제로 임대차법 제도 개선 방안 마련…원희룡 “폐지에 가까운 근본적인 개선”
윤석열 정부가 향후 5년간 국정과제를 발표한 가운데 전월세 시장의 혼란을 초래한 임대차 3법을 재검토하겠다고 밝혀 전세난이 해소될지 주목된다.윤석열 대통령 당선인의 대통령직인수위원회는 110대 국정과제로 시장의 혼선을 최소화하는 선에서 임대차 3법의 제도개선 방안을 마련하고, 임대차 시장을 합리적으로 정상화하기 위해 임대 리츠 활성화를 통한 민간임대 주택공급 촉진, 건설임대 등 등록임대 주택 확충도 추진하겠다고 밝혔다.
앞서 원희룡 국토교통부 장관 후보자도 인사청문회에서 임대차 3법과 관련해 “사실 거의 폐지에 가까운 근본적인 개선이 필요하다”며 “입법 당시 논의가 부족했는데 국회 국토위에 태스크포스(T/F)를 만들면 여야와 정부가 충분히 논의해 좋은 제도를 만들 수 있다”고 임대차법 개선 가능성을 내비쳤다.
현재 서울 전세시장은 그간 누적됐던 매물이 소진되면서 상승 전환됐다. 부동산R114에 따르면 이번주 서울 전세가격은 0.01% 올라 14주 만에 플러스로 전환됐다. 더욱이 8월 계약갱신청구권 만료를 앞두고 일부 집주인들이 매물을 거두거나 호가를 높이는 분위기고, 전세로 풀릴 수 있는 신규 입주 물량마저 적어 수급불균형에 따른 상승 폭 확대 가능성이 있다.
●尹 "혼란 주지않는 범위내서 수정"…의무기간 2+2년서 2년으로 조정
윤 당선인은 주택임대 시장 안정을 위해 문재인 정부에서 도입한 임대차 3법에 대해 전면 재검토에 나설 방침이다. 지난 2020년 7월부터 계약갱신청구권·전월세상한제가 시행된 후 전월세 값 상승, 전세보증금 이중가격 형성 등 각종 부작용이 드러나면서 임대차 시장이 왜곡됐다는 판단에서다. 여기에다 집값 상승의 여파로 보유세 부담이 커진 집주인들이 전세를 월세로 전환하거나 월세가격을 높이는 등 전세의 월세화, 조세 전가 등의 현상까지 나타났다.
임대차 3법은 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 말한다. 기존 2년의 임차계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 ‘계약갱신청구권제’와 임대료 증액의 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한한 ‘전월세상한제’, 그리고 계약 당사자가 계약 30일 이내 관련 정보를 신고하도록 하는 ‘전월세신고제’를 골자로 한다.
문제는 세입자 보호라는 입법 취지와 달리 임대차 3법 도입으로 세입자들의 고통이 오히려 가중됐다는 것이다. 한국경제연구원이 발간한 ‘보유세 인상이 주택임대료 상승에 미친 영향 분석’ 보고서에 따르면 최근 2년간 전월세 가격이 급격히 상승한 데에는 임대차 3법의 영향이 큰 것으로 나타났다.
보고서에 따르면 최근 2년간 주택 임대차시장에서 전세가격 급등과 전세 물량 감소가 두드러졌다. 서울지역 주택 전세가격은 2016년부터 2019년까지 3% 미만의 상승률을 보이며 비교적 안정적인 흐름을 유지해왔으나 2020년 들어 두 자릿수 상승률을 기록한 후 최근 2년간 23.8% 상승했다.여기에 월세 비중이 빠르게 증가하는 ‘전세의 월세화’가 가속화되면서 서울 지역 월세 비중이 2년간 13.7% 증가하는 등 주택 임대차 시장의 변동성이 크게 확대됐다.
KB부동산에 따르면 4월 서울 아파트 전세 가격은 6억 7257만원으로 임대차 3법 시행 전인 2020년 2월(4억 8077만 원)보다 1.4배가량 올랐다. 2020년 6월 임대차법 시행 이후로는 1년 7개월 동안 1억 8109만 원 올랐다.한경연은 올해 주택 가격 급등으로 주택 구매를 포기한 가구가 늘면서 전세 수요 확대로 이어질 가능성이 높으며 올 하반기 임대차 3법 시행 2년을 맞아 계약갱신청구권 행사로 전세 물량이 줄어들 것으로 전망했다. 전세 수요는 늘어나는 반면 공급이 줄면서 임대차 시장이 불안해질 수 있다는 것이다.
전문가들은 이 때문에 임대차 3법의 부분 개정은 필요하다면서도 시장 충격을 고려해 개정 시기와 보완 내용을 세밀하게 조정할 필요가 있다고 지적한다. 윤 당선인 측도 임대차 3법 폐지보다는 법 개정을 통한 제도 수정을 염두에 두는 것으로 전해졌다. 윤 당선인은 지난해 8월 부동산 공약 발표 당시 임대차 3법에 대해 “전면 폐지해서 원상 복구를 시키자는 말씀도 많지만 이 역시도 시장에 혼란을 줄 수 있는 만큼 시장의 혼란을 주지 않는 범위 내에서 제도를 수정해야 한다”고 밝힌 바 있다. 이에 따라 4년으로 늘어난 갱신권을 이전의 2년으로 되돌리는 방안이 거론된다.
●임대료 상승폭 3~10%선서 선택…전셋값 동결 임대인 세제 혜택 등 검토
현행 계약갱신청구권제는 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년(2+2년)을 보장받을 수 있도록 하고 있는데 의무기간을 예전의 2년으로 바꾼다는 것이다. 또 기존 계약 기간 2년에다 전세보증금을 일정 수준 이하로 올리면서 추가 2년을 보장해주는 경우 집주인에게 세제 혜택을 주는 인센티브도 검토되고 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “윤 당선인의 공약은 기본적으로 민간의 자율에 맡기자는 기조”라며 “현재의 임대차 기간 제한을 2년+2년(계약갱신청구권 사용 시)이 아닌 자율에 따라 3년으로 하거나 임대료 상승 제한을 5%에서 3~10%로 범위를 둬 민간에서 조정할 수 있는 여지를 주는 게 중요해 보인다”고 지적했다. 윤 수석연구원은 또 “이미 임대차 3법의 시행으로 시장에 큰 충격이 가해진 만큼 법의 개정을 급하게 하기보다는 7월 계약갱신청구권이 만료된 물건이 시장에 미치는 영향을 관찰한 뒤 개정에 나서는 것도 시장에 덜 충격을 주는 방법”이라고 지적했다.
반면 오는 7월에 가까워질수록 전세 매물 감소 및 전셋값 상승이 우려되는 만큼 최대한 빨리 개정을 통해 전셋값 상승을 제한해야 한다는 의견도 있다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “임대차 기간을 기존 2년에서 계약갱신청구권 사용 시 4년으로 늘렸어도 계약갱신청구권 사용 비율은 60%로 예상보다 낮았다”며 “3년으로 바꾸더라도 시장에 미치는 충격은 예상보다 크지 않을 수 있다”고 지적했다. 이어 서 교수는 “임대차 3법 폐지 자체는 시장에 미칠 충격이 크고 국회에서 동의를 얻기 어렵다는 문제가 있다”며 “다만 전세 시장이 불안한 만큼 전세 시장의 연착륙을 위해 최대한 빨리 개정에 나서야 한다”고 강조했다.
●“공급대책 선제화·임대료 보조책 병행 등 우선돼야”
함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대차법은 주택임대차 거래 신고제에 따라 거래시장의 투명성이나 임차인 보증금반환 안전판은 확대됐으나, 계약갱신권과 임대료 상한 규제로 신규계약과 갱신계약 간의 거래금액이 이원화되고 월세화 속도가 빨라지는 역기능도 있다”고 지적했다. 따라서 윤석열 정부가 실거래가 신고 의무화를 제외하고 갱신계약권과 임대료 상한제를 개정을 검토할 것이란 예상이다.
그는 “다만 갱신계약을 앞둔 세입자의 반발과 월세화 문제, 충분히 주택공급을 할 수 있는 토대 마련이 전제될 필요가 있다는 점에서 공급대책 선제화와 임대료 보조책 병행, 대규모 건설 및 법인 임대사업자 대책이 우선될 필요가 있다”고 강조했다. 그러면서 “하반기 시장 변수는 7월 DSR 규제 강화, 기준 금리 인상속도, 임대차갱신계약 종료 후 시장 불안 여부, 윤석열 정부 규제 완화 속도 등이 될 것”이라고 전망했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대차법 가운데 계약갱신청구권을 사용한 것 자체가 8월 이후 시점으로 쭉 분산돼 있어 8월 급격한 전세대란이 나타나지는 않을 것”이라면서도 “다만 그간 지적돼 온 2중, 3중 가격의 문제는 계속적으로 발생할 것으로 보여 임대차법 개선은 필요한 부분”이라고 지적했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트,noon4758@maver.com
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