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등록날짜 [ 2022년05월09일 09시25분 ]
 <守岩칼럼>尹정부 부동산정책 혼선…시장 대혼란
  재건축·재개발 규제완화 방향에 ‘혼선’…과열 우려 속도조절 한다더니 선거 앞두고 오락가락
                                      
  
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트
      
 
윤석열정부가 공식 출범하기 전부터 국민적 관심이 높은 부동산정책을 놓고 갈팡질팡하면서 혼선을 빚고 있다. 1기 신도시를 비롯한 재건축·재개발과 부동산대출 등 규제완화의 방향과 속도를 놓고 부동산 관계부처 장관후보자들이 시장에서 다르게 해석할 수 있는 메시지를 내면서다.
인사청문회를 통과한 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 인사청문회를 앞둔 5월1일 국회에 제출한 서면답변에서 “윤석열 정부의 (재건축·재개발) 정비사업 관련 공약은 정상적으로 추진할 계획”이라고 밝혔다. 그러면서 “도심에서 다양한 주택 수요에 적극 대응하려면 재건축·재개발의 역할이 중요하다”고 강조했다. 현재 부동산시장에 대해서도 “일부 국지적 가격 불안 조짐이 있으나 시장 불안세로 볼 상황은 아니다”고 진단했다.

반면 주무 부처인 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회 서면답변에서 재건축·재개발 규제 완화와 관련해 “집값 자극이 없도록 시장 상황을 면밀히 고려해 신중하고 정교하게 접근할 필요가 있다”고 했다. 시장 상황에 대해서도 “아직 시장 과열 여파가 남아 있는 상황”이라며 “재개발·재건축 규제 완화 시 가격이 불안해지는 부작용이 있을 수 있다”고 우려했다. 

결국 부총리 후보자와 국토부 장관 후보자가 부동산시장 상황과 규제 완화에 대해 시장에서 상반되게 해석할 수 있는 목소리를 낸 것이다. 원 후보자는 1기 신도시 재건축과 관련해선 “질서 있게 꾸준히, 그리고 서서히 하겠다”면서도 “일부러 시간을 끌지는 않겠다”고 해서 모순인 듯한 발언을 내놨다.추 후보자와 원 후보자는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화를 두고도 다른 목소리를 냈다.

추 후보자는 “기존 DSR 규제의 골격을 유지하겠다”고 밝혔다. 이에 비해 원 후보자는 “DSR이 청년에게 좀 불리하다”며 “내집 마련 기회의 격차를 완화하는 정책을 검토하고 있다”고 했다.시장에서는 ‘규제 완화를 늦추겠다는 것인지, 서두르겠다는 것인지 헷갈린다’는 비판이 많다. 부동산시장을 안정시켜야 할 필요성과 6월1일 지방선거를 앞두고 표를 얻어야 하는 필요성이 맞물리면서 부동산 정책의 일관성이 떨어지고 있다는 지적이 나온다.

집값자극 vs 표심좌우…스텝 꼬이는 부동산정책…대출규제 DSR 두고도 秋·元 '엇박자’

윤석열 정부의 부동산정책이 혼란스러운 건 ‘집값 잡기’와 ‘6월1일 지방선거 승리’라는 두 가지 목표가 상충하기 때문으로 풀이된다. 대선 공약대로 재건축·재개발 규제 완화를 추진하자니 집값 상승이 우려되고, 속도 조절에 나서자니 ‘공약 번복’ 비판에 직면해 지방선거에서 불리할 수 있기 때문이다. 특히 이해관계가 얽힌 특정 지역 주민들의 목소리가 분출되면서 ‘표심(票心)’에 따라 정책이 흔들리는 것 아니냐는 지적이 나온다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자는 5월1일 기자들과 만나 ‘대통령직인수위원회 측에서 1기 신도시 재건축 관련 메시지가 오락 가락했다’는 지적에 “(발표를) 준비하고 있는데 안철수 (인수)위원장이나 대변인이 정확하게 무게를 둬서 조율을 안 하다 보니까 전혀 그렇지 않을 일이 그렇게 됐다”며 “밖에서는 그렇게 보일 수 있겠나 싶기도 한데 일일이 반응하는 것은 지나치게 민감할 수가 있다”고 했다.

인수위는 4월25일 1기 신도시 재건축과 관련해 “중장기 국정과제로 검토 중인 사안”이라고 밝혔다. 하지만 이후 해당 지역 주민들의 반발이 일자 이틀 뒤 안 위원장이 “차질 없이 추진한다는 것이 공식 입장”이라고 진화에 나섰다.윤석열 대통령 당선인은 대선 때 특별법 제정을 통해 1기 신도시 재건축의 인허가 절차를 간소화하고 용적률을 높여 경기 분당·일산·평촌·산본·중동 지역에 신규주택 10만 가구를 추가 공급하겠다고 공약했다.

윤 당선인 측과 국민의힘은 1기 신도시 재건축 문제가 6월1일 지방선거, 특히 수도권에서 핵심 이슈가 될 것으로 예상하고 있다. 안 위원장은 김은혜 국민의힘 의원의 경기지사 출마로 공석이 된 경기 분당갑 보궐선거의 유력 후보로 거론되고 있다.그러나 인수위 내에서는 1기 신도시를 비롯한 재건축 규제 완화가 집값을 다시 끌어올릴 수 있다는 우려가 적지 않은 것으로 알려졌다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매수급지수(매수심리)는 대선 이후 새 정부의 재건축·재개발, 세제 등 규제 완화에 대한 기대로 7주 연속 상승했다가 지난주(90.5) 소폭 하락했다.부동산 대출 규제 완화 여부를 놓고서도 인수위 내부에서 의견이 엇갈리는 것으로 알려졌다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR)과 관련해 청년층 등 무주택자를 대상으로 규제를 완화해야 한다는 입장과 집값 자극이 우려되는 만큼 규제를 유지해야 한다는 입장이 팽팽하게 맞서는 것으로 전해졌다.

      공급 확대·규제 완화…尹정부 부동산정책, 집값 잡을 수 있을까

  ●민간 주도 전국 250만호 공급 약속…실현될 수 있나

대선 과정에서 국민의힘이 내놓은 정책공약집에 윤석열 정부의 부동산정책은 주택 공급을 대폭 늘려 집값을 안정시키는 한편, 이를 시장에서 흡수할 수 있도록 세제·금융 등 각종 규제를 완화하겠다는 전략이다.공급에 있어 윤 대통령 측은 임기 5년 동안 수도권에만 130만~150만 호를 공급하는 등 전국 250만호 이상 공급하겠다고 밝혀왔다.

이 가운데 민간 주도 공급으로만 200만 호가량을 공급할 계획이어서 민간 부문에 무게가 실릴 전망이다. 특히 재건축·재개발 규제가 대폭 완화할 조짐이다. 정밀안전진단을 면제하고 구조안전성 가중치도 50%에서 30%로 하향조정해 재건축 판정을 손쉽게 받도록 '채찍'은 풀어두고, 재건축초과이익 부담금을 완화하는 등 '당근'을 늘려 재건축·재개발에 대한 참여를 유도해 관련 공급물량을 20~30% 확대한 47만 호까지 늘리겠다는 계획이다.



 공공 주도 공급 50만호를 '청년원가주택' 30만호, '역세권 첫집주택' 20만 호로 꾸려 청년·신혼부부들에게 시세보다 저렴하게 주택을 구하도록 하겠다고 약속한 점도 눈에 띈다. 환매조건부 주택인 '청년원가주택'은 처음 분양할 때 주변 시세의 50% 수준의 낮은 가격에 분양하고, 청년들이 5년 이상 거주한 뒤에는 가격 상승분의 70%를 더해 정부에 처분해 투자금을 회수하도록 하는 방식이다. 이를 뒷받침하도록 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리 조건으로 필요한 자금의 80%까지 지원할 수 있도록 제도도 마련키로 했다.

또 입주자가 분양가의 20%만 우선 부담하고, 나머지 80%는 장기대출로 갚는 방식으로 역세권의 공공분양 주택을 손에 쥘 수 있는 '역세권 첫집주택'도 제공된다. 이를 위해 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%까지 상향 조정해 민간 개발사에 혜택을 제공하는 대신, 추가된 용적율의 50%를 기부채납 형태로 돌려받아 분양주택을 제공하겠다는 계획이다. 다만 이러한 대규모 공급 계획에도 불구하고, 각 지역별 공급계획이나, 세세한 재원 조달 방안 등 구체적인 이행 계획은 아직 언급되지 않아 과연 이러한 대규모 공급이 실현될 수 있느냐 여부에 물음표가 남는다.

대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "윤 후보의 대선 공약에서 주택 공급 확대가 상당한 비중을 차지하고 있는데, 전체 공급물량을 정해놓고 여기에 끼워 맞춰서는 안된다"며 "각 지역별, 사업지별로 실제 가능한 물량에 기초해 공급을 확대하도록 구체화할 필요가 있다"고 지적했다.또 참여연대 박효주 민생희망본부 선임간사는 "재개발·재건축 규제 완화 공약은 사실상 주택 가격의 불안 요소가 될 수 있다"며 "과도하게 가격이 오른 주택 시장이 다시 가열될 수 있다"고 말했다.

이어 윤 후보의 공약에서 세입자들에 대한 공약이 월세 세액공제율과 전세자금대출 원리금 상환액의 소득공제율을 소폭 확대한 수준에 그친 점을 지적하면서 "세입자에 관해 내놓은 정책이 사실상 없는 수준이어서 세입자들의 주택 불안이 가중될 것 같아 우려스럽다"고 덧붙였다.

 ●LTV 등 대출규제 대폭 완화 약속했지만…금리인상 국면에 쉽지 않을 듯

주택 공급을 대폭 늘려 시장에 공급을 확대하겠다는 신호를 보내는 것 자체는 크게 어려운 일이 아니다. 문제는 늘어난 주택 공급을 시장에서 어떻게 소화하느냐에 달려있다. 

만약 적절한 금융·세제 조치가 동반되지 않으면 쏟아진 물량을 구매할 여력을 갖추지 못해 가격이 급락하거나, 여유 자금을 갖춘 일부가 독점해 부동산 양극화 문제가 더 심해질 수도 있기 때문이다. 특히 당선 직후 주택 공급을 확대하더라도 대단지 아파트는 인허가·착공부터 분양·준공에 이르기까지 최소 3년 이상 소요되기 때문에 부동산 시장은 세금·대출 제도 개편에 더 민감하게 반응할 것으로 보인다.먼저 대출규제의 경우 집을 구하기 위한 자산을 마련할 기간이 부족한 청년·신혼부부를 위해서라도 금융 지원을 확대해야 한다는 명분 아래 대폭 완화하겠다고 강조하고 있다.

청년 등 생애최초 주택구입자에게는 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 완화해 실수요자 금융 규제를 완화하고, 다른 구입자들도 지역에는 관계없이 70%로 단일화하되 다주택자는 보유주택 수에 따라 30%, 40%로 LTV 상한을 차등 적용하기로 했다. 특히 신혼부부에게는 4억 원 한도에서 3년 동안, 출산한 경우 5년까지 저금리로 내 집 마련을 위한 대출 지원을 돕고, 생애 최초 주택구입자에게는 3억 원 한도로 3년간 지원하겠다고 공약했다. 다만 윤석열 정부의 대출 규제 완화 기조에도 대외적 시장 조건이 녹록지 않다는 점이 문제다.

미국 연방준비제도(Fed)는 3월 정책금리를 0.25%p 인상했다. 러시아의 우크라이나 침공 사태로 금리 인상 폭이 기존 예상보다는 낮아졌지만, '포스트 코로나'가 가시화되고 에너지·곡물 가격 상승에 따른 인플레이션이 격화되면서 금리 인상 압력은 여전히 높은 상태다.토지+자유연구소 이태경 부소장은 "지금 부동산 가격은 0.2% 기준금리 시절에 형성된 가격인데, 2.0% 정도로 금리가 4배가량 오르면 완전히 다른 시장 환경이 펼쳐질 것"이라며 "특히 2021년 전세시장이 정점을 찍었는데, 2023년에 만기가 돌아오면 역전세 현상이 벌어질 수 있다"고 내다봤다.

이어 "다주택자는 역전세 현상이 오면 결국 물량을 팔 수밖에 없고, 여기에 정부가 주택 공급까지 늘리면 부동산시장의 하락세가 계속될 수 있다"며 "시장 가격에 굉장히 큰 영향을 미치는 거시 지표들과 정부 정책이 격렬하게 충돌할 것이고, 이 때문에 정부의 공급·대출 정책의 효과가 매우 제한적으로 이뤄질 것"이라고 예상했다.
   


 ●관건은 세제 개편…공시가격 현실화 멈춰세우고 종부세는 사실상 무력화

이 때문에 윤석열 정부는 공급, 금융 정책보다 세제 개편에 우선 방점을 두고 관련 정책을 추진할 것으로 보인다. 강원대 정준호 부동산학과 교수는 "주택을 공급하려고 해도 금리가 올라 대출 지원이 원활하지 않으면 공급한 주택에 사람을 채워 넣을 수 없게 된다"며 "결국 윤석열 정부가 가장 먼저 세제 개편부터 손을 댈 수밖에 없을 것"이라고 설명했다.윤 대통령의 세제 개편 공약을 살펴보면, 사실상 문재인 정부 시절 추진했던 부동산 세제 정책을 원점으로 되돌리는 '정상화'에 초점을 맞추고 있다.

대표적으로 문재인 정부의 공시가격 현실화 정책을 '난폭한 부동산 정책'의 대표적 실정(失政)이라고 보고 2022년 공시가격부터 2020년 수준으로 되돌리겠다는 공약을 들 수 있다. 공시가격이 단기간에 급등한 바람에 종부세 등 보유세 부담이 과도하게 커졌다는 이유에서다.일각에서 재산세와 과세 대상이 같다며 '이중과세'라고 반발해온 종합부동산세(종부세)는 장기적으로 재산세와 아예 통합할 계획이다.

이에 앞서 1주택자의 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준까지 낮추고, 1주택 장기 보유자는 연령과 상관없이 주택 매각·상속 시점까지 세금 납부를 늦추도록 허용하기로 했다. 또 다주택자에 대해서는 양도세 중과 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제해서 다주택자의 보유주택을 매각하도록 유도하고, 이후 장기적으로는 부동산세제를 개편하면서 중과세 정책 자체를 원점에서 재검토하겠다는 계획도 밝혔다.취득세의 경우 1주택자·비조정지역 2주택자에게는 합산 세액이 직전 연도의 50%를 넘지 않도록 세 부담 상한 비율을 낮추고, 조정지역 2주택자·3주택자에 대해서도 세 부담 상한을 현행 300%에서 200%로 낮추기로 했다.

특히 생애 최초 주택 구입자는 아예 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하는 파격 혜택도 약속했다. 이와 관련, 정 교수는 "국회를 통해 법 개정이 필요한 사안보다 당장 정부가 시행령 등을 통해 손을 댈 수 있는 공정시장가액비율 같은 곳부터 손을 댈 가능성이 높다"며 "문재인 정부 기간 어렵게 추진했던 공시가격 현실화 정책이 효과를 보기 전에 물거품이 될 가능성이 높아 보인다"고 우려했다.
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(守岩칼럼)규제 풀다 또 집값 뛸라…尹의 ‘부동산 딜레마’ (2022-04-07 09:09:37)