전셋값 5%내 올린 임대인, 2년 실거주 안해도 양도세 비과세
尹정부의 첫 6.21 부동산대책, 8월 이후 임대차시장 혼란에 선제적 대응 예고
정부가 꿈틀대는 부동산 임대차시장 안정을 위해 임대료를 5% 이내로 올리는 집주인에 대해 1주택 양도소득세 비과세 혜택 요건을 대폭 완화해주기로 했다. 현재는 2년 이상 거주해야 주어지는 데 이를 없애주겠다는 것이다. 또 분양가상한제 대상 주택에 적용되는 실거주 의무제의 시작시점을 ‘최초 입주가능일’이 아닌 ‘양도·상속·증여 이전’까지로 대폭 늦춰주기로 했다.
실거주의무제가 최초 입주가능일부터 시행되면 새 아파트를 전월세용 매물로 내놓는 데 걸림돌이 된다는 지적에 따른 조치다.정부는 부동산시장 정상화를 위해 분양가상한제 심사과정에서 세입자 주거이전비나 영업손실보상비 등을 비용으로 인정해주고, 철근 레미콘 등 주요 자재가 15% 이상 급등하면 건축비에 반영해주는 ‘자재비 가산제도’를 도입하기로 했다. 또 모든 생애최초 구입자에 대해서는 연(年)소득에 상관없이 200만 원까지 취득세를 면제해주고, 청년 및 신혼부부를 위한 50년 만기의 초장기 모기지를 도입하기로 했다.
추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 6월21일 열린 제1차 부동산 관계장관회의(이하 ‘부동산장관회의’)에서 이러한 내용의 ‘임대차시장 안정 방안과 부동산시장 정상화 방안(이하 ’6·21 대책‘)’을 발표했다. 윤석열 정부에서 처음으로 열린 이날 회의는 최근 주택시장이 안정세를 보이고 있지만 8월 이후 임대차시장이 불안해질 가능성이 크다는 지적에 따라 선제적으로 대응하겠다는 취지에서 마련된 다수의 정책이 공개됐다. 또 질서 있는 부동산시장의 정상화라는 국정 핵심과제를 실행하기 위해 후속 조치 가운데 시급한 과제들이 우선 제시됐다.
갱신임차인 1억8000만원까지 대출…월세 세액공제 최대 15%
정부는 6월21일 발표한 ‘6·21 대책’의 맨 앞에 ‘임대차시장 안정 방안’을 배치했다. 8월부터 2년 전 시행된 임대차 2법(계약갱신청구권과 전월세 상한제)에 따른 전세계약이 순차적으로 마감되면서 임대료가 크게 오를 가능성이 대두된 탓이다. 그만큼 시급성을 요한다는 뜻이다.임대차 대책은 크게 집주인과 세입자, 민간임대주택사업자 등 기타 부문 등 세 갈래로 추진된다. 여기에 관심 대상이었던 임대차3법에 대한 손질은 전문기관 등의 용역 등을 거쳐 추후 진행하는 장기 과제로 남겨뒀다.
●집주인 - 5% 이내로 임대료 올리면 양도세 비과세 혜택 완화
정부는 우선 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 집주인(‘상생임대인’)에게 1주택 양도세 비과세 및 장기특별공제에 필요한 2년 실거주 요건을 없애주기로 했다. 현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 상생 임대인에 대해서는 이를 면제해주겠다는 것이다.
최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제한다. 이에 따라 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다.상생임대인 인정 범위도 확대한다. 현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 상생임대인 자격을 인정했다. 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자도 대상에 포함된다. 이런 혜택은 상생임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월31일 계약 체결분까지 적용된다. 이는 소득세법 시행령 개정 사안이므로 국회의 동의 없이 정부가 독자적으로 추진할 수 있다.
또한 규제지역에서 주택담보대출을 받은 경우 기존주택의 처분기한을 6개월에서 2년으로 늦춰주고, 신규주택 전입 의무를 폐지하기로 했다. 주택을 구입하는 과정에서 살고 있던 세입자를 쫓아내는 일을 막고, 임대 매물 확대를 유도하기 위한 조치다. 이와 함께 ‘전월세 금지 조치’로 불렸던 분양가상한제 주택에 대한 2~5년의 실거주 의무조건이 ‘최초 입주 가능일부터’에서 해당주택의 ‘양도·상속·증여 이전까지’로 변경하기로 했다. 즉 집을 팔기 전까지만 2~5년 동안만 살면 된다는 뜻이다.
그동안 새 아파트를 분양받으면서 모자라는 잔금 등을 해결할 목적으로 전·월세를 놓는 일이 많았다. 하지만 문재인 정부에서는 이런 행태가 가격 급등기에 부동산 투기를 유발하는 요인이 될 수 있다며 분양을 받은 사람이 무조건 최초 입주자가 돼야 한다고 의무화했다. 이로 인해 서울 등에서 새 아파트가 임대물량으로 나오는 것이 원천적으로 막히면서 전월세 시장의 불안요인으로 작용할 수 있다는 지적이 끊이질 않았다.
●세입자 - 전세대출 대출 한도 완화 및 세제 지원 확대
정부는 앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인에 대해서 지난 4년간 전세가격이 크게 오른 것을 감안해 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대하기로 했다. 현재 만 19~34세, 연소득 5000만 원 이하, 부부 합산 순자산 3억2500만 원 이하 임차인이라면 수도권 기준으로 보증금 한도가 3억 원에서 4억5000만 원으로, 대출 한도는 1억2000만 원에서 1억8000만 원으로 각각 올라간다.확대된 한도는 7월 주택도시기금 기금운용계획 변경을 거쳐 8월1일부터 적용된다. 1 년 뒤인 2023년 8월 이후에 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추가 지원 여부를 결정하기로 했다.
또 전월세 임차인의 주거비 부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 15%로 높이고, 전·월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도도 연 300만 원에서 400만 원으로 늘려주기로 했다. 이에 따라 총급여액이 5500만 원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만 원 한도)의 15%를 세금에서 공제받을 수 있게 된다.
총급여액이 5500만원을 넘고 7000만 원 이하인 경우에는 월세 세액공제율이 기존 10%에서 12%로 올라간다.전세대출을 받은 뒤 시세 상승으로 고가주택 보유자로 전환되더라도 퇴거 시까지 전세대출보증도 연장하기로 했다. 현재는 9억원 초과 주택을 자가로 보유한 사람은 다른 주택에 거주하기 위한 전세대출 보증이 금지돼 있다. 이번 조치로 취업, 자녀학업 등을 이유로 다른 지역에서 전세대출을 받아 세입자로 살다가 대출금 상환요구를 받는 일이 사라지게 된다.
●기타 - 민간건설임대 공급자에 대한 세제 지원 확대
문재인 정부에서는 금기시됐던 민간임대주택 사업자에 대한 지원도 강화된다. 정부는 우선 임대주택 양도 시 법인세 추가 과세(20%) 면제대상 주택가격을 6억 원에서 9억 원으로 높이기로 했다.10년 이상 임대한 건걸임대주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 특례시한도 2022년 말에서 2024년 말로 연장하기로 했다. 민간건설임대주택을 공급하는 법인·개인사업자에게 부여하는 종부세 합산 배제 요건도 완화한다.
현재는 2021년 2월17일 이전에 임대 등록한 주택부터 종부세 합산을 배제하지만, 앞으로는 2021년 2월17일 이전에 등록한 주택이라도 완화된 요건이 적용된다는 뜻이다.공공 매입임대 건설 목적 토지 양도자에 대해서는 양도세·법인세 특례를 연장하기로 했다. 공공 매입임대 건설사업자에게 2022년 말까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 감면(10%), 법인은 법인세 추가 과세(20%)를 배제해주고 있는데 이를 2년 더 연장한다는 것이다.
●임대차 3법 개선…국회 논의 등 거쳐 중장기 추진
정부는 임대차시장의 근본적인 안정을 위해서는 임대차 3법의 개정이 필요하다는 판단을 내렸다. 다만 이를 위해선 법 개정이 필요하다. 다수를 차지하고 있는 야당인 더불어민주당의 협조가 불가피하다. 이를 위해 정부는 우선 전문기관 연구용역 등을 통해 임대차법 개정에 대한 여론을 조성해나가기로 했다. 임대차법 도입 이후의 주택시장 영향, 국민 불편사례 등을 발굴해 제시함으로써 필요성에 대한 동감을 이끌어내겠다는 것이다.이런 사전 절차를 통해 사회적 공론화와 국민적 공감대가 형성되면 여·야·정 협의체와 같은 논의기구를 구성해 임대차 3법 개정 논의를 본격화할 방침이다.
분양가상한제 개선…이주비 이자 등 반영, 분양가 최대 4% 오를 듯
정부가 ‘6·21대책’에서 시장 정상화 방안으로 추진하는 대책은 공급 확대를 위한 걸림돌인 분양가 규제 완화와 내집 마련 실수요자를 위한 세제 지원에 초점이 맞춰져 있다. 특히 분양가 규제 완화는 최근 급등하고 있는 건설자재값과 재개발·재건축 등 정비사업 추진과정에서 발생하는 각종 비용을 분양가에 반영해 달하는 주택건설업계의 요구를 반영한 조치로 보인다.정부는 이번 조치를 통해 빠르면 9월 말 또는 10월 중에 발표할 ‘250만 채+α’의 주택공급 계획에 속도를 높일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 새 아파트 분양가 상승 등과 같은 부작용이 걸림돌로 작용할 수 있다는 우려도 나온다.
●분양가 규제 완화…비용 인정 대상 확대
분양가 규제 완화 방안은 분양가상한제와 고분양가심사제 관련 제도 개선이 핵심이다. 정부는 우선 분양가상한제 개편과 관련해서는 분양가를 산정할 때 세입자 주거 이전비와 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하기로 했다.도심에서 추진되는 재개발·재건축은 조합원의 의견을 모으고, 기존 거주자의 이주 등과 같은 절차가 필수적이다. 하지만 지금까지 이런 과정에서 투입되는 비용을 분양가에 반영할 수 없었다.
주거 이전비의 경우 세입자는 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준통상 2100만 원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 각각 반영해주기로 했다.영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 내 영업이익과 이전 비용과 이전에 따른 영업이익 감소액을 계산해 반영하고, 폐업하는 경우 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액을 반영하기로 했다. 명도소송비는 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등의 실제 비용을 반영한다.
조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 실제 발생한 이자 비용을 반영하되 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 표준산식으로 상한을 설정하기로 했다. 표준산식은 ‘종전 자산가×해당 사업장 소재지 주택담보대출비율(LTV)×대출 기간×한은 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리’를 적용한다.조합의 의사결정을 위한 총회, 대의원회의, 주민대표회의 등의 운영비도 필수 비용으로 반영한다. 다만 조합마다 정비사업 규모나 사업 지속기간 등이 제각각이어서 조합 운영비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영하기로 했다. 국토교통부는 이런 비용 등을 반영할 경우, 분양가가 1.5%에서 최대 4% 정도 상승할 것으로 추정했다.
●분양가 규제 완화…비용 인정 대상 확대
국토부는 최근 급등하는 건설자재값을 반영하는 방식으로 기본형 건축비 산정·고시 제도도 바꾸기로 했다. 현재 기본형 건축비는 매년 3월과 9월 두 차례 정기 고시하게 돼 있다. 여기에 고시 3개월 뒤 주요 자재가격이 15% 이상 변동되면 재고시한다. 하지만 최근처럼 자재가격이 급등하는 경우 제대로 이를 반영하지 못해 한계가 있다는 지적이 나왔다.
정부는 이를 해소하기 위해 2007년 제도 도입 이후 한 번도 바뀐 적이 없는 건축비 반영 자재 품목을 교체하고 추가하기로 했다. 현재 반영품목은 레미콘, 철근 PHC 파일, 동관 등 4개이다. 이 가운데 사용 빈도가 낮은 PHC 파일과 동관을 빼고 대신 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가해 5개로 늘렸다.아울러 가격이 15% 상승하는 때 이외에도 기본형 건축비 비중이 높은 2개 자재(레미콘·철근)의 가격 상승률이 15% 이상이거나 나머지 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률이 30% 이상이면 수시로 기본형 건축비를 조정하기로 했다.
주택보증공사(HUG)의 고분양가 심사 때에도 자재비 급등 요인을 반영해 ‘자재비 가산제도’가 도입된다. 자재비 가산은 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 비율로 산정한다. 기존 방식으로 정한 분양가가 5억 원에다 자재비 급등 가산분(0.32%)을 추가로 반영해 5억160만 원이 최종분양가가 되는 식이다.그밖에 한국부동산원에 ‘택지비 검증위원회’가 신설된다. 감정평가기관이 산정한 택지비를 부동산원이 단독으로 검증하는 과정에서 검증 기준이 구체적이지 않고 검증이 주관적으로 이뤄진다는 불만을 해소하기 위한 조치다.
●분양가 규제 완화…HUG 심사제 보완
HUG의 고분양가 심사에서 시세 비교를 위한 ‘인근 사업장’ 대상이 바뀐다. 현재는 500ｍ 이내, 준공 20년 이내, 사업 안정성·단지 특성 유사성 등을 반영하게 돼 있다. 이 가운데 준공시점은 10년 이내로 좁혀진다. 준공시기에 따라 가격 편차가 크다는 지적에 따른 것이다.고분양가 심사과정에서 활용된 세부평가 기준과 배점이 모두 공개되고, 이의신청 절차도 신설된다.
다만 분양 지연 등을 방지하기 위해 이의신청은 심사가격 통보 후 7일 이내, 인근 시세 대비 70% 이하인 경우에만 가능하다.이번 제도 개선책은 현 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용된다. 따라서 일반분양물량이 5000채에 육박하는 서울 강동구 둔촌주공도 적용 대상이 된다.
●모든 생애최초 주택구입자, 취득세 200만 원까지 면제
생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면제도가 확대된다. 주택 임대 수요자를 주택 구매자로 유도하기 위한 대책으로 풀이된다. 현재 부부 합산 연소득 7000만 원 이하 가구 중에서 수도권 4억원·비수도권 3억원 이하 주택을 구입하는 때에만 주택가격에 따라 취득세를 감면하고 있다. 1억5000만 원 이하 주택 취득세는 전액, 이를 초과하면 50％가 감면된다. 이는 2020년 7월 제도 시행 당시 주택 중위가격을 반영한 것이다. 하지만 이후에 전국 아파트값이 급등하면서 실효성이 떨어진다는 지적이 계속됐다.
이에 정부는 생애최초 주택자라면 누구나 취득세를 면제해주기로 했다. 다만 취득세수의 감소로 우려되는 지방재정 악화를 막기 위해 감면 한도는 200만 원으로 제한된다. 이를 위해서는 ‘지방세특례제한법’ 개정이 필요하다. 결국 법 개정 때까지 공백이 생길 수 있다. 이를 막기 위해 정부는 이번 발표 이후부터 법 개정 시점 사이에 생애최초 주택을 구입하고, 관련 법에 따라 취득세를 낸 경우 법 개정 이후 차액을 환급해주기로 했다.이번 조치로 수혜 가구는 연간 12만3000가구에서 약 25만5000가구로 2배 이상 늘어날 것으로 정부는 추정했다.
한편 정부는 종부세와 관련해서는 세율 조정을 포함한 근본적인 개편방안을 7월까지 확정하고, 세법 개정안에 반영하기로 했다. 2022년분 종부세 고지분부터 적용하겠다는 의미로 풀이된다.
개편안에 분양가 얼마나 오르나…정부 “1.5~4% 상승 전망”
정부가 정비사업 추진 시 필수적으로 발생하는 비용을 가산비에 반영할 수 있도록 분양가 상한제를 개편한다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가심사제도는 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 변경해 분양가를 현실화한다.국토부는 6뤟21일 정부서울청사에서 열린 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의에서 이같은 내용의 ‘분양가 제도 운영합리화 방안’을 발표했다.
분양가 상한제는 택지비(땅값)와 기본형 건축비, 가산비로 이뤄지는데 앞으로는 가산비 항목에 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회운영비를 반영한다. 이들 항목이 정비사업 추진시 소요되는 필수비용이라는 판단에서다.정부는 이를 통해 주택공급 속도를 높이겠다는 계획인데 분양가 상승이 불가피해 무주택자들의 내집마련 비용 부담이 커질 전망이다.
국토부와 한국부동산원은 이번 개편안으로 정비사업 아파트분양가가 1.5~4% 상승할 것으로 전망했다. 실제 부동산원이 A재건축 사업장을 대상으로 시물레이션을 한 결과 현재 3.3㎡당 2360만원인 분양가가 약 2395만원으로 1.5%(35만원) 오를 전망이다. 이주비 금융비 23만원, 총회 등 필수소요경비 3만원 등 정비사업 관련 비용이 26만원 늘어나고, 기본형건축비로 9만원이 상승하는 것으로 나타났다.
B재건축 사업장의 경우 현재 3.3㎡당 2580만원인 분양가가 2640만원으로 2.3%(60만원) 오르는 것으로 나타났다. 명도소송비 9만원, 이주비 금융비 38만원, 총회 등 필수소요경비 4만원 등 정비사업 관련 비용이 51만원 늘어나고, 기본형건축비는 9만원이 상승한다. 국토부 관계자는 “실제 사업장 별 분양가는 사업기간, 사업장 규모, 일반분양 세대수 등에 따라 달라질 것”이라며 “최종적인 분양가는 시군구 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정될 것”이라고 말했다.
주담대 받을때 기존주택 처분기한 6개월→2년으로 완화
정부가 ‘6·21 대책’에서 내놓은 금융 분야의 핵심은 과도한 대출 규제를 풀어서 서민들의 주거 부담을 줄여주겠다는 것이다. 이를 위해 주택담보대출을 받을 때 6개월 내 기존 주택을 처분하는 조건이 2년으로 대폭 늘어나고, 50년 만기 초장기 모기지가 도입된다.이와 함께 주택연금 가입에 따른 보증료 부담을 줄여주는 등 노년층의 주택연금 수요를 늘리기 위한 조치도 추진된다.이번 조치로 실수요자들의 자금 부담에 숨통이 트일 것으로 기대된다. 하지만 고금리 시대에 정부의 기대만큼 활성화될 수 있을 것인지는 미지수다. 또 갈수록 늘어나는 가계부채관리에 대한 부담이 커질 수 있다는 우려도 나온다.
●대출 규제 완화
정부는 우선 주택담보대출을 받을 때 적용되는 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고, 신규주택 전입의무는 폐지하기로 했다. 현재는 신규주택을 살 때 반드시 세대원 전원이 전입해야만 한다. 신규주택을 구매한 뒤 무리하게 이주해야만 하는 상황을 방지하겠다는 취지이다.
생활안정자금 목적 주택담보대출 한도도 현재 1억 원에서 2억 원으로 확대된다. 이와 함께 6월16일 발표한 대출 완화 방안도 함께 추진된다. 이에 따르면 생애 최초 주택 구매 시 주택담보대출비율(LTV)을 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 현재 60~70% 수준에서 80%로 완화하고 대출 한도는 현재 4억 원에서 6억 원으로 늘어난다. 또 개인 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 조치가 7월부터 시행됨에 따라 실수요자의 생활자금 애로를 완화하기 위한 대책도 추진된다.
●50년 만기 장기대출 상품 8월 출시
청년과 신혼부부를 대상으로 주택금융공사의 정책모기지인 ‘보금자리론’의 상환부담을 줄여주기 위해 50년 만기 상품이 8월에 출시된다. 또 2022년 3분기(7~9월) 중에 정책모기지인 보금자리론의 체증식 상환 방식을 청년과 신혼부부 대상 상품인 40년 만기 보금자리론에도 적용된다. 체증식 상환 방식은 대출 초기에는 상환하는 금액이 적고, 시간이 지날수록 서서히 상환하는 금액 규모가 커지는 방식이다.
현재 보금자리론의 체증식 상환 방식은 만 39세 이하 청년층이 10년, 15년, 20년, 30년 만기 이용 시에만 선택할 수 있다. 40년 만기 보금자리론은 만 39세 이하 청년 또는 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상이다.따라서 40년 만기 보금자리론에 체증식 상환 방식이 도입되면 대출 초기 상환 부담이 크게 줄어들 것으로 기대된다. 예컨대 부부소득이 연 3000만원인 만 39세 이하 근로소득자가 40년 만기 보금자리론으로 3억 원을 대출하고, 체증식 상환 방식을 선택하면 원리금 균등상환 방식보다 최초 10년 원리금 상환 부담은 1528만원 줄어들 수 있다. 반면 최대 대출 가능액은 2900만원이 늘어난다.
●주택연금 활성화…해지시 보증금 돌려준다
별다른 수입이 없는 노년층의 노후자금 부담을 줄여주기 위해 주택연금 가입에 따른 부담을 최소화하는 방안도 마련된다.우선 2022년 4분기(10~12월)에 1주택 보유 저소득층을 대상으로 운영되는 우대형 주택연금 주택 가액 요건을 1억5000만 원에서 2억 원으로 완화된다. 이에 따라 27만 채 정도가 혜택을 볼 수 있을 것으로 예상된다.또 주택연금 가입에 걸림돌이 됐던 초기보증료도 환급된다. 현재는 주택 가격의 1.5%를 초기 보증료로 납부해야 하고, 원칙적으로 환급이 안 됐다. 정부는 앞으로 3년 이내에 해지하면 보증료를 환급해줄 계획이다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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