부동산대책 ‘확실한 한방’ 남았다…규제지역 해제, 어디일까
“미분양 많이 늘어난 대구 등 지방 일부 지역이 조정대상지역에서 해제될 것”
윤석열정부는 6월21일 출범 후 첫 부동산대책 발표에서 6월말 부동산 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 일부를 해제하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다.
국토교통부가 6월말 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 일부 규제지역 해제를 검토할 계획이다. 현재 전국적으로 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 지정돼 있다. 6월23일 ‘전셋값 5%내 올린 임대인, 2년 실거주 안해도 양도세 비과세’ 참조 문재인 정부는 규제지역 지정을 통해 부동산 시장을 지역별로 ‘핀셋’ 관리했다. 2017년 8·2대책으로 서울 모든 지역을 투기과열지구로 묶은 데 이어 경기, 인천 등으로 규제 지역을 넓혀갔다.
2020년 말 주택 매수 열풍이 불며 집값이 크게 오르자 지방 중소도시를 포함한 35곳을 규제지역으로 지정했다. 규제지역으로 묶이면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제가 더해진다.하지만 2021년말부터 집값 급등에 대한 부담감에, 대출 규제와 금리 인상 등이 겹치면서 집값 상승세가 꺾이기 시작했다. 집값이 오를 땐 이런 핀셋 규제가 투기 수요를 억제하는 효과가 있지만, 하락할 땐 미분양 확대 등 부동산 경기 악화로 이어질 수 있다.
6월말 부동산 규제지역 일부가 해제될지 관심이 쏠리고 있다. 서울 마포구 일대 아파트 단지
올해 집값이 하락세로 돌아선 대구와 대전, 울산 남구, 경기도 양주·파주·김포시, 충북 청주시, 전북 전주시 등에선 지방자치단체와 지역 국회의원들이 정부에 규제지역에서 해제해달라고 요구한다. 이들 지역의 경우 이달 초 지방선거에서 규제지역 해제가 주요 공약으로 떠올랐다. 김동연 경기지사 당선인도 당선 직후 규제지역을 손보겠다고 했다.부동산 시장에선 최근 미분양이 많이 늘어난 대구 등 지방 일부 지역이 조정대상지역에서 해제될 것이라는 전망이 나온다.
대구는 지난해 11월부터 집값이 내렸고, 올해 2~5월 1.33%(부동산원 기준) 하락했다. 미분양 아파트도 4월 6827가구로 월별기준 2011년 말(8672가구) 이후 가장 많다. 대구의 경우 앞으로 예정된 분양·입주 물량도 많아 부동산 시장 침체가 우려되고 있다.규제지역 해제는 강력한 규제 완화이기 때문에 주택 수요자들의 관심이 높다. 지난 15일에는 부동산 온라인 커뮤니티 등을 통해 정부가 특정 지역을 규제지역에서 해제했다는 잘못된 소문이 돌아 국토부가 직접 해명을 하는 일도 있었다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “대부분 규제지역이 해제 요건에는 해당하지만, 수도권을 해제할 경우 시장을 자극할 우려가 있다”면서 “다만 지방의 경우 주택 공급이 많이 이뤄졌고, 집값 하락 가능성도 크기 때문에 고려할 필요가 있다”고 말했다.
"새 아파트 남아 돈다" '자이'마저 미분양…대구에 무슨일이?
전국에서 대구의 아파트 분양 경기가 가장 좋지 않을 것으로 예상될 뿐 아니라 입주 전망도 대도시 중 가장 어두운 것으로 나타났다. 주택산업연구원은 최근 이같은 내용을 포함한 '5월 대비 6월 아파트 분양 전망'과 '4월 대비 5월 입주율'을 발표했다. 대구는 아파트 분양 전망과 입주 전망 모두 전국 다른 지역보다 더 좋지 않은 것으로 조사됐다.
'5월 대비 6월 아파트 분양 전망' 자료에 따르면 전국의 6월 아파트 분양전망지수는 70.9로 5월(87.9)보다 낮아져 분양 경기가 위축될 것으로 전망됐다. 제주를 제외하곤 전 지역이 하락 추세인 가운데 그나마 서울, 광주, 제주는 80선 이상을 유지했다.
하지만 대구의 6월 아파트 분양전망지수는 42.8로 전국에서 가장 낮았다. 5월(80.0)보다는 37.2포인트(p) 떨어진 수치. 두 번째로 수치가 낮은 세종(56.2)과의 격차도 작지 않았다. 지방 5대 광역시의 6월 평균 아파트 분양전망지수(66.5)와도 차이가 컸다.
주택산업연구원 측은 "경기침체에 대한 우려와 원자잿값 폭등으로 인한 공급자의 부담, 금리 상승으로 인한 수요자의 부담 등이 이 전망에 반영된 것으로 보인다"고 했다.
전국을 기준으로 5월(85.4) 대비 6월 아파트 입주전망지수는 72.6으로 12.8p 낮아질 것으로 조사됐다. 전북(82.3)만 5월보다 1.1p 올랐을 뿐 나머지 지역 모두 하향 추세를 보였다. 특히 대구는 57.6을 기록해 제주(55.5)에 이어 전국에서 두 번째로 6월 아파트 입주전망지수가 낮았다. 5월(74.0)보다도 16.4p나 떨어졌다. 주택담보대출(LTV) 규제가 완화돼도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 한도가 늘지 않을 수 있어 이런 현상이 빚어졌다는 게 주택산업연구원의 분석이다.
이에 따라 대구에선 미분양 사태가 속출하고 있다. 대형 건설사의 브랜드도 힘을 못쓰고 있긴 마찬가지다. GS건설의 '대구역자이 더 스타'도 미분양을 빗겨가지 못했다. 지난 4월16일 청약홈에 따르면 4월5일 1순위 청약을 실시한 GS건설의 '대구역자이 더 스타' 단지는 6개 공급 유형 중 3개 유형에서 미분양이 발생했다. 전용 77㎡A는 78가구 모집에 32건이 청약을 신청했다.
'대구역자이 더스타'는 단지 바로 앞에 대구도시철도 1호선과 광역철도가 정차하는 대구역이 있지만 미분양 사태를 끊어 내지 못했다. 소비자들이 가장 선호하는 브랜드라는 경쟁력까지 갖췄지만 '미달' 성적표를 받았다. '대구의 강남'이라 불리는 수성구에 들어서는 분양 단지도 저조한 성적인 것은 마찬가지다.지난 3월28일 분양한 '시지 라온프라이빗'은 특별공급을 제외한 199가구 모집에 2순위까지 103명이 신청해 96가구가 미달됐다. 앞서 2월 동부건설이 대구 수성구 파동에서 분양한 '수성 센트레빌 어반포레'는 4개 공급 유형 모두에서 미분양이 나왔다.
한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향 시계열자료를 보면 4월 2주(11일 기준) 대구의 매매수급지수는 76.7로 전주(78.1)보다 1.4포인트 하락했다. 대구의 아파트 매매수급지수는 지난 2월 80선이 무너진 이후 8주 연속 70선에 머물며 전국 최저 수준으로 하락했다.매매수급지수는 한국부동산원이 중개업소 설문과 인터넷 매물 분석 등을 통해 수요와 공급 비중을 지수화 한 것으로 100을 기준으로 이보다 낮으면 공급이 수요보다 많다는 뜻이다.
즉, 팔려는 사람은 많은데 살 사람이 없다는 의미다. 대구에서는 '줍고 또 줍는다'는 뜻의 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약도 수요자들의 외면을 받고 있다.지난해 12월 분양한 대구 '동대구역 센텀 화성파크드림'은 지난 2월 290가구에 대한 무순위 청약을 진행해는데, 73명이 신청하면서 227가구가 주인을 찾지 못했다.
무순위 청약은 청약통장 보유, 무주택 여부 등 자격 제한 없이 19세 이상이면 누구나 도전할 수 있고 당첨되더라도 재당첨 제한이 없다. 때문에 지난해 초까지만 해도 나오는 족족 팔려나가기도 했다.부동산 시장 전문가들은 새 아파트가 남아돌고 있는 최근 대구 분양 시장의 분위기를 감안할 때 당분간 냉각기가 이어질 것으로 전망하고 있다.
대그지역 한 부동산 업계 관계자는 "아파트 가격이 아직 너무 높아 더 떨어져야 한다는 인식이 있는 것도 사실이다. 하지만 실수요자들이 움직일 수 있게 숨통을 틔워 줄 필요는 있다"며 "대구를 조정대상지역에서 해제, 거래가 이뤄질 수 있게 물꼬를 터 줘야 한다. 지역 경제에 활기를 불어 넣기 위해서도 필요한 일"이라고 지적했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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