등록임대사업자도 ‘상생임대인’ 혜택
임대료 5% 이내 올리는 계약땐 2년 거주 안해도 양도세 면제
6·21부동산대책의 핵심인 상생임대인 제도가 등록임대사업자에게도 적용된다. 임대 의무기간 동안 세입자의 계약갱신 요구를 받아 갱신계약을 한 집주인도 상생임대인으로 인정받는다. 이들 모두 직전 계약보다 전월세 가격을 5% 이내로 올린 경우 2년 거주하지 않아도 양도소득세 면제의 혜택을 받는 것이다.
6월23일 기획재정부에 따르면 등록임대사업자가 2020년 12월 20일∼2024년 12월 31일 사이 5% 이내로 임대료를 올리는 계약(상생계약)을 체결했다면 등록임대주택의 임대 의무 기간이 끝나 매도할 때 양도세 비(非)과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 다주택자라면 다른 주택을 모두 팔고 상생계약을 맺은 해당 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 기재부 관계자는 “등록임대사업자도 임대료 증액 제한 등 공적 의무를 다하는 만큼 요건만 충족되면 2년 거주를 인정해 준다”고 했다.
아울러 계약갱신요구권을 쓴 계약도 요건만 맞으면 혜택을 받을 수 있다. 다만 상생계약을 맺고 계약 기간을 2년 이상 유지해야 혜택을 받는다. 세입자가 먼저 계약 해지를 원하거나, 세입자 과실로 2년을 채우지 못해도 혜택을 받지 못한다. 기재부 관계자는 “집주인이 억울할 수 있지만 상생계약을 2년 유지해야 한다는 조건이 없으면 상생계약만 맺고 바로 계약을 해지해 버리는 사례가 나올 수 있다”고 했다.
●다주택은 마지막에 팔아야 혜택… 다가구는 모든 집 ‘5% 계약’ 필요
다가구주택을 보유한 집주인도 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 다만 구분등기를 하지 않았다면 해당 건물의 모든 세입자와 상생계약을 맺어야 한다.다가구주택은 보통 호수(구획)별로 나누어져 있지만 소유자는 1명이다. 호수마다 소유주가 다른 다세대주택과 다르다. 소득세법 시행령에 따르면 다가구주택 전체를 양도하는 경우 그 전체 주택을 1주택으로 간주한다.
이에 따라 구분등기가 돼 있지 않은 다가구주택 소유주가 집을 팔 때 상생임대인 혜택을 받으려면 모든 호수별로 임대료 상승률이 5% 이내인 상생계약을 맺어야 한다. 다가구주택을 구성하는 한 집이라도 상생계약을 맺지 않으면 혜택을 받지 못하는 것이다. 상생임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도로 지난해 12월 처음 도입됐다.
기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 6·21부동산대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐고, 장기보유특별공제를 받기 위해 필요한 실거주 요건(2년)도 면제해 준다.
앞서 정부는 계약갱신이 만료되는 임차인에 대한 지원을 강화하기로 했다. 이에 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인, 즉 상생 임대인에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해 계약갱신을 유도키로 했다.
현재는 상생임대인 지원제도가 임대 개시 시점에 기준시가 9억원 이하의 1세대 1주택자에 한해 적용되고 있지만 향후 상생임대계약 체결 시점에서는 다주택자라도 상생임대계약 후 양도 직전까지 1세대 1주택자로 전환한다면 양도 시점에서 양도세 실거주 요건 면제 요건을 차별 없이 동일하게 적용받을 수 있게 된다. 다음은 상생임대주택 양도세 특례 확대·개편 관련 Q&A이다.
-상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 '양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년'이 면제되는 것인가.
아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것이다.
이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 주택인 경우 적용되므로 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.
-상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상을 준수해야 하는데 이때 직전 임대차계약이 무엇인가.
직전 임대차계약은 거주자 갑이 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미한다. 즉 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을과 임차인 병 사이에 체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다.
-직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하나.
아니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다.
-직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나.
그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.
-상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있는가.
2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지의 기간 중 체결해야 하며 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 올해 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료되므로 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장했다.
-계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나.
가능하다. 이는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위함이다.
-등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나.
가능하다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라 장기간의 의무임대 10년 등 각종 공적의무를 부담하는 점을 감안하면 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다고 봤다.
-임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나.
추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 본다.
-직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나.
해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다.
-상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나.
민간임대주택특별법 제44조제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산한다. 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율이 된다. 예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다. 월세보증금 2000만원에 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 한다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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