상생임대인 제도, 왜 우려 쏟아질까…“무주택자 '갭투기' 부추긴다"
금리인상과 DSR 규제 등으로 시장이 하락안정화 되면 집값상승에 대한 기대 사라져
국토교통부와 기획재정부 등이 부동산정책 관련부처 합동으로 6월21일 제1차 부동산관계장관회의를 열고 윤석열 정부의 첫 부동산 정책을 발표했다. 이날 발표한 임대차 3법의 개선안 ▲상생임대인주택에 대한 요건 완화 및 혜택 확대 ▲갱신만료 임차인 대상 전세대출지원 강화 ▲월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대 등이 포함됐다. '분양가 상한제 개편안'도 함께 발표됐다.
정부는 분양가에 ▲주거이전비(이사비) ▲상가세입자 영업손실보상비 ▲이주비 금융비용 ▲명도소송비 ▲총회 운영비 등 의사결정 비용을 반영하기로 했다. 모두 정비사업 특성상 추진 과정에서 발생할 수밖에 없으나 반영되지 않았던 비용들이다.
하지만 정부가 전셋값 상승, 전세매물 실종 등을 우려해 내놓은 '상생임대인 제도'가 갭투자를 부추길 수 있다는 지적이 나온다. 2023년 6월 전까지만 전세가 만기되는 집에 '갭투자' 하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있어서다. 정부는 이날 제1차 부동산관계장관회의를 열고 '상생임대인 혜택'을 종전 1주택자 대상에서 다주택자까지 확대한다고 밝혔다. 상생임대인 제도에 따라 규제지역에서 전셋값을 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 임대인은 1세대1주택 양도세 비과세 요건인 '2년 실거주'를 면제 받는다.
상생임대인이 되기 위해서는 직전계약과 5%룰을 지킨 당해계약의 임대인이 동일해야 한다. 또 직전계약기간이 1년6개월 이상, 당해계약기간이 2년 이상이어야 하며 당해계약 시점이 2024년 12월 전이어야 한다. 양도세 비과세 혜택은 최종 1주택을 팔때만 적용이 되기에 다주택자 입장에서 크게 매력적이지는 않다는 게 시장의 분석이다. 본인이 거주하는 주택을 먼저 팔고 상생임대주택을 마지막에 팔아야 혜택을 볼 수 있어서다.
다만 무주택자의 경우에는 '갭투자'에 뛰어들었다가 집값이 올랐을 때 되팔면 양도세를 내지 않고 시세차익을 온전히 누릴 수 있는 구조다. 애초에 집이 없는 상태에서 갭투자 하는 것이기 때문에 거주 중인 집을 먼저 팔아야 하는 번거로움도 없다.
이런 이유로 일부 전문가들은 앞으로 규제지역 내에서 무주택자의 갭투자가 증가할 수 있을 것으로 우려하고 있다. 갱신계약이 올해까지 만기되는 물건을 전세를 끼고 매수한 다음, 신규계약 할 때 보증금을 시세만큼 올려 받고 2년 후 다음 계약때 '5%룰'을 지키면 언제 이 집을 되팔아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
세입자와 협상할 여지가 있다면 내년 6월 전 갱신계약이 만기되는 물건을 갭투자하더라도 혜택을 볼 수 있다. 직전계약이 2년이 아닌 1년6개월 이상만 돼도 상생임대인이 될 수 있기 때문이다. 첫 계약을 1년6개월, 갱신계약을 2년하자고 제안해 세입자가 이를 받아들인다면 가능하다.시장에서는 이번 제도 시행으로 전세시장에 3중 가격이 나타날 수 있다고 보고 있다.
▲신규계약으로 전셋값을 올려 받고 다음 계약에서 5%룰을 지킨 집 ▲갱신청구권 행사(5% 이내 인상) 후 다음 계약에서 5%룰을 또 한번 지킨 집 ▲시세대로 전셋값 받는 집 등 경우에 따라 전셋값 차이가 클 것이란 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금리 인상으로 부동산 시장이 안정세를 찾아가는 상황에서, 이번 상생임대인 제도가 무주택자들의 갭투자를 부추기면서 집값을 다시 자극할 수 있을 것으로 본다"고 우려했다. 금리 인상과 DSR 규제 등으로 시장이 하락 안정화 되면 집값 상승에 대한 기대도 사라지기 때문에 '갭투자'가 크게 늘지는 않을 것이란 반론도 있다.
분양가 인상에 무주택자 '내집 마련' 셈법 복잡해져
분상제 개편, 하반기 분양가 상승 가능성…대출규제·금리인상, 무주택자 자금조달 부담 커져
정부의 분양가상한제 개편안에 따라 향후 신규 공급되는 단지들의 분양가가 상승할 가능성이 커지면서 무주택자들의 내 집 마련 전략에도 변화가 생길 것으로 보인다. 6월27일 업계 등에 따르면 정부의 '분양가 제도운영 합리화 방안'에 따라 향후 분양가가 1.5%에서 최대 4%가량 오를 것으로 전망된다.
분상제 개편안에 따라 앞으로 정비사업 추진 시 필수적으로 투입되는 비용을 가산비에 반영하도록 하고 원활한 주택공급을 위해 자잿값 급등에 탄력적으로 대응하기로 하면서다.이번 조치로 정부는 분양가를 현실화해 주택공급에 속도를 높이겠단 방침이다. 업계에선 올 들어 자잿값 및 인건비 급등으로 제동이 걸린 서울 등 일부 지역에서 주택공급이 숨통을 틀 것으로 내다보고 있다. 다만 공급이 늘더라도 무주택자들의 내 집 마련 문턱은 여전히 높을 것으로 전망된다.
대출 규제와 금리 인상이 맞물린 가운데 상승한 분양가 만큼 자금 조달 부담이 더 커지면서다.분상제 개편안에 따라 서울 주요 정비사업 단지의 향후 일반 분양가는 9억원이 넘을 수 있단 관측이 나온다. 일반 분양가가 9억원을 초과할 경우 중도금 집단대출이 불가해 유동자금이 부족한 수분양자들은 청약에 당첨되더라도 자금 마련이 어려워지게 된다.직방에 따르면 6월21일 기준 올해 서울 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 3301만원이다. 전용 60㎡ 이하 아파트의 평균 분양가는 7억4310만원, 전용 60~85㎡ 평균 분양가는 10억4554만원 수준이다. 전용 85㎡ 초과 대형 평형인 경우 17억5078만원에 이르는 것으로 파악됐다.서울에서 중형 면적 이상 아파트를 분양받을 때 중도금 대출은 현재도 사실상 불가능한 셈이다.
한국은행이 7월 기준금리를 0.5%포인트 한 번에 올리는 '빅스텝'을 단행할 거란 전망이 우세한 데다 7월부터 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제가 시행을 앞둔 것도 내 집 마련 문턱을 높이는 요인이다.업계에선 공공택지지구와 도심 민간 정비사업지 간 분양가 간극이 더 심화할 것으로 내다본다. 청약가점이 높거나 주택청약 불입액이 높은 무주택자의 경우 사전청약 등 2~3기 신도시 공공택지 청약으로 눈을 돌릴 가능성도 커졌단 분석이다. 공공택지지구에서 공급되는 단지들은 은근 시세 대비 분양가가 70~80% 수준이다.LH는 올 하반기 무주택 실수요자를 위한 분양주택 2만 가구와 임대주택 6만7000가구를 공급할 계획이다.
분양주택은 공공분양 1만5818가구를 비롯해 신혼희망타운 4035가구, 분양전환 공공임대 343가구 등이다. 지역별로는 경기·인천 등 수도권에 전체 물량의 절반 이상인 1만1124가구가 공급되고 광역시 및 기타지역에 9072가구를 공급한단 계획이다.상대적으로 자금여력이 충분한 청약대기자라면 도심 내 민간 알짜 정비사업지 청약을 노리는 등 무주택 실수요자 사이에서 이원화 현상이 발생할 것으로 보인다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "똘똘한 한 채에 대한 소구와 분상제 개편으로 민간 청약시장의 양극화는 커지고 인기 지역의 고분양가 문제는 여전할 것"이라며 "청약 대기수요가 많은 인기지역은 분양가의 적정성과 재고주택의 급매물 가격 등을 비교 선별해 청약을 결정할 필요가 있다"고 설명했다. 이어 "분양가 부담이 덜하고 GTX 등 광역교통망 확충 기대가 있는 공공택지와 사전청약 사업지에 청약 수요자들의 관심이 지속될 것으로 판단된다"고 덧붙였다.
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