대구 수성 등 6개 지역 투기과열지구 해제…세종은 규제 유지
尹정부 첫 주거정책심의위원회 개최…대구 동구·서구 등 일부 지역 등 조정대상지역 해제
대구 수성구와 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구 등 세종을 제외한 지방 지역의 투기과열지구 지정이 전부 해제됐다. 투기과열지구에서 해제된 지역들 중 대구 수성구와 대전 동구와 유성구 등의 조정대상지역 규제는 유지된다. 대구 일부 지역과 경북 경산, 전남 여수·순천·광양시는 조정대상지역에서 해제됐다.
국토교통부는 6월30일 이같은 내용을 골자로 하는 ‘2022년 제2차 주거정책심의위원회’를 열고 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정’을 심의‧의결했다. 국토부는 “주택가격 상승폭이 비교적 낮았고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권을 중심으로 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제하기로 했다”고 밝혔다. 전국 규제지역은 투기과열지구 49곳, 조정대상지역이 112곳이었는데, 이날 주정심으로 각각 43곳, 101곳으로 줄었다. 규제지역으로 묶이면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제를 적용받는다.
7월5일 기준 투기과열지구 조정대상지역 지정 현황./국토부
비규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 70%가 적용되는데, 조정대상지역에서는 집값 9억원 이하에서 50%, 9억원 초과에서 30%로 제한된다. 다주택자에 대해 양도소득세를 중과하고, 장기보유 특별 공제 혜택을 주지 않는다. 분양권을 전매하면 양도세율을 50% 부과하고, 2주택 이상 보유자에 대해 종부세를 추가로 과세한다.
투기과열지구에서는 LTV가 집값이 9억원 이하일 경우 40%, 9억원을 초과할 경우 20%로 제한되고 15억원을 초과하는 아파트에는 대출이 나오지 않는다. 또 총부채원리금상환비율(DSR)이 시가 9억원을 초과하는 담보대출에 차주 단위로 적용된다. 그 외 주택을 취득할 때 자금 조달 및 입주 계획 신고 의무에 더해 증빙자료까지 제출해야 하는 의무가 있다.
●경산 여수 순천 광양도 해제…국토부 “주거정책심의위 더 자주 열고 규제지역 논의”
이번에 대구 수성구와 더불어 투기과열지구 지정을 벗어난 곳은 대전 동구‧중구‧서구‧유성구, 경남 창원 의창구다. 주정심 위원들은 “금리 인상 등 주택시장 안정 요인, 지방의 미분양 증가 등을 고려했을 때 지방권 투기과열지구 6개 시·군·구는 투기과열지구 지정을 해제할 필요가 있다”고 판단한 것으로 전해졌다.
대구 동구‧서구‧남구‧북구‧중구‧달서구‧달성군, 경북 경산시,전남 여수시‧순천시‧광양시 등 지방 11개 시·군·구에 대해서는 조정대상지역을 해제했다. 다만 이번 주정심에서는 지방 지역 중 유일하게 세종시의 투기과열지구 지정을 유지하기로 했다. 김영한 국토부 주택정책관은 “세종은 최근에 가격 하락세가 지속되고 있지만 청약 경쟁률이 굉장히 높게 유지되고 있다”며 “잠재적인 매수세도 있고 추가적인 시장을 좀 살펴봐야 되기 때문에 투기과열지구 지정을 유지하기로 결정했다”고 밝혔다.
●수도권은 당분간 규제지역 지정 유지키로
국토부는 수도권은 당분간 규제지역 지정을 유지하기로 했다. 김 정책관은 “다수 지역에서 주택가격 상승세가 지속되고 있거나 하락 전환 후 시일이 오래 경과하지 않았다”며 “미분양 주택도 여전히 많지 않은 점을 감안, 당분간 규제지역 지정을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링할 것”이라고 말했다.
다만 과거 시·군·구 단위 규제지역 지정 과정에서 아파트가 없는 도서 지역임에도 불구하고 규제지역으로 지정된 안산‧화성의 일부 지역은 투기과열지구‧조정대상지역에서 벗어난다. 안산 단원구의 대부동동‧대부남동‧대부북동‧선감동‧풍도동과 화성 서신면이 규제 지역에서 해제된다.
주정심 위원들은 이날 규제지역 해제 의결과 더불어 최근 주택시장의 동향과 전망에 대해 진단하기도 했다. 민간 위원들은 “금리 인상 및 경기침체 우려, 주택가격 급등에 따른 피로감 등으로 매수세가 위축되면서 최근 주택가격이 전반적으로 안정세를 보이고 있다”면서도 “국지적으로는 집값 과열의 여파가 잔존하면서 주거선호지역 및 일부 비규제지역 등을 중심으로 상승세가 지속되는 등 시장상황이 매우 예민하다”고 분석했다.
이들은 “당분간 금리 인상 기조가 지속되고 DSR 3단계 시행 등으로 대출 규제도 강화되는 등 주택시장 안정요인이 있는 만큼, 미분양 주택이 증가하고 있는 지방권 일부 지역은 규제 강도를 조정할 필요성이 있다”고 했다. 다만 일부 위원들은 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 미분양주택 추이 등 규제지역을 지정하는 정량적 요소 외에도 정비사업 등 개발호재 기대감, 지역적 특성, 외지인 매수세 등도 충분히 고려해야 한다는 의견도 제시했다.
김 정책관은 “6월, 12월에 한번 이렇게 의무적으로 투기과열지구와 조정대상지역 리뷰를 하게 돼 있는데, 향후에는 시장 상황에 변동이 있을 때는 주정심을 촘촘하게 개최해 적기에 대응할 수 있어야 한다는 위원들의 공감과 동의가 있었다”고 말했다. 12월까지 기다리지 않고 그 전에라도 시장의 상황에 변동이 생긴다면, 주정심을 열고 규제지역 지정 또는 해제 조치를 하겠다는 의미로 해석된다.
"부동산 규제지역 해제, 과열 가능성 작아"…청약시장은 기대감
전문가 "풍선효과 제한적" 전망…업계 "기대 못미쳐…수도권도 풀어줘야"
부동산 전문가들은 6월30일 규제지역에서 해제된 지역의 시장이 다시 과열될 가능성은 작을 것으로 내다봤다. 국토부는 이날 정부서울청사에서 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 7월5일부터 대구와 대전, 경남지역 6개 시·군·구에 대한 투기과열지구 지정을 해제하기로 했다고 밝혔다. 또 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산시, 전남 여수시 등 11개 시군구에 대한 조정대상지역도 함께 풀린다.
수도권에서는 경기도 안산시와 화성시의 일부 도서(섬) 지역이 조성대상지역에서 해제되지만, 이들 시내 다른 지역에 대한 규제는 유지된다.이번 일부 규제지역 해제에도 불구하고 최근 시장 여건은 다주택자들의 매수세가 규제 해제지역으로 집중되는 '풍선 효과'가 나타나기에는 어려운 상황이라고 전문가들은 말한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "매수자의 입장에서 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것"이라며 "조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다, 매매가 상승이 정체된 상황 속에 높은 대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 구매하기는 쉽지 않기 때문"이라고 말했다.
함 랩장은 "과거처럼 규제의 틈새를 찾아 유입되던 공시가격 1억원 이하의 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세를 끼고 주택을 사들이는 갭투자 움직임이 많지 않아 규제 지역 해제에 따른 집값 재불안 가능성은 한동안 낮을 것으로 생각된다"고 부연했다.김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "미분양이 적체된 지방 위주로 규제 지역이 해제됐지만 부동산 시장이 다시 과열되기엔 제한적"이라며 "주택 가격에 영향을 미치는 여러 요소 중 최근에는 거시경제나 대출 규제, 금리 인상 등의 대외적 환경 영향이 더 크다"고 말했다. 다만, 조정대상지역에서 해제돼 비규제지역으로 재편되는 지역들은 청약시장이 다소 활기를 되찾을 여지는 남아있다.
비규제지역에서는 1순위 청약 조건이 세대주에서 세대원까지 확대되고, 전매 제한도 없어지기 때문이다. 김 수석전문위원은 "완화된 청약 조건으로 무주택자들이 규제지역에서 해제된 비규제지역의 청약시장 진입이 용이해질 수 있다"며 "여전히 관심이 큰 지역인 대구나 대전 일부 지역은 미분양 해소 효과가 있을 것"이라고 내다봤다.건설업계는 규제지역 해제가 지방에만 한정돼 "기대에 못미친다"는 평가가 많았다. 일부 업계와 전문가들 사이에선 현재의 시장 상황을 고려했을 때 정부가 규제지역 해제에 좀 더 과감해질 필요가 있다는 의견도 나온다.
울산 남구를 비롯해 경기도 양주·파주·김포시, 충북 청주시, 전북 전주시 등 지방자치단체들은 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했으나 대구를 빼면 대부분 받아들여지지 않았다.박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "집값 단기 급등에 따른 부담감과 금리 인상 압박, 고강도 대출 규제로 시장이 과열 양상으로 반전될 우려는 적다"면서 "정부가 부동산 경기 하향 침체에 대비하는 차원에서 수도권을 포함해 전향적으로 규제지역 해제를 검토할 필요가 있다"고 지적했다.
반면 윤석열 정부가 출범한 지 2개월도 안 된 시점에서 수도권을 포함한 규제지역을 대폭 해제하는 것은 부담스러운 선택일 수밖에 없다는 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택시장 안정이 궁극적인 정책 목표이고, 집값이 하향 안정화되는 상황에서 굳이 규제지역을 풀어 거래 활성화를 대거 유도할 필요성은 제한적"이라고 평가했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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