서울시, 역세권에 '장기전세주택' 늘린다…용적률 700%까지 완화
역세권 장기전세주택 건립 운영기준 개정·시행…일률적 35층 규제 폐지…사업대상지도 확대
서울시가 전월세 시장과 주택시장 안정화를 위해 '장기전세주택' 공급 확대에 나선다. 특히 역세권의 고밀개발을 유도해 주거환경이 우수한 고품질 장기전세주택 공급물량을 확보한다는 계획이다. 공급 확대를 위해 '역세권 장기전세주택' 용적률을 최대 500%에서 최대 700%(준주거지역)까지 완화하고, 일률적으로 적용됐던 35층 층수 규제를 폐지한다.
서울시는 이러한 내용으로 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정해 시행한다고 6월30일 밝혔다. 역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 서울시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며 현재 66개 사업지에서 1만7572가구 규모로 추진하고 있다.
이중 준공·입주 물량은 9개 사업지 1375가구다.이번 역세권 장기전세주택 건립 운영기준 개정 방향은 크게 '공급 확대를 위한 기준 완화'와 ''제도의 합리적 개선' 등 2가지다. 공급 확대를 위한 주요 방안은 ▲준주거지역 용적률 완화 ▲35층 일률적 층수규제 폐지 ▲채광창 이격·인동거리 완화 ▲1차 역세권 범위 완화 기간 연장 ▲사업대상지 확대 ▲준주거지역 비주거 비율 완화 등이다.
우선 준주거지역 용적률을 기존 500% 이하에서 최대 700%까지 완화한다. 도심·광역중심·지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 용적률 700%까지, 지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지, 비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화한다.일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수규제를 폐지해 건축물 높이를 완화한다. 또 용적률 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. 건축법에 따라 준수해야 하는 채광창 이격거리, 인동거리 개선 없이는 완화된 용적률까지 짓는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.
기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 1/4로 정했다면, 앞으로는 용적률 400~500%까지는 1.2배, 500~600%까지는 1.5배, 600~700%까지는 2배 이내로 완화받을 수 있다.올해까지만 적용하기로 했던 1차 역세권 범위 완화(250m→350m)는 2024년까지 2년 더 연장한다. 또 기존에 역세권 장기전세주택 사업대상지에서 제외됐던 '준공업지역'은 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능해진다. 주거지역 중에서도 재정비촉진지구의 경우 사업이 불가능했지만, 앞으로는 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 장기전세주택 사업이 허용된다.
정비구역 해제지역에서도 재개발 방식으로 사업 추진이 가능해지며 준주거지역에서 상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율을 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춰 주택 공급을 확대하고 입지 여건에 따라 상가 수요가 낮은 지역의 공실을 줄일 계획이다.제도의 합리적 개선을 위한 개정사항에는 ▲용적률 적용체계 개선 ▲정비(예정)구역 해제지역 재개발사업 방식 허용 ▲커뮤니티 지원시설 설치기준 개선 ▲특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화 ▲전용면적 확대 등이 포함됐다.대표적으로 정비구역으로 지정됐다가 주민 간 갈등 등을 이유로 해제된 지역은 재개발이 허용되지 않았지만, 앞으로는 정비구역 해제지역에서 '도시정비형 재개발' 방식도 허용된다. 커뮤니티 지원시설은 의무 설치가 아닌 권장 설치로 개선한다.
그밖에도 최근 재정비한 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’의 규제 완화 사항을 반영해 특별계획구역 내에서 사업부지 최소 면적을 20% 완화, 2400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적도 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대한다.김성보 서울시 주택정책실장은 “그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다”며 “앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 합리적·현실적으로 개선해 나가겠다”고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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