용적률 300~500% ‘고밀주거지역’ 신설…일산·분당 적용
국토부, 도시계획체계 개편…지구단위계획 수립 의무화로 주거환경 개선…연내 법개정 추진
정부가 '고밀주거지역'을 신설키로 한 가운데 1기 신도시 등 노후도시에 이를 적용하는 방안을 마련했다. 고밀주거지역 용적률은 현행 3종 주거(300%)와 준주거(500%) 용적률을 감안한 수준을 검토한다. 업무, 주거, 여가시설이 섞이는 '복합용도계획구역'엔 복합용도의 최고용적률을 적용할 방침이다.
국토교통부의 '도시계획체계 개편방안'에 따르면 국토부는 기존 용도지역제를 기반으로 한 도시계획체계와 별도로 특별 도시계획구역들을 지정할 수 있는 방안을 검토하고 있다. 국토부는 최근 전국 지방자치단체들과 함께 '도시정책협의회'를 열고 이같은 개편방안을 설명하고 의견을 수렴했다.특별도시계획구역으로는 ▲복합용도계획구역 ▲도시혁신계획구역(입체도시 개발) ▲고밀주거지역 등이 신설된다.
국토부는 이를 '도시공간혁신 3종 세트'로 명명했다.고밀주거지역은 성남시 분당·고양시 일산·부천시 중동·안양시 평촌·군포시 산본 등 노후된 1기 신도시와 수도권 내 재건축·재개발 단지에 적용할 수 있는 방안이다. 고밀주거지역 용적률은 일률적으로 상한을 정하기보다 지역·단지별로 생활환경, 일조권 등을 고려해 300~500%선에 유연하게 정하는 방안이 유력하다.
현행 1기 신도시의 평균 용적률은 198%로 대부분 상한선에 근접해 있는 상황이다.용적률 혜택을 주는 대신에 도로·상하수도 등 기반시설과 쾌적한 주거환경 조성을 위한 지구단위계획 수립을 의무화할 방침이다. 한 정비업계 관계자는 "고밀주거지역이 도입되면 그동안 사업성이 부족해 지지부진했던 노후도시, 재건축·재개발 단지의 개발사업에 한층 속도가 붙을 것"이라고 전망했다.
'복합용도계획구역'은 지금의 주상복합시설을 구역 단위로 확대하는 개념이다. 주상복합은 한 건물에 주거와 상업시설이 함께 들어서 있지만 복합용도구역에는 구역 내에 주거, 업무·상업, 산업시설 등이 융복합된다. 특히 용도가 복합되는 지역의 최고 용적률을 구역 전체에 적용하는 방안이 검토되고 있다. 민간이 창의적으로 개발할 수 있도록 기존 용도지역제의 규제를 없앤 '도시혁신계획구역'이 도입되면 도로나 철도를 지하화하고 상부를 주거나 업무, 레저 시설로 개발하는 입체도시, 역세권 콤팩트시티 등이 추진될 수 있다.
●국토부, 연내 국토계획법 개정 추진…빠르면 2023년 말부터 적용될 듯
국토부는 2021년부터 2022년 초까지 국토도시계획 개편 용역을 완료했으며 지자체 의견 수렴을 거쳐 올 하반기에는 국토계획법 개정을 추진할 계획이다. 법 개정이 완료되면 2023년 말부터는 실제 현장에 적용할 수 있을 전망이다.국토부 관계자는 "20여년 전 제정된 현행 국토계획법은 도시의 확대·성장에만 제도의 초점을 맞췄기 때문에 최근 요구되는 융복합적인 생활여건·형태를 구축하는 데 한계가 있다"며 "개정안은 고밀, 복합, 자율 방식으로 도심 내 고밀복합개발 기반을 마련해 주거 문제뿐 아니라 생활 인프라까지 종합적으로 구축하는 것"이라고 말했다.
역세권·노후도시 싹 바꾼다…'도시혁신 밑그림' 나왔다
주거·업무·공공시설 ‘한곳에’ 개발이익 환수 적용 ‘더 많이’
정부가 추진하고 있는 '도시계획체계 개편'은 단순히 고밀주거지역 등을 신설해 주택공급을 늘리기 위한 목적이 아니다. 88년 전에 도입된 용도지역제와 20년전에 제정된 국토계획법으론 변화된 도시 여건을 담아낼 수 없다는 판단이 깔려 있다. 이제는 전면적인 도시공간 혁신이 필요하다는 문제의식이다. 법 개정이 완료되면 주택 공급 확대 뿐 아니라 도시 모습 자체가 크게 달라질 전망이다.
●88년 전 도입돼 획일적으로 적용됐던 '용도지역제' 유연화…복합용도계획구역 내 용도 비율·배치 변경…복합용도·도시혁신·고밀주거지역 ‘3종’ 신설
일제강점기에 도입된 용도지역제는 산업화 시대에 주거지역과 상업시설, 공장을 엄격히 분리하기 위해 도입된 도시관리 수단이었다. 용도지역은 주거·상업·공업·녹지와 같이 그 땅에 쓰임새를 정하고 그에 따라 밀도(건폐율·용적률), 높이 등을 다르게 적용한다. 이 때문에 경제활동이 융복합되는 4차 산업혁명시대에는 한계가 크다는 지적이 계속돼 왔다.
2002년에 제정된 국토계획법도 20여년의 시간이 지나면서 변화된 도시여건을 반영할 필요성이 대두돼 왔다. 국토교통부는 이미 '국토도시계획 개편방안'에 대한 용역을 마치고 현재는 국토계획법 및 하위법령 개정 등 세부내용을 구체화 하기 위한 연구용역을 추진 중이다. 국토부가 마련한 초안은 용도지역제의 유연화가 핵심이다.
용도지역제가 88년된 구시대의 유물이라는 지적을 받고 있지만 아직은 필요한 규제라는 점에서 '유연한 적용'에 방점을 찍고 있다. 국토부는 이를 위해 용도지역제의 규제를 벗어난 ▲복합용도계획구역 ▲도시혁신계획구역 ▲고밀주거지역 등 '공간혁신3종 세트'를 신설할 계획이다.
복합용도계획구역은 역세권이나 기존 신도시 등의 고밀복합개발에 적용한다. 현재는 주거지역에는 주거만, 상업지역에는 업무시설 등만 들어설 수 있지만 복합구역은 주거용도 40%, 업무·상업 30%, 공공 20%, 산업 10% 식으로 유연하게 배치할 수 있다.혁신구역은 기존 용도지역제도를 넘어 규제없이 자유롭게 개발이 가능한 형태다.
민간사업자가 도시·건축 규제없이 개발계획을 수립할 수 있다. 민간이 세운 계획은 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종 확정한다. 사업을 제안한 민간에는 '도시개발사업 시행 자격'을 부여하고, 행정 절차를 간소화한 통합심의를 적용한다. 도심을 가로지르던 고가를 철거해 공원 등을 조성한 '보스턴 빅딕 프로젝트'나 일본 시부야 역세권 개발 사업처럼 도심 내 도로·철도를 지하화하고, 지상 공간을 주거·상업 용도로 활용하는 입체도시개발 사업이 탄력을 받을 것으로 전망된다.
●개발이익 환수할 공공기여 적용 대상·범위 확대…상승분 30~60%선 유력
도시 공간에 대한 창의적 개발을 허용하는 대신 공공 환수는 강화될 전망이다. 대규모 개발사업에 따른 이익을 소수가 독점하는 부작용을 막기 위해 공공기여 적용 대상·범위를 늘린다. 공공 환수대상을 개발사업을 위한 도시계획 변경 전반으로 확대할 예정이다. 다만 일정 규모 이하의 소규모 개발사업은 제외한다.환수 범위는 도시계획 변경 전·후 감정평가액 상승분의 30~60%선이 유력하다.
복합용도·도시혁신계획구역 등으로 용도지역이 변경돼 땅값이 3.3㎡당 1000만원에서 3000만원으로 오를 경우 상승분인 2000만원 중 최대 60%까지 공공에 납부해야 하는 셈이다. 다만 지역여건에 따라 적정범위 상한을 조례로 정하고, 환수금액은 지자체와 사업자간 사전협상을 통해 결정할 방침이다.국토부 관계자는 "현재 도시계획 개편방안은 기본안을 마련해 세부 용역을 진행 중인 상태"라며 "계획구역 지정 지역, 용도 복합비율, 적용 용적률 등 밀도 등 세부안을 마련할 것"이라고 말했다. 이어 "지자체별로 지역 여건에 따라 달리 적용할 수 있는 지역맞춤형용도지역제 등을 추가로 검토해갈 계획"이라고 덧붙였다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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