얼었던 부동산시장 녹을까…'지방 위주' 규제지역 핀셋조정
대구 등 조정대상지 중심 해제…세부담 완화·LTV 상향 영향 거래회복 기대
정부가 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 161곳 중 일부를 곧 해제할 전망이다. 규제지역에서 해제되면 세금 부담이 낮아지고 대출 규제가 완화돼 주택을 사고팔기 쉬워진다. 일각에서는 거래가 늘면서 침체한 지방 시장이 회복될 것이란 기대도 나오지만 금리 인상 등으로 매수세는 한정적일 것이라는 게 중론이다.
●대구 등 조정지역 위주로 풀릴 듯
6월27일 국토교통부 등에 따르면 정부는 6월 중 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 규제지역 일부에 대한 해제를 결정한다. 규제지역은 주택가격 상승률, 미분양 주택추이, 청약경쟁률 등 정량평가와 정성평가를 종합적으로 고려해 지정·해제된다. 부동산 시장이 과열된 지역은 '조정대상지역'으로 투기가 성행하는 지역은 '투기과열지구'로 묶인다.
현재 전국 49곳이 투기과열지구, 112곳이 조정대상지역으로 지정된 상태다. 강원도와 제주도를 제외한 대부분 지역이 규제지역으로 묶여있다. 규제지역으로 묶이면 대출, 세제, 청약 등에서 강화된 규제를 적용받는다.이번 주정심에서 수도권 외 지방을 중심으로, 투기과열지구보다는 조정대상지역이 일부 해제될 것이라는 관측이 우세하다. 해제 가능성이 높은 지역으로는 집값 하락세가 뚜렷한 대구와 대전, 천안, 전남, 세종 등이 거론된다. 조정대상지역이 비규제지역이 되면 세금, 대출, 청약 등의 규제가 큰 폭으로 완화된다.
●세금 완화로 주택 사고 팔기 쉬워져
우선 취득세와 양도세, 보유세 부담이 현저히 줄어 추가 주택 매수가 한층 용이해질 것으로 보인다. 조정대상지역에서는 전용 84㎡ 이하 면적에 대해 2주택 취득 시, 8%의 세율이 적용되는데 규제지역에서 해제되면 2주택 취득 시에도 1주택처럼 1~3%가 적용된다.양도세 비과세를 받을 수 있는 일시적 2주택자의 기존주택 처분기간도 1년에서 3년으로 늘어나 '급매물'이 줄어들 것으로 보인다. 1주택자의 양도세 비과세 요건도 '2년 보유·2년 거주'에서 '2년 보유'로 완화돼 입주하지 않아도 비과세 혜택을 볼 수 있다.조정대상지역의 2주택자와 3주택자에게는 양도세 일반세율에 각각 20%, 30%씩 중과되는데 비규제지역이 되면 중과 없이 일반세율만 적용된다. 비규제지역의 경우, 다주택자의 장기보유특별공제도 적용돼 보유 기간에 따라 양도차액을 공제받을 수도 있다. 2주택자의 종부세도 완화된다. 조정대상지역에서는 주택가격에 따라 1.2~6%의 세율이 적용되는데 비규제지역이 되면 절반 수준인 0.6~3.0%를 적용받는다.
●LTV 70%까지 상향…분양권 전매도 가능
1주택자가 주택담보대출을 받을 때 기존주택을 2년 내 처분해야 한다는 조건도 비규제지역이 되면 사라진다. 처분 조건 없이도 대출을 받을 수 있다. 주택담보대출의 LTV(담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율)도 각각 50%→70%, 50%→60%로 상향조정된다.청약 1순위 자격을 갖추기도 훨씬 쉬워진다.
청약통장 가입 후 6개월만 지나면 1순위가 되고 세대원, 다주택 세대주도 1순위 청약이 가능하다. 분양권 전매제한 기간도 3년에서 6개월로 대폭 줄어들어 당첨 후 되팔기 쉬워진다.일각에서는 이처럼 규제가 대폭 완화되면 거래가 늘어 침체한 시장 분위기가 소폭 회복될 것이라는 기대도 있다. 그러나 금리 인상에 따른 대출금리 상승과 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 매수세가 크게 늘기는 어렵다는 게 중론이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "본래 시장이 상승기에는 작은 규제 완화에도 민감하지만 조정기에는 악재에 민감하고 호재에는 둔감하다"며 "규제지역 해제로 일부 거래 숨통은 트이겠지만 거시 환경이 받쳐주지 못하는 상황이어서 시장을 완전히 반전시키기는 어려울 것"이라고 내다봤다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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