“하반기 집값 내린다" 전망 우세…금리 인상기 집값의 향방은?
침체 분위기 확산에 얼어붙은 '매수세'…수도권 아파트매수세 3년여만 최저…강남도 예외 없어
아파트값을 비롯한 부동산 시장 동향은 늘 관심사다. 올해도 하반기가 시작됐다. 하반기 아파트를 비롯한 집값 매매와 전세 시장은 어떻게 될까. 시장 전망에 앞서 최근 주택시장을 둘러싼 전반적인 환경을 살펴보면 좋지 않다. 원자재와 에너지값이 치솟고, 공사비가 뛰고 있다. 금리도 인상하는 분위기이고, 정부의 대출 규제는 여전히 팍팍하기만 하다.
'오르막이 있으면 내리막도 있다'는 격언이 부동산시장에는 안 통하는 줄 알았더니,집값도 떨어지는 걸까? 집값 하락 전망이 3년 만에 상승 전망을 앞질렀다. 전망을 넘어 실제 현장의 분위기는 어떨까,
부동산 침체 분위기가 완연해지면서, 시장 동향을 나타내는 지표들이 줄줄이 떨어지고 있다. 매수심리는 얼어붙었고, 집값이 하락할 것이라는 전망도 상승 전망을 3년 만에 앞질렀다. 7월4일 한국부동산원에 따르면 6월4주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 1주 전(88.1)보다 1.1p 하락한 87.0으로 집계됐다. 8주 연속 지수가 하락했다. 수급 지수 기준값인 100을 밑돌면 수요보다 공급이 많다는 것을 의미하고, 100을 넘으면 그 반대를 의미한다.
강남권도 예외는 없다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 강남권은 93.9에서 92.9로 내렸다. 수도권으로 확대해 보면 아파트 매수세가 3년여 만에 최저 수준을 기록했다. 전국 매매수급지수도 지난주 93.0에서 이번 주 92.6으로 떨어졌다. 대구의 경우 지난주(76.5)보다 0.7p 내린 75.8을 기록했는데, 이는 2012년 관련 통계 집계 후 사상 최저치다.
민간 통계에서도 지표들이 하락을 가리키고 있다. KB부동산 리브온에 따르면 서울의 매수우위지수는 37.2를 기록하면서 낮은 수준을 유지하고 있다. 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 매수자가 많음을, 100 이하는 매도자가 많음을 나타낸다.
집값을 하락할 것으로 점치는 이들도 늘고 있다. 부동산R114가 지난 6월7일부터 20일까지 전국 2275명을 대상으로 하반기 주택시장 전망 설문조사를 실시한 결과, 10명 중 4명은 주택 매매 가격이 하락할 것으로 전망했다. 2019년 상반기 조사 후 약 3년 만에 하락 전망이 상승 전망을 앞지른 결과다. 직전(6개월 전) 조사와 비교하면, 하락 응답 비중은 14%에서 38%로 2.7배 확대됐고, 상승 응답 비중은 48%에서 24%로 줄었다. 보합 전망은 37.49%로 직전 조사와 비슷했다.
집값을 전망하는 KB부동산가격 전망지수에서도 서울은 크게 하락했다. 5월 92보다 떨어진 78을 보이며 매매가격이 하락할 것이라는 전망이 우세하게 나타났다. KB부동산 가격 전망지수는 중개업소를 대상으로 매매가의 향후 전망을 조사해 0~200 범위의 숫자로 작성한 지표다. 100을 기준으로 이를 초과할수록 매매가격이 상승할 가능성이 높다는 의미이며, 그 이하면 반대다. 서정렬 영산대 부동산대학원장은 "금리인상과 대내외적 경제 여건 상황이 개선이 돼야 수요자들이 레버리지를 일으켜 매수에 나서겠지만, 지금은 그럴 상황이 아니다"라며 "침체를 불러온 이같은 여건들이 해결되지 않는 이상 침체는 이어질 확률이 높다"고 말했다.
규제지역에서 해제돼 규제가 약해진 지역들도 매수세를 회복하긴 어려울 것으로 봤다. 국토교통부는 6월30일 주거정책심의위원회를 열고 대구·대전 등 지방 광역시 일부와 전남 여수·순천 등 중소도시까지 전국 17개 시·군·구에 대한 규제지역 해제를 결정했다.
서 원장은 "규제가 풀렸다고 수요를 회복하긴 어려워 보인다"며 "공급이 많았던 곳이다. 시장이 활성화되려면 가수요가 생겨나야 하는데, 시장에선 아직도 물량을 다 소화해내지 못하는 상황이라 반등 가능성은 낮다"고 설명했다
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김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "규제지역 해제 후 대구와 대전은 관심이 높아질 것"이라면서도 "하지만 금리 탓에 쉽사리 매수에 나설 수 있는 상황이 아니다. 한동안은 관망세가 유지될 것으로 예상된다"고 했다.
실수요자 10명 중 4명 "하반기 집값 내린다"…3년 만에 하락 전망 우세
부동산R114 조사…직전 대비 상승 비중 반토막, 하락 비중은 2.7배…매수심리 위축으로 전셋값 상승전망 우세
실수요자 10명 중 4명은 하반기 집값이 하락할 것이란 전망을 내놨다. 하락 전망이 상승 전망을 앞지른 것은 약 3년 만이다. 6월30일 부동산R114에 따르면 지난 6월7~20일 14일간 전국 2275명 대상으로 '2022년 하반기 주택 시장 전망' 설문조사를 실시한 결과 24.35%(554명)가 주택 매매 가격이 하락할 것으로 전망했다.
이는 2019년 상반기 조사 이후 약 3년 만에 하락 전망이 상승 전망을 앞지른 결과다. 직전(6개월전) 조사 결과와 비교해도 상승 응답 비중은 절반(48%→24%)으로 축소됐다.하락 응답은 38.15%로 직전 조사(14%) 대비 2.7배 늘었다. 보합 전망은 37.49%로 직전 조사(37.53%)와 거의 차이가 없었다. 상승과 하락 사이에서 소비자들의 관점 이동이 진행됐다고 부동산R114는 해석했다. 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자의 34.56%는 '경기 침체 가능성'을, 33.76%는 '대출 금리 인상 가능성'을 주요 이유로 선택했다.
부동산R114는 "물가가 급격히 오르는 가운데 경제성장률이 둔화되고 소비 여력이 줄어드는 등 과거보다 경기 침체 가능성이 높아진 상황"이라며 "여기에 고공 행진하는 물가를 잡기 위한 미국과 한국 등 중앙은행의 금리인상이 빨라지는 등 이자 부담이 수요자 이탈을 불러오는 모양새"라고 설명했다. 이어 '대출 규제로 매수세 약화'(11.75%) 응답 비중도 그다음으로 높게 나타났다.
그 외 하락 요인으로는 ▲가격 부담에 따른 거래량 부족(10.83%) ▲사전청약 및 공공주택 공급 기대(3.00%) ▲임대사업자 및 다주택자 매물 증가(2.88%) 등이 뒤를 이었다.상승에 대한 응답은 '서울 등 중심지 아파트 가격 상승'(27.80%)이 가장 높은 비중을 차지했다. 실제 윤석열 정부와 서울시가 추진하는 정비사업 활성화 기대감으로 상반기 서울 용산과 강남, 서초 등에서 견고한 가격 흐름을 나타냈다.
그 다음으로는 '덜 오른 지역에 대한 풍선효과'(14.62%) 응답이 높았다. 올해 경기도 이천과 강원, 제주 등 비규제지역들을 중심으로 매매 가격이 오른 영향으로 풀이된다. 그 외 상승 원인으로 ▲아파트 분양시장 활성화(12.45%) ▲전셋값 상승에 따른 매매가 상승(11.91%) ▲재개발·재건축 정비사업 활성화(11.55%) 등이 선택됐다. 소비자 10명 중 4명은 '한국은행 기준금리 추가 인상 여부'(20.66%)와 '국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건'(20.04%)을 2022년 하반기 시장의 핵심 변수로 선택했다.
부동산R114 '2022년 하반기 주택시장 전망' 설문조사
부동산 R114는 "미국 기준금리의 빅스텝(0.75%p 인상)과 한국은행의 꾸준한 금리 인상으로 시중 주택담보대출 금리가 6~7% 수준까지 올라온 상황"이라며 "여기에 하반기도 추가 금리 인상이 예고된 상황이어서 대출 이자 상환 부담은 더 커질 전망이며 인플레이션에 따른 경제 성장 둔화와 환율불안, 전쟁 우려, 감염병 확산 등 대외 경제여건 도 불확실성이 상당하다"고 설명했다.
그밖에 하반기 주요 변수로는 ▲대출, 세금 등 부동산 규제 지속 여부(17.23%) ▲물가상승[인플레이션] (10.90%) ▲민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(10.33%) ▲3기 신도시 등 정부의 주택공급 정책(8.00%) ▲전셋값 불안흐름 지속 여부(7.21%) 등을 선택했다.
전세가격 전망은 여전히 상승(40.00%)에 대한 전망이 하락(22.81%) 보다 우세했다. 다만 직전 조사에서 상승 전망이 62.32%였다는 점을 고려하면 상승 전망에 대한 선택 비중이 다소 줄었다. 하락은 22.81%, 보합은 37.19%로 조사됐다. 전세가격이 오른다고 답한 910명 중 42.20%는 매수심리 위축으로 전세수요가 증가할 것으로 예상했다. 부동산R114는 "가격 부담과 금리 인상, 대출 규제 등으로 위축된 매수심리가 상대적으로 전세시장 수요를 늘려 가격 불안감을 높일 수 있다는 의미"라고 부연했다. 한편 부동산 R114는 '상·하반기 주택시장 전망' 설문조사를 2008년부터 매년 2회씩 진행하고 있다. 설문 조사의 표본 오차는 95%의 신뢰수준에 ±2.05%포인트다.
하반기 아파트 가격은?…향후 주택가격 안정세 기대돼
부동산 관련 기관들이 통상 6월 하순에 하반기 시장을 전망한다. 올해 부동산 전망을 내놓은 곳 한국건설산업연구원이 처음이다. 6월27일 '2022 하반기 건설 부동산 경기 전망' 세미나에서 연말까지의 주택 매매, 전·월세 시장 전망과 건설경기 동향을 내놨다.
하반기 수도권 주택 매매가격은 0.5%, 전국으로는 0.7% 하락할 것으로 내다봤다. 상반기 수도권 주택매매시장은 통계상 보합(0.0%)을 보였다. 전세가격은 상반기 0.1% 오른 데 이어 하반기 2.5% 올라 연간 상승 폭이 2.6%에 이를 것으로 분석했다.하지만 부동산 시장을 둘러싼 변수가 너무 많아 정확히 예측하는 건 불가능하다. 다만 연구기관이 개별 변수에 가중치를 두고 전망치를 냈으니 참고하면 될 것 같다.
그러면 하반기 부동산시장에 영향을 미칠 변수로 어떤 것들이 있을까. 주택가격을 내리게 할 하방 요인을 살펴보면, 먼저 거시경제 환경이 불안정하다. 기대인플레이션(미래 물가 상승률)이 높아 물가 상승 압력이 커지고 금리 인상이 불가피하다. 한국은행은 올해 기준금리를 두 번 인상해 현재 1.75%이다. 7월13일 열리는 금융통화위원회에서 사상 첫 ‘빅스텝(0.5%포인트) 인상’에 연말까지 기준금리를 3.0%까지 끌어올릴 것이란 전망도 나온다.
물가 안정을 위해 통화 긴축 기조를 이어갈 가능성이 높다. 1800조원을 넘는 가계부채가 가파른 금리 인상에 부실화할 위험이 커지고 있다. 기준금리를 인상하고 있어 주택담보대출 금리도 오르는 추세이다.아파트의 절대적 가격 수준이 높다. 한 정보업체에 따르면 3.3㎡당 서울 아파트값은 문재인정부가 출범한 2017년 5월 2041만원에서 2021년 5월 3806만원으로 4년간 86.5% 올랐다. 문재인 정부 때 체감 아파트값은 2배 가까이 뛰었다. 물가 상승률이나 임금 상승률을 고려할 때 시장 수요자들이 감당하기 어려운 수준의 가격대를 형성하고 있다.
금리 인상과 금융 규제가 지속될 경우 현재 가격 수준을 유지하기가 어렵다는 주장이 나오는 이유다.지방은 미분양 물량이 증가하는 등 분양시장에 찬바람이 불고 있다. 연간 공급 물량이 많은 지역을 중심으로 미분양 물량이 추가될 수 있다. 다만 6월30일 투기과열지구 조정대상 지역 등 지방을 중심으로 규제지역을 일부 완화한 것은 해당 지역에 호재로 작용할 수 있다.
그러면 아파트값이 상반기 조정을 거쳐 다시 상승할 요인으로 어떤 게 있을까.임대료 상승이 첫 번째다. 수도권 아파트의 전세 및 월세가격이 강보합세다. 2018년 6월부터 지난 5월까지 4년간 수도권 아파트 전셋값은 30%가량 상승했다. 전세 선호 현상은 지속되겠지만 전세금 상승 부담이 커 월세·반전세 거래가 늘어날 수 있다. 이 과정에서 일부 임차인이 매매로 돌아설 수 있다.
수요우세 지역인 서울은 상반기에 이어 하반기에도 공급량이 적을 가능성이 있다. 서울의 입주 물량도 줄어든다. 부동산R114에 따르면 2022년 서울아파트 입주 물량은 2만520가구로 2021년(3만2012가구)보다 약 35.9% 줄어든다. 코로나19 사태와 우크라이나 전쟁으로 글로벌 공급망 붕괴와 에너지 가격 급등으로 시공 관련 비용도 덩달아 뛰고 있다.
공사비 급등이 아파트 공급(분양)을 막는 장애물로 작용하고 있는 것도 부담이다. 물론 정부가 분양가 상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도를 일부 개선한 건 그나마 다행이다.하반기에는 규제 완화 기대감으로 상반기와 달리 매물이 줄어 가격 상승 현상이 나타날 수도 있다는 게 건산연의 분석이다. 실수요자 중심으로 대출 규제를 완화하는 것도 시장 활성화에 도움이 된다.
대한건설정책연구원에서도 6월30일 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈'(2022년 2분기)를 통해 주택시장을 전망했다. 상반기 주택시장은 윤석열정부 기대감과 세제 완화 조치 등에도 불구하고 수급 심리가 안정되면서 가격의 하향 안정세가 유지됐다고 분석했다. 하반기에도 주택시장 수급 심리와 가격 안정 추이는 지속될 것으로 전망했다. 아파트 가격 순환변동에서 매매와 전셋값 모두 수축 국면이 유지되고 있어 향후 주택가격 안정세가 기대된다는 얘기다.
정부의 주택공급 확대 기조가 유지되고 금리상승 등으로 자금조달 여건이 악화해 주택시장은 지속적으로 안정될 가능성이 크다고 내다봤다.부동산시장은 심리에 많이 좌우된다. 글로벌경제의 불안정성이 커지면서 국내외 소비자가 위축되고 있다. 이런 변수를 염두에 두고 실수요자나 투자자가 움직이는 게 현명해 보인다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트,moon4758@naver.com
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