"8월 전세대란 가능성 낮다"…원희룡의 진단 이유 있었다
7월 임대차2법 시행 2년…계약갱신권 첫 만기 도래…전세 매물 늘며 최근 가격하락…’8월 전세대란‘ 가능성 낮아져
임대차법 시행 2년 차를 맞아 오는 8월 '전세대란'이 초래될 수 있다는 전망이 시들해지고 있다. 줄어들 것이라던 전세 매물이 오히려 늘고 전세금 추이도 안정세를 보이고 있기 때문이다. 다만 한편에선 전세에서 월세로의 쏠림현상이 급격히 가속화하는 모습을 보이고 있어 주택임대차시장 불안이 여전하다는 지적도 나온다.
7월3일 부동산 빅데이터 업체 ’아실‘에 따르면 서울 전세 매물은 이날 기준 2만8804건으로 1년 전(2만249건)에 비해 42.2%나 증가한 것으로 집계됐다. 애초 임대차법 시행 2년 차인 8월을 기점으로 전세 매물이 씨가 마르며 2년 동안 묶여 있던 전세금이 가파르게 치솟을 것이란 예상이 주류를 이뤘지만 실제로는 반대 현상이 나타난 것이다. 6월 마지막 주 한국부동산원의 서울 아파트 전세수급지수 역시 94.3으로 2주 연속 줄어들고 있다.
전세수급지수는 100을 기준으로 기준점보다 낮을수록 공급이 넘친다는 뜻이고,기준점보다 높을수록 수요 대비 공급이 부족하다는 의미다. KB부동산 월간주택시장동향에 따르면 지난 6월 서울 아파트 전세가격 전망지수는 93.4를 기록해 전월(100.7) 대비 큰 폭으로 떨어졌다.
이 지수는 중개업소를 대상으로 지역 전세금이 오를지 내릴지 설문 결과를 0~200 범위로 나타낸 것이다. 지수가 100 이하라는 것은 전세금이 떨어질 것으로 본 업소가 오를 것으로 본 곳보다 많다는 뜻이다. 최근 원희룡 국토교통부 장관이 "8월 폭발적인 전세대란이 일어날 가능성은 낮다"고 말한 것도 이같은 상황을 인지했기 때문으로 분석된다.
●대출금리 인상 영향 미치고 시장에 전셋값 상승 선반영
전셋값이 이미 많이 올라 시장에 선반영된 데다 최근 기준금리 상승 여파로 전세자금 대출 금리가 가파르게 오르고 있는 점도 이같은 추세를 부추기고 있다는 분석이 나온다. 실제로 최근 전세자금 대출 최고 금리는 연 5% 선을 돌파하며 세입자 부담을 높이고 있다.이현철 아파트사이클연구소장은 "집주인 입장에서는 전세금을 올려 받고 싶지만 세입자가 대출 부담에 목돈을 마련하지 못해 차라리 집을 빼 이사를 가겠다고 말하는 상황"이라며 "이런 상황이 전세금 인상 제한 요인으로 작용하며 시장에 연쇄파급 효과를 내고 있다"고 진단했다.
하지만 전세시장이 눌린 가운데 월세시장이 튀어 오르는 현상이 나타나고 있어 서민주거 불안은 여전하다는 우려의 목소리가 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "전세시장이 잠잠한 것은 전세금을 올려줄 여력이 없는 세입자들이 월세와 반전세로 도망갔기 때문에 벌어진 현상"이라며 "집주인 역시 재산세 등에 필요한 현금을 마련할 요량으로 월세나 반전세를 선호하고 있어 월세 계약이 폭발적으로 늘고 있다"고 분석했다.
●월세 비중은 사상 최대로 늘며 임대차시장 불안 불씨 남아
국토교통부에 따르면 지난 5월 전국 전·월세 거래(40만4036건) 중 월세가 59.5%(24만321건)를 차지해 정부가 통계를 집계한 2011년 이후 처음으로 월세가 전세 비중을 넘은 것으로 나타났다. 월세 비중은 한 달 만에 9.1%포인트 치솟으며 역대 최고치를 경신했다. 올해 1∼5월 누적 거래 기준으로도 임대차거래에서 월세가 차지하는 비중은 51.9%에 달해 절반이 넘었다. 2021년 같은 기간(41.9%) 대비 10%포인트나 치솟은 수치다. 눈에 보이는 전세대란은 없었지만 세입자에게 더 불리한 월세로 '쏠림현상'이 나타나면서 주거의 질은 악화되고 있다는 목소리가 나오는 이유다.
이런 가운데 7월 계약갱신청구권 만기가 도래하기에 앞서 이미 적잖은 임차인이 새로운 집을 구해놓았기 때문에 임대차시장에 별다른 충격을 주지 않을 것이란 분석도 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "전세자금 부담 급등을 우려한 임차인들이 계약갱신청구권 만기 2~3개월 전부터 선제적으로 움직인 결과, 현재는 오히려 소강 상태인 분위기가 감지되고 있다"며 "하반기에 전세난이 가중될 수 있다는 전망이 계속 나오다 보니 일찌감치 서둘러 신규 계약을 마친 결과"라고 설명했다.
오는 8월 한꺼번에 전세 만기가 돌아오는 게 아니기 때문에 상황을 더 지켜봐야 한다는 지적도 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "가구마다 전·월세 재계약 시점이 다르다"며 "8월에 심각한 전세난이 없다고 해서 앞으로도 상황이 자동으로 안정될 것으로 볼 수는 없다"고 전망했다.한편 정부는 지난 6월 임대료를 5% 이내로 올린 상생 임대인을 대상으로 실거주 2년 요건 면제와 세제 혜택을 발표한 데 이어 필요한 경우 추가 대책을 내놓겠다고 예고한 바 있다.
대출난·고금리에 전셋값 하락…8월 대란 사라지나
8월이면 임대차 3법을 시행한 지 2년이 된다. 그래서 계약 끝나가는 집부터 전셋값이 크게 오르며 대란이 일어날 거라는 우려가 컸는데, 요즘 시장 상황은 거꾸로 간다. 전세매물이 늘고, 몇억씩 떨어진 지역까지 나오고 있다.
6000세대가 넘는 서울 송파구의 한 아파트 대단지에 보통 전용면적 84㎡ 아파트 전세가 11억원 안팎에 거래됐는데, 7월4일 8억 6000만원에 새 매물이 나왔다. 한 달 뒤에 기존 세입자 계약이 끝나지만, 같은 돈에 들어오겠다는 사람이 없어서 집주인이 한꺼번에 2억원 이상 전세금을 내렸다. 서울 잠실 지역의 한 공인중개사는 “전세는 가격이 시세보다는 낮아져서 나가는 추세이다. 주인 입장에서는 걱정은 하는데 딱히 방법은 없다”고 말했다.
실제로 서울 지역 전셋값은 7주 연속 하락하고 있다. 매물이 1년 전보다 40% 넘게 더 쌓일 정도로 찾는 사람이 줄어든 게 가장 큰 이유다. 전세 대출은 막히고 금리는 오르면서 반전세, 월세로 눈을 돌리는 세입자가 많아졌고 전세 수요는 줄어든 것이다. 이렇게 전셋값이 떨어지면 집값도 더 끌어내릴 수 있다는 분석까지 나온다. 특히 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭 투자를 한 사람들이 어려워질 수 있다.
역시 잠실지역 또 다른 공인중개사는 “(갭 투자는) 전세를 끌어안고 매수를 한 사람들이기 때문에 전세가가 떨어질 경우, 기존 임차인이 나갈 경우에 그 차액에 대해서 자금 마련이 쉽지 않기 때문에 어려워질 수 있다”고 했다. 전세가는 하락세를 보이고 있고 월세도 안정세를 유지하고 있어서 8월 전월세 위기설은 설로 남을 가능성이 있다.
지방 중심 역전세 ‘깡통아파트’ 확산…3억원 이하 갭투자 매물 위험 커져보증보험 가입 안 되는 사례 증가…
전문가 “서울 집값 큰 변화 없어 전국적 문제로 보기는 어렵다”
회사원 A씨(36)는 2020년말 직장에서 30분 거리에 있는 경남의 한 신도시 아파트(79㎡)를 보증금 2억원에 전세계약을 했다. 그런데 계약갱신을 앞두고 최근 자신의 집 바로 위층이 2억1000만원에 팔렸다는 것을 알게 됐다. A씨가 들어올 당시 아파트 매매 시세는 3억원대 초반이었다. A씨는 “집값이 계속 하락하고 있다는 뉴스는 봤지만 내 일이 될 줄은 몰랐다”면서 “계약갱신 청구권을 쓰고 계속 살 계획이었는데 지금 상황이라면 5% 인상이 아니라 전세 보증금을 낮춰달라고 해야 할 것 같다”고 말했다.
7월3일 부동산업계에 따르면 최근 지방의 저가 아파트를 중심으로 역전세 현상(전세가격이 매매가격보다 높은 현상)이 나타나고 있다. 정부의 다주택자 규제 완화 조치 이후 매물이 쌓이고 있지만 잇따른 금리 인상으로 ‘빚을 내서라도 집을 사자’는 매수인들이 줄어들면서 집값은 하락하고 있다.
반면 전세시장은 신규 계약체결 시점에 한 차례 갱신까지 염두에 두고 4년치 상승분을 미리 가격에 반영하려는 경향이 있기 때문에 같은 아파트 같은 동에서 전셋값이 매매가격보다 높은 역전세가 발생하고 있는 것이다. 특히 갭투자 매물의 경우 ‘깡통아파트’가 속출할 수 있다는 우려도 나온다. 다만 아직까지는 지방의 3억원 이하 저가 아파트를 중심으로 역전세가 일부 발생하고 있는 상황이어서 아직 전국적인 문제로 보기는 어렵다.
이날 부동산 빅데이터업체 ‘아실’ 자료를 살펴보면 경남 김해 B아파트는 지난 5월 80㎡가 1억4950만원에 거래됐다. 약 열흘 전 같은 동 아랫집(C집)은 1억5500만원에 전세거래가 이뤄졌다. 같은 동 위·아래층에서 전세가가 매매가를 앞지른 것이다. C집을 좀 더 살펴보면 전셋값의 경우 2019년 4월 9500만원에서 지난 5월 1억5500만원으로 6000만원 올랐다. 집주인은 전세를 놓기 한 달 전 집을 샀는데 당시 매매가는 1억4300만원이었다.
직전 매매가 1억8200만원에서 3900만원 하락한 1억4300만원에 집을 산 것이다. 집주인은 자기 돈 한 푼 안 들이고 집을 매입한 데다 현금 1200만원을 추가로 얻었다. 이 집은 전세거래 시점에 이미 깡통집이 됐다.
전북 군산 D아파트는 전용 74㎡ 같은 동 13층 전세가와 11층 매매가 모두 1억2500만원에 거래됐다. 전세 1억2500만원 집(13층)의 직전 매매가는 9800만원으로, 전세가가 매매가보다 높다. 집주인은 임차인에게 받은 전세 보증금으로 매매가를 충당하고도 2700만원을 더 얻었다.
문제는 전세계약 시점에 집값이 이미 전세가격보다 낮다면 보증금을 보호받을 수 없다는 점이다. 보증보험 가입 당시에는 주택가격이 전셋값보다 높았다가 이후 집값이 하락해 역전세가 발생한 경우에는 정상적으로 보호받을 수 있지만 계약 시점에 이미 ‘집값 < 보증금’인 경우 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입이 불가능하다.
이같은 현상은 현재까지 갭투자가 주로 이뤄지는 3억원 이하 지방 저가 아파트에서 주로 나타나고 있다. 지방을 중심으로 집값이 큰 폭으로 하락하면서 전셋값이 매매가격을 역전하는 사례가 늘어나고 있는 것이다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “역전세가 일반화됐다고 하려면 서울의 집값이 외환위기 때처럼 기본적으로 반토막이 나야 한다”면서 “집값이 일부 하락하고 있지만 앞서 2년치 상승분 대비 큰 폭의 하락으로 볼 수 없다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “현재 일부 지방의 집값 하락만으로는 역전세 현상이 구체적으로 발생했다고 보기는 어렵다”고 말했다.
매매가 턱밑까지 오른 오피스텔 전세가… 전세가율 ‘역대 최대’
수도권 오피스텔 전세가율이 치솟고 있다. 지난 6월 서울, 인천, 경기 오피스텔의 전세가율은 역대 최고 수준으로 집계됐다. 아파트 임대료를 버티지 못한 사람들이 오피스텔로 옮겨가면서 역세권 지역을 중심으로 전세가가 오른 것이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 오피스텔 전세가율이 높아지면서 ‘깡통전세’를 우려하는 목소리도 나오고 있다.
7월4일 KB국민은행 리브부동산에 따르면, 지난 6월 수도권 오피스텔 전세가율은 84.0%로 전달(83.9%) 대비 0.1%포인트(P) 상승한 것으로 집계됐다. 관련 통계가 작성되기 시작한 2011년1월 이후 역대 최고치다. 작년 10월 전달 대비 소폭 하락했던 오피스텔 전세가율은 같은 해 12월부터 다시 높아지기 시작했다.
서울 오피스텔 전세가율은 83.2%로 역시 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 지역별로는 마포·은평·서대문이 있는 서울 서북권 오피스텔 전세가율이 86.2%로 가장 높았다. 구로·금천·영등포가 있는 서남권 전세가율도 85.8%로 나타났다. 이외 동남권 82.2%, 동북권 80.5%, 도심권 74.7% 순으로 높았다.
서울 영등포구 신도림동 ‘신도림1차 푸르지오’ 오피스텔 전용면적 53.48㎡은 최근 전세가가 매매가를 따라잡았다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 이 타입의 매매 거래는 지난 1월 이뤄진 5억8000만원인데, 지난 달 14일 5억5000만원에 전세로 계약된 것이다. 단순히 계산한 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)은 91.38%에 달한다.
다른 수도권 지역의 사정도 마찬가지다. 지난 6월 경기 오피스텔 전세가율은 전달(84.8%) 보다 0.1%p 높아진 84.9%로 집계됐다. 서울과 마찬가지로 통계 작성 이래 가장 높은 수준이다. 지난 6월 인천 오피스텔 전세가율은 83.5%로 작년 5월(83.8%)에 이어 역대 두 번째로 높았다. 두 지역 모두 잠시 하락세를 나타내던 전세가율이 작년 말을 기점으로 상승세로 돌아섰다.
1인 가구가 주로 사는 소형 평수 오피스텔의 사정은 더 심각하다. 서울 마포구 공덕동 ‘공덕푸르지오’ 오피스텔 31.28㎡는 지난 5월 매매가(2억8000만원)보다 1000만원 낮은 2억7000만원에 전세계약이 체결됐다. 이 오피스텔의 전세가율은 96.43%에 달한다.
서강대·연세대·이화여대 등 대학들이 밀집한 서대문구 대현동 ‘유씨유이대’ 오피스텔 전용 17.66㎡는 지난 5월 1억8900만원에 매매됐는데, 같은 달 전세 보증금 1억9400만원에 계약이 체결됐다. 인근 A공인중개소 관계자는 “매매 매물은 나와도 거래가 잘 이뤄지지 않는데, 인근 대학생과 직장인의 전세 수요는 많아 매물이 나오자마자 금방 소진된다”고 했다.
오피스텔의 전세가율 상승은 아파트 시장 전세가격 상승의 ‘풍선 효과’로 풀이된다. 서울 아파트 전세금이 가파르게 오르자 목돈이 없는 사람들이 오피스텔로 옮겨가면서 오피스텔 전세가가 덩달아 뛴 것이다.
지난 6월 서울 아파트 평균 전세가는 6억7792만원으로 1년 전에 비해 8.15% 뛰었다. 오피스텔 전세가는 1년 전보다 8.25% 뛴 2억3416만원으로 나타났지만, 아파트 전세금의 절반도 채 안 된다.
전세가율이 높아짐에 따라 ‘깡통전세’에 대한 우려도 커지고 있다. 전세를 끼고 오피스텔을 여러 채 산 집주인들이 집값이 하락할 경우 집을 팔아도 전세금을 제때 돌려주지 못할 가능성이 커지는 것이다. 실제 올해 1∼4월 주택도시보증공사(HUG)가 취급하는 전세보증금반환보증 상품의 사고 액수는 2018억원으로, 연간 사고액이 역대 최대였던 작년 1∼4월(1556억원)과 비교해 29.7% 늘었다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “아파트에서 밀려난 사람들이 중·대형 오피스텔로, 또 중·대형에서 소형으로 ‘파도타기’처럼 전세 수요가 이동하고 있다”면서 “아파트와 마찬가지로 임대차법에 따라 전세가를 올리지 못하다가 한 번에 껑충 올리는 것도 한 요인”이라고 했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트,moon4758@naver.com
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