하반기 시장전망 “서울·수도권 아파트 가격하락 불가피”
주택시장 거래량과 청약 등 다수 지표 위축·둔화 중…신규분양 아파트·상가·오피스텔 등 투자 유망 상품으로 추천
부동산 전문가들은 하반기 서울 및 수도권 아파트 가격이 하락 또는 보합세를 보일 것이라고 예상했다. 지속적인 금리인상이 예고됨에 따라 부동산 시장의 조정이 불가피하다고 분석했다. 부동산 투자 유망 상품으로는 신규분양 아파트, 상가, 오피스텔, 토지 등을 추천했다. 메트로경제가 7월14일 부동산 전문가들을 대상으로 실시한 긴급 설문조사 결과이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 및 수도권 모두 1%안팎의 조정이 예상된다"면서 "기준금리 인상에 따른 이자부담이 과거보다 커졌고, 집값 고점인식과 주택가격 정체로 인해 주택구입과 관련된 수요자의 매수 적극성과 거래순증을 기대하기 어려운 상태다"라고 했다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 "지역별 양극화가 심화될 가능성이 높아 변동률 평균을 예상하는 것은 의미가 없다"고 했다.
2022년 주택시장 거래량과 청약 등 다수의 지표가 위축·둔화하고 있다. 지난 5월까지 전국 총 주택 거래량은 46만4832건으로 전년 동기 74만7468건보다 38% 급감했다. 아파트 청약열기를 대변하는 1순위 청약경쟁률은 지난 6월 말 기준 11.1대 1을 기록하며 전년 동기 18.2대 1보다 낮아졌다. 같은 시기 서울은 124.7대 1에서 29.6대 1로 4분의 1 수준으로 낮아졌다. 영끌(영혼까지 끌어 모은 대출)의 대표주자였던 20~30대 주택 매입 비율은 5월 기준 25.03%로 지난해 같은 기간(27.19%)보다 2.16%포인트(p) 감소했다.
한국은행이 7월13일 기준금리를 0.50%p 인상하는 '빅스텝'을 사상 처음으로 단행하면서 하반기 서울 및 수도권의 주택 시장이 침체되고 전세의 월세화가 가속될 것이란 우려가 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "향후 1년간 주택시장은 금리가 최대 변수로, 금리 인상 랠리가 마무리돼야 주택가격 하락도 진정될 것"이라면서 "올해 추가로 금리 인상이 예고돼 있어 가격하락은 지속될 것"이라고 했다.
함영진 랩장은 "집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사결정은 어려운 문제"라면서 "거래관망 속 저조한 주택거래와 가격 약세장이 이어질 것"이라고 했다.
하반기 부동산 시장 침체가 예상되는 가운데 전문가들은 부동산 투자 유망상품을 추천했다. 양지영 양지영 R&C연구소 소장은 "현재 부동산 상품에 대해 투자목적으로 접근하는 것은 어렵다. 중장기적인 안목으로 실수요 목적으로 분양가상한제 적용이 되는 입지 좋은 신규 분양단지에 청약하는 것이 옳다"고 말했다.
함영진 랩장은 "유망한 상품이라는 의미가 퇴색되었다고 보지만 그나마 선택한다면 경매 시장 또는 서울 아파트 청약을 추천한다"면서 "주택은 공격적이고 무리한 투자보다는 공급희소성 고려, 교통망 확충예정지 등 장기적 개발호재가 풍부한 신축 위주의 똘똘한 한 채 전략이 유효할 것으로 판단된다"고 했다.이은형 연구위원은 "신규분양 아파트와 정비사업 가능성이 높은 지역 등이 부동산 투자 유망 상품으로 보인다"고 했다.
8월 전세대란 가능성 희박…단기 시세차익 접근 위험
금리인상·하반기 경제침체 우려 등 매수심리 더욱 위축…시장 안정화위해 점진적 규제완화·현실적 공급방안 마련 필요
고물가 지속, 금리 인상 부담으로 부동산 시장의 매수 심리가 얼어붙고 있다. 한국은행이 치솟는 물가를 잡기 위해 사상 처음으로 기준금리를 0.5 0%포인트(p) 올리는 '빅 스텝'을 시행하면서 하반기 부동산 시장은 침체될 것으로 예상된다.
최근 아파트 매매 수급지수는 9주 연속 떨어졌다. 7월14일 한국부동산원에 따르면 지난 4일 기준 서울 아파트 매매 수급 지수는 86.8이다. 지난 2019년 7월 셋째 주(85.6) 이후 가장 낮은 값이다. 매매수급지수는 기준선이 100 밑으로 떨어지면 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.
정부는 생애 최초 주택 구매자에 대한 대출규제를 완화하면서 7월부터 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 확대했지만 계속된 금리 인상으로 대출 이자 부담이 커져 매수자들의 매수 심리는 위축되고 있다. 현재 주요 은행의 주택담보대출금리는 최고 상단이 연 6%를 목전에 두고 있어 기준금리 인상 기조가 지속되면 2023년에는 최고 7%까지 오를 것이란 전망이 나온다.부동산 업계는 금리 인상과 하반기 경제 침체 우려 등 다양한 하방 압력과 매물 적체 영향이 지속돼 매수 심리가 더욱 위축될 것으로 보고 있다. .
박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원. 이은형 건설정책연구원 연구위원 함영진 직방 빅데이터랩장
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 주택시장이 빠르게 냉각되는 이유 중 하나가 '군집행동(무리 짓기)'의 영향이라고 말했다. 박원갑 전문위원은 "스마트폰 사용이 보편화되면서 무리 지어 움직이려는 '군집행동'이 나타나고 있다"면서 "집을 구매할 때는 같이 매수하고 판매할 때는 같이 매매하려는 군집행동은 내 의사결정보다는 남을 따라 하는 것이니 시장의 부침이 심해질 수밖에 없다"고 설명했다. 이어 "군집행동은 주로 부동산 상승기에 더 많이 나타난다. 하락기에도 군집행동이 나타나긴 하지만 주식처럼 투매 방식이 아니라 거래 두절로 나타난다"고 덧붙였다.
●8월 전세대란 가능성은?
부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 6일 기준 서울 전세 매물은 2만9365건으로 전년 동기(1만9852건)와 비교했을 때 47.9% 늘었다. 서울 관악구(178.4%), 용산구(160.4%), 서대문구(159.2%), 동대문구(146.8%), 강북구(137.6%), 은평구(137.0%), 강남구(4.3%), 서초구(26.6%), 송파구(29.2%) 등 25개구 모두에서 전세매물이 증가했다.
부동산 업계에서는 임대차2법 시행 2년이 되는 오는 8월 전세대란이 올 것이라는 우려가 많았지만 시장에서는 오히려 매물이 늘어나고 있는 추세다. 특히, 계속된 금리 인상으로 대출이자 부담이 커지면서 임차인들은 전세대신 반전세, 월세 등을 선호, 8월 전세대란은 일어나지 않을 것이라는 예상이 나온다.
양지영 양지영R&C연구소 소장은 "임대차2법의 임대료 규제 유효기간이 끝나면 그동안 올리지 못한 전세 시세 상승분을 한꺼번에 반영해 전셋값 폭등을 감당해야 할 것이란 '전세대란' 공포설을 제기되기도 했다. 하지만 이미 너무 오른 전셋값 부담과 기준금리 인상에 따른 전세대출 금리가 오르면서 이자를 감당하지 못해 월세로 전환하는 무주택자들이 늘어나 당초 예상된 전세대란은 없을 것"이라고 밝혔다.
이은형 건설정책연구원 연구위원은 "계약갱신청구권이 사용된 사례들은 임대차2법 도입 이후 계속 분산돼 사용됐다"면서 "8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하거나 하는 등의 상황은 벌어지기 어려울 것"이라고 전망했다.
●금리 인상기 부동산 투자는?
한국은행 금융통화위원회(금통위)는 7월13일 기준금리를 기존 연 1.75%에서 2.25%로 0.5%p 인상하기로 결정했다. 지난해 8월과 11월, 올 1월, 4월, 5월, 7월 등 총 6번의 금리 인상을 거쳐 1년 만에 1.75%p 올렸다. 지난달 미국이 치솟는 물가를 잡기 위해 28년 만에 정책금리(기준금리)를 0.75%p나 한꺼번에 올리면서 한은의 기준금리 인상 속도도 예상보다 빨라지고 있다. 국내 6월 소비자 물가 등락률이 전년 동월 대비 6%를 기록하며 가파른 물가를 잡기 위한 기준금리 인상 기조는 당분간 쉽게 꺾이지 않을 전망이다.
양지영 소장은 "금리는 한번 오르게 되면 가파르게 오르는 습성이 있다. 우크라이나 사태, 물가 상승 등으로 앞으로 추가적인 금리 인상도 불가피하다"면서 "다주택자 양도세 중과 한시적 배제 등과 함께 가팔라진 금리 인상에 따라 다주택자의 매물 증가가 예상된다. 2~3년 후부터는 집값에 가장 큰 영향을 주는 입주물량이 크게 증가할 것으로 보여 단기적인 시세차익을 두고 접근하는 것은 위험하다"고 조언했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "가계대출 금리 5~8% 차주 비중이 전체 중 50%를 넘기면 시장이 상당한 압박감을 느낄 수밖에 없다고 판단된다"면서 "투자가 어울리는 시점이 아니라고 본다. 연내 내 집 마련도 당장 급할 것은 없다"고 설명했다.
반면 이은형 연구위원은 "본인 여력을 초과하는 레버리지를 사용하는 투자는 금리인상 유무와 상관없이 항상 위험했다"면서 "여력이 있다면 지금부터 투자기회를 고려하는 것이 올바른 판단"이라고 강조했다.
●윤석열 정부의 부동산정책에 대한 평가와 제언
윤석열 정부의 부동산정책은 규제를 풀고 공급을 확대하는 등 시장 친화적인 기조를 유지하고 있다. 지난 6월21일 발표한 부동산 대책을 통해 분양가상한제를 대폭 손질하고 임차인을 보호할 수 있는 최소한의 장치와 주택 공급의 마중물을 마련했다.
전문가들은 부동산 시장 안정화를 위해 점진적인 규제 완화와 현실적인 공급 방안을 마련해야 한다고 주문했다.양지영 소장은 "시장이 안정세를 찾아가는 초입 단계이므로 시장을 자극할 수 있는 과감한 규제완화보다는 주택 공급 대책에 초점을 맞추는 것이 필요하다. 시장 가격에 충격을 주지 않는 선에서 점진적인 규제 완화책 방향으로 가야 한다"고 조언했다.
함영진 랩장은 "빠른 금리 인상과 높은 가계부채 총량을 고려할 때, 부동산시장의 연착률 방안과, 부채의 건전성 유지를 위한 디레버리지 정책 필요하다"면서 "임기 내 매해 50만호의 주택공급 현실화와 임대료 보조책 병행이 필요하다. 대규모 건설 및 법인 임대사업자 확대를 통해 장기적인 임대주택 공급방안도 마련해야 한다"고 밝혔다.
이은형 연구위원은 "주택 공급 확대는 무리한 공급 계획 규모가 아닌 실현 가능한 방식을 정립하고 성공 사례 누적에 중점을 둬야 한다"면서 "막연한 공급 폭탄이 아니라 각 지역·사업지 별로 가능 물량을 합산한 것이 전체 공급 규모가 돼야 한다"고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트,moon4758@naver.com
. |
