서울 세운지구 초고층 빌딩숲으로…은평엔 세대통합 ‘골든빌리지’
오세훈 시장, 싱가포르 도심개발 현장서 ‘청사진’ 밝혀…‘
마리나 원’서 세운지구 미래 엿봐…토지규제 없앤 ‘비욘드 조닝’ 도입…특례법 통해 용적률 규제 완화키로
어르신들이 자녀·손주와 5분 거리에 살 수 있는 노인복지주택 ‘골든빌리지’가 서울 은평구 은평혁신파크에 들어선다. 낙후된 세운지구는 초목과 직장·집·문화가 어우러진 초고층 빌딩 숲으로 거듭난다. 이를 위해 싱가포르 개발단지인 ‘마리나 원’처럼 토지 용도 규제를 없앤 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’ 개발을 추진한다.
오세훈 서울시장은 7월30일(현지시간) 세계도시정상회의(WCS) 참석차 싱가포르를 방문해 이같은 구상을 밝혔다. 서울시가 용산정비창 부지에 이어 종로구 세운재정비촉진지구에 대해 용도·용적률 제한 없이 고밀 복합개발하는 방안을 추진한다. 각종 규제를 면제하는 특례법이 제정되면 기존의 법적 상한 용적률 1500%를 넘어서는 초고층 건물이 들어설 전망이다.
오 시장은 이날 싱가포르 마리아원에서 "낙후된 서울 도심을 유연하게 복합 개발하겠다"며 이같이 밝혔다. 오 시장은 이를 실현하기 위한 '서울판 화이트사이트(White Site)' 적용을 포함한 '도심 복합개발 특례법' 제정을 정부에 요청했다.
오세훈 서울시장이 7월30일(현지시간) 서울시의 ‘비욘드 조닝’처럼 용도 규제를 없애 개발한 싱가포르 ‘마리나 원’을 둘러보고 있다. /서울시 제공
●세운지구 ‘비욘드 조닝’으로 초고밀 개발
오시장은 싱가포르 ‘마리나 원’을 둘러본 뒤 용산국제업무지구에 이어 세운재정비촉진지구를 ‘비욘드 조닝’으로 복합·고밀 개발하는 방안을 추진한다고 밝혔다. ‘마리나 원’은 세운지구의 미래를 엿볼 수 있는 모델이다. 세계적 관광명소 마리나베이에 위치한 빌딩 단지로, 서울시의 ‘비욘드 조닝’과 유사한 ‘화이트 사이트’ 방식을 적용했다.두 개념은 모두 토지 용도 제한을 없앤 것이 핵심이다.
기존에는 땅을 주거·상업·공업·녹지 용도로 미리 정해놓아 입주할 시설과 건물 높이를 제한했다. 반면 ‘비욘드 조닝’과 ‘화이트 사이트’ 방식에서는 최소한의 선만 지키면 넓은 땅에 필요한 시설을 자유롭게 지을 수 있다.
이렇게 개발된 마리나 원에는 최고 34층 주거·오피스 빌딩 사이에 푸른 정원이 들어가 일과 주거·휴식을 동시에 해결할 수 있다. 특히 호수에 잔물결이 퍼지는 듯한 곡선으로 빌딩을 디자인해 단번에 눈길을 사로잡는다.
용도 규제를 없애 창의적으로 디자인된 싱가포르 ‘마리나 원’.
오 시장은 마리나 원을 둘러본 뒤 “굉장히 미래 도시에 온 것 같으면서 녹지가 어우러져 있는데 그 바탕에는 규제를 최소화하는 화이트 사이트 제도가 있다”며 “기존의 용도지역별 체계를 유지했다면 이런 미관이 우수한 디자인은 불가능했다”고 밝혔다. 이어 “그런 의미에서 화이트 사이트 제도의 장점을 용산(국제업무지구)이나 세운상가(세운재정비촉진지구)에 적용할 수 있으면 좋겠다”고 말했다.오 시장은 이를 위해 도심복합개발 특례법 제정을 정부에 요청했다. 현행법상 용적률은 최고 1700%까지 가능하다.
그러나 토지 용도·학교 조성을 비롯해 세부 규제를 완화하려면 서울시로서는 특례법 제정이 절실하다. 용산국제업무지구와 세운지구에 ‘비욘드 조닝’이 적용되면 용적률 1500% 이상 초고층 빌딩에 창의적 디자인이 적용된 복합·고밀 개발이 가능해진다.앞서 서울시는 2040 서울도시기본계획에 ‘비욘드 조닝’을 제시하고 세운지구를 남북 녹지 축으로 개발한다고 발표했다. 세운지구는 좁고 낡은 건물이 빼곡함에도 171개 정비구역 중 147개가 구역 해제에 직면했을만큼 개발이 늦어지고 있다.
어르신과 자녀가 가까이 사는 싱가포르 노인 공공주택 ‘캄풍 애드미럴티’.
실버타운 캄풍도 들러 벤치마킹…5분거리 3대 거주 공공주택 조성
●노인 외로움 덜고 자녀도 육아 도움
오시장은 같은 날 싱가포르 공공 실버타운인 캄풍 애드미럴티를 둘러본 뒤 은평구와 강동구에 어르신을 위한 ‘골든빌리지’를 만들겠다고 밝혔다. 골든빌리지는 어르신이 취미·건강을 챙기면서 외롭지 않게 살 수 있도록 디자인한 주거 단지다. 5분쯤 거리에는 기혼 자녀를 위한 주택을 지어 부모와 정을 나눌 수 있다.
오 시장은 “서양 속담에 어르신과 기혼 자녀는 스프가 식지 않을 거리에 함께 사는 게 가장 좋다는 말이 있다”며 “근거리에 부모·자식이 함께 살거나 세대통합형 주거를 공급하는 것이 굉장히 중요하다”고 밝혔다.그러면서 “은평혁신파크에 100∼200가구 정도 어르신 주거를 넣고, 근처에 자녀 세대도 거주할 수 있는 200가구를 집어넣어 어르신을 모시면서 기혼 자녀도 돌봄이 필요할 때 부모 도움을 받을 수 있는 세대통합형 주거 단지를 실험할 것”이라고 말했다.
오시장은 은평구와 함께 강동구 고덕 시립양로원 부지를 고려 중이다. 골든빌리지 실험이 성공하면 이를 서울주택도시공사(SH공사) 재건축 임대단지에 적용한다. 오 시장은 “임대주택, 토지임대부 주택(반값 아파트) 등 다양한 공급 방식이 가능하다”고 설명했다.3대 거주형 주택은 부모·기혼 자녀가 한집에서 불편하지 않도록 생활 공간을 분리한 집이다. 재건축을 앞둔 노원구 공공임대주택 하계5단지에 시범 조성된다. 수평·수직조합형 평면, 가변형 벽체 등을 적용한다.서울시는 골든빌리지와 3대 거주형 주택에 입주하면 인센티브를 줄 계획이다.
임차보증금 이자 지원, 양육친화형 보증금 지원, 3대 거주 특별공급 청약제도 신설 등이 가능하다.오 시장이 이날 방문한 캄풍은 싱가포르 노인 공공주택의 ‘플래그십 모델’ 격인 주거단지다. 2018년에 지어졌으며 자녀 세대가 사는 공공주택 단지들에 둘러싸여, 부모와 자녀가 거리를 유지하며 정을 나눌 수 있는 것이 특징이다. 단지에 들어서자마자 집 크기와 비교해 넓고 울창한 정원이 눈에 띄었다. 정원 한편에서는 어르신들이 기타를 치며 합창하고 있었다. 분양가 약 1억원에 1.5룸 정도지만, 병원·동아리방·저렴한 식당 등 커뮤니티 시설이 전체의 3분의 1이다. 어르신이 집에 고립되기보다 밖으로 나오고 싶게 디자인됐다.
서울 도시계획 패러다임의 전환 - 비욘드 조닝(Beyond Zoning)
서울시내 아파트 등 주거용 건물에 일률적으로 적용했던 35층 층수규제가 8년 만에 폐지됐다. 서울시는 이같은 내용을 담은 '2040 서울도시기본계획안'을 발표했다. 앞으로 20년 동안 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다.관심은 35층 룰 폐지에 쏠리지만 계획안의 핵심은 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)'이다. 다기능 복합용도의 서울형 새 용도지역체계이다. 이 개념을 모르고 서울의 새로운 도시기본계획을 파악하기 어렵다. 도시계획 패러다임의 전환이라 할 만하다. 기존 용도지역제를 전면 개편해 미래 융복합형으로 바꾸려는 계획이다.
2040 서울도시기본계획에 담긴 '도시경관 관리를 위한 스카이라인 가이드라인(안)'.
2014년 박원순 시장 시절에 만들어진 일률적 높이 규제를 폐지하고, 지역 여건에 맞게 심의를 거쳐 층수를 합리적으로 정할 수 있게 하는 시도이다. 기존 용적률(토지면적에 대한 연면적 비율)은 유지되기 때문에 동일한 밀도로 짓되 높은 건물과 낮은 건물을 유연하게 배치하는 게 가능해진다.서울시는 공청회 등을 거쳐 연내 최종 계획안을 확정한 뒤 시행할 계획이다.
2025년부터 도시를 주거와 업무, 상업, 녹지 등으로 구분하는 경직된 현행 용도지역 제도 대신 도보 30분 내에 주거와 일자리, 여가 등 다양한 기능을 갖춘 '보행 일상권'을 서울 전역에 조성키로 했다. 서울연구원이 2020년에 펴낸 '용도지역제 효율적 운용 위한 서울시 용도분류체계 개선방향'에서 제시한 개념을 오세훈 서울시장이 전격적으로 수용했다. 그렇다고 한강변 모든 아파트를 무작정 올릴 수 있는 게 아니다. 서울시 심의를 통과한 잠실5단지 정비계획안을 보면 답이 나와 있다.
역세권 업무중심지는 50층, 중간 아파트 지역은 35층, 한강변은 10~20층으로 설계돼 있다. 칼로 자른 듯한 천편일률적인 스카이라인이 아니라 다채로운 스카이라인의 조화가 기대된다. 한강을 조망하는 개방감이 좋아지고, 현재 나루와 다리로 제한돼 있는 한강 접근이 한결 용이해지는 것은 덤이다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트,moon4758@naver.com
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