<守岩칼럼>‘서민의 삶’ 빼앗는 전세사기, 정보공개와 제도개혁으로 근절해야
전세사기, 非아파트 지역에 집중…‘기획파산’ 피해 급증…사기예방시스템 마련, 의심자 정보도 공개해야
대한민국 서민에게 도시는 살기도(live), 사기도(buy) 힘든 곳이 되고 있다. 부동산 가격은 치솟고 거주 양극화는 갈수록 심해지고 있다. 이러한 불평등과 모순은 어디에서 비롯된 걸까. 게다가 요즘 집값이 하락세로 전환하면서 집값이 전세가보다 떨어지는 현상이 일부 지역에서 나타나고 있다. 서민의 전재산인 전세보증금마저 노리는 이른바 ‘깡통전세’가 나타나고 있어 사회적 이슈가 되고 있다. 이에 대통령과 검찰·경찰이 직접 근절에 나섰다.
尹대통령, 전세 사기 전담반 지시…‘깡통전세’ 위험지역 특별관리…‘악성 임대인’ 명단도 공개
윤석열 대통령은 전.월세 시장 안정방안으로 전세사기 등에 대해 철저한 수사 등 엄정 대응 계획도 밝혔다. 윤 대통령은 7월20일 "서민들의 소중한 보증금을 노리는 전세사기까지 기승을 부려 어려운 서민들을 더 힘들게 하고 있다"며 "전세사기와 같이 민생을 위협하는 범죄는 강력한 수사를 통해 일벌백계하겠다"고 말했다.
대통령실은 보도자료를 통해 "윤 대통령은 원희룡 국토교통부 장관에게 전세사기 유형을 상세히 분석하고, 행정안전부와 협의해 경찰에 전세사기 전담반을 구성하는 등 전세사기 범죄를 강력히 단속하라고 지시했다"고 전했다. 이어 "HUG(주택도시보증공사)가 대위변제한 금액에 대해 채권을 가지고 있는 만큼 채권 회수를 끝까지 해 나쁜 임대인의 책임을 묻고, 필요하다면 이에 대한 조직 및 인력 보강 등도 검토하라고 지시했다"고 덧붙였다. 윤 대통령은 "주거안정과 주거복지는 민생안정의 핵심"이라면서 "정부는 끊어진 주거의 기회 사다리를 복원하고 촘촘하고 든든한 주거 안전망을 구축하겠다"고 약속했다.
이에 정부는 전세사기 피해를 예방하기 위해 보증금 상습 미반환 임대인 명단을 공개하기로 했다. 또한 취약계층의 전세사기 피해 부담을 덜어주기 위해 청년·신혼부부 등 사회배려계층을 대상으로 보증료를 10%포인트 추가 할인한다. ‘깡통전세’ 위험성이 높은 지역에 대해서는 주의지역으로 지정해 특별관리에 들어가기로 했다. 국토교통부는 윤석열 대통령이 주재한 '제3차 비상경제민생회의'에서 이 같은 내용이 담긴 '주거분야 민생안정 방안'을 발표했다.
올해 전세가율 상승으로 일부 지방을 중심으로 전세계약 당시보다 매매가가 낮아져 보증금을 돌려받지 못하는 소위 ‘깡통전세’ 발생 우려가 커지고 있다. 이에 국토부는 우려 징후 발견 시 해당 지역에서 위험 계약을 체결하지 않도록 지자체 등에 주의 지역으로 통보하고 특별 관리에 들어갈 방침이다. 주의지역의 기준은 전세가율이 90%를 초과하거나 전세가율이 경락률을 넘어선 지역이다. 주의지역 특별관리는 ▲지자체 합동 위험매물 점검 ▲중개사 교육 ▲이상거래 점검 등으로 실시된다.
전세사기에 대한 피해 지원정책도 강화한다. 임대차 관계에서 상대적 약자인 임차인은 정보 부족 등으로 전세 사기에 노출되어 피해 사례가 증가하고 있다. 국토부에 따르면 6월 기준 전세 사기로 인한 사고액은 3407억원으로 2018년 792억원보다 4배 넘게 늘었다. 대위변제 금액도 6월 기준 2946억원으로 18년(583억원)보다 5배 이상 증가했다.
이에 국토부는 정보 제공과 보증가입 활성화 등을 통해 안전거래 환경을 조성한다는 방침이다. 보증가입의 경우 다자녀·청년·신혼부부등 사회배려 계층 보증료를 현행 40~50% 할인에서 50~60%까지 할인율을 10%p 확대한다. 또한 보증가입 가능한 보증금 기준도 현행 수도권 7억원, 지방 5억원에서 상향을 검토할 계획이다.
임대인 관리도 강화된다. 국토부는 법률개정을 통해 보증금 상습 미반환 임대인 명단 공개하고 등록임대사업자 보증가입 의무 준수여부 점검을 추진하기로 했다. 보증금 상습 미반환 임대인은 과거 3년간 보증금 미반환으로 강제집행이나 채권보전 조치 등을 2회 이상 받은 경우다. 또한 임차인이 시세 정보 확인이 가능하도록 데이터베이스를 구축해 HUG 보증 심사자료, 금융기관 대출 심사자료, 부동산원·KB시세 정보 등 활용할 수 있도록 만들 계획이다.
전세 피해 발생 시 지원되는 긴급 주거안정책도 강화한다. 먼저 사기 피해자에 전세자금 긴급대출 등 주거안정 조속 지원에 나설 방침이다. 이는 HUG 사회공헌자금 활용 등 다각적인 방안을 검토 중이다. 또한 지원센터를 설치해 법률상담 알선, 긴급 금융지원 서비스 매칭 등을 지원한다.
검·경, 서민 울리는 ‘전세·투자사기’ 뿌리뽑기 나선다
검찰과 경찰이 전세사기와 투자사기 등 서민경제에 피해를 야기하는 범죄에 강경 대응을 예고했다. 7월21일 경찰에 따르면 경찰청과 국토부는 조만간 전세사기 등 범죄에 대한 대대적인 합동 단속에 나설 방침이다. 윤석열 대통령이 전날 제3차 비상경제민생회의에서 “전세사기와 같이 민생을 위협하는 범죄는 강력한 수사를 통해 일벌백계하겠다”고 발언한 가운데 유관 부서가 즉각 대응을 예고한 것이다.
윤 대통령은 원희룡 국토부 장관에게 전세사기 유형을 상세히 분석하고 행정안전부와 협의해 경찰에 전세사기 전담반을 구성하는 등 전세사기 범죄를 강력히 단속하라고 지시한 것으로 전해졌다. 윤 대통령의 전날 발언은 최근 서울 중랑구에서 발생한 대규모 전세사기 의혹 사건과 무관치 않다. 갭투자를 통해 중랑구 빌라 400채를 갖고 있는 30대가 종합부동산세를 미납해 갖고 있는 모든 주택을 압류당한 사건으로 세입자들은 전세보증금을 돌려받지 못할 위기에 놓였다.
경찰은 국토부와의 합동 단속을 위한 별도의 조직을 꾸리기보다 각 시·도 경찰청 직접수사부서와 일선 경찰서 지능팀을 활용한다는 계획이다. 경찰 관계자는 “고소·고발은 경찰에서 처리하지만 전세사기와 관련한 자료는 국토부에 있다”며 “단속을 위해서는 국토부와 유기적으로 협력해야 한다”고 설명했다.
대검찰청은 이날 펀드나 가상화폐 투자사기 등 대규모 서민 피해를 야기한 경제범죄에 대해 엄정 대응하라는 지시를 전국 검찰청에 내렸다. 최근 옵티머스·라임 사태와 같이 청년과 서민에게 큰 피해를 준 경제범죄에 대해 연이어 중형이 선고되면서 앞으로도 죄에 상응하는 처벌이 이뤄질 수 있도록 철저히 대처하겠다는 방침이다. 이에 따라 검찰은 향후 수사 과정에서 피해회복 여부를 비롯해 파산·가정 붕괴와 같은 2차 피해 유무 등 양형자료를 적극 조사해 경제사범에게 중형이 선고될 수 있도록 재판에 반영할 예정이다.
또 서울중앙지검에서 시행 중인 영장실질심사 시 피해자 직접 면담 제도를 전국 청으로 확대해 영장심사 때 피해자에게 피해 상황을 직접 진술할 기회도 부여하기로 했다. 대검은 “검찰은 서민 다중을 상대로 한 대규모 경제범죄에 대해 피해자 입장에서 강력 대응하고, 범죄수익을 끝까지 추적·박탈하겠다”며 “‘범죄는 이익이 되지 않는다’는 법 원칙을 바로 세워 민생 피해를 예방하겠다”고 강조했다.
'깡통전세' 사기 임대업자·건축업자·공인중개사 실형
보증금 반환 능력 없이 6억여원 받아…법원 "피해자 주거안정 위협“
보증금을 돌려줄 능력이 없으면서도 매매가를 웃도는 전세 계약을 맺은 이른바 '깡통전세' 사기 일당이 실형을 선고받았다. 7월19일 대전지검 서산지청 등에 따르면 대전지법 서산지원은 7월12일 사기 혐의로 기소된 다가구주택 임대업자 A(51)씨에게 징역 3년을 선고했다.
A씨와 공모한 혐의를 받는 B(65)씨 등 건축업자 3명은 각각 징역 1∼2년을, 공인중개사 C(50)씨는 징역 1년을 선고받았다. A씨는 B씨 등 건축업자들이 지은 다가구주택 건물을 사들일 자금을 마련하기 위해 2016년 2월부터 1년간 9명에게 "전세는 몇 없고, 대부분 월세라 보증금을 충분히 돌려줄 수 있다"고 거짓말해 전세 보증금 6억500만원을 받고도 계약기간이 끝난 뒤 보증금을 전혀 돌려주지 않은 혐의로 재판에 넘겨졌다.
건축업자들과 공인중개사 C씨에게는 안전한 매물이라며 세입자들이 전세 계약하도록 유도한 혐의가 적용됐다.재판부는 "보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 주거안정을 위협받고 정신적·경제적 고통을 겪고 있다"며 "피해액수와 같은 범죄 전력이 없는 사정 등을 고려해 형량을 정했다"고 판시했다.
대전지검 서산지청 관계자는 "전세 계약 체결 경위 등을 조사해 공범 관계를 밝혀냈다"며 "재판 과정에서도 지역 공인중개사 등을 증인으로 부르고, 피해자들이 직접 진술하게 하는 등 적극적인 공소 유지로 피해자들의 억울함을 대변했다"고 말했다
●주거안정과 서민의 삶을 망가뜨리는 전세사기
수백 채의 빌라를 이용해 전세사기를 일삼은 세 모녀가 국민의 공분을 사고 있다. 갭투자로 주택 여러 채를 매입한 후 고의적으로 파산해 전세금을 가로채는 사기꾼들로 인해 피해자가 급증하고 있다. 기획부동산과 마찬가지로 전세사기의 피해자들은 대부분 사회경험과 부동산 지식이 부족한 사회초년생과 서민들인데, 이들은 전세금이 거의 전 재산이어서 심각한 사회문제가 되고 있다. 전세사기범을 구속하는 등 정부가 적극 나서고 있지만 아직 근본적 해결책은 마련되지 않았다. 점점 더 교묘해지는 전세사기를 어떻게 하면 막을 수 있을까.
일반적으로 전세시장에서 임대인과 임차인의 정보격차는 상당히 크다. 이러한 정보의 차이를 정보비대칭(Information Asymmetry)이라 하는데 전세사기 일당은 풍부한 정보를 가지고 법과 제도의 허점을 이용해 피해자들을 농락한다. 반면 정보가 부족한 임차인들은 숨겨진 위험을 확인하지 못한 채 중개업자나 임대인의 말만 믿고 계약을 진행해 피해자가 된다.
이를테면 집주인은 장마철 누수 여부나 층간소음과 같은 물리적인 정보에서부터 대출이나 세금체납 같은 금융세무 정보에 이르기까지 거의 모든 정보를 가지고 있다. 하지만 임차인은 그 집에 대한 경험이 없으므로 물리적 정보도 부족할 뿐 아니라, 관련 서류를 꼼꼼히 챙긴다고 해도 집주인만큼의 정보를 확보하긴 어렵다.가장 흔한 사기유형은 전세보증금을 기반으로 여러 채를 소유해 시세차익을 노리는 이른바 갭투자형이다. 주택가격이 지속적으로 상승하면 투자매력이 높아지는데, 이때 수요관리를 위해 대출을 조이면 전세보증금을 활용한 갭투자가 성행하게 된다.
문제는 다시 주택가격이 많이 하락하게 되면 매매가가 전세가 밑으로 떨어져 ‘깡통전세’가 된다는 점이다. 이때 일부 집주인들은 전세기간이 끝나도 보증금을 돌려주지 않고 새로운 임차인을 구해오라고 요구하거나 집의 소유권을 이전해가라고 배짱을 부린다.어차피 돌려줄 돈도 없을 뿐 아니라 매매가도 전세금보다 낮으므로 소유권이 넘어간다 해도 집주인은 손해볼 일이 없다. 집주인이 처음부터 작정했다면 명백한 사기다. 만약 깡통전세가 될 수 있음을 충분히 예상했음에도 불구하고 집주인이 위와 같이 행동했다면 이 또한 ‘미필적고의(未必的故意)’에 의한 전세사기로 봐야 한다.
수십 채를 소유한 다주택자들이 처음부터 작정하고 벌이는 ‘기획파산’은 훨씬 더 피해가 심각하다. 기획파산은 신축빌라의 분양과정에서 많이 발생한다. 주로 중개업자와 공모해 임차인들을 속여 매매가보다 높은 전세계약을 체결하게 하고, 변제능력이 없는 임대사업자에게 소유권을 넘긴 뒤 임대사업자가 고의로 파산하는 수법이다. 결국 임차인들은 보증금을 돌려받지 못해 오도 가도 못하는 신세가 된다.사기검색시스템을 통해 분석한 ‘사기의심 거래분포’를 보면 전세사기는 가격정보가 불충분한 비아파트가 많은 지역에 집중돼 있는 것을 알 수 있다.
특히 빌라가 많은 강서구 화곡동은 2018년 1월 이후 2022년 4월까지 전세거래 중 전세가가 매매가 이상인 사례가 2,304건으로 압도적 1위였다. 다른 지역들도 빌라와 다가구주택이 많은 외곽지역이었다. 결국 피해자 대다수가 힘없는 서민층임을 다시 한번 확인할 수 있다.
전세사기가 최악의 사회악인 이유는 피해자들의 인생 전체를 망가뜨릴 수 있기 때문이다. 피해자 중 상당수가 사회에 첫발을 내디디는 청년층이므로 전세사기는 전재산을 빼앗아갈 뿐 아니라 심각한 주거불안을 초래한다. 전세사기로 주거위기에 빠지면 이를 극복하느라 정상적인 사회생활을 하기 어렵고, 결국 결혼과 출산도 늦출 수밖에 없는 지경이 된다. 따라서 전세사기는 피싱이나 기획부동산과는 차원이 다른 사회적 악영향을 야기한다.또한 전세사기 피해는 임차인들에 그치지 않고 공공기관을 거쳐 국민 전체에 악영향을 준다.
사기꾼들은 전세금반환보증제도를 악용해 본인들이 착복한 전세금을 보증기관이 대신 갚도록 함으로써 보증기관의 재무건전성을 악화시킨다. 전세보증의 94%를 감당하고 있는 주택도시보증공사(HUG)의 경우 2018년 792억 원에 불과하던 사고금액이 2021년에는 5790억 원으로 3년 만에 무려 7배 이상 증가했다. 이 가운데 72%인 4155억 원은 부채비율이 90%가 넘는 악성이므로 상당수가 전세사기와 관련된 것으로 보인다.공공기관인 HUG는 서민주거보호 차원에서 매매가의 100%까지도 전세보증을 발급하는데 사기꾼들은 이를 악용, 피해자를 더욱 확대시킨다.
결과적으로 보증기관은 공공재원을 낭비하고 장기적으로 보증료 상승압박을 받는다. 결국 사기를 피하기 위해 보증조건이 강화된다면 정작 보증이 꼭 필요한 임차인들이 제외될 수도 있으며, 또 다른 피해를 낳게 되는 것이다.
●전세사기, 정보와 기술로 반드시 예방해야
관련 정보의 적극적 공개는 전세사기 예방의 핵심이다. 먼저 다양한 주체들이 정확한 시세를 제공할 수 있도록 공공데이터를 적극적으로 개방할 필요가 있다. 예를 들어 원룸 실거래가 자료에는 단층인지 복층인지에 대한 정보가 없는데, 복층 여부에 따라 월세가 뚜렷하게 다르므로 정확한 시세 추정이 불가능하다. 보다 상세하고 정확한 데이터를 제공한다면 빅데이터와 인공지능(AI)으로 무장한 프롭테크업체들이 ‘적정 전세가’를 제공함으로써 본인의 전세금에 대해 위험을 사전에 판단할 수 있다.
더 나아가 전세사기로 의심되는 거래에 대해 실시간으로 분석해 알려줄 수 있는 '사기예방시스템'의 개발이 필요하다. 만약 전세계약을 맺기 전에 이 시스템에 들어가 소유자명, 집주소, 전세금액을 넣었을 때 ‘전세사기 위험’ 경고가 뜬다면 임차인은 계약진행을 중단함으로써 피해를 막을 수 있다.사기의심자에 대한 정보공개도 반드시 필요하다. 상습적인 사기꾼들은 최대 수백 채를 대상으로 전세사기를 일삼는다. 따라서 이들은 보증기관에서도 특별관리 대상이다. 적어도 계약당사자들에게는 이들의 신상을 공개해 피해가 확산되는 것을 막을 방법을 찾아야한다. 개인정보보호를 이유로 지금처럼 소극적으로 대처한다면 피해자들의 피눈물은 계속될 것이다.
●제도개선 마련 시급해
제도적인 허점도 시급히 보완해야 한다. 법무부에서 제공하는 '주택임대차 표준계약서'를 보면, ‘미납 국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인해 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결 여부를 결정해야 보증금을 지킬 수 있다’고 안내한다. 문제는 이 서류를 임대인이 동의해야만 확인할 수 있다는 점이다. 집주인과 중개업자가 공모하는 경우 전문지식과 경험이 부족한 초보 임차인들은 이 서류를 챙기기 어렵다. 따라서 임대인이 동의하도록 법적으로 강화하고 중개업자가 계약서에 첨부하도록 개선돼야 한다.
확정일자 제도의 허점도 보완해야 한다. 만약 확정일자를 받는 날 집주인이 대출을 받고 근저당이 설정되면 임차인은 순위가 밀리고 사고 시 보증금을 떼일 수 있다. 임차인의 대항력은 확정일자를 받은 다음날 0시부터 생기기 때문이다. 이를 방지하기 위해서는 계약서 특약사항에 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다(또는 근저당권을 설정하지 않는다)’는 문구를 포함시켜야 한다.
그런데 이를 잘 알지 못하는 임차인도 많으니 아예 표준계약서에 이 문구를 기본사항으로 넣어서 이런 사기를 원천 봉쇄해야 한다.전세사기는 전세제도의 허점을 이용해 나타나는 악질적 범죄다. 반드시 제도적 허점을 신속하게 보완하고 임차인에게 사전에 정확한 정보를 제공할 수 있는 시스템을 마련해야 한다. 서민 주거안정을 위해서는 주거비 보조나 공공임대 확대도 필요하지만 훨씬 더 많은 서민이 영향을 받는 전세사기를 예방하는 것이 더 중요하다.
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