“2년 전 시세로 돌아갔다” 주택시장 위기의 전조인가
경기 침체·금리 인상 등 악재…2023년까지 매수심리 ‘꽁꽁’…‘깡통 전세’ 위험도 커져
최근 서울을 비롯해 전국 주요 도시의 부동산 가격이 하락했다. 경기침체와 금리 인상 등의 악재로 부동산 매수심리가 냉각되면서 가격 내림 현상이 곳곳에서 나타났다. 매수 대기자의 관망세가 짙어지면서 거래절벽도 확산되고 있다.
뉴스1에 따르면 더욱이 최근 발표된 일부 경제 지표가 지난 2008년 글로벌 금융위기 수준인 데다 우리가 미국 금리 인상·중국 모기지(주택담보대출) 사태 등의 직간접 영향권에 놓여 부동산 시장의 위기감이 고조되고 있다. 일각에선 금리 상승에 따른 부담으로 모기지 미상환 사례가 다수 발생할 경우 더 큰 부동산 시장 침체가 올 수 있다고 경고했다. 특히 가격 하락은 내년까지 이어질 수 있다는 전망도 나왔다.
8월6일 한국부동산원에 따르면 지난 1일 기준 수도권 아파트 매매수급지수는 87.5로 전주보다 0.4포인트(p) 하락했다. 이는 2019년 7월 15일(86.9) 이후 3년여 만에 가장 낮은 수준이다. 서울 아파트 매매수급지수도 전주대비 0.4p 떨어져 지난 2019년 7월 8일 이후 최저치(84.6)를 기록했다.
매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.
서울 아파트 거래량은 역대 최저 수준으로 쪼그라들었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5일 기준 7월 서울 아파트 매매 신고는 433건에 불과했다. 실거래가 신고 기한이 이달 말까지 남았지만 1년 전(4679건)과 비교하면 10분의 1 수준이다. 특히 매수심리 냉각 등을 고려할 경우 역대 최저 거래량을 기록할 가능성도 있다.
서울 성북구 소재 한 공인중개업소 관계자는 “세금 규제 완화로 다주택자 일부가 물건을 거두는 것이 사실이지만 부동산 시장에서 집살 사람도 사라진 것도 맞다”며 “당장의 얘기라기보다 이미 시장 전반에 확산된 분위기로, 몇 해 전 매매가로 거래되는 곳도 있다”고 귀띔했다.
서울 등 일부 지역 실거래가가 최고가 대비 수억원 하락하면서 2년 전 수준으로 회귀한 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 성북구 장위동 ‘래미안장위퍼스트하이’ 전용 59㎡는 지난달 8억5000만~8억9000만원에 집주인이 바뀌었다. 이는 지난해 6월 최고가 대비 2억원 이상 하락한 것으로, 8억원 대의 매매가를 유지했던 지난 2020년과 비슷한 수준이다.
경기 화성시 청계동 ‘동탄역센트럴푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 6월 8억원(23층)에 팔렸다. 이는 지난 2020년 겨울과 비슷한 수준으로, 최고가 대비 1억4500만원 하락한 것이다. 지난해 10월 12억5000만원(19층)에 거래됐던 의왕시 내손동 ‘e편한세상인덕원더퍼스트’ 전용 84.92㎡의 경우 지난 6월 2020년 하반기 수준인 9억1000만원(13층)에 손바뀜했다.
아파트 매매가 하락은 확산되는 분위기다. 한국부동산원에 따르면 지난 1일 기준 수도권 아파트 가격은 전주 대비 0.09% 하락했다. 이는 지난 2019년 4월 이후 가장 큰 낙폭이다. 특히 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.07% 하락했다. 매수자 우위시장이 형성된 상황에서 지속적인 금리 인상이 예상된 영향으로 분석된다. 실제 그동안 상승세를 보였던 서초구마저 보합 전환됐다.
일부 전문가들은 매수심리 추가 위축에 따른 거래량 감소를 우려하는 한편 글로벌 경제 상황을 예의주시하고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “최근 부동산 시장이 거시경제 영향을 많이 받고 있는데 매수심리 냉각으로 거래가 더 많이 감소할 가능성이 있다”며 “금융위기 사태는 아니지만 세계적으로 집값이 동시에 내려가고 있는 데다 각 나라의 금리 인상 등이 우리 부동산 시장의 하락 요인으로 작용할 수 있다”고 설명했다.
이어 “미국의 모기지 문제가 몇 해 전이었으면 크게 영향을 미치지 않을 수 있는데 지금은 우리 부동산 시장에 조금 더 민감하게 작용할 수 있을 것으로 보인다”며 “모기지 미상환 등의 문제가 발생할 경우 매수심리가 더 꺾일 가능성도 있다”고 덧붙였다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “주택 거래 자체가 안 돼 가격이 내려가지만 하락폭이 크게 확대될 것으로 보이지 않는다”면서도 “매매가 상승을 마치고 보합 전환된 사례 등이 나오는 만큼 심리적 불안은 확산되는 것으로 보인다”고 지적했다.
부동산 시장 하락은 상당 기간 지속될 수 있다는 의견도 있다. 이명수 리얼앤텍스 대표는 “지금의 부동산 시장은 유동성 과잉 등으로 발생한 거품이 빠지는 상황인데 이미 예견된 것”이라며 “경기 광교, 세종시 등 상승이 컸던 지역에서 하락이 발생할 수 있는데 내년까지 이 같은 분위기는 이어질 것으로 보인다”고 강조했다.
집값 하락세…‘깡통전세’ 위험도 커진다
조정 국면에 집값보다 비싼 전셋값?…일부 지방서 수도권으로 확산 양상
부동산 시장이 본격적인 조정 국면으로 들어서면서 집값이 하락하자 전세가격이 매매가격보다 비싼 이른바 '깡통전세' 위험이 커지고 있다.
뉴시스에 따르면 집값 하락세가 뚜렷했던 대구와 대전 등 일부 지방을 시작으로 최근에는 수도권으로 확산하는 양상이다. 전셋값이 급등한 상황에서 기준금리 인상과 대출규제 강화로 집값이 하락세로 돌아서면서 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 피해가 늘어나고 있다.
통상 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 80% 이상이면 깡통전세 위험 신호로 여긴다. 지난 6월 전국 아파트 전세가율은 66.3%였지만, 수도권·광역시를 제외하면 75.4%로 올라간다. 통상 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 80% 이상이면 깡통전세 위험 신호로 여긴다. 7월 전국 아파트 전세가율은 66.3%였지만, 수도권·광역시를 제외하면 75.4%로 올라간다.
한국부동산원의 6월 전국주택가격 동향조사에 따르면 전국 187개 시·군·구 중 19개 지역 아파트 전세가율이 80%를 넘어선 것으로 집계됐다. 전세가율이 가장 높은 시·군·구는 전남 광양과 경북 포항 북구로 모두 85%를 기록했다. 수도권에서는 경기 이천과 여주도 각각 82.4%와 84.2%의 전세가율을 나타냈다.
깡통전세 위험은 지방에서 수도권으로 확산일로다. 경기 파주시의 한 아파트(전용면적 59㎡)는 직전 매매가격 1억6140만원보다 1800만원 비싼 1억8000만원에 전세 계약이 체결됐다. 또 경기 안양시의 한 아파트 단지(전용면적 84㎡)의 경우 매매가격이 4억2500만원으로, 전세가격과 5000만원 밖에 차이가 나지 않는다. 이와 함께 지난해 8400만원에 거래된 인천 계양구의 한 아파트 단지(전용면적 39㎡)는 현재 9000만원에 전세 계약이 이뤄지고 있다.
다세대·연립주택 등 빌라도 예외가 아니다. 올해 상반기 서울에서 거래된 신축 빌라(연립·다세대) 전세 거래 5건 중 1건은 전세가율이 90%가 넘는 ‘깡통전세’인 것으로 나타났다.
부동산 플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 2021년과 2022년 지어진 서울 신축 빌라 전세 거래 3858건을 전수 조사한 결과, 올해 상반기 전체 전세 거래의 21.1%(815건)가 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 90%를 웃돈 것으로 집계됐다. 이 중 전사가격이 매매가격과 같거나 더 높은 경우도 593건으로 조사됐다.
자치구별로는 강서구가 전체 전세 거래 694건 중 370건(53.3%)이 깡통주택으로 집계됐다. 특히 화곡동은 304건으로 강서구 깡통주택의 82.2%를 차지할 만큼 그 비율이 높았다.
화곡동은 다세대·연립, 단독·다가구 등 빌라가 많은 대표 지역 중 하나로, 인근 김포공항 때문에 고도제한에 묶인 곳이 많아 10층 내외의 빌라가 많고 집값이 인근 지역보다 저렴해 주거 수요가 많은 동네로 꼽힌다. 이어 양천구가 총 전세 거래 232건중 48.7%인 113건이 전세가율 90%를 넘는 것으로 조사됐으며, 관악구는 91건 중 44건(48.4%), 구로구 114건 중 42건(36.8%) 등으로 깡통주택 비율이 모두 서울시 평균을 크게 상회했다.
종로구와 도봉구, 서대문구의 경우 신축 빌라 전세거래가 14건, 45건, 41건으로 그 수가 많지는 않지만, 깡통주택의 수가 각각 4건(28.6%), 11건(24.4%), 7건(17.1%)으로 집계됐다. 반면 노원구, 용산구, 중구의 경우에는 깡통전세로 분류된 거래가 한 건도 없는 것으로 나타났다.
다방 관계자는 "깡통주택의 기준을 매매가의 80%로 보는 경우도 있어 이 점을 감안하면 실제 깡통주택 비율은 더 높을 것으로 추정된다"며 "현재 부동산 시장의 전반적인 분위기가 좋지 않은 가운데 하반기에도 금리 인상이 예고되고 있어, 이에 따른 거래량의 실종과 매매가의 하락으로 깡통전세 위험에 노출될 가능성이 더욱 높아질 수 있다"고 말했다.
부동산 시장에선 집값 하락세가 이어지면서 전세를 끼고 집을 여러 채 사는 이른바 '갭투자' 후폭풍이 거세질 것이란 전망에 무게가 실리고 있다.
집값이 하락하면서 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어렵거나, 갭투자에 나선 집주인들이 다음 전세 계약자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세금을 제때 돌려주지 못할 가능성이 크다는 것이다.
전문가들은 깡통전세의 피해를 최소화하기 위해 전세 집주인의 대출 여부를 확인하고, 전세금 반환보증보험 가입이 필요하다고 조언했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전셋값이 오른 상태에서 집값이 조정 국면에 접어들면서 전세가율이 높아지는 추세"라며 "갭투자가 성행한 지역을 중심으로 깡통전세가 늘어날 것"이라고 설명했다.
권 교수는 "주택 수요가 상대적으로 적은 지방을 중심으로 집값이 하락하면서 전세금을 돌려주는 못하는 악순환이 반복될 수 있다"며 "세입자들의 피해가 커질 수 있기 때문에 계약 전 집주인의 대출 여부 등을 확인하고 전세금 반환보증보험 가입도 고려해야 한다"고 덧붙였다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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