강남 고가아파트 경매 줄줄이 유찰…‘똘똘한 한 채’의 굴욕
가장 큰 원인은 더 오를 것이라는 ‘관망 심리’…대출 규제도 원인으로 지목
8월2일 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 84㎡(이하 전용면적) 30층 매물이 경매로 나왔으나, 참여자가 없어 유찰됐다. 이 매물의 감정평가액은 23억1000만원으로, 동일 면적 27층의 지난 5월 실거래가(27억5000만원)보다 4억원 이상 낮았는데도 관심을 보인 사람이 없었던 것이다. 앞서 지난 6월 서울 송파구 잠실동 아시아선수촌 99㎡도 직전 실거래가보다 2억원 정도 낮은 30억3000만원에 경매가 진행됐는데 유찰됐다.
금리 인상 등의 영향으로 주택매수 수요가 급감하면서 ‘똘똘한 한 채’로 통하던 강남권 고가(高價) 아파트들이 경매시장에서 줄줄이 유찰되고 있다. 보통 경매가는 시세보다 저렴하기 때문에 인기 지역 아파트가 경매로 나오면 경쟁이 치열했는데, 정반대 현상이 벌어지는 것이다. 부동산 업계에서는 “’똘똘한 한 채’가 시세보다 수억 원 저렴하게 나왔는데도 팔리지 않는다는 것은 현금 부자들도 집값 하락 가능성을 크게 보고 있다는 의미”라는 분석이 나온다.
●경매 낙찰률 금융위기 이후 최저
8월5일 경매정보업체 지지옥션에 따르면, 지난 7월 서울 아파트 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 26.6%를 기록하며 2008년 12월(22.5%) 이후 최저를 기록했다. 작년 낙찰률은 월평균 69.6% 수준이었지만 올 들어 금리 인상이 본격화되면서 급격히 떨어지고 있다.
낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율) 역시 6월 110%에서 7월 96.6%로 떨어졌다. 통상 감정평가액은 시세보다 10% 정도 낮은데, 경매 참여자들이 이 가격조차 비싸다고 생각한다는 의미다. 실제 서울 송파구 잠실동 리센츠 85㎡는 감정가(25억원)보다 1억원가량 낮은 23억9999만9000원에 지난 5월 팔렸다.
2021년까지만 해도 경매시장에서 강남권 아파트는 ‘없어서 못 사는’ 상품이었다. 경쟁이 치열하다 보니 낙찰가도 감정가보다 훨씬 높은 경우가 많았다. 2021년 6월 경매로 나왔던 도곡렉슬 84㎡는 감정가 22억3500만원보다 7억원 높은 29억4899만9000원에 낙찰됐고, 대치동 한보미도맨션(128㎡)도 감정가(29억3000만원)보다 25% 비싼 36억6122만7000원에 낙찰됐다.
●대출 안 돼 장벽 높아
전문가들은 강남권 아파트의 경매 수요가 줄어든 가장 큰 원인으로 ‘관망 심리’를 꼽는다. 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 없다 보니 시세보다 저렴해도 수요자들이 움직이지 않는다는 것이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “시중에 아파트 매물이 워낙 많이 쌓여 있는 데다 거래도 잘 이뤄지지 않고 있어 현금 여력이 있는 사람들도 ‘좀 더 지켜보겠다’는 심리가 강하다”고 말했다.
대출규제도 원인으로 지목된다. 경매에 낙찰되면 ‘경매낙찰대출’을 받을 수 있는데, 일반 주택담보대출과 마찬가지로 15억원이 넘으면 대출이 나오지 않는다. 보통 경매 낙찰 후 6주 내에 매매 대금을 전액 내야 한다. 다만 한 번 유찰된 물건은 감정가보다 20% 낮은 가격에 다시 경매가 진행되기 때문에 2회 이상 유찰될 가능성은 크지 않다. 김세웅 압구정케빈중개법인 대표는 “과거 금융 위기 때를 제외하고는 강남 아파트가 경매에서 2회 이상 유찰된 경우는 본 적이 없다”며 “다음번 경매에는 저가 매수를 노린 현금 부자들이 몰릴 가능성이 크다”고 말했다.
서울·수도권 아파트값, 3년 1개월 만에 가장 큰 폭 하락
7월, 6월 대비 -0.12% 기록…전문가 “조정 한동안 이어질 것”
부동산 경기침체 우려가 확산하는 가운데 민간 통계에서도 수도권 아파트값이 3년 1개월 만에 최대 하락 폭을 기록했다. 8월7일 KB국민은행 월간 주택가격 동향에 따르면, 7월 수도권 아파트값은 0.12% 내렸다. 2019년 6월(-0.11%) 이후 가장 큰 폭의 하락세다. 정부 공식 통계인 한국부동산원 집계로는 지난 2월부터 아파트값이 내린 것과 달리 KB 조사에선 2019년 7월부터 2022년 5월까지 35개월간 줄곧 올랐다.
하지만 KB통계도 지난 6월(-0.04%) 마이너스로 돌아서더니 한 달 만에 하락 폭이 눈에 띄게 커졌다. 2021년 수도권 아파트값은 연간 25.4% 오르며, 2002년(29.3%) 이후 가장 큰 상승률을 기록했다. 서울(16.4%)보다 경기(29,3%)와 인천(33.0%)의 집값이 가파르게 올랐다.
수도권 광역급행철도(GTX) 정차역 발표 같은 교통개발 호재에 수도권 외곽 집값도 급등세를 보였다. 그러나 작년 하반기부터 대출 규제가 강화되고, 기준금리가 지속적으로 인상되면서 상황이 달라졌다. 경기와 인천의 아파트값은 지난달 각각 0.15%, 0.38% 떨어져 두 달 연속 하락했다. 서울도 7월 상승 폭(0.03%)이 2022년 들어 가장 낮은 수준을 기록했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “금리 인상 여파로 지난해 지나치게 많이 오른 수도권 아파트값의 조정이 한동안 이어질 것”이라고 했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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