5년간 270만호+α 주택공급…재건축·재개발·신규택지 총동원
윤석열 정부 첫 주택공급대책…서울 50만호 포함 수도권에서만 200만호 이상 공급
윤석열 정부 첫 부동산 대책인 ‘270만호+α(알파)’의 세부 내용이 공개됐다. 민간 재건축·재개발과 도심복합개발, 신규택지 등 동원 가능한 모든 방안을 총동원해 향후 5년간 전국적으로 270만호의 주택을 공급하는 것이다.
정부는 8월16일 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 이같은 공급방안을 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표했다. 이미 예고했던 대로 민간 재건축·재개발 활성화, 민간 도심복합사업 도입 등을 통해 2027년까지 전국 270만호에 대한 인·허가를 마무리짓는 것이 골자다.
지역적으로는 서울 50만호를 포함해 수도권에 158만호를, 지방에는 112만호(광역시 52만·8개도道 60만)를 공급할 예정이다. 사업유형별로는 재건축 등 정비사업으로 52만호(수도권 37만·비수도권 15만), 3기 신도시 등 공공택지 88만호(수도권 62만·비수도권 26만), 도시개발과 지구단위계획수립 등 민간 자체 추진사업으로 전국 130만호를 공급하게 된다.
시장의 관심을 끌었던 재건축 초과이익환수제 완화 방안은 9월에 구체적인 내용이 공개된다. 정부는 “현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획”이라고 설명했다. 재건축 안전진단 요건 개편 역시 연말까지 최적의 대안을 제시하겠다는 방침이다.
정부는 신도시 등 신규 공공택지 지정을 통해 2023년까지 15만호의 주택 공급지를 발굴하기로 했다. 이를 위해 10월부터 순차적으로 후보지를 발표할 계획이다. 1기 신도시 재정비는 2022년 중 관련 연구용역에 착수하고, 2024년 마스터플랜을 내놓을 방침이다.
신혼부부 등 청년층을 위해 정부는 50만호 규모의 청년원가주택·역세권첫집주택 사업 계획을 수립해 9월 발표할 방침이다. 공공만 할 수 있던 도심복합사업은 민간으로도 영역을 넓힌다. 2022년 중 관련법을 제정하고 2023년 상반기 중 공모에 착수할 방침이다. 기존 공공 주도 도심복합사업이 추진 중이던 지역도 주민 동의율이 저조하면 공공사업을 철회하고 민간사업으로 전환할 수 있도록 돕는다.
정부는 주택품질, 정주(定住)환경, 주거환경 개선을 위한 방안도 내놨다. GTX 조기개통 등 교통여건 개선, 층간소음·주차문제 개선 등이 대표적이다. 또한 반지하·쪽방·고시원 등 재해취약주택에 대한 지원 방안도 연내에 마련하겠다고 밝혔다.
서울에만 50만호, 인허가도 2년으로 단축…오세훈표 ‘신통기획’ 전국 확산
정부가 8뤌16일 발표한 ‘270만가구 공급대책’에 대해 시장 관심이 가장 높은 분야는 서울에 대한 공급계획이다. 서울은 전국에서 가장 거주수요가 많음에도 불구하고 과거 정부에서 주택 공급을 규제한 탓에 집값·전셋값이 급등했다.
정부는 2023년부터 2027년까지 5년간 서울에서 연평균 10만호, 총 50만호의 주택을 공급한다는 방침이다. 국토부 관계자는 “문재인 정부의 공급물량인 32만호보다 50% 이상 많다”고 설명했다. 국토부는 서울시 등 지방자치단체와 협력해 향후 5년간 22만호 규모의 재건축, 재개발 사업지를 발굴할 방침이다. 특히 서울에서는 각종 심의를 통합해 사업기간을 단축하는 ‘신속통합기획’(신통기획) 방식으로 10만호의 정비구역을 새로 지정한다. 또 경기·인천에서는 역세권·노후 주거지 등을 중심으로 4만호의 정비구역을 신규로 지정하며, 지방은 광역시 구도심 위주로 8만가구 규모의 재건축·재개발 사업지를 발굴한다.
정부는 신규 정비구역 발굴을 위해 10월부터 수요조사, LH(한국토지주택공사) 사업컨설팅 등 관련 절차를 진행할 방침이다. 원활한 주택공급을 위해 정부는 정비계획 가이드라인을 사전에 제시함으로써 구역 지정까지 걸리는 기간을 기존 5년에서 2년으로 단축하고 주민들의 참여를 촉진할 방침이다. 또, 신통기획처럼 각종 심의 및 영향평가를 통합하는 통합심의를 전국의 민간 정비사업 및 도시개발사업에 적용한다. 또 100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합한다.
택지가 부족한 도심에서 신속하게 주택을 공급할 수 있도록 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화한다. 현재 단일 공동주택 단지에서만 추진 가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지 통합 방식으로도 허용해 개발 밀도를 높이고, 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화도 추진한다. 1~2인 가구 주거수요를 충족하기 위해 준주거지역이나 상업·공업지역에 한해 도시형생활주택의 세대 수 규정을 현행 300가구에서 500가구로 늘리고 투룸 세대 비중은 전체의 3분의 1에서 2분의 1로 높일 방침이다. 교통혼잡을 막기 위해 증가한 투룸 세대에 대해서는 세대당 주차장 확보 기준이 기존 0.6대보다 강화된 0.7대로 적용된다.
민간에 사업 주도권…용적률은 최대 500% ‘인센티브’
●민간에 주도권 주고 조합 없이 신탁·리츠 추진 가능…주택공급 촉진지역 도입 검토
정부가 8월16일 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’에는 역세권 등 도심에 주택공급을 확대하기 위해 ‘민간도심복합사업’을 도입하는 내용이 담겼다. 이 사업은 조합을 설립하지 않고도 민간 신탁사나 리츠(부동산투자회사)가 추진할 수 있고, 고밀복합개발을 유도하기 위해 용적률을 최대 500%까지 상향하는 등 인센티브가 제공된다.주택공급 확대를 위한 단기 조치로 ‘주택공급촉진지역’을 도입하는 방안도 추진한다.
기존의 투기과열지구 등 규제지역의 반대 개념으로, 주택공급 촉진지역에 대해서는 일괄적으로 주택 관련 도시규제를 완화하고 인센티브를 부여하는 방식이다. 주택공급촉진지역으로 지정되면 일정 기간 조합설립 동의요건 완화, 용적률 일괄 상향, 금융지원 등 각종 혜택이 주어진다. 지역 지정 시 규제 완화 패키지를 일괄적용하는 식으로 운용하면 개별 입법 없이도 신속한 공급 촉진이 가능하다는 게 국토부의 설명이다.
국토부는 주택공급촉진지역 제도를 활용하면 경기하강 등 공급위축이 심화되는 상황에서 신속한 지정을 통해 공급회복의 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 투기수요 유발 가능성과 특혜 시비 등 부작용이 우려되는 만큼 연구용역과 지자체·전문가 의견수렴 등을 거쳐 2023년 1분기(1~3월) 도입 여부를 최종결정하기로 했다.
●5년간 270만호 공급…수도권에서만 200만호 이상
국토부에 따르면 정부는 2023년부터 2027년까지 5년 동안 270만호를 공급하기로 했다. 이는 문재인 정부가 약속했던 물량(2018~2022년·257만호)보다 13만호가 많은 것이다.
지역별로는 서울에서 50만호(문재인 정부·32만호), 인천과 경기에서 158만호(129만호) 등 수도권에서만 208만호를 공급한다. 서울에서 문 정부 때보다 50% 이상 계획물량이 늘어났다.비수도권 지역에서는 광역·자치시에서 52만호(48만호), 8개 도에서 60만호(80만호)를 각각 준비하기로 했다.
수요가 상대적으로 적은 8개 도에서는 문재인 정부 때보다 20만호 이상 물량이 줄어들어 눈에 띈다.사업유형별로는 재개발·재건축과 도심복합사업 등을 통해 도심지역에서 52만호(41만호)를 공급한다. 공공택지에서는 3기 신도시 물량을 포함해 88만호(64만호)를 건설한다. 나머지 130만 채는 도시개발이나 지구단위계획구역, 기타 주택법 근거 일반주택사업 등을 통해 민간에서 공급하게 될 물량이다.
●재개발 재건축 규제 완화해 22만호 공급…재건축 부담금·안전진단 규제 완화
정부는 이같은 공급물량 확보를 위해 대대적인 관련 규제 완화를 추진한다. 최우선 대상은 도심 내 주택공급의 핵심이 될 재개발·재건축 사업의 정상화다. 우선 앞으로 5년간 전국에서 신규 정비구역 지정 간소화 등을 통해 22만호(12만8000호)를 확보하기로 했다.
서울에선 신통기획 방식으로 10만호를, 경기·인천에서 역세권과 노후주거지를 중심으로 4만호, 지방은 광역시 구도심 중심으로 8만호를 각각 확보하는 게 목표다. 이를 위해 가이드라인을 만들어 평균 5년 정도 걸리는 정비구역 지정기간을 2년으로 줄이기로 했다.재건축 사업활성화의 걸림돌로 작용하고 있는 재건축 부담금은 대폭 낮아진다. 재건축 부담금은 2006년 도입됐지만 법정논쟁 등으로 실제 적용이 미뤄졌고, 2018년 재시행돼 2022년 처음으로 부과될 예정이었다.
그런데 2006년 도입된 기준이 그대로 적용돼 집값 상승이 크게 오른 상황이 반영되지 않았다. 그 결과 수도권은 물론 지방에서도 과도한 부담으로 작용한다는 지적이 제기되고 있다. 정부는 이에 부과기준을 현실화하고, 1주택 장기보유자나 고령자 등의 부담을 줄여주기 위한 방안을 마련하기로 했다. 세부적인 내용은 9월에 확정 발표할 예정이다.
재건축 활성화에 또다른 걸림돌로 지적돼 온 안전진단 관련 규제도 완화된다. 구조안전성 비중(현행 50%)을 30~40% 수준으로 줄이고, 항목별 배점에 대해 관할지역 지자체장이 국토부와 협의를 거쳐 최대 10%포인트(p)까지 조정할 수 있도록 허용하기로 했다. 구조안전성 비중이 20~30% 수준으로 낮아질 수 있다는 뜻이다.정비사업에 부동산개발 신탁사 등의 참여도 혀용된다. 또 한국부동산원을 통해 재개발 재건축 공사계약 검증, 추진위원회 설립 지원 컨설팅, 관리처분계획 타당성 사전검증 등을 지원받을 수 있다.
●리츠, 신탁 통한 도심복합개발로 20만호 공급
정부는 도심공급 확대를 위해 문재인 정부때 추진했지만 실적이 미미했던 ‘도심복합사업’도 적극 활용하기로 했다. 다만 사업방식은 공공 주도에서 민간도 사업 주체가 될 수 있도록 바꾸기로 했다. 이를 위해 관련 법(‘도심복합개발법’)을 연내 제정하고, 토지주 3분의 2이상이 동의하는 경우 신탁이나 리츠 등이 주도하는 도심복합개발사업을 허용하기로 했다.
리츠가 주도하는 경우에는 토지주(지분의 50% 이상)와 디벨로퍼, 금융기관 등이 참여하는 특수목적회사(SPC)를 설립하면 된다. 신탁사는 토지주 등으로부터 위탁을 받아 사업과 시공관리를 맡으면 된다. 사업은 대체로 도심과 부도심, 노후역세권, 준공업지역 등에서 이뤄지지만 크게 두 가지 유형으로 나뉜다.
교통이 편리하면서 사업·문화 거점지역으로 성장 가능성이 있는 지역 가운데 첨단사업 중심 고밀 복합개발을 추진하는 경우는 ‘성장거점형’, 노후도 60% 이상의 역세권이나 준공업지로서 주거중심 고밀 개발을 추진하는 경우에는 ‘주거중심형’으로 분류된다.민간도심복합 사업으로 추진되는 지역에는 공공사업 수준의 용적률 상향 조정과 양도소득세 이연(移延: 납부시기를 늦추는 것) 등과 같은 혜택이 주어진다. 공공주도 도심복합사업은 기존방식을 유지하되 후속조치를 신속하게 처리하기로 했다. 다만 주민 호응이 낮은 지역(동의률 30% 이하)은 민간사업으로 바꾸도록 유도할 방침이다.
●4기 신도시 등 신규택지 조성 확대 통해 88만호 공급
정부의 공급계획 물량 중 3분의 1에 해당하는 88만호는 신규택지 조성을 통해 공급된다. 향후 발표될 신규택지의 입지와 규모에 따라 다르겠지만, 문재인 정부가 발표한 3기 신도시급 위상을 갖춘 사실상의 4기 신도시가 될 것이란 관측이 나온다. 국토부는 일단 2023년까지 15만가구 안팎의 신규택지 후보지를 발굴해 발표하기로 했다. 2023년 이후에는 시장 상황을 보면서 대상지를 추가로 공개한다는 구상이다.
정부가 안정적으로 주도할 수 있는 공공택지 공급도 지속적으로 늘려나간다. 일단 문재인정부 때 추진해온 3기 신도시와 2021년 발표한 광명·시흥 등 21만호 공공택지는 후속 절차를 계속 밟아나가기로 했다. 이와 함께 10월부터 2023년까지 15만호 내외의 후보지를 순차적으로 공개하기로 했다. 대상지는 수도권과 지방의 수요가 높은 지역을 중심으로 하되, 산업단지와 도심·철도 인접지역이 최우선 타깃이다.
특히 철도역 인근은 개발 밀도를 대폭 높여 ‘콤팩트 시티(compact city)’로 만들 계획이다. 현재 3기 신도시 가운데 광역급행철도(GTX) 역이 들어설 경기 고양 창릉과 남양주 왕숙에 콤팩트 시티가 시범 조성될 예정이다. 콤팩트 시티는 철도역 반경 500m~1km 이내에 위치한 지역에 100m 이상의 초고층 아파트와 복합쇼핑몰, 복합교통환승센터 등을 조성하는 것이다.
프랑스나 홍콩 등에서는 이미 활용되고 있는 도심개발 방식이다.한편 관심을 모았던 1기 신도시 재건축 허용 여부는 2024년으로 늦춰졌다. 정부가 도시 재창조 수준의 마스터플랜을 마련하기 위해 충분한 시간을 갖기로 했기 때문이다. 다만 관련 작업은 올해 안에 시작한다.
●사업절차 간소화 통해 공급 속도 높인다
정부는 주택공급의 시간을 줄이기 위해 통합심의를 도입하는 등 사업절차를 대폭 간소화하기로 했다. 까다로운 행정절차의 중복과 지연처리가 원활한 공급을 가로막는 요인으로 작용하고 있다는 판단에 따른 조치다.우선 정비사업과 도시개발사업에 도시·건축·경관심의와 교통·교육·환경 등 각종 영향평가를 합쳐서 점검하는 ‘통합심의제도’를 의무화하기로 했다.
또 유사한 심의와 평가제도는 통합하기로 했다. 이에 따라 100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 계획수립 절차를 통합하고, 정비사업은 정비계획 변경과 사업인가를 한꺼번에 처리할 수 있게 될 것으로 예상된다.택지조성 속도도 빨라진다. 공공기관 예비타당성 조사가 간소화되거나 필요하면 면제되고 토지보상제도도 대폭 개선된다. 특히 토지 협의양도 시 특별공급 대상에 그린벨트(개발제한구역) 이외 지구도 포함하고, 쪽방사업 토지주에게도 현물보상을 허용하기로 했다.소규모 주택사업에 대한 지원도 강화된다.
단일 공동주택 단지에서만 추진 가능한 소규모 재건축을 연접(連接)한 2개 이상의 단지에도 허용하고, 금융 및 세제지원, 인허가 절차 간소화 등과 같은 혜택도 부여된다.1, 2인 가구에 적합한 도시형생활주택은 규모가 300실에서 500실로 확대되고, 방 2개 이상(투룸) 도시형생활주택 비중도 전체의 3분의 1에서 2분의 1로 상향된다. 다만 투룸이 늘어난 사업장은 주차장 설치기준이 공동주택 수준(1실당 0.6대→0.7대)으로 높아진다.
수도권 신도시 교통여건 개선…바닥 두껍게 시공 땐 혜택 제공…반지하 등 취약주택 대책 마련
●GTX 조기개통, 층간소음 비용 인정 통해 주거환경 개선
이번 대책에서는 공급물량 확대 이외에도 쾌적한 주거환경 조성을 위한 다양한 방안도 포함됐다. 우선 서울 외곽에 조성됐거나 조성 예정인 신도시의 주거환경 개선을 위해 GTX노선 개통시기가 앞당겨진다. A노선은 2024년 6월 이전까지 완전 개통을 목표로 추진된다. B노선은 2030년 개통을 목표로 2024년에, C노선은 2028년 개통을 목표로 2023년에 각각 착공한다는 계획이다. 또한 2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통여건 개선을 위한 전수조사를 실시하고, 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등과 같은 맞춤형 교통대책이 마련된다.
층간소음 대책도 마련된다. 신축주택에 대해서는 소음 완화를 위해 바닥두께 등을 보강한 경우 분양가 가산을 허용하는 등 인센티브가 주어진다. 또 기존 주택에서 소음저감 매트 등을 설치하는 경우에도 지원하는 방안이 추진된다. 이와 함께 법정기준(세대당 1.0~1.2대) 이상의 주차 편의시설을 갖춘 주택을 지을 때 추가비용은 분양가에 포함하는 방안이 논의 중이다.
●청년원가주택 5년간 50만호 공급 통해 주거복지 기능 강화
이번 대책의 중요한 축 가운데 하나는 주거사다리 복구다. 청년원가 주택이나 역세권 첫집을 50만호 규모로 공급해 무주택 서민들의 내 집 마련 꿈을 실현시켜주겠다는 것이다.청년원가주택 및 역세권 첫집은 공공택지나 도심정비사업 용적률 상향 등으로 기대되는 기부채납 물량 등을 활용해 건설원가 수준(시세의 70% 이하)으로 공급하는 주택이다.
남양주 왕숙지구, 고양 창릉지구, 하남 교산 등 3기 신도시와 도심 국공유지, 역세권 정비사업지, 도심복합사업 등지에서 공급된다.공급대상은 19~39세 이하 청년층과 결혼한 지 7년 이내인 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등이다. 40년 이상 장기 저리대출이 큰 자금 부담 없이 자기 집을 마련할 수 있을 것으로 기대된다. 다만 5년 이상 의무 거주해야 하며, 매각은 공공을 통해서만 가능하다. 시세차익이 발생하면 70%는 최초 분양자가 갖는다.
최대 10년간 임대한 뒤 분양할 수 있는 ‘(가칭) 내집마련 리츠주택’도 도입된다. 주택도시기금 등이 출자해 설립한 리츠가 시행사가 돼 공급하는 주택으로, 분양가의 절반을 입주 시 보증금으로 내고, 나머지 절반은 분양 전환 시 감정을 받은 금액으로 내게 하는 주택이다. 공급대상 역시 무주택서민이지만 청년원가주택보다는 소득 기준 등이 높게 책정될 예정이다.
그밖에 서울시가 적극 추진 중인 ‘토지임대부 주택제도’도 개선된다. 토지임대부 주택은 토지는 사업시행자가 갖고, 주택소유권만 분양하는 주택이다. 그만큼 분양가가 싸다. 문제는 주택소유자가 환매할 때 LH에게만 팔 수 있도록 돼 있어 활성화에 어려움을 겪었다. 정부는 앞으로 환매사업자에 LH 이외에 SH 등 지방공기업도 포함시킬 방침이다.
공공임대주택의 품질개선 작업도 본격화된다. 우선 평균 면적이 49㎡에서 56㎡로 넓어지고 마감재와 내부설비도 개선된다. 민간 분양주택을 사들여 공공임대로 공급하고, 표준건축비도 인상하는 방안도 추진된다.
국토부는 최근 중부권 집중호우를 계기로 반지하 등 재해 취약주택과 거주자에 대한 실태 조사를 통해 근본적인 대책을 마련하기로 했다. 재해 취약주택에서 나오길 원하는 거주자에게는 공공임대주택 우선 입주권을 주거나 임대 보증금을 무이자로 지원하고, 이주를 원하지 않는 경우는 침수 방지시설 설치 등 주택 개보수 비용을 지원할 방침이다.
●민간 호응, 국회 입법은 숙제
전문가들은 민간 위주의 공급 전환은 바람직하다고 긍정 평가하면서도, 대책의 성패는 민간이 얼마나 정부 뜻을 따라줄 것인지에 달렸다고 지적했다. 정부가 규제를 완화하고 각종 인센티브를 줘도 민간이 적극적으로 사업을 추진하지 않으면, 주택공급으로 이어질 수 없어서다.
정비사업 규제를 풀어줘도 조합이 예전만큼 이익을 남기기 힘들 정도로 부동산 경기가 급속하게 식어가는 상황도 걸림돌이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “주택시장의 핵심축인 2030세대가 선호하는 지역인 도심에 근접할수록 부지확보가 어렵다”며 “이번 공급 대책에서 상당한 역할을 할 민간의 협력을 이끌어내는 것도 과제”라고 말했다.
재건축 부담금을 손질하는 문제는 재건축 초과이익환수제 관련 법을 개정해야 하는 만큼 국회 입법 관문을 통과해야 한다. 국회 절대 다수당인 더불어민주당은 재건축 부담금 감면이 일종의 ‘부자 감세’에 해당한다는 인식이 강해 제도 개선에 부정적인 견해가 지배적인 것으로 전해졌다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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