"전세사기 꼼짝 마"…계약 직후 대출, 매매, 근저당 설정 못한다
전세사기 피해 방지방안 발표, 세금체납 내역 공개 등 내년 ‘자가진단 안심 앱’ 출시
전세계약 체결 직후 집주인의 주택매매나 담보대출 등이 금지된다. 또 집주인은 세금을 체납한 내역이 있는지 우선 변제 사항을 세입자에게 공개해야 한다. 전세사기를 당한 피해자에게는 1억6000만원까지 저리로 긴급대출이 제공되고 최장 6개월까지 시세보다 낮은 금액에 거주할 수 있는 임시거처가 지원된다.9월1일 국토교통부는 이같은 내용을 골자로 한 '전세사기 피해 방지방안'을 발표했다. 지난 8월 비상경제민생회의에서 보고된 '주거 분야 민생안정 방안'의 후속 조처다. 나날이 치밀해지는 전세 사기 피해를 예방하고 피해자들에게 실질적 도움을 주기 위해 마련하게 됐다.
원희룡 국토교통부 장관이 9월1일 정부서울청사 브리핑실에서 전세사기 피해 방지대책을 발표하고 있다.
먼저 전세계약을 체결한 직후 집을 팔거나 대출을 받는 꼼수사기가 막힌다. 주택임대차 표준계약서에 '임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다'는 특약을 명시하도록 제도 개선을 추진한다.
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 전입 신고를 하고 확정일자를 받아도 그 효력은 당일이 아닌 다음 날 0시부터 발생한다. 이에 전세 계약 직후 집주인이 주택을 매도하거나 은행에서 담보 대출을 받고 근저당권을 설정하면 임차인의 대항력이 후순위로 밀려 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 경우가 발생하곤 했다.금융권에도 주택담보대출 실행 시 확정일자가 부여된 내역이 있는지 확인하도록 요청하고, 주택담보대출 신청이 들어오면 전세보증금을 감안해 대출 금액을 조정할 수 있도록 은행들과 협의하기로 했다.
임대인은 앞으로 전세계약 전에 임차인에게 세금 체납 사실이나 선순위 보증금 규모 등의 정보를 의무적으로 알려 줘야 한다. 전세계약 후에는 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않아도 임대인의 미납세금 등을 확인할 수 있도록 법 개정도 추진한다.주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 시 연립·다세대·도시형생활주택 등에 적용되는 주택가격은 현재 공시가격의 150%에서 140%로 낮춘다. HUG는 현재 신축 빌라 등의 경우 시세 산정이 어려워 공시가격의 150%를 집값으로 인정하고 있어, 깡통전세를 악용한 사기 사례가 늘고 있기 때문이다.
전세사기 피해자에 대한 지원도 강화한다. 보증금을 떼인 피해자는 주택도시기금에 최대 1억6000만원까지 연 1%대 저금리로 긴급자금 대출을 요청할 수 있다. 주거비나 거주지 확보에 어려움을 겪는 피해자는 HUG가 관리하는 임대주택에 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 거주할 수 있도록 돕는다.전세가율이 높은 지역은 특별관리를 실시한다. 수도권의 경우 행정동 단위로 전세가율을 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰률 등의 정보를 고지해 전세사기 위험성을 알린다. 전세피해 지원센터를 설치해 법률 서비스를 제공하고, 내년 1월 자가진단 안심 전세 애플리케이션을 출시해 나쁜 집주인 목록을 업데이트하고 임차인들이 꼭 알아야 할 리스트를 배포할 예정이다.
전세사기범에 대한 처벌 강화도 이뤄진다. 전세사기 가해자는 임대사업자 등록이 거부된다. 기존 사업자의 경우 등록을 말소한다. 원희룡 국토부 장관은 "전세사기를 뿌리 뽑기 위해 피해 예방에 힘쓰고, 부득이하게 발생한 피해는 신속히 구제하는 한편 범죄자에 대해서는 일벌백계한다는 원칙에 따라 이번 대책을 마련했다"며 "서민에게 전세자금은 전 재산이나 다름없어 더는 전세사기 범죄로 가정이 망가지는 비극이 일어나지 않도록 정부가 가진 모든 역량을 동원하겠다"고 강조했다.
“아는 만큼 지킨다”…정보 공개로 전세사기 차단…임차인에게 정보 제공
앞으로는 전세 임차인이 계약하기 전에 집주인의 세금체납 여부나 다른 임차인의 보증금을 미리 확인할 수 있게 된다. 지금까지는 이런 정보가 공개되지 않아 집이 경매에 넘어갔을 때 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있었다. 또 집주인이 공인중개사와 짜고 전세 시세를 부풀려 계약을 맺은 후 보증금을 들고 잠적하는 식의 전세 사기범죄를 방지하기 위해 적정 시세와 악성 임대인 정보를 전용 애플리케이션(앱)으로 제공한다.
국토교통부, 법무부 등 관계 부처는 9월1일 이같은 내용을 골자로 한 ‘전세 사기 피해 방지방안’을 발표했다. 사회 초년생, 신혼부부 등 부동산 거래 경험이 없는 청년층이 전세 사기로 자산 형성의 기회를 박탈당하는 것을 막자는 취지에서 만들어진 대책이다. 전세 사기 예방책부터 피해자 지원, 가해자 처벌 강화 방안이 담겼다.
●적정시세·악성 임대인 정보 앱으로 확인
정부는 전세 사기의 주요 원인이 임차인과 임대인 간 정보 비대칭이라는 판단에서 임차인이 전셋집의 건전성을 스스로 진단할 수 있도록 ‘안심전세 앱’을 내년 1월 내놓는다. 임차인은 이 앱을 통해 입주를 원하는 주택의 적정 전세·매매가격과 전세금 반환보증 가입 여부, 악성 임대인 명단 등을 확인할 수 있다.
집주인의 세금체납 여부나 선순위 보증금에 대한 정보는 보증금을 지키는 데 중요한 정보지만, 지금껏 임대인은 이를 제공할 의무가 없었다. 이에 정부는 임차인이 요구하면 임대인이 관련 정보를 의무적으로 제공하도록 관련 법을 개정하기로 했다. 또 주택임대차 표준계약서에 ‘임차인의 대항력이 발효될 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정을 하지 않는다’는 특약을 포함하기로 했다. 임차인이 계약 당일 확정일자를 받아도 법적 효력은 ‘다음 날’ 발생한다는 법률상 허점을 악용해 집주인이 전세계약 직후 집을 팔아버리거나, 은행에서 담보대출을 받는 것을 막으려는 조치다.
정부는 또 전셋집이 경매에 넘어가도 임차인이 담보 순위와 상관없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있는 제도인 ‘최우선 변제금액’도 연내 상향을 추진한다. 지금은 서울 기준으로 보증금 1억5000만원 이하 임차인에게 최대 5000만원까지 보장해주고 있다.
●전세사기 피해자에 대출·임시거처 제공
그동안 신축빌라 등 정확한 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우, 집주인이 매매가격을 부풀리고 전세 계약도 시세보다 높게 유도하는 사례가 많았다. 이런 경우 계약 만료 후 다음 임차인을 못 구하면 HUG(주택도시보증공사)가 기존 임차인의 전세금을 보전해줬다. 이에 정부는 임대인이 마음대로 집값을 부풀리지 못하도록 감정평가사가 적정 가격을 산정해 제공하기로 했다. 아울러 임차인이 전셋집을 구할 때 참고할 수 있도록 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)을 수도권은 읍·면·동, 지방은 시·군·구 단위로 공개할 방침이다.
전세 사기로 보증금을 돌려받지 못한 피해자에게는 가구당 최대 1억6000만원까지 연 1%대 금리로 빌려준다. 당장 살 곳이 없는 피해자에게는 시세의 30% 이하 수준으로 최대 6개월 거주할 수 있는 임시주택도 제공할 계획이다. 이달 중 설치될 ‘전세피해 지원센터’가 이 같은 지원 업무를 원스톱으로 담당하게 된다.
정부는 전세 사기 가해자에 대해선 임대사업자 등록을 말소하는 등 처벌을 강화하기로 했다. 또 악성 임대인의 채권 회수를 위한 전담 조직을 만들어 부당 이익을 철저히 환수할 방침이다. 상습적으로 전세금 미반환 사고를 내 HUG의 특별 관리 대상이 된 악성 임대인은 올해 7월 기준 203명으로, 이들이 돌려주지 않은 보증금만 7824억원에 달한다. 이 중 2030세대의 피해액이 74%(5085억원)를 차지한다. 원희룡 국토부 장관은 “청년층이나 서민들이 전세 사기 범죄로 전 재산과도 같은 전세금을 잃고 가정이 망가지는 비극이 앞으로는 없도록 이번 대책을 차질 없이 추진할 것”이라고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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