주담대 ‘시가15억 족쇄’ 푸나…정부, 대출 전면금지 해제 검토
尹대통령 대선 공약 LTV 70% 완화… 거래절벽 이어지자 시기 앞당기는 방안 검토
정부가 주택담보대출이 전면 금지된 투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제를 완화·폐지하는 방안에 대한 검토에 들어간 것으로 알려졌다. 정부 관계자는 9월4일 “15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지를 푸는 방안을 고민하고 있다”며 “시점이나 발표 시기 등은 아직 확정되지 않았다”고 말했다.
문재인 정부는 2019년 12월 16일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에서 서울 등 투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지했다. 부동산 규제 대책을 쏟아냈지만 서울 강남구 등의 재건축 아파트를 중심으로 서울 집값이 24주 연속 상승하자 초강경책을 낸 것이다. 하지만 실수요자의 대출이 가로막히고, 이른바 ‘똑똑한 1채’는 현금 부자들만 살 수 있도록 하는 ‘중산층 사다리 걷어차기 대책’이라는 비판을 받았다.
윤석열 대통령은 대선 공약으로 지역, 집값과 관계없이 주택담보대출비율(LTV‧집값 대비 대출 한도 비율)을 70%로 완화하겠다고 했다. 15억 대출 금지 규제를 풀겠다고 한 셈이다.
그러나 지난 5월 정부 대통령직인수위원회는 “2023년 이후에 LTV 규제를 정상화하겠다”고 발표했다. 대출 규제 완화가 집값을 다시 과열시킬 수 있다는 우려가 컸기 때문이다. 이에 따라 15억 초과 아파트 주택담보대출 금지도 2023년 이후에 풀릴 것으로 예상됐는데 부동산 시장 침체로 거래 절벽 상황이 이어지자 시기를 앞당기는 방안을 검토하는 것이다. 한국부동산원에 따르면, 지난달 26일 기준 서울 아파트 가격은 한 주 전 대비 0.13% 하락, 3년 7개월 만에 가장 큰 하락 폭을 기록했다.
한 고위 관계자는 “지금 부동산 상황이 지난 5월 인수위에서 미루기로 결정했을 당시와는 달라진 것이 맞지만, 언제 어떻게 등 구체적인 사항들은 결정된 것이 없다”고 했다. 일각에서는 추석 연휴 뒤에 기획재정부와 금융위원회, 국토교통부 등이 본격적인 검토에 나설 것이라는 관측도 나온다.
‘15억초과 대출금지’ 완화 검토…“거래량 늘 것” VS “반전 어려울 것”
정부가 시가 15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제를 완화·폐지하는 방안을 검토하는 것으로 알려지면서 ‘거래 실종’ 상태인 부동산 시장에 숨통이 트일 수 있을지 주목된다.
일각에선 1주택자들의 갈아타기 수요가 되살아나면서 15억 초과 주택이 몰려있는 서울 강남3구 등 수도권 주요 입지에서 거래량이 회복될 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “당장 지금 거래가 막혀 있는 것이 상급지로 이동이 제한되어 있기 때문”이라며 “서울의 경우 아파트 중위가격이 12억원으로, 15억원 초과 아파트에 대한 대기수요가 많기 때문에 거래량이 회복되는 데 도움이 될 것”이라고 했다. 이상우 인베이드투자자문 대표도 “현재는 투자 목적의 다주택자보다 실거주 목적의 실수요자가 움직여야 거래가 살아나는 장세”라며 “대출 규제가 완화되면 실수요자들의 잔금 융통이 비교적 원활해지면서 거래량이 지금보다는 나아질 것”이라고 했다.
서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지.
대출규제를 풀더라도 이미 빙하기에 접어든 주택시장 분위기를 반전하기 어려울 것이란 전망도 많다. 규제 완화 효과가 충분히 실행되기엔 DSR(총부채원리금상환비율) 등 다른 조건이 지나치게 까다롭기 때문이다. 실제로 정부가 지난 8월부터 생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 LTV(주택담보대출비율) 상한을 80%로 완화했지만, 거래 절벽과 집값 하락세를 막는 데 영향을 미치지 못했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “15억 초과 주택에 대한 담보대출이 가능해져도 DSR이 걸려 있어 마음대로 대출한도가 나오는 것이 아니다”며 “특히 서울은 투기과열지구로 묶여있어 세금 등의 다른 제한도 많이 받기 때문에 시장에 큰 영향은 없을 것”이라고 했다.
‘거래 절벽’ 넘어 ‘거래 실종’...서울 아파트 매수심리 3년 2개월 만에 최저
‘거래 절벽’을 넘어 ‘거래 실종’에 가까울 정도로 아파트 거래가 끊기면서 서울과 수도권의 아파트 매수심리가 3년 2개월 만에 최저수준으로 하락했다.
9월2일 한국부동산원에 따르면 이번주(8월28일~9월2일) 서울 지역 아파트 매매수급지수는 81.8을 기록해 전주(82.9) 대비 1.1포인트 내렸다. 이는 2019년 7월 1주(80.3) 이후 3년 2개월만에 가장 낮은 수치다. 매매수급지수는 기준선(100)보다 낮으면 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
서울은 전반적으로 하락 분위기가 뚜렷한 가운데 노원·도봉구가 있는 동북권이 74.9를 기록하며 지난주(76.7) 대비 크게 하락했고, 5대 권역 중 지수가 가장 낮았다. 은평·서대문·마포구가 있는 서북권은 75.7, 강서·양천구 등이 포함된 서남권은 87.3을 기록하며 지난주보다 각각 0.9포인트, 0.7포인트 내렸다. 강남4구가 있는 동남권은 지난주 89.4에서 이번 주 88.7로 0.7포인트 떨어졌고, 용산·종로구 등이 포함된 도심권은 77.2로 전주 대비 1.2포인트 하락했다.
매수심리 위축 속에 시장에는 매물이 점점 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만1670건으로 6개월 전 4만8099건에 비해 28.2% 늘어났다. 일부 단지에서는 주변 시세 대비 10~20%씩 낮은 급매물도 확인되지만 소화가 되지 않고 있다.
수도권 아파트 매매수급지수도 83.7로 지난주 84.3에 비해 0.6포인트 떨어졌다. 이는 2019년 6월24일 83.0 이후 3년 2개월 만에 가장 낮은 수치다. 전국(87.8→87.2)도 매매수급지수가 하락하는 등 대부분의 지역에서 매매심리가 위축되는 모습을 보이고 있다. 전세 시장 역시 수요보다 공급이 많은 상황이다. 서울 아파트 전세수급지수는 이번 주 87.6으로 지난주(88.7)보다 떨어졌다. 2019년 7월29일 조사(88.0) 이후 약 3년1개월여 만에 가장 낮은 수치다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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