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등록날짜 [ 2022년09월27일 10시33분 ]
 집값 뚝뚝…정부, 세종만 빼고 지방 모든 규제지역 전면 해제
수도권 중 인천 투기과열지구 해제…서울·인접 지역은 규제 그대로 유지…9월26일부터 적용

정부가 세종시를 제외한 지방의 모든 규제지역을 전면 해제하고 수도권 일부도 규제 수위를 낮추기로 했다. 최근 거래절벽 속 집값 하락세에 속도가 붙으면서 지역 내수(內需) 경기침체를 우려한 지방자치단체들의 규제 완화 요구가 빗발치자 이같은 전면적 규제 완화 결정을 내렸다. 국토교통부는 9월21일 주거정책심의위원회를 열고 지방권 및 수도권 외곽지역의 조정대상지역을 해제하고, 인천·세종은 투기과열지구에서 해제하기로 결정했다고 밝혔다.

이번 조치에 따라 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 지방 5대 광역시와 충북 청주, 충남 천안·논산·공주, 전북 전주 등 기존 조정대상지역들은 모두 비(非)규제지역이 됐다. 투기과열지구였던 인천 남동·연수·서구와 세종은 조정대상지역으로 규제 수위가 낮아졌다. 결과적으로 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다. 
 
          
이번 회의를 앞두고 올해 전국 17개 시·도 중 집값이 가장 가파르게 떨어지고 있는 세종시도 비규제지역이 될 것이란 관측도 나왔다. 하지만 정부는 세종시의 미분양 아파트가 적고, 청약 경쟁률이 비교적 높게 나타나고 있다는 점을 감안해 조정대상지역은 유지하기로 했다.

조정대상지역이 되면 금융, 세제, 청약 등에서 10가지 넘는 규제를 적용받게 된다. 가장 먼저 주택담보대출 한도(LTV)가 9억원 이하 50%, 9억원 초과분 30%로 각각 제한된다, 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용되는 등 대출 규제가 가해지고 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 커진다. 또 조정대상지역 내 주택을 두 채 이상 보유하게 되는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도소득세가 모두 중과세율을 적용받게 되고, 장기보유자에 대한 세금 감면 혜택은 사라진다. 


 
이번에 비규제지역이 된 지방에서 서울이나 수도권에 집을 한 채 가진 사람이 주택을 한채 추가로 취득해도 별다른 규제를 적용받지 않게 된다. 이 때문에 지방 대도시의 규제를 모두 풀면 시중 유동자금이 몰려들면서 집값이 뛰는 등의 ‘풍선효과’가 생길 것이란 우려도 제기됐다. 실제 총선을 앞둔 2020년 12월 정부가 부산을 비규제지역으로 풀었다가 투기수요가 몰리기도 했다.

기획재정부도 이날 부동산가격안정심의위원회를 열고 세종시에 대한 주택 투기지역 해제를 결정했다. 투기지역은 투기과열지구에 가해지는 규제 중 금융 관련 규제만 적용받는 지역으로 기재부에 지정·해제 권한이 있다. 세종시가 빠지면서 서울 중에서도 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 마용성(마포구·용산구·성동구) 등 15개구만 투기지역으로 남게 됐다.

규제지역으로 지정되면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제를 적용받는다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용되는 등 대출 규제가 가해지고 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 커진다.

투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용되고 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다. 이번 규제지역 조정 결과는 9월26일 0시부터 효력이 발생한다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “최근 집값 하락세, 하향 안정세와 주택 거래량 감소, 지속적인 금리 인상 등 요인을 통합적으로 고려해 이번 규제지역 해제를 결정했다”고 말했다.

       집값 경착륙 우려에 ‘선제 대응’…거래절벽 숨통 기대

수도권은 시장 불안 요인 여전 판단…미분양 등 살펴 추가 해제 여부 결정…전문가 “지방 집중…시장 영향 미미”정부가 9월21일 지방의 거의 모든 규제지역을 전면 해제하기로 한 결정은 최근 부동산 시장의 심상치 않은 분위기를 감안한 조치다. 집값이 가파르게 하락해 시장에 충격파를 줄 상황에 대비해 주택 거래에 방해가 되는 규제를 최대한 풀어놓겠다는 것이다. 다만 수도권은 전국 집값이 완연한 하락세로 접어든 상황이라 당장 시장에 큰 영향을 주기는 어려울 것이란 관측이 나온다.

국토부는 이날 브리핑에서 주거정책심의위원회의 심의 결과를 설명하며 그 배경으로 주택가격 하락폭 확대와 향후 가격안정 요인 증가를 꼽았다. 한국부동산원에 따르면, 지난주(9월12일 기준) 전국 아파트값은 0.16% 내리며 19주 연속 하락세를 이어갔다. 8월 월간 기준으로는 0.51% 떨어지며 13년 7개월 만에 최대 낙폭을 기록했다.
 
집값이 이토록 가파르게 떨어지는 가운데 지방에서는 미분양 물량이 계속 늘고, 청약 미달 사태가 속출하고 있다. 게다가 기준금리, 원자재값, 원·달러 환율 등의 경제지표도 계속 우상향할 것으로 예측되는 등 집값을 더 끌어내릴 부정적인 전망이 지배적인 상황이다. 이에 따라 지방에서는 선제적인 규제지역 해제 필요성 있다는 게 국토부의 설명이다.
 
하지만 수도권의 경우는 상황히 조금 다르다는 판단이 작용했다. 통계상 집값 하락세가 나타나는 것은 맞지만, 거래량 자체가 워낙 줄어서 주택 매매시장이 정상적으로 작동하지 않고 있고, 수도권에서 규제완화에 대한 기대감이 확산되면 언제든 투기 자금이 다시 몰려들어 시장이 불안해질 수 있다는 것이다.

수도권 집값은 여전히 높다는 시장의 인식도 영향을 미쳤다. 앞서 원희룡 국토부 장관은 이달 초 국회에 출석해 “서울은 소득 대비 집값이 18배에 이르러 금융위기 직전인 8배보다 높고, 금융위기 직후 10배보다도 지나치게 높다”며 “하향 안정화가 지속할 필요가 있다”고 언급했다. 이에 따라 정부는 미분양 물량과 청약경쟁률 추이 등 향후 시장상황을 추가로 모니터링한 뒤 추가적인 규제지역 해제 여부를 결정하기로 했다.
 
정부는 이번 규제지역 해제 조치가 주택 매매시장의 거래절벽 해소에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 규제지역에서 주택을 구입할 때는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 받게 되고, 산 뒤에는 취득세와 종합부동산세, 팔 때는 양도소득세 등 각종 세 부담이 늘어난다.

전문가들은 이번 규제 완화 조치를 긍정적으로 평가하면서도 시장에 미치는 영향은 미미할 것이라고 입을 모았다. 부동산 시장의 경착륙을 막고 연착륙을 유도하기 위해선 결국 지방이 아닌 수도권 규제 여부가 핵심이라고 강조했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들의 퇴로가 마련될 것으로 기대된다”고 평가하면서도 “매수자의 입장에선 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것”이라고 일축했다. “매매가 상승이 정체된 상황 속에서 높은 주택담보대출 이자부담을 고려하지 않고 주택을 구입하기는 쉽지 않다”는 이유에서다.

지금은 집값 상승 기대심리가 확연히 적고 금리도 높기 때문에 규제가 풀려도 투기수요가 움직이긴 어렵다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방의 규제지역을 전면 해제했다는 것은 정부가 공언했던 시장 정상화라는 측면에서 의미 있는 정책”이라며 “서울 등 수도권이 사실상 배제됐기 때문에 시장에 미치는 영향은 한정적일 수밖에 없다”며 “다음 대상 지역은 이번에 규제를 풀지 않았던 수도권이 될 것이라는 점에서 정부가 공언했던 시장정상화로 평가할 수 있다”고 분석했다. 

권대중 명지대 교수는 “미국과 한국이 계속해서 금리를 올리고 있는 상황이라 앞으로도 부동산 시장은 어려워질 수밖에 없다”며 “수도권의 조정대상지역을 더 해제할 필요가 있다”고 말했더.

지방 3억 이하 보유 2주택자 종부세 완화
올해부터 1주택자 기준으로 납부 혜택…이사 등 이유 일시적 2주택도 1주택 간주
 
2022냔부터 일반 주택 1채와 3억원 이하 지방에 저가 주택 1채를 함께 보유한 2주택자는 1세대 1주택자 기준으로 종합부동산세를 납부하게 된다. 이사나 상속으로 불가피하게 2주택자가 된 사람도 1주택자와 같은 세제 혜택을 받을 수 있다.

기획재정부는 9월23일부터 이같은 내용을 담은 종부세법 시행령·시행규칙 개정안을 시행한다고 21일 밝혔다. 개정 규정은 시행일이 속하는 연도의 납세 의무분부터 적용된다.

개정안에 따르면 올해부터 이사나 상속 등의 이유로 주택을 2채 이상 보유한 경우 세법상 1세대 1주택 지위를 유지해주는 주택 수 제외 특례가 도입된다.
 
우선 공시가격이 3억원 이하인 비수도권(특별자치시·광역시 제외, 광역시 소속군은 포함) 지방 저가 주택은 보유 주택 수에서 제외하고 과세한다. 단, 투기 수요를 막기 위해 지방 저가 주택은 1채까지만 추가 보유를 허용한다. 저가 주택 기준(공시가 3억원)은 시가로 하면 약 4억2000만원(공시가 현실화율 71.5%)에 해당하는 금액이다. 야당인 더불어민주당은 공시가 기준을 2억원으로 낮춰야 한다고 주장했지만, 시행령은 국회 동의 없이 개정할 수 있는 만큼 정부 원안대로 기준이 결정됐다.
 
이사 등의 이유로 일시적 2주택자가 된 경우에도 2년 안에 기존 주택을 양도한다면 1세대 1주택자로 인정해준다. 지역이나 주택 가액 기준은 따로 두지 않는다. 이미 주택 1채를 보유한 사람이 서울에 초고가 주택을 1채 더 사들이더라도 기존 주택 처분 요건만 채우면 특례 적용이 가능하다.
 
상속 주택의 경우 상속 이후 5년간 주택 수에서 제외하고 과세한다. 투기 목적이 없는 저가 주택(수도권 공시가 6억원·비수도권 3억원 이하)이나 주택 지분 일부(40% 이하)를 상속받았다면 기간 제한 없이 1세대 1주택 지위를 유지할 수 있다. 또 상속 주택은 주택 수에 제한이 없다.
특례를 통해 1주택자로 간주되면 보유한 주택 가액 가운데 공시가 11억원까지는 공제를 받아 세금을 내지 않아도 된다.

세금을 내더라도 종부세율이 최고 6%(다주택 중과세율 1.2∼6.0%)에서 3%(기본세율 0.6∼3.0%)로 내려가며, 고령이거나 주택을 장기간 보유한 경우 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 특례 대상자는 일시적 2주택자 4만7000명, 상속주택 보유자 1만명, 지방 저가 주택 보유자 3만5000명 등이다.
                   
 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com  
        
 
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