<守岩칼럼>주택공급 대책과 부동산 규제 완화
윤석열정부의 부동산 규제 완화, 낮은 지지율이 변수?
윤석열정부 들어 첫 번째로 내놓은 주택공급 정책에 대해 전문가들은 정부가 도심지 중심으로 공급을 확대하는 방향은 긍정적이라고 평가한다. 하지만 구체적 방안이 나오지 않았고 실제 정책으로 이어질 수 있을지도 미지수인 상황이라, 시장에 미치는 영향은 제한적이라는 분석도 있다. 국토교통부는 지난 8월16일 향후 5년간 270만가구 주택공급 계획을 담은 '국민 주거안정 실현방안'을 발표했다.
대책의 내용을 살펴보면 도심 주택공급을 가로막던 규제를 완화해 수요자들이 선호하는 입지에 공급을 확대하겠다는 게 골자다. 우수한 입지에 양질의 주택을 충분히 공급해 주택시장을 안정시키는 동시에 무주택 서민의 내집 마련과 주거의 질(質) 상향 수요에 대응하겠다는 것이다.
윤석열 정부는 서울 50만가구, 서울을 제외한 수도권 158만가구, 수요가 많은 지방 대도시에 52만가구 등을 공급할 방침이다. 전문가들은 전반적인 8·16대책의 도심지 공급을 확대하겠다는 방향성에 대해서는 긍정적인 평가를 내놓았다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “민간 공급 절차 단축과 개발 자율성 확대 외에도 공공택지 공급 안배와 주거복지 확대까지 장기적인 관점의 지속적 공급계획을 추진하고 있다는 면은 긍정적”이라며 “충분한 주택공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 것도 긍정적”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책의 키워드는 도심 내 집 마련 기회 확대”라며 “주택 시장의 핵심 세력인 2030세대들이 맞벌이 부부가 많기 때문에 도심 주택 선호도가 높은데 시장 요구에 대응하는 대책을 보여준 것”이라고 평가했다.
유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 “이번 대책은 이전 정부에서 비정상적인 과열을 보였던 부동산 시장을 다시 정상화하는 내용을 담았다”며 “시장이 혼탁해지기 전까지만 해도 매년 평균적으로 50만가구를 꾸준히 공급해왔기 때문에 윤 정부가 5년간 270만가구를 공급하겠다는 계획도 시장이 정상적으로 작동하게 하면 충분히 실현할 수 있다”고 분석했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “8.16대책은 공공주도에만 집중했던 과거 정책에서 민간주도(중심)의 주택공급을 확대하는 방향으로 전환하겠다는 지난 대선공약부터의 정책 기조를 감안하면 꼭 필요한 것”이라며 “무리하다고 지적하던 일부 제도의 문제점을 보완하고 적절한 인센티브를 부여하겠다는 큰 줄기를 보여주면서 더는 세간의 시선이 주택, 부동산에 집중되지 않도록 하는 것이 바람직하다고 본다”고 말했다.
하지만 전문가들은 윤 정부의 굵직굵직한 부동산 정책 방향을 뒷받침해줄 수 있는 법률 개정 등의 관문이 자리하고 있기 때문에 실효성에 대해서는 의문이라는 비판도 하고 있다.송승현 도시와 경제 대표는 “정부가 공급 대책의 청사진만 제시하고 세부적인 방안을 보여주지 않았기 때문에 시장은 불확실성이 커지면서 공급자나 수요자 모두 관망하는 분위기”라며 “이전 정부에서는 국회가 여당 중심의 압도적인 의석수를 가지고 있어 정책을 내놓으면 법안 통과로 이어졌지만, 윤 정부가 이번 대책을 법안 통과까지 이뤄낼 수 있을지는 미지수”라고 평가했다.
유선종 건국대 부동산학과 교수도 “대통령령으로 추진할 수 있는 정책이 있고 법률 개정이 필요한 정책이 있는데 법률 개정을 동반한 정책은 현재 '여소야대' 국회에서 어떻게 실현할 수 있을지 의문”이라고 지적했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “재건축초과이익환수와 안전진단 규제 완화를 위한 법안 통과 여부, 도심 복합사업에 대한 민간의 인센티브 효용체감 여부, 원자재 가격 인상으로 인한 실질적 분양가 인상 우려, 주택경기 침체와 경기 위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야 할 숙제는 상당해 보인다”고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공급은 계획 못지않게 실행이 더 중요할 수 있는데 지금은 청사진만 보여줬기 때문에 세부적인 실천계획이 뒷받침돼야 할 것”이라며 “재건축초과이익환수 방안도 다음 달 정부가 세부 계획을 발표한다고 하는데 이것도 국회를 통과해야 하는 법 개정 사안인 데다 재건축 부담금에 대한 국민의 합의를 끌어내는 역할 수행도 필요하다”고 강조했다.
●층간소음 줄인 건설사에 ‘인센티브’…주택분양보증 수수료 10∼30% 할인
이번 8·16대책의 후속대책으로 국토부는 층간소음을 줄인 건설사에 주택분양보증 수수료를 10~30% 할인해 주는 인센티브를 주기로 했다. 심각한 사회문제로 떠오른 ‘아파트 층간소음 분쟁’을 해결하기 위해 정부가 종합대책을 내놓은 것이다.
정부는 500가구 이상 아파트 단지에 층간소음관리위원회 설치를 의무화하고, 층간소음 저감에 노력한 기업에 인센티브를 제공한다. 소음저감 매트를 설치하면 이자 비용도 지원하기로 했다. 원희룡 국토부 장관은 8월18일 서울 중랑구 망우동의 한 임대주택에서 층간소음 관련 간담회를 열고 이같은 내용이 담긴 ‘공동주택 층간소음 개선 방안’을 발표했다.
정부는 단기적으로 층간소음을 줄이기 위해 성능이 입증된 소음저감매트를 설치하면 이자 비용을 지원하기로 했다. 저소득층(1∼3분위)은 무이자로, 중산층(4∼7분위)도 어린이가 있는 가정이면 1%대의 낮은 금리로 매트를 설치할 수 있게 된다.국토부에 따르면 지난 7월 대한주택관리사협회에 의뢰해 2578가구를 대상으로 설문조사한 결과 바닥 매트 설치가 소음저감에 효과가 있다고 답한 비율은 91%로 나타났다. 통상 거실과 복도, 방 1개에 바닥 매트를 까는 데 설치비 300만원 정도가 필요한 것으로 알려졌다. 이에 따라 소음저감 매트를 설치할 때 300만원 한도까지 융자해주는 금융상품을 마련한다는 구상이다.
국토부는 500가구 이상 공동주택 단지에 층간소음관리위원회 설치를 의무화하기로 했다. 입주민과 동대표, 관리사무소장 등이 참여하는 위원회에서 층간소음과 관련해 자율적으로 분쟁 해결에 나설 수 있다. 위원회는 갈등 중재·조정과 함께 민원상담 절차 안내, 예방 교육 등도 실시한다. 장기적으로는 층간소음에 강한 주택을 보급하기 위해 건설사 규제를 강화하고, 인센티브도 확대할 방침이다.8월4일부터 시행된 층간소음 사후확인제에 따라 강화된 바닥 소음기준이 적용되는 가운데 입주민에게 이러한 사후확인 결과를 통지하고, 우수 시공사를 공개해 업계의 건전한 경쟁을 유도하기로 했다.
사후확인 결과 층간소음 차단 성능이 우수한 경우 주택분양보증 수수료를 10∼30% 할인해줄 예정이다. 1000호 규모의 단지를 시공하는 건설사가 1등급을 받게 될 경우 수수료 약 5억원을 절감할 수 있을 것으로 보인다. 또 바닥 슬래브 두께를 현재 기준(최소 210㎜)보다 두껍게 하는 경우 여기에 드는 공사비를 분양가에 반영할 수 있도록 하고, 용적률을 높여줘서 높이 제한을 완화하는 방안도 추진한다.
●주택건설업계 "8.16 주택공급대책에 기대...안정적 공급기반 될 것"
주택건설업계는 정부의 '국민 주거안정 실현방안'에 대해 주택정책의 패러다임 전환으로 안정적 공급기반 구축이 가능할 것이란 기대감을 내비쳤다. 주택건설업계에 따르면 한국주택협회와 대한주택건설협회는 8월16일 정부가 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에 대해 적극적인 환영의 입장을 밝혔다.
두 협회는 공동 입장문에서 "수요 맞춤형 고품질 주택공급이 핵심인 이번 대책은 기존 주택공급 대책의 한계를 극복하고 새로운 주택시장의 패러다임을 마련한 것"이라며 "주택공급에 대한 국민의 불안을 해소하고 부동산시장 안정화에도 크게 기여할 것으로 예상한다"고 말했다. 이어 "이번 대책이 끝이 아닌 시작점이라는 점에서 앞으로가 더욱 더 기대된다"고 덧붙였다.
안정적인 주택공급 물량 확보를 위한 대폭적인 규제 완화 및 절차 간소화로 무주택 서민을 비롯한 국민 주거안정에 많은 도움이 될 것으로 예상되며 정책에 대한 국민의 신뢰 회복 및 주택시장 불안 극복에도 크게 이바지할 것이란 게 두 협회의 전망이다.
업계는 무엇보다 이번 대책이 과거 유사 대책들과는 확실히 차별화됐다는 점을 높게 평가했다. 그동안 주택공급을 저해해온 수요억제 및 공공참여형 공급정책에서 탈피하고 민간주도의 공급 활성화 방안을 도출했다는 점을 높이 평가했다. 정부는 이번 공급대책 마련을 위해 민간 전문가들로 구성된 주택공급혁신위원회(위원장 심교언)를 발족했다.
아울러 업계는 이번 대책으로 원활한 주택시장 연착륙을 유도할 수 있는 환경이 조성될 것이라는 데에도 이견이 없음을 분명히 했다. 두 협회는 이번 대책이 실제로 시장에서 원활히 작동될 수 있도록 관련 법령개정 등 세부 시행방안을 조속히 마련해 실효성을 제고해 줄 것을 주문했다. 아울러 협회도 속도감 있는 주택공급을 위해 역량을 최대한 결집해 나가겠다는 입장을 내놨다.
민간 주도형 공급 확대…세제 개편 이어 文정부 부동산정책 대폭 손질
집값 상승세가 꺾여 약세로 돌아섰다고 하지만 집값은 여전히 ‘비정상’이다. 일부 단지의 실거래가 억대 하락에도 통계상으론 하락세가 미미하다. 집값은 땀 흘려 일하고 상식적인 재테크로 모은 돈으로 마련할 범위에서 한참 멀어져 있다. 지난 1분기(1~3월) 기준으로 국민은행이 서울에서 자사의 아파트 담보대출을 이용한 가구의 연(年) 소득 대비 집값(PIR)을 분석한 결과 14.5로 역대 최고다. 지금 월급 기준으로 14년 반 동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 돈을 모은다는 얘기다.
자료 : 국민은행
문재인 정부가 들어선 2017년 2분기(4~6월) 8.8에서 슬금슬금 2019년 10선으로 올라선 뒤 가파르게 오르기 시작해 2020년 12를 초과했고 2022년 14를 넘어섰다. 문(文) 정부 집권기간 소득이 7.2% 늘었는데 집값은 10배가 넘는 76.1% 뛰었다.
주택시장의 과열은 국가 경제에도 적지 않은 부담이다. 통계청에 따르면 국내총생산(GDP) 금액 대비 주택 시가총액이 문 정부 이전까지 2.3배 정도에서 2021년 3배를 넘었다. 서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “월급을 모아 도저히 집을 살 수 없고 집값 평가액이 경제 생산 규모의 3배가 넘는 것은 정상적인 상황에서 한참 벗어났다”고 진단했다.
●재건축 활성화 등 문재인정부 정책 거꾸로 세우기
‘부동산정책 정상화’를 내세운 윤석열정부가 잇따라 발표하는 주택정책이 시장 정상화를 가져올지 주목된다. 윤(尹) 정부는 대통령 공약 가이드라인에 따라 비정상을 가져온 문재인 정부 정책을 뒤집어 거꾸로 세우고 있다. 징벌적이라는 비판을 받아온 세제(稅制)부터 손댔다. 1주택자보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 다주택자 중과(重課)를 풀어 지난 5월10일 대통령 취임과 동시에 양도소득세 다주택자 중과를 1년간 중지시켰다.
일정 금액을 초과한 고액 부동산 소유자에게 매기는 종합부동산세(종부세)의 기본 틀도 해체한다. 지난 7월21일 발표한 세제개편안에서 종부세 다주택자 중과를 없애고 세율을 2019년 수준으로 낮추기로 했다. 전년도에서 늘어날 수 있는 세금 한도를 정한 세 부담 상한을 다주택자도 1주택자와 같은 150%로 조정한다. 공약 중 양도세 다주택자 중과 폐지와 종부세·재산세 통합, 취득세 완화 등이 남아있다.
1순위 주택 공약이던 주택공급 확대를 위한 종합대책도 8월16일 발표됐다. 향후 5년간 270만호 주택공급 등 꽤 자세한 내용을 담은 8·16대책은 공약에서 크게 벗어나지 않았다. 문 정부와 두드러진 차별화를 보이는 게 공급방식과 주체이다. 공공 주도에서 민간 주도로, 공공택지보다 1기 신도시 등 도심 민간택지 개발에 포커스를 맞췄다. 집값 자극을 우려해 문 정부에서 금기시했던 재건축 규제 완화에도 적극적으로 나섰다.
자료 : 정부종합
윤석열 대통령은 공약에서 임기 5년간 250만호 이상을 공급하고, 이 가운데 100만호 이상을 재건축재개발 47만호를 비롯해 도심에 짓기로 했다. 분당 등 1기 신도시를 재정비해 10만호 이상 공급한다.
재건축 규제완화 대상이 ‘3대 규제’로 꼽히는 안전진단·분양가상한제·초과이익환수제(재건축부담금) 등이다. 안전진단은 재건축을 막고, 가격을 규제하는 분양가상한제는 사업성을 떨어뜨리며, 초과이익환수제는 사업 의욕을 꺾는다는 지적을 받아왔다.
젊은층을 대상으로 하고 분양가를 낮춘 청년원가주택과 역세권 첫집 주택 계획도 공약에 포함돼 있다. 원희룡 국토부 장관이 지난 7월 대통령 업무보고에서 밝힌 민간주도 복합개발도 주택공급확대 대책에 포함됐다.
여소야대 국회서 협치 여부 주목…정권마다 정책 바뀌면 효과 적어
●국회 입법 패스, 시행령 개정 가능
그런데 이제 출범 100일을 갓 지난 윤 정부 주택정책에 경고등이 켜지고 있다. ‘대통령 리스크’다. 주요 정책이 법률 사항이어서 국회를 넘어야 완성된다. 그렇지 않아도 여소야대(與小野大) 국회여서 녹록지 않은데 선거승리 기세를 몰아 윤 정부 정책추진의 큰 힘이 되는 대통령 지지도가 20%대까지 급락했기 때문이다.
법률안 통과는 재적의원 과반수 출석과 출석의원 과반수 찬성으로 이뤄진다. 현재 국회를 야당인 더불어민주당이 쥐고 있다. 재적 300석 중 180석을 차지하고 있다. 여당인 국민의힘이 100여석이다. 야당이 투표에 참석해 반대하면 법 통과를 할 수 없다. 윤 정부가 정책을 실현하려면 야당과 협치(協治)가 관건이다. 하지만 협치만으로 부족하다.
협치의 사전적 의미는 ‘여당과 야당이 서로 조금씩 양보하고 협력해 중요 현안을 처리하는 것’이다. 당리당략(黨利黨略)에 따른 ‘밀당’(밀고 당기기)으로 이뤄낸 협치의 결과는 언제든 뒤집어질 수 있다. 협치마저도 쉽지 않다. 대통령과 여당 지지도 하락에 반비례해 야당 목소리가 커질 것이기 때문이다. 중과 세제와 같은 다주택자 규제와 분양가 제한, 재건축부담금 등 개발이익 환수는 야당이 양보하기 힘든 본질적인 주택 정책이다.
자료 : 업계종합
다수당으로서 여당이 뒷받침했던 이명박 정부도 처음에 민간택지 분양가상한제·양도세 다주택자 중과 등 폐지를 발표했지만 야당이 반대하자 폐지가 아닌 완화·유예 등으로 우회했다. 야당의 반대를 무시하고 밀어붙일 수 있는 방법이 없는 게 아니다. 야당을 배제하고 국회를 열면 된다. 국회를 통해 법을 바꾸지 않고 정부가 할 수 있는 시행령 개정 등 ‘꼼수’로도 얼마든지 효력을 낼 수 있다.
시행령에 명시된 공정시장가액비율(공시가격 중 재산세·종부세 계산에 반영하는 금액 비율)을 확 낮추면 법 개정으로 세율을 낮추는 이상으로 세금을 줄일 수 있다. 윤 정부는 올해 1주택자 재산세·종부세 공정시장가액비율을 각각 60%에서 45%로, 100%에서 60%로 인하했다. 문 정부는 공시가격을 올리고 공정시장가액비율을 높여 세금을 급격히 늘렸다.
장관이 주재하는 회의에서 규제지역인 조정대상지역 지정을 풀면 양도세·종부세·취득세 다주택자 중과를 상당 부분 무력화한다. 투기과열지구를 풀고 분양가상한제 지역에서 해제하면 분양가 규제가 사라진다. 다만 재건축부담금은 대부분 법에 규정돼 있어 정부가 임의로 약화하는 데 한계가 있다.
●‘나쁜’ 규제보다 못한 일방적 정책
그러나 일방적 독주는 ‘나쁜’ 규제보다 시장에 더욱 치명적인 독약이다. 다음 대통령 선거에서 판이 바뀌면 뒤집어질 것이기 때문에 기대 효과를 내지 못하고 시장을 불안하게 만든다. 그동안 반복돼온 일들이다. 실제로 노무현정부가 도입한 종부세·양도세 중과, 민간택지 분양가상한제, 재건축부담금 등이 불과 몇 년 지나지 않아 이명박·박근혜 정부에서 대폭 완화되거나 유명무실해졌다. 이후 문 정부가 다시 강력하게 되살렸다.
대부분 야당이 반대한 국회에서 여당이 일방적인 표결로 법안을 통과시켰다. 국회 회의록을 보면 2017년 12월 “정회하고 재협상하게 해 주십시오” ”반대하는 사람도 국민입니다” “이게 바로 독재입니다” 등을 외치는 야당의 반대 속에 여당만의 표결로 양도세 다주택자 중과가 도입됐다. 정권이 바뀌자 4년여 만에 국회가 아닌 대통령·장관 등이 참석하는 국무회의에서 한시적이나마 무효가 됐다.
주택시장은 공급·매매 등을 통해 5~10년 이상 걸리는 긴 사이클로 돌아가는데, 정책이 이보다 훨씬 짧은 간격으로 급변하면 시장이 교란될 수밖에 없다. 급락·급등의 몸살을 앓는다. 국민의 재산권이 달린 주택시장은 대통령 입맛 따라 바뀌는 정책의 실험장이 결코 아니다. 정권에 따라 오락가락한 정부 정책이 시장의 불확실성과 불신을 키웠다. 정권이 바뀌어도 기본 틀은 달라지지 않는 일관된 정책이 무엇보다 중요하다
윤 정부는 공약이나 발표한 주택정책을 액면 그대로 고집해서는 안 된다. 국민의 의견을 듣고 야당과 합의해 정책을 다듬어야 한다. 야당도 참여해 헌법을 바꾸는 데 필요한 요건인 재적의원 3분의 2 이상이 동의한 주택정책을 만드는 국회를 보고 싶다. 그 정도는 돼야 대통령·여야가 달라져도 변함없이 오랫동안 지속되는 주택정책이 탄생할 수 있다.
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