원희룡 국토부 장관 “1기 신도시 신속 정비…은마 재건축은 너무 늦어”
정부가 집값 잡으려 규제 컨트롤 안돼…집값 지난 5년간 2배 가까이 뛰어…
일정 기간 하향 안정세는 불가피할 듯…이제 체계적 주택 정비질서 마련 주도 계획
“은마아파트 (재건축 정비계획 통과) 같은 경우는 너무 늦었습니다. 특정 단지만 떼돈을 벌거나 특정 단지만 억지로 묶어놓지 않도록 해야 합니다. 은마아파트 외에 다른 서울 재건축 정비만 수십만 가구에 달하는데, 시계열적으로 체계화한 정비계획이 서도록 하는 게 굉장히 중요합니다.
이 부분에 대한 전체적인 질서를 마련하는 것을 국토교통부가 주도할 계획입니다.”원희룡 국토교통부 장관은 서울과 1기 신도시를 아우르는 종합적인 정비계획 구상의 중요성을 강조했다. 지역 주민들이 의구심을 갖지 않도록 신속하게 마스터플랜을 짜되, 난개발이나 전세난 등 부작용을 줄일 수 있는 체계적인 국토개발 계획을 마련하겠다는 것이다.
향후 부동산 시장 전망에 대해 원 장관은 “일정 기간 하향 안정세는 불가피하다”는 입장을 재확인했다. 그는 “지난 5년간 단기간에 (부동산 가격이) 2배 가까이 급등했기 때문에 이게 그대로 유지된다는 것은 시장 원리상 불가능하다”며 “청년, 신혼부부라든가 주거 상향을 원하는 다자녀 가구 등에 저렴한 가격에 공급되는 실수요와 연동된 주택은 시간이 지나면 거래가 서서히 회복될 것이라고 본다”고 말했다.
원희룡 국토교통부 장관이 10월24일 정부세종청사 집무실에서 최근 부동산 시장 현안과 향후 정책 추진 방향에 대해 설명하고 있다.
―부동산 시장의 하락세가 계속되고 있다. 얼마나 더 떨어질 것으로 보는가.
“집값이 어느 정도가 적정한가에 대해서는 사람마다 생각이 다르다. 팔려는 사람은 더 많이 받고 싶고, 사려는 사람은 싸게 사고 싶을 수밖에 없다. 대다수의 국민이 수용할 수 있는 가격 질서를 유지하는 게 국가가 존재하는 이유라고 생각한다. 소득 대비 집값 비율(PIR)이 금융위기 전후에 10배 정도였다가 문재인정부에서는 서울 기준으로 18배까지 올라갔다.
이건 너무 높은 수준이기 때문에 매도인이든 매수인이든 각자의 소득 수준과 각자의 원하는 입지나 주거 품질이 서로 만날 수 있는 가격점이 만들어져야 한다. 어느 정도가 균형점인가에 대해서는 정확히 알 수 없지만 시장 상황을 예의 주시하고 있고, (집값 하락세가) 완만한 기울기로 되면서 안정을 찾기 위해 부동산 시장 정상화 대책을 발표하고, 또 준비도 하고 있다.”
―계속 떨어질 것이란 기대 때문에 거래절벽도 이어지고 있다.
“지난 5년간 너무 단기간에 (부동산 가격이) 2배 가까이 급등했기 때문에 이게 그대로 유지되는 것은 시장 원리상 불가능하다.
일정 기간 하향세는 불가피하다. 언제 거래가 회복될 수 있을지는 세 가지 요인에 달렸다. 첫 번째는 소득이다. 소득이 올라가면, 어느 정도 오른 가격도 감당할 수 있다. 두 번째는 유동성이다. 지금은 시중에 풀린 유동성을 회수하느라 금리가 오르고 있어서 대출을 받아 집을 살 유인(誘引)이 줄어들 수밖에 없다. 금리 상승이 언제 멈추고 꺾이는지 움직임을 확인해야 수요가 회복될 것이다. 세 번째 요인은 공급이다. 청년 등 무주택자나 신혼부부, 주거 상향을 원하는 다자녀 가구 등은 수요가 있다. 이런 대상에 대해서는 정책적인 지원을 통해 시세의 70% 이하 수준으로 저렴하게 공급되는 물량이 있고, 실수요에 연동돼 있는 주택들은 거래가 서서히 회복될 것이라고 본다.”
●주민 의구심 없도록 마스터플랜 제시…실수요 연동된 주택 서서히 회복 예상
―최근 은마아파트 재건축 계획이 심의를 통과하면서 재개발·재건축 규제 완화로 사업이 탄력을 받게 되면, 추가적인 하락세를 막고 집값을 떠받쳐줄 것이란 기대가 나오는데.
“정부가 가격 변동을 막기 위해 (규제를) 풀거나 묶거나 해서는 안 된다. 주택이 시간이 지나면 노후화하기 때문에 당연히 정비가 필요한데 이게 일시적으로 추진되면 전세난 등 부작용이 발생한다. 은마아파트의 경우는 너무 늦었다. 너무 억지로 오래 눌러놨다고 생각한다.
서울만 해도 재건축 정비사업(대상)이 수십만가구나 되는데 시계열적으로 분산해서 체계화한 정비계획을 마련하는 게 굉장히 중요하다. 서울뿐 아니라 1기 신도시도 이런 측면에서 마스터플랜을 준비하고 있다. 이다음에 용적률이나 재건축 부담금 조정 등의 폭을 어느 정도 줘야 정비사업을 추진할 수 있다. 이런 부분에 형평성 있는 대책이 마련돼야 하고, 특정 단지만 떼돈을 벌거나 특정 단지만 억지로 묶어놓아서는 안 된다.”
―재건축부담금 완화를 위한 규제 완화나 그 외 임대차 3법 개정 등 부동산 대책 중 상당수가 야권의 협조가 필요한 사안인데, 이들을 설득할 묘안이 있는가.
“특정 집단에 부당한 혜택을 주기 위한 것이 아니라 시장을 정상화하고 그에 따른 수요에 걸맞은 공급을 활성화해서 주거 안정을 추구하는 합리적인 안(案)을 제시할 것이다.
전(前) 정부가 부동산 수요에 대한 접근 자체를 억제하는 것으로 문제를 풀어나가려고 하다가 실패했다는 점에서 결자해지(結者解之)의 차원도 있다. 우여곡절을 겪겠지만, 결국 야당과 협의를 통해 충분히 합의점을 찾을 수 있을 것이라고 생각한다. 여야 간 합의를 이끌어 내기 위한 설득과 대안 제시에 최선을 다할 것이다. 끝까지 최선을 다하겠지만, 정 안 되면 결국 국민의 손으로 정리될 것이라고 생각한다.”
―2023년 초 특별법 제정을 추진하고 있는 1기 신도시 정비사업에 대해서도 여전히 의구심을 갖고 있는 사람이 많은 것으로 알고 있는데.
“주민들께서 충분히 머릿속에 그려지지 않기 때문에 궁금증이나 불안 같은 것을 갖고 계시다. 하지만 믿어주셔야 할 것은 이 부분은 대통령 공약이기도 하고 도시 정비 차원에서 시간상 불가피한 일이기 때문에 국토부는 신속하게 제대로 추진하기 위한 책임감을 갖고 있다. 진행하는 속도나 추진하는 방향 등에 대해서 더 이상 소모적인 의심을 안 하셔도 되게끔 구체적으로 세부 내용을 잘 제시할 계획이다.”
―부동산 공시가격 문제는 제주도지사 시절부터 관심을 갖고 개선 필요성을 제기했는데, 공시가격 현실화율 개편안은 어떤 방향으로 추진되고 있는가.
“전 정부에서 공시가격 현실화율을 90%까지 잡다 보니 지금처럼 하락기에는 가격이 역전될 수 있는 문제도 생겼고, 공시가격 산정을 위한 실무적인 체계나 비용 산정에 있어 고민할 부분도 있어서 용역을 진행하고 있다.
그 결과를 11월 중 발표할 예정이다. 공시가격 산정에 대한 이의 제기를 줄이고 수용성을 높이기 위해서 지방자치단체에 권한을 넘기는 것도 가능하다고 본다. 하지만 공시가격 산정에 대한 감독 권한만 원하는 지자체도 있고, 업무 과중이나 인원 부족을 이유로 산정 업무까지 할 수 없다는 지자체도 있어서 의견이 갈리는 상황이다.
이런 부분에 대해서 용역 결과를 통한 앞으로 논의나 지자체 간 협의 등이 필요하다.”
―부동산 시장이 급변하면서 이른바
‘깡통전세’가 사회적 문제로 대두되고 있는데.“매매가격이 떨어지는 만큼 전셋값도 동반 하락하고 있기 때문에 전국적으로 확산할 가능성은 낮지만, 신축 빌라 밀집 지역 등 일부에서 위험성이 있다. 시장 상황을 면밀하게 보면서 세입자의 보증금을 보다 확실하게 보호할 수 있는 방안을 지속적으로 검토하고 있다. 지역별 전세가율 및 보증사고 현황 등 통계 제공, 피해 우려 지자체 통보 등 이미 발표한 전세 사기 피해 방지 대책들이 있는데 이런 부분들과 후속 조치도 신속하게 진행하겠다.”
●심야택시 부족 문제·카카오 독과점 등 ‘독점 깨고 혁신 선도’ 기조 지원책 준비
―심야택시난에 대한 논란이 커지는 와중에 카카오 사태까지 벌어지면서 카카오의 독과점 문제에 대한 비난 여론도 커지고 있는데 어떻게 대응할 계획인가.
“과거 타다 사태 당시에는 기존 운송업과 신규 플랫폼 업계 간 워낙 극단적인 갈등이 일어나다 보니 국회에서 봉합하는 수준에서 입법을 한 측면이 있다. 국토부는 혁신을 선도하고, 경제 독점을 타파하는 쪽으로 입장을 선명하게 세워야 한다. 최근에 그런 입장에서 정책을 펴고 있는데, 앞으로도 국토부는 적극적으로 기존의 공급 규제를 해소해서 독점 문제를 깨고, 새로운 혁신 기업이 나올 수 있도록 지원책을 만들어갈 계획이다.”
―대권 주자의 위치에서 국토부 장관으로 깜짝 발탁되면서 관심이 쏠렸다. 과거 사례나 특히 전임 정부의 경우 국토부 장관이 불명예 퇴진한 경우가 많은데 장관직에 부담을 느끼진 않았는가.
“징크스는 깨지기 위해 있는 것이라고 생각한다. 일을 하려는 사람이 내 몸에 물이 튀는 것을 겁내면 안 된다. 비정상적인 부동산 시장을 정상화하고 집을 가진 사람이나 못 가진 사람이나 모든 국민이 예측 가능한 안정적인 시장을 만드는 일은 국가가 해야 한다고 생각했다. 어려운 일일수록 도전 의지가 더 강해지는 것이고, 그 가치도 빛날 것이라고 본다.”
●원희룡 국토교통부 장관
1964년 제주 출생 ▲제주제일고, 서울대 법대 ▲사법고시 34회 ▲서울·여주·부산지검 검사 ▲제16·17·18대 국회의원 ▲한나라당 최고위원·사무총장 ▲제37·38대 제주특별자치도지사 ▲20대 대통령직인수위원회 기획위원장
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트 , moon4758@naver.com
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