강남 재건축의 상징 은마아파트, 최고 35층 신축 탈바꿈한다
추진위 설립 19년 만에 市 도시계획위 통과…8학군 위치…‘43년’ 노후 대단지…
최대 용적률 299.9%, 5778세대로…다른 재건축 사업도 탄력받을 듯…“고금리 감안… 시장 영향 제한적”
서울 강남 재건축의 풀리지 않는 숙제였던 대치동 은마(銀馬)아파트 단지가 10월19일 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 1998년부터 재건축을 추진한 은마아파트는 재건축 조합설립 추진위원회가 만들어진 지 19년, 도계위에 상정된 지 5년 만에 재건축 사업이 본궤도에 오르게 됐다.서울시는 이날 제11차 도시계획위원회를 개최하고 대치동 316번지 일대 은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다. 1979년 준공돼 설립 43년이 지난 은마아파트는 28개동 4424세대의 대단지 아파트다.
서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트가 10월19일 세월의 흔적을 드러낸 채 서 있다. 은마아파트 재건축 계획안은 상정된 지 5년 만인 이날 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.
심의안에 따르면 은마아파트는 33개동 5778세대(공공주택 678세대)로 탈바꿈한다. 공공주택은 49∼84㎡ 규모다. 최고 35층(118.4m)으로 건폐율은 50% 이하, 법적 상한용적률은 299.9% 이하가 적용된다. 도계위는 공공기여를 통해 보차(步車)혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡), 문화공원(4081㎡), 공공청사(파출소) 등을 조성하기로 했다. 서울시 관계자는 “공공기여계획 등으로 주변 생활권과 조화로운 정비 계획을 수립함으로써 인접한 주변 지역도 함께 주거 환경이 개선될 것으로 사료된다”고 밝혔다.
은마아파트의 층고·세대수는 세부 건축심의 과정에서 변경될 수 있다. 2023년 초 서울 도시기본계획 개정을 통해 35층 층고 제한이 완화되면 은마아파트도 건축 심의를 거쳐 35층 이상이 가능해진다. 오세훈 서울시장은 일률적인 층고 제한 대신 초고층 건물을 통해 다양한 경관을 확보하고 도시 경쟁력을 높이는 것을 기조로 삼고 있다.강남 8학군의 중심으로 유명 학원이 몰린 대치동과 양재천 인근에 위치한 은마아파트는 ‘만년 재건축 후보’였다. 2002년 7월 삼성물산과 LG건설을 시공사로 선정했고 2003년 추진위가 승인받았다. 그러나 2002년부터 안전진단에서 세 번 떨어지고 2010년에야 ‘4수’ 끝에 적정성 검토를 거쳐야 하는 D등급을 받았다.
안전진단 이후에는 층수 규제에 부딪혔다. 박원순 전 서울시장은 2030 도시계획에서 ‘35층 층고 제한’ 가이드라인을 고수했다. 은마아파트는 2017년 8월 최고 49층으로 짓겠다는 정비안을 도계위에 제출했지만, ‘35층 제한 룰’에 걸려 ‘미심의’ 결정을 받았다. 같은 해 12월 최고 층수를 35층으로 낮춘 수정안을 내놓았으나 보류 판정을 받았고, 이후 재건축 계획안이 도계위 소위원회에 계류됐다.
사업이 지지부진하자 주민 간 갈등이 불거졌다. 여러 비상대책위원회가 만들어지고 지도부 해임 사태도 벌어지며 소송전까지 이어졌다. 분위기가 바뀐 건 2022년부터다. 오 시장 취임 후 재건축 규제가 속속 완화되면서 사업 추진이 힘을 받았다. 지난 2월 추진위가 35층 규모의 새 재건축 계획안을 시에 제출했고, 도계위 소위원회는 8월24일 역세권 활성화를 위한 건물 배치 수정 등 자문 의견을 제시했다. 추진위는 이를 반영한 수정안을 9월 말 구청을 통해 서울시에 제출했고, 이날 5년 만에 도계위에 상정돼 통과됐다.
은마아파트는 앞으로 조합 설립을 거쳐 서울시 건축심의를 받게 된다. 은마 단지 아래를 지나는 것으로 계획된 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선의 변경 여부도 남은 과제다. 현대건설은 지난 9월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다. 이날 은마아파트가 재건축 문턱을 넘으면서 서울 주요 재건축 사업도 탄력을 받을 것으로 예상된다.
전문가들은 은마 재건축이 본격화돼도 주변 부동산 가격에 미칠 영향은 제한적일 것으로 전망했다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 “‘강남 일대 재건축이 드디어 되는구나’라는 희망의 메시지는 줄 수 있겠으나 현재 경제 상황을 보면 주변 부동산 가격에 큰 영향을 미치지는 않을 것 같다”며 “금리가 오르고 있고 공사 원가도 많이 올라 조합원들 부담이 적지 않을 것이고 투기세력이 붙기에는 기존 용적률도 높다”고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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