'침체의 늪' 빠진 中부동산, 미분양 등 빈집 1억가구…세계경제 위협
신규주택 판매 작년比 '반토막'…헝다·스마오 등 연쇄 채무불이행…中 내수 침체…세계경제 부실 뇌관 부상
최근 중국에선 경제의 약 30%를 차지하는 부동산 시장이 침체의 늪에 빠지면서 그동안 묶어둔 뇌관이 터질지 모른다는 위기감이 고조되고 있다. 세계 경제의 ‘성장 엔진’이던 중국이 부동산발(發) 침체에 빠질 경우 한국은 물론 전세계에 막대한 영향을 미칠 것으로 우려된다.
10년 전 7.9%에 달했던 중국의 경제성장률이 올 상반기 2.5%로 곤두박질친 가운데 경제 예측 기관들은 올해 중국의 성장률이 3% 안팎에 그칠 것이라는 전망을 속속 내놓고 있다. 여기에는 ‘제로 코로나’ 정책에 따른 봉쇄 조치의 영향이 크게 작용했지만 전문가들은 그보다도 중국 경제의 숨겨진 지뢰로 여겨졌던 부동산 시장의 거품이 빠지기 시작한 것을 위기론의 핵심으로 꼽는다.
시장정보 업체인 중국부동산정보(CRIC)에 따르면 올 들어 9월까지 중국 내 100대 부동산 기업의 신규 주택 판매액은 4조 6700억 위안(약 931조 원)으로 전년 동기 대비 45.4%나 급감했다. 중국의 월간 주택 판매액은 2021년 7월부터 올 9월까지 15개월 연속 하락 추세다. 최근 중국 국가통계국도 올 1~8월 신규 주택 판매 면적이 8억 7890만 ㎡로 지난해 같은 기간에 비해 23% 줄었다고 밝히면서 부동산 경기 냉각을 확인했다.시장을 얼어붙게 만든 것은 중국 당국의 강력한 규제다.
그로 인해 신규 주택 판매 실적이 떨어지면서 헝다를 비롯한 대형 부동산 기업의 디폴트(채무 불이행) 사태로 이어졌다. 중국에서는 헝다그룹에 이어 양광100·자자예그룹·룽촹중궈·스마오 등이 연쇄 디폴트를 일으켰다. 여기에 부동산 개발 업체의 부실로 곳곳에서 공사가 중단되자 주택을 분양받은 소비자들이 주택담보대출(모기지) 상환 거부에 나서며 다시 아파트 공사가 멈추는 악순환이 형성된 상황이다.
영국 캐피털이코노믹스는 중국의 미분양 아파트가 3000만 가구, 분양은 됐으나 잔금 미지급 등의 이유로 비어 있는 집이 1억 가구에 달한다고 추산한다. 부동산 시장 위축과 관련 기업 부실화는 막대한 비중의 부동산 관련 대출을 보유하는 은행권에도 큰 악재로 부동산 위기가 금융위기로 옮겨붙을 가능성도 배제할 수 없다.중국 당국은 금리 인하와 부동산 개발 업체에 대한 자금 지원을 비롯한 각종 부동산 경기 부양책을 쏟아내고 있지만 시장은 아직 회복될 기미를 보이지 않고 있다.
IMF “中 부동산업체 절반이 부실 상태”…연쇄 디폴트 우려
중국 부동산 경기 침체가 심화하고 있는 가운데 중국 부동산 업체의 절반 가까이는 번 돈으로 채무 원리금 상환도 못 할 정도로 부실 상태일 가능성이 제기됐다.10월16일 국제통화기금(IMF)의 세계 금융안정보고서에 따르면 자산 기준으로 볼 때 중국 부동산 개발업체의 45%가 이익으로 채무를 감당하지 못할 가능성이 큰 것으로 나타났다. 이는 IMF의 자체 분석에 따른 것으로, 특히 부동산업체의 20%는 최근 시세에 따라 미분양 아파트 등 재고 자산 평가액을 재조정할 경우 파산할 가능성이 있다고 IMF는 설명했다.
중국 대형 부동산기업 헝다그룹이 중국 허난성 주마뎬에서 진행하고 있는 아파트 건설 현장
중국 집값은 지난 9월까지 12개월 연속 하락한 상태로, 월가 투자은행(IB) 씨티그룹은 지난 9월 중국 부동산 업계의 민간기업뿐만 아니라 국영 개발업체도 채무불이행(디폴트) 위험에 처할 수 있다고 경고한 바 있다. 지난해 헝다(恒大·에버그란데) 디폴트 사태를 계기로 수면 위에 떠오른 부동산 시장 문제는 올해 중국 성장의 발목을 잡는 주요 원인으로 꼽힌다. 헝다 사태까지만 해도 일각에서는 중국 정부가 사태를 통제하며 ‘질서 있는 구조조정’을 할 수 있다는 관측이 나오기도 했다.
하지만 이후 다른 부동산업체들도 연이어 디폴트를 맞이했고, 올해 4∼5월 상하이 등 대도시가 코로나19로 장기간 봉쇄된 여파로 주택 판매가 급감한 것도 부동산 경기 하락을 부채질했다.
중국에서는 일반적으로 부동산 개발업체들이 선(先)분양을 통해 아파트 등 주택 매수자들로부터 분양대금을 먼저 받고 이 돈으로 공사를 진행하는데, 대출이 어려워지고 분양대금 수입이 급감하면서 유동성 경색이 심해졌다고 IMF는 설명했다. 이에 따라 아파트 건설을 마무리할 수 없는 지경에 이르렀고, 분양받은 사람들이 주택담보대출(모기지)을 갚지 못하겠다고 나오며 부동산 위기가 금융기관들로 옮겨갈 위험성까지 거론되고 있다는 것이다.
공사가 마무리되지 못할 경우 부동산의 회수 가능 가치는 제로에 가까운 만큼 은행권의 타격은 더 커지게 된다.
중국 은행권의 전체 대출 가운데 8%는 부동산 개발업체에 빌려준 것이고 20%는 주택담보대출인 만큼, 이들이 디폴트에 빠지면 소형은행을 중심으로 중국 은행권에 큰 악재가 될 것으로 IMF는 평가했다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트 , moon4758@naver.com
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