재건축 최대 걸림돌, 안전진단 문턱 확 낮춘다
구조안전성 비중 50%서 30%로…주거환경·설비노후 30%로 높여
정부가 재건축 여부를 결정하는 안전진단 문턱을 문재인 정부 이전 수준으로 낮춘다. 재건축 연한(현행 30년)을 넘겼고 주거환경이 열악하면 건물이 무너질 위험이 없어도 재건축을 할 수 있게 만들겠다는 것이다.
국토교통부는 12월8일 이러한 내용의 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 내년 1월 시행한다고 밝혔다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문으로 ‘아파트가 너무 낡고 불편해 새로 지어야 한다’고 공인받는 절차다. 해당 단지의 ▲구조 안전성 ▲주거 환경 ▲설비 노후도 ▲비용 편익을 따져 점수를 매긴다. 100점 만점 중 55점 이하를 받은 단지만 재건축이 가능하다.
개선안의 핵심은 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌인 ‘구조안전성’ 평가 비중을 크게 낮춘 것이다. 평가항목 중 구조안전성 비중은 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경은 15%에서 30%로 높였다. 설비노후도 비중은 25%에서 30%로 조정했다. 구조안전성은 건물이 구조적으로 안전한지를 따지는 것이고, 주거환경 항목은 주차대수, 층간소음 등에 대한 평가다.
그동안 정부는 구조안전성 비중을 조절하는 방식으로 재건축 규제를 풀거나 강화했다. 문재인 정부는 2018년 3월 이 비중을 종전 20%에서 50%로 대폭 높였는데, 그 결과 재건축 단지는 안전진단에서 줄줄이 탈락했다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 (노후 아파트가) 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위한 것”이라고 말했다.
재건축 항목 평가에서 조건부 재건축의 범위도 줄어든다. 앞으로 안전진단 결과 100점 만점에 45점 미만이면 ‘재건축’, 45~55점은 ‘조건부 재건축’, 55점 초과는 ‘유지 보수’(재건축 불가) 판정을 받게 된다. 지금은 30~55점이면 ‘조건부 재건축’ 판정이 내려지는데, 그 폭을 좁혀 ‘재건축’ 판정을 쉽게 받을 수 있도록 했다.
2차 안전진단 문턱도 낮아진다. 지금은 민간기관이 진행하는 1차 안전진단에서 ‘조건부 재건축’을 받으면 의무적으로 국토안전관리원 등 공공기관의 ‘적정성 검토’를 받아야 한다. 하지만 앞으로 이 적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우에만 시행하기로 했다. 사실상 2차 안전진단이 폐지된 셈이다.
이에 따라 안전진단을 통과하는 노후 단지가 크게 늘 전망이다. 국토부에 따르면 전국에서 안전진단을 받지 않은 준공 30년 이상 아파트(200가구 이상)는 2687개 단지, 151만 가구에 이른다. 서울만 389개 단지, 30만 가구다. 양천구 목동신시가지와 노원구 상계주공 등이 대표적이다. 목동신시가지는 1~14단지 중 6단지만 안전진단을 통과했다. 이종헌 목동아파트 재건축준비위원회 연합회장은 “재건축 사업의 걸림돌이 사라져 긍정적”이라고 말했다.
국토부 시뮬레이션 결과, 2018년 3월 이후 안전진단을 마친 단지(46곳) 중 54.3%(25곳)는 ‘유지보수’, 45.7%(21곳)가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받았지만, 완화된 규정을 적용하면 26.1%(12곳)가 ‘재건축’, 50%(23곳)가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받는다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “안전진단 규제가 완화된다 해도 금리 인상, 초과이익 환수제 영향으로 재건축 단지의 가격이 뛰긴 쉽지 않다”고 말했다.
'안전진단 D등급' 단지 재건축 쉬워진다…정부, 안전진단 제도 개선
목동·상계 '조건부 통과' 단지 등 재건축 대상 21→35곳으로 늘어
2023년 1월부터 재건축사업 ‘첫 단추’인 안전진단 규제가 대폭 완화된다. 안전진단 평가 항목 중 가장 충족하기 어려운 요소인 ‘구조 안전성’ 비중이 현행 50%에서 30%로 낮아져 안전진단 통과가 한결 수월해진다. 2차 정밀안전진단(적정성 검토)은 지방자치단체(시장·군수·구청장)가 요청하는 경우에만 제한적으로 시행하기로 해 사실상 폐지에 가깝다. 1차 정밀안전진단에서 이미 ‘재건축 불가’(유지·보수) 판정을 받은 아파트 단지들도 완화된 규정을 소급 적용받아 재건축을 다시 추진할 수 있다.
●2차 정밀안전진단 5년 만에 폐지
국토교통부는 12월8일 이런 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 우선 안전진단(예비 안전진단→1차 정밀안전진단→2차 정밀안전진단)의 마지막 관문이자 2018년 3월 의무화된 2차 정밀안전진단이 사실상 폐지된다. 지금은 민간 업체가 시행하는 1차 정밀안전진단에서 ‘조건부 재건축’ 판정을 받으면 의무적으로 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토를 받아야 하는데 앞으로는 지자체가 요청하는 경우에만 시행한다.
국토부 관계자는 “1차 정밀안전진단 때 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 만한 자료 제출이 미흡했거나 명백한 오류가 발견된 경우에 한해 적정성 검토를 요청하도록 할 방침”이라며 “2차 정밀안전진단을 받지 않으면 최소 7개월의 사업 기간을 단축할 수 있다”고 말했다.
기존에 조건부 재건축 판정을 받아 적정성 검토를 준비하던 곳들도 완화된 규정으로 다시 판정을 받을 수 있다. 다만 서울 양천구 목동신시가지9·11단지 등 과거 2차 정밀안전진단에서 최종 탈락한 곳들은 재건축을 추진하려면 예비 안전진단 절차부터 다시 밟아야 한다.
또한 안전진단 평가 구간 중 조건부 재건축 판정 비중은 줄고 ‘무조건 재건축’ 대상 구간이 대폭 늘어난다. 2차 정밀안전진단 없이 재건축을 즉각 추진할 길이 확대되는 것이다. 현행 안전진단에선 총점 30점 이하(E등급)는 무조건 재건축, 30점 초과~55점 이하(D등급)는 조건부 재건축, 55점 초과(C등급)는 재건축 불가로 판정하고 있다. 국토부는 조건부 재건축 판정 구간을 45점 초과~55점 이하로 축소하고, 무조건 재건축 대상을 현재 30점 이하에서 45점 이하로 완화하기로 했다.
●‘재건축 가능’ 단지 21곳→35곳 증가
국토부는 현행 50%인 구조 안전성 비중을 30%로 낮추는 대신 ‘주거환경’(15%→30%), ‘건축 마감 및 설비 노후도’(25%→30%) 등의 배점을 높이기로 했다. 건물 골조에 문제가 없어도 주차 공간이 부족하거나 배관이 낡아 녹물이 나오는 등 열악한 주거 환경만으로도 재건축을 추진할 수 있다는 의미다. 2015년 박근혜 정부에서 재건축 활성화를 위해 40%였던 구조 안전성 비중을 20%로 완화했지만, 문재인 정부 출범 직후 다시 50%로 높였다.
규제 강화 전 34개월간 전국 139건, 서울 59건이던 안전진단 통과 건수는 규제 강화 후 지난달까지 56개월간 전국 21건, 서울 7건으로 대폭 감소했다.국토부 시뮬레이션 결과 안전진단 합리화 방안이 시행되면 2018년 3월 이후 안전진단을 받은 전국 46개 아파트 단지 중 35곳(무조건 12곳, 조건부 23곳)이 재건축이 가능한 것으로 분석됐다. 현재 21곳보다 14곳 늘어난다.
이날 발표된 안전진단 완화 방안은 12월 행정예고를 거쳐 2023년 1월 시행될 예정이다. 국토부 관계자는 “안전진단이 민간 업체 책임하에 시행되는 만큼 무분별하게 허용되지 않도록 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태 점검도 병행할 방침”이라고 했다.
●둔촌주공 재건축 청약 기대 이하
서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 청약 성적이 전문가의 예상치를 밑돌았다. 한국부동산원청약홈에 따르면 12월6~7일 이틀간 진행한 올림픽파크 포레온 1순위 해당 지역 청약을 진행한 결과 3695가구 모집에 총 1만7378명이 접수해, 평균 4.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 당초 청약 접수 첫날인 6일 열린 1순위 해당 지역(서울시 2년 이상 거주자) 청약에서 마감될 것으로 예상했지만 대부분 주택형이 예비입주자 500% 요건(청약 경쟁률 5대1 이상)을 충족하지 못했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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