강남3구·용산구 빼고 부동산 규제지역 다 푼다
광명·하남 등 수도권, 서울 강남3구·용산 제외 대거 해제…분양가 상한제 적용지역도 대폭 축소…"미분양 등 추가 규제 완화도 준비“
정부가 주택시장 경착륙을 막기 위해 규제지역을 대거 해제한다. 서울 강남·서초·송파 3구와 용산구를 제외하고 모든 지역이 규제지역에서 풀린다. 가파른 금리 인상으로 부동산시장이 침체해 자칫 경제 위기로 이어질 수 있다는 위기감에서다.
부동산시장이 급격하게 냉각된 데다 서울을 비롯한 수도권 전반의 집값이 빠르게 하락해 실수요자의 정상적인 주택 거래가 어려워졌다는 판단에서다. 이에 따라 투기·투기과열·조정대상지역·토지거래허가구역 등 일명 ‘규제 4종 세트’가 대거 풀린다.
서울 전역과 경기 성남(분당·수정구)·과천·하남·광명은 중도금 대출 및 청약 제한과 분양가 상한제 등을 적용받는 투기과열지구, 강남 3구와 용산·강동·마포·영등포·노원구 등 서울 15개 지역은 양도세를 실거래가로 부과하는 투기지역으로 묶여 있다. 서울 대치·압구정·잠실·목동신시가지 등은 실거주 목적의 매매만 가능한 토지거래허가구역이다.
●서울도 규제지역 대거 풀려
1월2일 대통령실과 정부부처 등에 따르면 국토교통부는 1월에 추가 규제지역을 해제한다. 국토부는 2022년 지방을 시작으로 경기·인천을 포함한 수도권 규제지역을 대거 해제했다.
조정대상지역에서 풀리면 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등 세제가 줄어들고, 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 확대되며 재당첨 제한 등 청약 규제도 풀린다. 현재 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 남아 있다. 또 서울 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작구 등 15곳은 투기지역으로 묶여 있다.
정부는 이번에 수도권은 물론 서울도 상당수 규제지역에서 해제할 예정이다. 최근 집값 하락세가 심상치 않아서다. 한국부동산원 통계 기준으로 지난 3개월(9∼11월)간 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했는데 광명(-6.85%), 하남(-4.36%), 과천(-3.75%)은 평균 또는 그 이상 하락했다. 12월 통계는 발표되지 않았지만 주간 단위 아파트값은 하락폭이 점점 더 커지고 있다.
서울도 규제 해제 시 집값 상승 우려가 있는 강남 3구와 대통령실 이전과 용산국제업무지구 등 개발호재가 있는 용산구를 제외하고는 모두 규제지역에서 풀릴 전망이다.노원구는 지난 3개월간 집값 하락폭이 5.47%로 서울 평균의 2배가 넘고 도봉구(-4.11%)도 그 다음으로 하락폭이 컸다. 강북구와 성북구, 중랑구, 금천구, 구로구 등지도 2% 이상 하락중이다.
정부 관계자는 "전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회에서 최종 확정되겠지만 시장의 예상보다 해제 폭이상당히 클 것"이라며 "조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등의 규제는 한꺼번에 해제될 것"이라고 말했다. 강남 3구는 현재 송파구(-3.69%)의 주택 가격이 크게 하락하고 있지만 규제 해제 대상에선 제외될 것으로 알려졌다.
강남권을 규제 대상에서 풀 경우 추후 집값을 자극하는 뇌관이 될 수 있어 현재로선 풀기 어려울 것이라는 관측이다.
●분양가 상한제 대상지도 축소…투기과열지구 풀리면 자동 해제
국토부는 이번 규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 축소 발표할 예정이다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정한다.
앞서 2019년 '12·16 대책'에서 집값 상승 선도지역과 정비사업 이슈 지역으로 꼽은 서울 강남 등 13개 구와 경기 3개 시(하남·광명·과천) 322개 동을 분양가 상한제 대상지역으로 지정해 운영하고 있다. 그러나 최근 집값이 크게 하락한 데다 정부가 분양가 상한제 대상 기본형 건축비를 상향하고 가산비용을 대폭 높여주면서 일부 지역에서는 상한제 분양가가 시세보다 높은 역전현상이 발생하고 있다.
지난 12월 분양한 성북구 장위동 장위자이 레디언트는 전용면적 84㎡의 분양가 상한제 분양가가 9억3천만∼10억2천만원 선으로 주변 시세보다 높아 논란이 됐다. 이에 따라 이번에 투기과열지구에서 해제되는 곳은 분양가상한제 대상지에서도 함께 해제될 전망이다.
규제지역 존치가 유력한 강남3구와 용산구를 제외하고는 모두 분양가 상한제 지역에서도 풀리는 것이다. 상한제 대상에서 풀리면 공공택지는 3∼5년, 민간택지는 2∼3년 거주의무 등의 규제도 사라진다.
정부는 이번 규제지역 해제에도 부동산 경착륙 우려가 지속될 경우 추가 규제 완화도 검토할 방침이다. 원희룡 국토부 장관은 1월1일 방송된 KTV 국정대담 '국민이 묻고 장관이 답하다'에 출연해 "거래 단절과 미분양을 해소시키기 위한 부분에 대해 정부가 준비를 다 해놓고 있다"며 추가 규제 완화를 시사했다.
●노·도·강 규제 사라지면 거래절벽 다소 풀릴 듯
정부가 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역을 규제 지역에서 해제하면 문재인 정부 이전 수준으로 부동산 규제가 완화된다. 2022년에만 총 세 차례에 걸쳐 규제지역을 풀었지만 실효성이 작다는 판단에 과감하게 추가 해제를 결정했다는 분석이 나온다.
1월2일 국토부에 따르면 현재 전국에 남아 있는 규제지역은 서울과 경기 성남(분당·수정구), 과천, 하남, 광명 등 5곳이다. 지난해 11월 정부는 이들 5곳을 제외하고 모든 지역의 규제를 해제했다. 당시 정부는 “서울마저 규제 지역에서 제외하는 건 시기상조”라는 입장을 고수했다.
한 달 반 만에 정부가 입장을 바꾼 건 대거 규제지역을 풀었지만 효과가 미비하다는 판단에서다. 서울 아파트값은 8주 연속 역대 최대 하락 폭을 경신하는 등 침체 속도가 빨라지고 있다.
경기 광명, 과천, 하남 등은 규제지역 해제에 포함되지 않아 상대적으로 집값 하락 폭이 더 가파르게 나타나고 있다. 특히 광명은 지난 11월 이후 집값 하락 폭이 확대되면서 한 달 반 만에 아파트 가격이 7% 가까이 떨어졌다. 부동산 전문가들은 “서울을 규제지역에서 풀지 않으면 규제 완화 효과가 덜할 수밖에 없고, 얼어붙은 부동산 매수 심리를 회복시키는 데도 한계가 있다”고 지적해왔다.
정부는 서울을 규제지역에서 해제하더라도 강남 3구와 용산구는 다른 지역에 비해 거래절벽이 덜한 데다 주변 지역의 파급 효과, 주택 수요를 감안해 제외하기로 한 것으로 알려졌다. 정부의 이런 조치는 중저가 아파트가 밀집한 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’과 서민 주거지역이 모여 있는 ‘금관구(금천·관악·구로구)’ 지역에 상대적으로 긍정적인 영향을 미칠 전망이다.
한국은행이 기준금리 인상을 본격화한 이후 이들 지역의 집값 하락 폭은 서울 평균을 크게 웃돌고 있다.정부가 이번 기회에 토지거래허가구역을 해제할 것이란 전망도 나온다. 토지거래허가구역은 서울 강남과 잠실 등지에 주택을 매매할 때 기초자치단체장의 허락을 받아야 하는 규제다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울까지 규제 지역에서 대거 풀려나면 주택 시장에 다소 숨통이 트일 전망”이라고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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