“수도권 아파트값 본격 하락장 진입, 급매·분양 나설때 아니다”
‘불황기’ 부동산 투자 및 자산관리 전략…‘부동산 사이클론자’ 이현철 아파트사이클연구소장
2023 계묘년(癸卯年) 새해가 시작됐다. 올해도 국내외적으로 경제 한파가 계속되라라는 전망이 곳곳에서 나오고 있다. 이러한 상황에서 한 금융기관이 2023년의 투자 키워드로 ‘흑묘백묘(黑卯白卯)’를 제시해 눈길을 끈다. 고금리 기조가 이어지며 돈줄이 마르는 고난이도의 투자 환경에서 과거의 패턴은 잊고, 유연하게 대응하라고 입을 모은다. 지난해 격변의 시장에서 현명한 투자 나침반을 제시해 주목받은 부동산 전문가를 통해 ‘긴축의 시대, 2023 자산관리 전략’을 들어봤다.
하락장에선 실거주용 ‘똘똘한 한채’도 위험하다는 이현철 아파트사이클연구소장. 그는 “부동산 투자는 상품을 사는 것이 아니라 ‘때’를 사는 것”이라고 했다.
“금리 인상이 멈춰도 아파트값은 올라가지 않을 것이다. 지금은 급매를 살 때도, 분양을 받을 때도 아니다.”최근 집값 급락에도 이현철 아파트사이클연구소장은 “실거주라도 주택 구입에 나설 때가 아니다”고 말했다. 진짜 벼락거지는 상승장이 아니라, 하락장에 생겨난다는 것이 그의 주장이다. 상승장의 무주택자는 상대적 박탈감을 느끼는 심리적 위협이 전부지만, 대출을 끼고 주택을 샀는데 하락장을 맞으면 실제 현금을 잃는 상황에 처한다.
이 소장은 2021년부터 “집을 팔라”고 주장해 ‘하락론자’로 불렸다. 당시 “평생 무주택거지로 살라”는 등 욕을 많이 먹었다고 털어놨다. 하지만 실제 지난해부터 주택시장이 크게 흔들리면서 그의 주장에 귀를 기울이는 이들이 많아졌다. 이에 관해 그는 “2018년 『전세가를 알면 부동산 투자가 보인다』는 첫 책에선 폭등을 앞두고 있다고 썼다”며 “하락론자가 아닌 사이클(아파트는 상승과 하락의 사이클이 있다는 주장)론자”라고 말했다. 이 소장은 “현재 수도권은 본격적인 하락장에 진입하는 시기”라고 진단했다.
-2021년 상승장에서 ‘하락’을 경고했다.
“부동산에 대한 대중 심리는 한번 뜨거워지면 오랫동안 지속된다. 주택시장에 관심이 없던 사람들까지 막판에 시장에 참여하게 된다. 주택 수요가 늘고, 공급 부족 상황이 벌어진다. 이러한 대중심리와 정부 정책을 주시했다. 폭등이 시작되면 정부는 규제책을 쏟아내지만, 과열된 상태에선 일단 시장이 정책을 이긴다. 하지만 그 과정에서 상승 에너지는 점점 손실된다. 상승에서 하락으로 전환하는 사이클이다.”
-현재 아파트 사이클은 어디에 있나.
“하락이 본격 시작되는 단계다. 지금 매도자들 대부분은 버티고 있다. 그건 진짜 하락장이 아니다. 매도자들도 하락을 인정해야 한다. 최소 4~5년간 하락하며, 고점 대비 평균 40% 정도는 떨어질 것으로 본다.”
-금리 인상이 멈추면.
“금리 인상이 멈춘다고 부동산 시장의 방향을 돌릴 순 없다. 금리는 2차 요인이다. 시장과 방향이 같으면 큰 힘을 내지만, 시장의 흐름을 바꾸는 건 아니다.”
-강남·용산 외 규제가 다 풀렸다.
“강남·용산 지역의 규제를 풀지 않은 것은 그곳을 풀면 다시 집값이 상승 전환할 수 있다고 판단해서다. 정부의 의도를 보면, 시장의 반응도 예측할 수 있다. 부양책이 아니라, 연착륙을 지향한다.”
-영끌족은 지금이라도 팔아야 하나.
“현재는 급급매로 시세보다 몇억 원씩 파격적으로 낮춰야 겨우 거래가 되는 실정이다. 하락기에도 데드캣 바운스(일시적 반등)가 올 수 있다. 주택 처분을 원한다면 내년이나 내후년의 일시 반등장을 노리는 게 낫다.”
-청약이나 경매로 내집 마련은 어떨까.
“최근 14억원대에 분양한 둔촌주공(전용 84㎡)과 인근 아파트를 비교해보자. 지난해 헬리오시티 시세가 23억원에 달했으나, 지금은 16억원대까지 내려왔다. 나중에는 분양 아파트가 주변 주택보다 비싸질 수 있다. 주택시장에선 하락장의 역발상 투자가 쉽지 않다. 경매로 저렴한 매물을 낙찰 받을 수 있다면 좋은 건 맞다. 그런데 경매 공부를 하는 시간, 입찰하는 과정 등에서의 기회비용과 득실을 따져봐야 한다. 무주택자라면 하락장이 끝날 때까지 주택 구입을 미루는 것이 유리하다.”
-아파트값 바닥을 어떻게 알 수 있나.
“시장에 직접적인 영향을 미치는 심리, 전세가, 분양, 정책의 추이를 봐야한다. 미분양이 소진되고 전세가가 올라가며 매매가와 갭이 좁혀지는 게 상승이 다가온다는 신호다. 취득세가 인하되는 등 세금 혜택도 늘어날 것이다. 이미 전세가율이 80%가 넘는 일부 지방에선 이르면 2024년부터 반등 국면이 올 수 있다.”
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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