<守岩칼럼>부동산 규제 대거 해제, 과연 연착륙 가능할까
주택구입 진입장벽 완화, 시장 정상화 기대되지만 고금리 지속돼 효과 제한적
윤석열 정부 들어 집값 급등기에 도입된 과도한 규제를 대거 풀었다. 연착륙 조치를 통해 부동산 시장을 안정화하겠다는 게 핵심이다. 부동산 시장 연착륙을 위해 대출과 세금, 청약 등을 총망라한 규제 완화책을 정부가 내놓으면서 시장에 ‘온기(溫氣)’가 돌지 주목된다. 취득세와 양도소득세 중과(重課) 완화를 위한 세제 개편에 착수한 데 이어 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제했다.
이에 따라 건설사들이나 정비사업 조합들이 신규 분양 계획 수립을 서두를 것으로 예상되며 분양시장에도 온기가 돌 것이라는 기대가 나온다. 다만 민간택지 분양가상한제 해제는 물론 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제에서 벗어나게 되면서 분양가 인상은 불가피할 전망이다.
앞서 국토교통부는 1월3일 ‘2023년 대통령 업무보고’를 통해 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외하고 규제지역을 모두 해제했다. 또 분양가상한제 대상 지역도 대폭 줄였다. 1월8일 국토부에 따르면 5일부터 서울 21개구와 경기 과천·성남·광명·하남이 부동산 비(非)규제지역으로 편입되면서 강남·서초·송파·용산구만 규제지역으로 남게 됐다.
정부는 잇단 금리 인상과 대출규제, 경기침체 우려 등으로 주택 매수심리가 위축되면서 역대급 거래절벽이 이어지자 2022년 말부터 규제완화 정책을 쏟아내고 있다. 2022년에도 세 차례에 걸쳐 부동산 규제지역을 해제했고, 2023년 들어서자마자 단기 주택보유자와 다주택자에 대한 양도세 중과를 완화하기 위해 세제 개편에도 착수했다. 2022년 지속된 주택시장 침체와 미분양 급증, 경기둔화 우려 등을 고려해 서울 등 수도권에 잔존한 규제지역 해제와 청약시장에 규제 완화책이 집중됐다는 평가다.
대출·세금·청약 등 부동산 규제 풀리자…매수심리 일단 `꿈틀`
●전국 아파트 매매가격 하락폭 축소
정부의 '규제 완화' 시그널이 이어지면서 새해 첫 주 전국 아파트 매매가격 하락폭도 축소된 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 1월 첫째 주(2일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.65% 하락해 전주(-0.76%) 대비 낙폭이 축소됐다. 수도권(-0.93%→-0.81%)과 서울(-0.74%→-0.67%), 지방(-0.59%→-0.50%)도 하락폭이 줄었다. 부동산원 관계자는 "부동산 관련 규제 완화 예고와 금리인상 기조 유지로 매수 관망세가 길어지는 가운데 매도호가 하향조정세가 둔화되고, 매물철회 사례가 발생하는 등 전주(前週) 대비 하락폭이 축소됐다"고 설명했다.
매매가격 하락폭이 축소되면서 일각에선 전방위적인 규제완화 조치로 집값이 '바닥 다지기'에 돌입하는 것 아니냐는 해석도 조심스럽게 내놓고 있다. 그러나 전문가들은 집값 바닥다지기는 아직 '시기상조'라는 입장이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신부담이 상당하다는 점에서 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적”이라고 봤다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "아파트값 하락폭이 축소된 것은 규제 완화에 따른 기대감이 반영된 것이겠지만 시간이 지나 거래 활성화로 이어지기에는 어려울 수 있다"며 "바닥 다지기는 시기상조인 것 같다"고 말했다.
●미뤄왔던 분양 물량 나올까
부동산R114에 따르면 2023년 전국에서 분양될 민영 아파트는 약 26만가구이며, 이번 규제지역 해제지역(서울 21개구, 성남·광명·하남)에서 공급될 물량은 4만1308가구에 달한다. 한 대형 건설사 관계자는 "최근 원자잿값 상승으로 시공사와 공사비를 놓고 갈등을 빚어온 조합들이 분양가를 올려받을 수 있게 되면서 공사비 협의를 재개하고 일반 분양에도 나설 조짐"이라며 "특히 이번에 HUG 통제까지 벗어나게 되면서 조합의 입장에선 사업성을 높일 수 있는 절호의 기회로 보고 있다"고 말했다.
HUG는 1월5일 정부의 규제지역 해제에 따라 '고분양가 관리지역'이 강남·서초·송파·용산구 4곳만 남는다고 공지했다. 이 4곳을 제외한 전국이 분양가상한제가 배제되고 HUG의 분양가 심사도 받지 않게 됐다. 지자체가 자체적으로 분양가를 통제하지 않는다면 건설사 또는 재건축·재개발 정비사업 조합 마음대로 분양가 책정이 가능해진 것이다.또 다른 건설사 관계자는 "지난해 분양가 상한제 개편 이후에도 분양을 미뤄왔던 조합들이 연내 분양을 마치기 위해 분양시기 저울질에 나섰다"며 "당장 한두달 내 분양은 어렵더라도 순차적으로 일반 분양물량이 나올 것"으로 내다봤다.
●'부동산 대못' 뽑은 효과, 둔촌주공·장위자이가 먼저 누리나
청약시장의 관심은 '둔촌주공 일병 살리기'라는 표현까지 나올 정도로 서울 강동 '올림픽파크포레온'에 몰려있지만, 규제완화 첫 성적표는 장위4구역 재개발인 '장위자이 레디언트'가 가장 먼저 받을 것으로 보인다.1월7일까지 예비당첨자를 대상으로 추가 서류접수를 독려한 서울 성북구 장위자이 레디언트의 계약률은 60% 가까이 나온 것으로 알려졌다.
아직 공식적인 수치는 아니지만 이대로 미계약분이 발생한다면 조만간 순위청약 공고가 나올 것으로 예상된다. 장위자이 레디언트(총 2840가구 중 일반분양 1330가구)는 올림픽파크포레온(총 1만 2032가구 중 일반 4786가구)보다 당첨자 발표일이 하루 늦지만, 예비당첨자 접수까지의 일정이 먼저 끝났다.
장위자이 레디언트 모델하우스 오픈 때의 모습.
시장에선 수요자들의 매수심리가 다소 개선될 것이라는 기대감 커지고 있어
정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 규제 완화책들을 쏟아내자 시장에서는 수요자들의 매수심리가 다소 개선될 것이라는 기대감이 커지고 있다. 전문가들은 전방위적인 규제 완화로 주택구입 진입장벽이 낮아지면서 거래가 다소 늘어날 수는 있지만 대내외적 경제 여건이 여전해서 집값에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산 시장 경착륙을 막기 위해 주택 공급 단계부터의 물량 적체를 줄이는 등 수요진작과 전매규제로 막혀있는 판로를 뚫어주는 대책 등이 마련됐다”며 “규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과와 2주택 이상 보유세대의 주담대 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구입 진입장벽과 제한이 완화될 것”이라고 전망했다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “정부가 서울 일부를 제외한 수도권 규제지역을 모두 빼내는 한편 분양시장 수요 유입을 억제하던 민간택지 분양가상한제와 중도금 대출규제, 전매제한, 의무거주 요건 등을 폐지하면서 주택경기의 연착륙 의지를 강하게 내비치는 분위기”라고 말했다. 그러면서 “특히 타 지역과 달리 실수요와 외부 투자수요 유입이 상당한 서울과 수도권 일부 지역에 대한 규제 지역 해제 영향으로 갈아타기 등의 1주택자 주거이전 수요가 자극되면서 침체된 거래 시장의 정상화 효과가 기대된다”고 평가했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “부동산 거래가 급감하고 미분양도 점차 증가하는 등 부동산 시장의 급변이 경제에 위협적인 요소가 되지 않도록 선제적이고 전방위적인 규제 완화, 정상화라고 해석할 수 있다”며 “실제 이전 규제 발표 이후 매물은 소폭 감소했는데, 이번 발표로 인해 전년도보다 거래가 증가하고 미분양도 소진되는 등 시장의 연착륙에 도움이 될 것”이라고 판단했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “단기적인 가시효과를 기대하기 어렵더라도 ‘규제완화를 통한 시장정상화’라는 장기적인 정책방향으로 긍정적”이라면서도 “지금의 문제는 미국 기준금리 상단이 불확실하다는 외부요인이므로, 그 영향을 규제 완화같은 국내 정책으로 상쇄하기는 어렵다”고 설명했다.
매매가격 하락폭이 축소되면서 일각에서는 전방위적인 규제완화 조치로 집값이 '바닥 다지기'에 돌입하는 것 아니냐는 해석도 조심스럽게 내놓고 있지만 전문가들은 집값 바닥다지기는 아직 '시기상조'라는 입장이다. 특히 한국은행이 1월13일 새해 첫 금융통화위원회에서 기준금리를 0.25%포인트(p) 올릴 것이라는 전망이 커지고 있고, 강화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 여전해 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 분석이다.
윤지해 팀장은 "시장 내 해소되지 못한 급매물이 상당수 누적된 상황이고, 한국은행의 기준 금리 인상이 이어지는 가운데 은행권 DSR 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기가 여전하다"며 "정부 정책의 온기가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층에 전달되기까지는 다소 시일이 필요할 전망"이라고 밝혔다.
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