<守岩칼럼> 떠오른 4차산업 관련 부동산과 전망
부동산산업 전반이 4차 산업 통해 현재보다 다양한 플랫폼 만들어질 것
4차산업은 ICT(정보·통신·기술) 분야의 기술적 진보에 힘입은 지식 집약적 산업의 총합이다. 이에 따라 부동산의 속성상 발품을 팔아가며 집을 사고파는 부동산 분야와는 거리가 멀 수도 있다. 그러나 그렇게 생각하는 것 자체가 편견이다. 4차 산업은 모든 산업 분야에 깊숙이 연관돼 있다. 4차 산업 자체가 전 분야에 연결되는 포괄적 기술이기 때문이다.
이를테면 삼성전자가 설비에 필요한 IT를 적용해 스마트화가 가능할 수 있도록 도운 사례는 최근 언론에 소개되기도 했다. 삼성의 지원으로 김치 생산량을 2~3배 높여 저가(低價)의 중국 김치공세에 반격할 수 있었다거나 마스크를 생산하는 중소기업을 대상으로 스마트 기술을 지원해서 생산성을 51% 늘렸다는 것은 삼성이 보유하고 있는 4차산업 관련 정보기술력에 힘입은바 크다.
이와 같이 4차산업은 우리 실생활과 밀접하게 연결됐다. 다만, 그것이 4차산업이라는 것을 제대로 인식하지 못하고 있을 뿐이다. 4차산업 시대에는 'ICBM'이 중요하다고 한다. 여기서 말하는 'ICBM'이란 IOT(Internet Of Things사물인터넷), B(Big Data), C(Cloud), M(Mobile스마트폰 & 태블릿)을 말한다. 'BMW'도 있다. B(Big Data), M(Mobile), W(Wearable)을 의미한다. 여기서 웨어러블이란 '옷처럼 착용 가능한 컴퓨터나 스마트 의류'를 말한다.
●부동산관련 4차산업 기술은 '프롭테크(proptech)' 형태로 이미 상용화돼 있어
우리의 생활 속에 부동산관련 4차산업 기술은 '프롭테크(proptech)' 형태로 이미 상용화돼 있다. 스마트폰으로 가보지도 않은 곳, 보지도 않은 주택이나 아파트, 상가, 오피스 등을 가상현실(VR)로 볼 수 있다. 또한 검색하고자 하는 지번(地番)의 주변 최근 거래 사례들의 가격을 실시간으로 볼 수 있는 것들이 바로 비약적으로 발전하고 있는 부동산관련 정보들을 스마트폰으로 확인할 수 있도록 만든 사례들이다.
이렇듯 부동산 자산을 의미하는 '프로퍼티(property)'와 기술(technology)의 합성어로 만들어진 '프롭테크'이다.부동산관련 4차산업의 기술적 진보는 최근 코로나 팬데믹 사태를 맞아 '언택트(untact)' 주거생활로 새롭게 확대되고 있다. 재택근무로 인한 주택 내부 공간의 일부 사무실화, 자녀들의 온라인 수업을 위한 공간 구성 및 주택 자체의 사무자동화 등이 대표적이다. 집에서 생활하는 시간이 많다보니, 미세먼지 제거 등 관련 시스템의 주택 내 도입 등 이전보다 다양하게 검토되고 있다.
음식을 만들어 먹는 시간, 횟수 등이 많아진 것도 주방 공간의 활용이라는 측면에서 단순히 음식을 만드는 공간이 아닌 쿠킹(음식 조리), 식사, 학습 공간을 겸한 다용도 공간으로 디자인되고 있다.부동산산업 전반은 4차 산업을 통해 현재보다 다양한 플랫폼이 만들어질 전망이다. 그리고 다양한 플랫폼이 만들어질수록 부동산 전(全)분야가 이전보다 산업적으로 진일보하는 계기가 될 것이 분명하다.
미국의 시장조사기관인 CB인사이트에 따르면, 세계 프롭테크 관련 투자 규모는 2011년 1.8억 달러에서 2013년 4.5억 달러로 2배 이상 증가한 이후 2017년 34억 달러, 2018년에는 78억 달러까지 상당히 빠른 속도로 증가하는 것으로 나타났다(부동산인사이트, 2020.05.22). 최근 주택 인테리어 서비스와 관련해서 괄목할만한 성장세를 보이고 있는 26살의 한 공대생이 창업한 '오늘의 집'은 4차산업을 통한 인테리어 관련 플랫폼 기업이다. 최근 누적거래 7000억을 달성했다고 한다. 부동산 관련 다양한 플랫폼의 가능성을 엿볼 수 있는 사례다. 부동산과 관련된 차별화된 아이디어가 있다면 스타트업을 통한 창업이 가능하다. 이러한 도전이 부동산 분야의 업역(業域)을 넓히는 계기가 될 수 있을 것이다.
4차산업 관련 부동산의 분야와 비전
도시부동산 연구단체인 ULI가 유럽 부동산 분야별 2023년 전망을 조사한 자료를 보면 27개 분야에서 전통적 부동산 분야보다 신산업 관련 부동산이 톱(top)을 차지하고 있다.
분야별 전망 순위는 ▲신(新)에너지 인프라 ▲생명공학 ▲데이터센터 ▲사회적 주택 ▲은퇴·돌봄 주택 ▲적절한 가격 주택 ▲물류 ▲코리빙(co-living) ▲민간임대주택 ▲산업용·창고 등으로 좋다. 반면에 ▲도심 오피스 ▲리테일파크 ▲비즈니스호텔 ▲도심 쇼핑센터 등은 전망이 미약하다.
랭킹 1위는 신에너지 인프라다. 태양열, 풍력, 배터리 저장 시설은 그동안 순수 인프라 투자자의 영역으로 틈새시장이었다. 지금은 대형 자산운용사 중심으로 부동산 투자 대상이 되고 있다. 건물에 작은 발전소가 추가돼 자체 에너지 생산 소비, 지역 그리드(grid)와의 연계 등이 진행되고 있다. 당분간 경기 사이클을 타지 않는 수요 혜택을 받을 전망이다.
랭킹 2위는 생명공학 자산이다. 대도시 내 연구개발과 관련 공간 수요가 늘고 있다. 특정한 입지와 전문 공간에서 클러스터(cluster)로 형성되기에 공급은 제한적이다. 생명공학 벤처캐피털과 부동산 투자가 함께하면서 규모가 커지고 있다.
3위 데이터센터는 클라우드 시장 수요가 늘면서 성장하고 있다. 데이터는 기하급수적으로 늘어 지난 2~3년간 그 이전의 인류 역사보다 더 많은 데이터가 생성됐다. 리츠(REIT’s)회사의 투자 역시 늘고 있다. 기존 창고의 전환이 검토되고 있지만, 규모와 구조 전문성으로 기회가 제한적이다.
사회적 주택은 4위로 상승했다. 강한 수요와 정부 지원 임대료 때문이다. 하지만 정치적으로 민감해서 임대료 상한제와 같은 갑작스러운 규제에 당할 수 있다. 은퇴·돌봄 주택은 고령인구 증가와 기존 주택의 진부화로 수요가 늘고 있다. 학생 주택은 대면(對面)수업이 본격화되면서 12위로 올라섰다.
호텔에 관한 전망은 둘로 나뉜다. 비즈니스호텔은 업무 및 여행 회복이 당분간 쉽지 않아 랭킹 22위로 하위권이다. 그러나 레저호텔은 수요가 늘면서 19위로 반등했다. 최근 경기 위축으로 레저 수요가 당분간 정체할 수도 있다. 하지만 MZ세대와 신흥 중산층은 새로운 경험으로 여행과 레저에 집중하기에 중장기적 수요 전망은 좋다.
물류는 랭킹 8위로 3위에서 크게 하락했다. 2021년까지 높은 임대료 성장을 보였지만, 투자수익률이 3% 미만으로 압축되고 있다. 투자자도 무게 비중을 줄이고 있지만, 대도시 가까운 풀필먼트센터 수요는 여전히 높다.
리테일 부동산은 최하위권이다. 다만 리테일파크만 물류 네트워크로 일부 연계될 가능성이 있어 약간 상승했다. 코로나 진정으로 개선되던 소비신뢰도 지수는 인플레이션과 금리 급등으로 타격이 심하다.
●4차산업이 대량으로 전개되면서 투자 흐름이 빠르게 바뀌고 있어
오피스는 상업용 부동산에서 비중이 크지만, 2023년 전망은 별로 밝지 않다. 탄력적 서비스 오피스·코워킹(co-working) 18위, 도심오피스 20위, 비즈니스파크 23위, 교외오피스 26위다. 코로나 엔데믹 직후 인기 있던 교외오피스는 쇠하고, 다시 도시 중앙의 오피스로 가고 있다. 비재무적 요소인 ESG(환경·사회·지배구조의 약자로, 기업의 사회·환경적 활동까지 고려하여 기업의 성과를 측정하는 기업성과지표)를 갖춘 최고의 오피스는 프리미엄 가치와 임대료를 요구하는 힘이 있다. 사람들은 훌륭한 공간에서 일할 때 에너지를 얻는다.
한편 기술발전, 인구통계, ESG, 시장금리 등이 부동산 유형별 투자 순위에 영향을 미치고 있다. 4차산업이 도시에 대량으로 전개되면서 투자 흐름이 빠르게 바뀌고 있다. 어려운 시기에는 부동산도 성장이 빠른 산업에 편승할 필요가 있다.
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