2022년 아파트 실거래가 ‘뚝’…공시가격 두 자릿수 내릴 듯
서울 실거래가 지수 18.86%↓…전국도 14.34%↓ ‘역대 최대’…현실화율 2020년 수준 인하…보유세 부담 크게 줄어들 듯
오는 3월 발표되는 서울 아파트 공시가격이 두 자릿수 하락을 기록할 것으로 보인다. 2022년 실거래가 급락에 2023년엔 2020년 수준으로 현실화율을 낮추기로 하면서다. 상대적으로 현실화율이 높았던 고가 주택의 공시가격이 크게 내리면서 보유세 부담도 줄어들 전망이다.
1월19일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 2023년 공동주택 공시가격은 2022년보다 큰 폭으로 하락할 전망이다. 한국부동산원이 조사한 2022년 1∼11월 서울 아파트 실거래가 지수는 누적 18.86% 하락했다. 2006년 조사 이래 역대 최대 하락폭이다. 전국 아파트 실거래지수도 11월까지 역대 최대 수준인 14.34% 떨어졌다. 이는 3월에 발표될 공동주택 공시가격에 영향을 미칠 전망이다. 통상 부동산원 시세보다는 실거래가 지수 변동률이 공시가격 변동률과 유사한 등락 추이를 보여왔다. 공시 전문가들은 2023년 공동주택 공시가격은 서울의 경우 10% 이상, 두 자릿수 하락률이 나올 것으로 보고 있다.
아파트 실거래가 하락률이 11월까지 이미 17%를 넘어선 데다 12월에도 약세인 탓이다. 12월 잠정치(-2.95%)를 감안하면 연간 누적 실거래가 하락치는 20%에 육박할 전망이다.
2022년 경기, 인천 등 수도권과 지방 아파트값도 하락 폭이 컸다. 전국 기준공시가격도 두 자릿수 하락이 유력하게 점쳐진다. 정부가 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서 집값 하락 폭 이상으로 공시가격이 내려갈 수 있다. 아파트 등 공동주택 현실화율은 2022년 71.5%에서 2023년에는 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트 내린다.현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가 아파트의 낙폭이 더 클 전망이다.
공시가격 9억원 미만의 경우 현실화율이 2022년 69.4%에서 올해는 2020년의 68.1%로 1.3%포인트 떨어지는 반면, 9억∼15억원 미만은 75.1%에서 69.2%로 5.9%포인트, 15억원 이상은 81.2%에서 75.3%로 5.9%포인트 각각 낮아진다. 실제 서울 송파구 잠실 주공5단지 전용면적 82.6㎡는 2023년 공시가격이 22억6600만원으로, 현재 매물과 실거래 가격이 23억원 수준이다. 현실화율을 2020년으로 낮추면 2024년 공시가격은 17억3200만원 선으로 23.6% 하락할 전망이다.
또 강남구 대치 은마 아파트 전용 84㎡는 2020년 수준으로 현실화율을 떨어뜨리면 2024년 공시가격(적정 시세 22억원 가정)은 16억5660만원 선으로 올해 공시가격(18억8000만원)보다 11.9% 낮아질 것으로 추정된다.지난 12월 열람에 들어간 2023년 표준 단독주택 공시가격의 경우 전국 기준 5.95% 떨어졌고, 서울은 8.55% 내렸다. 2022년 서울 단독주택 가격이 전국 1.61%, 서울 2.07% 오른 것을 감안하면 공시가격 인하폭이 큰 것이다.
특히 고가주택이 많은 강남구(-10.68%), 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%)와 용산구(-9.84%), 마포구(-9.64%) 등의 공시가격이 크게 하락했다. 국토부 관계자는 "1월말까지 신고되는 12월 실거래가를 봐야겠지만 지난 2년간 공시가격 로드맵에 따라 현실화율 제고율이 높았던 고가주택을 중심으로 올해 공시가격이 상대적으로 많이 떨어질 것으로 보인다"고 말했다.2023년 공동주택 공시가격은 오는 3월 17일부터 열람에 들어간다. 2022년 공시가격이 내려가면서 보유세 부담도 크게 줄어들 전망이다.
특히 2주택자의 종합부동산세 중과를 시행하지 않기로 하면서 이 법이 통과되면 2주택자의 보유세 부담이 예년보다 급감할 것으로 보인다. 정부는 3월 공개되는 공동주택 공시가격 확정안을 보고, 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 추진하기로 했다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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