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등록날짜 [ 2023년02월21일 11시29분 ]
    3년새 9억 뛴 헬리오시티 8억 급락…무슨 일 있나? 
‘영끌족’ 선호한 1만 가구 대단지…가격 추락하며 2030세대 손절매…잠실 토지거래허가제 유탄 맞아…4월 지정만료 전 해제·축소 필요

서울 잠실 석촌호수 남쪽에 들어서 있는 1만 가구의 매머드 아파트인 헬리오시티. 얼마 전까지 ‘영끌’의 꿈이었으나 지금은 대표적인 집값 급락 단지로 꼽히며 눈물의 손절매가 잇따르는 단지로 전락했다. 헬리오시티는 옛 가락시영을 재건축해 2018년 말 준공했다. 9510가구로 현재 공사 중인 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 단지(올림픽파크포레온)를 제외하고 국내 최대 규모다.

2007~2008년 입주한 ‘엘리트’(잠실엘스·리센츠·트리지움) 등 잠실 재건축 단지보다 지은 지 얼마 되지 않는 대단지이고 가격도 상대적으로 저렴해 젊은층의 주목을 받았다. 입주 직후 14억원대에 거래된 84㎡(이하 전용면적)가 3년 새 9억원가량 뛰어 2021년 10월 23억8000만원까지 치솟았다. 그러다 1월초 15억3000만원까지 내렸다.

 ●풍선효과에 따른 시장왜곡 심각

‘영끌’ 젊은층이 급락 직격탄을 맞았다. 업계에 따르면 2022년 11월 이후 실거래가 신고된 26건 가운데 6건이 매수가격보다 싸게 되판 손절매다. 손절매 금액이 최고 5억원이고 4건 매도자가 20~30대다. 헬리오시티 몸값이 롤러코스터를 타면서 뒤늦게 올라탄 젊은층이 가장 큰 충격을 받은 데는 토지거래허가제라는 고강도 거래 규제가 한몫했다. 헬리오시티가 규제의 풍선효과를 보다 풍선이 터진 셈이다.

서울 송파구에서 잠실동이 2020년 6월 토지거래허가구역으로 묶이며 아파트 거래가 제한됐다. 토지거래허가구역에선 매수 직후 입주해 2년 이상 거주하는 조건으로만 매수할 수 있다. 다주택자가 매수할 수 없고 갭투자도 불가능하다. 초고가인 강남·서초구를 피해 송파구로 향하던 영끌 갭투자가 토지거래허가구역에 막히자 인근 헬리오시티로 몰렸다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 잠실동 엘리트와 헬리오시티 거래량이 토지거래허가구역 지정 전인 2019년 각각 887건과 135건이었다가, 지정 후인 2021년엔 잠실동 엘리트가 158건으로 급감하고 헬리오시티는 170건으로 급증했다.


자료:국토부실거래가 공개시스템

 거래가 크게 늘며 헬리오시티 가격이 큰 폭으로 뛰었고 시장 침체와 함께 주저앉았다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “규제를 피한 반사이익이 결과적으로 거품을 더욱 부풀렸다”고 말했다. 그렇다고 토지거래허가구역이 해당 지역 집값을 안정시키지도 못했다. 거래가 줄었지만 엘리트 집값 상승세가 토지거래허가구역 지정 후에도 꺾이지 않았다. 2019년 초 15억원대였던 엘스 84㎡가 2021년 10월 27억원까지 치솟았다.

토지거래허가구역 수요에 한계가 있다 보니 집값이 빠질 때는 거침없다. 엘스 84㎡가 지난해 말 19억원으로 30% 넘게 내렸다. 헬리오시티 사례가 보여주듯 토지거래허가제가 시장 왜곡을 낳아 가격 변동성을 키워 시장을 더욱 요동치게 하는 것이다.

문재인 정부에서 강화된 현행 토지거래허가구역은 주택거래 규제의 ‘끝판왕’이다. 대출 제한, 양도세·보유세 등 세제 강화가 거래 시장에서 문턱을 높인 간접적인 거래 규제라면 토지거래허가는 바리케이드를 치고 대놓고 거래를 통제하는 것이다. 당초 토지거래허가제는 신도시 등 개발 예정지의 토지 투기를 막기 위한 명분이었다. 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역을 대상으로 한다.

 ●주거지 허가 대상, 180㎡→6㎡로 확대

문 정부 토지거래허가제는 허가 대상 면적을 대폭 축소해 대지 지분이 작은 도심 아파트에 적용했다. 대지지분이 6㎡가 넘으면 허가 대상이어서 초소형 아파트도 사고팔 때 허가를 받아야 한다. 사실상 노무현 정부가 도입하려다 포기한 주택거래허가제인 셈이다.
     
자료:서울시
        
직접적인 거래 규제의 효과 상실과 부작용에도 불구하고 그 선명성으로 인해 오세훈 서울시장에서도 애용되고 있다. 투기 억제 명분으로 생색내기 좋기 때문이다. 오 시장은 압구정동·여의도·목동 등 재건축 단지도 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 현재 서울시 토지거래허가구역이 전체 면적의 10%에 가까운 5842만㎡다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “거래허가제는 자유로운 거래를 바탕으로 형성되는 수요·공급에 따른 가격 형성을 근본적으로 저해한다”며 “거래 문턱을 낮추는 게 가격 변동성도 줄이고 경착륙을 방지하는 길”이라고 말했다.

4월부터 돌아오는 토지거래허가구역 지정 만료일을 기다리지 말고 도심 토지거래허가제를 서둘러 재검토할 때다. 토지거래허가제 관련 법령도 “허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 지정을 해제하거나 축소해야 한다”고 명시하고 있다.

자료:서울시

●토지거래허가제= 자치단체의 허가를 받아야 일정한 규모 이상의 토지 거래를 할 수 있다. 대지는 집을 짓거나 거주하기 위해, 농지는 농사를 짓기 위해서처럼 토지의 이용 목적에 맞게 사용하는 조건이다, 서울에서 주거지역 허가 대상 면적이 180㎡ 초과에서 문재인 정부 이후 6㎡ 초과로 대폭 줄었다. 대지 지분도 토지이기 때문에 아파트 등 주택도 허가 대상이다.

헬리오시티, 한달 만에 8억↓…속사정은 달랐다

“한 달 만에 8억원이나 떨어지다니, 헬리오시티에 무슨 일 있나요?”최근 인터넷 부동산 커뮤니티에서는 서울 송파구 대단지 아파트인 헬리오시티의 한 거래 사례가 화제로 떠올랐다. 2022년 9월26일 전용면적 84㎡가 13억8000만원에 직거래됐는데, 한 달 전 공인중개사를 통해 거래된 같은 면적의 매매금액(22억원)보다 8억원, 2021년 10월 최고가(23억8000만원)에 비해 10억원이나 낮기 때문이다. 올 들어 이 단지에서 직거래가 여러 차례 일어나긴 했지만, 이번 사례를 제외하면 모두 19억~21억원 선에 거래됐다. 이를 두고 전문가들은 특수관계인 간 증여성 거래일 가능성에 무게를 뒀다.

●업계 “집값 하락 틈탄 증여성 거래 활발”…2022년 8월에만 서울서 95건 직거래

실제 최근 금리 인상 여파로 집값이 하락 국면에 접어들자 이런 상황을 활용한 증여성 거래로 보이는 사례가 늘어나고 있다. 자녀에게 주택을 물려줄 계획이 있는 부모라면 집값이 낮을 때 양도하는 게 절세 측면에서 유리하기 때문이다. 이런 특수관계인 간 거래는 중개사의 도움이 필요 없기 때문에 수수료 절감 차원에서 직거래로 이뤄지는 경우가 많다.
               
9월30일 국토교통부에 따르면, 지난 8월 서울 아파트 매매 678건 가운데 14%인 95건이 직거래로 집계됐다. 두 달 전(8.2%)에 비해 비율이 6%포인트 가까이 높아졌다. 강남 등 인기 지역 비중이 높은 9억원 초과 아파트 직거래 21건 중에서는 절반 넘는 11건이 직전 최고가보다 3억원 이상 낮은 가격에 거래됐다. 강남구 일원동 디에이치자이개포(84㎡)는 15억원에 거래됐는데, 작년 12월 체결된 직전 거래가(24억원)보다 9억원이나 낮다. 강남구 도곡동 대림아크로빌(130㎡)도 직전 거래가(27억7000만원)보다 6억원 이상 낮은 21억6597만원에 직거래됐다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “최근 주택 거래가 끊기면서 인기 아파트라 할지라도 가격을 대폭 낮추지 않고는 처분이 어려워지자 증여성 거래를 선택하는 사람이 많다”며 “비싸게 팔지 못할 바에야 세금이라도 아끼자는 전략”이라고 말했다.

●자녀에 증여하면 세금 부담 크지만 매매땐 부모가 양도세만 내면 돼…허위 거래 했으면 가산세

아파트를 시세보다 낮은 가격에 자녀에게 양도하는 것은 예전부터 자산가들이 세금을 아끼기 위해 자주 활용하던 방법이다. 13억8000만원에 거래된 헬리오시티의 시가(市價)가 20억원이라 가정하면, 이 아파트를 증여할 때 자녀가 약 6억원의 증여세를 내야 하지만 매매하면 부모가 양도세만 내면 된다. 만약 부모가 1주택자라면 각종 공제 혜택을 통해 양도세를 최대 80%까지 줄일 수 있고, 다주택자라 하더라도 내년 5월까지 양도세 중과(重課)가 유예되므로 지금 양도하는 게 유리하다.

세무 당국은 과도한 저가(低價) 양도를 방지하기 위해 주택이 시가보다 3억원(또는 시가의 30%) 이상 낮은 가격에 거래되는 경우 시가에 거래된 것으로 간주해 세금을 부과한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “자산가들은 서울 인기 지역 아파트의 시세는 장기적으로 우상향할 것이라 믿기 때문에 집값 조정기가 되면 세금을 좀 내더라도 자녀에게 자산을 넘기려는 경향이 강하다”고 말했다.

한 부동산 전문가는 “시가와 현저하게 가격이 차이 나는 직거래는 국세청에서 상시 모니터링하고 있다”며 “거래 대금을 제대로 지급하지 않거나 향후 되돌려주다 적발되면 가산세를 낼 수 있으니 거래 증빙 자료를 확보해둬야 한다”고 했다.

                      수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트 , moon4758@naver.com 
 
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