아파트 재건축, 시공사 경쟁은 '시들'…설계 경쟁은 '후끈'
건설사, 불경기 탓 수주전 꺼려…설계업계는 고급화 추구 덕 봐…여의도 광장아파트. 설계사무소 선정…압구정3, 외국 업체까지 참여
윤석열 정부의 규제 완화에 힘입어 재건축 추진 단지가 늘면서 아파트 설계 업체들의 경쟁이 한층 치열해지고 있다. 부동산시장 침체로 시공은 수의계약이 크게 늘어난 것과 달리 설계업계는 고급화를 추구하는 조합들의 경쟁심리와 맞물려 때아닌 호황을 맞고 있다.
3월13일 정비업계에 따르면 서울 영등포구 여의도 광장아파트 주택재건축 정비사업위원회는 최근 소유자 전체 회의를 통해 재건축 설계업체로 해안건축을 선정했다. 수주 경쟁에는 희림건축과 DA건축도 참여했다. 모두 여의도 재건축 단지 특성을 고려한 고급화 설계를 앞세웠는데 2위와 10표의 차이로 해안건축이 최종 선정됐다. 위원회 한 관계자는 “990가구를 모두 남향으로 배치해 샛강 조망을 강조한 디자인이 표심을 갈랐다”며 “3개 업체가 경쟁하며 다른 단지 시공사 선정보다 경쟁이 치열했다”고 설명했다.
다른 재건축 추진 단지도 경쟁방식으로 설계업체를 선정하고 있다. 부산 남천2구역(삼익비치타운)은 최근 100억원 규모의 설계자 선정 경쟁을 통해 건원건축이 최종 선택됐다. 강남구 개포우성7차 역시 최근 재건축을 위한 설계 공모를 두고 DA건축과 건원건축이 수주전을 벌이고 있다. 추진위는 내외부 심사를 거쳐 다음달 총회에서 설계업체를 선정할 계획이다.
최근 35층 제한이 풀린 압구정 특별계획구역은 국제 현상공모에 나섰다. 현상공모는 일반 경쟁입찰보다 설계 비용이 비싸지만, 외국 업체가 참여할 수 있고 설계안만 놓고 평가하기 때문에 고급화 설계를 추진하는 단지가 주로 선택한다. 대표적으로 대치 은마아파트와 잠실주공5단지 등이 현상공모 방식으로 재건축 설계를 진행했다.
압구정 2구역은 3월8일 설계자 선정을 위한 현장 설명회를 열었는데, 4개 업체가 참여해 고급화 설계 경쟁에 나섰다. 인근 3구역도 국제 현상공모 방식으로 설계자 선정 절차를 진행 중이다.경쟁입찰이 치열한 설계시장과 달리 시공사 선정은 최근 다시 수의계약이 대세가 되고 있다. 원가가 가파르게 오르는 와중에 주택시장이 침체를 보여 건설사들이 몸을 사리고 있어서다.
1·2차까지 입찰경쟁이 무산된 재건축단지는 결국 수의계약으로 사업을 추진할 수밖에 없는 상황이다. 수주전에서 탈락하면 그동안의 홍보 마케팅 비용이 모두 매몰되는 점도 건설사들이 경쟁입찰을 꺼리는 이유다. 정비업계 관계자는 “수주전 비용이 큰 건설사와 달리 설계 업체는 비교적 부담이 덜하다”며 “오히려 주민들이 고급화 설계를 더 요구하면서 설계 경쟁이 더 치열해질 것”으로 전망했다.
아파트시장에 '명품 조경' 시대 도래…건설사 조경 브랜드화 경쟁 치열
국내 아파트시장에 ‘명품 조경’의 시대가 도래하고 있다. 역세권, 학세권에 이어 숲과 공원 등을 품은 아파트를 선호하는 현상이 뚜렷해지고 있기 때문이다.건설업계 등에 따르면 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증)로 거주환경에 관한 요구도 달라지면서 국내 아파트시장에서는 조경설계와 디자인부분에 관한 관심과 수요가 갈수록 높아지고 있다.
주택산업연구원의 2025년 미래주택시장 트렌드 보고서를 보면 실수요자들이 주택을 구매할 때 1순위로 고려하는 것이 쾌적한 주거환경(33%)인 것으로 나타났다. 교통(24%)과 교육환경(11%)보다 높았다.
삼성물산 건설부문이 반포3주구 단지에 제안한 조경시설 리버가든 조감도. /삼성물산 건설부문
코로나19가 생활과 사회활동의 많은 부분을 변화시키면서 아파트 단지 안에서 이뤄지는 일상생활의 질을 더욱 중요하게 여기게 된 것으로 보인다.또한 운동과 휴식 등 다양한 여가생활에 관한 수요가 늘고 반려동물을 키우는 가구가 늘어난 점도 산책로를 비롯한 다양한 조경 특화설계부분에 높은 점수를 주는 요인이 되고 있다.
미세먼지 등 기후환경의 변화로 녹지공간에 관한 요구도 커지고 있다.한국토지주택공사 산하 연구기관인 토지주택연구원이 발행한 ‘포스트코로나시대 변화한 주거환경을 고려한 조경계획 방안 연구’ 보고서에 담긴 설문조사 내용을 보면 코로나가 종식되면 아파트 조경공간에서 평균 여가시간 1~3시간 보내겠다는 응답자가 70% 이상으로 나타났다.코로나19 이후 생활방식에 관한 질문에도 일상으로 복귀(14%)보다 상황에 맞는 거리두기(52%), 위드 코로나(34%)를 선택하는 응답자가 월등히 많았다.
조경공간에서 원하는 활동도 산책에 더해 운동, 휴식 등으로 다양해졌다.이에 건설사들도 분양과 도시정비 수주전 등 주택부문 사업 경쟁력을 높이기 위해 조경 특화설계 경쟁에 더욱 힘을 쏟는 분위기다. 조경부분이 아파트 브랜드만큼이나 단지의 가치를 높여주는 필수적 요소로 자리 잡고 있기 때문이다.부동산 관련 인터넷 커뮤니티에서도 아파트 단지 내 조경부분이 대표적 평가요소로 꼽히는가 하면 유튜브 영상 등의 아파트 임장 콘텐츠에서도 조경 소개는 빠지지 않는다.
임장은 부동산시장에서 직접 해당지역에 나가 매물과 주변환경 등을 모두 탐방하는 것을 뜻한다.건설사들도 서울 강남권 등의 고급 아파트 단지에 높은 조경률과 특화 설계 등을 적용해 브랜드 랜드마크 단지로 가치를 극대화하는 행보를 보이고 있다. 하나의 예로 삼성물산 건설부문의 강남구 개포 래미안포레스트, 서초구 반포 래미안퍼스티지 단지는 각각 조경률이 46%, 41% 수준을 자랑한다. 이는 서울 아파트 단지 평균 조경률 20% 수준을 훌쩍 뛰어넘는다.
GS건설이 분양한 경기 고양시 일산자이2차도 조경률이 42%에 이른다. 일산자이2차 조경설계에는 조경설계분야에서 세계적으로 유명한 니얼 커크우드 하버드대학 교수가 참여해 화제가 되기도 했다.
▲ GS건설 일산자이2차 단지 조경설계 조감도
건설업계에선 포스트 코로나시대 건설사들의 아파트 조경 설계 특화 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 바라본다. 건설사들은 이미 하이엔드 브랜드 경쟁에 이어 조경상품도 브랜드화하는 데 공을 들이고 있다.삼성물산 건설부문이 대표적이다. 삼성물산 건설부문은 최근 현재 공사 중인 래미안 원베일리 단지에 적용한 새로운 조경상품 ‘네이처 갤러리’를 공개했다. 이번 조경상품은 동별 특화 조경인 필로티 가든을 비롯해 소규모 활동을 위한 공간을 군데군데 배치하는 것이 특징이다.
삼성물산 건설부문은 앞서 2020년 수년 만에 국내 재건축시장에 복귀하면서 서울 서초구 반포아파트 3주구 단지 수주전에서 축구장의 약 3배 크기, 2만㎡ 규모 자연숲과 호수, 동별 개별 정원 조성 등 조경부분 특화설계를 내놔 이목을 끌기도 했다. 삼성물산은 1963년부터 리조트부문에서 조경사업을 시작했다. 테마파크 에버랜드를 조성한 경험을 바탕으로 아파트 조경시장에서도 인기를 얻고 있다.
국내 아파트시장에서는 ‘에버랜드 조경팀이 우리 아파트 단지 조경을 했다’는 것 자체가 단지 가치를 높여주는 한 요소가 되기도 한다는 평가를 받는다.현대건설도 하이엔드 브랜드 디에이치 단지들의 조경시설과 디자인 고급화에 힘을 쏟고 있다. 현대건설은 롯데건설과 컨소시엄으로 나선 서울 강동구 선사현대아파트 리모델링 수주전에서도 한강 광나루공원과 연결되는 3.3km 산책로와 6개의 테마가든 등이 포함된 조경 디자인을 앞세웠다.
현대건설은 조경 설계부문에서 국내와 해외 조경부문 전문가, 아티스트 등과 함께하는 협업에도 적극적으로 나서고 있다. 현대건설이 디에이치(DH) 브랜드를 처음 적용한 디에이치 아너힐즈단지의 중앙정원 헤리티지 가든 연하원도 정욱주 서울대 조경학과 교수가 설계에 참여했다.현대건설은 서울 서초구 디에이치 라클라스의 조경 시설물로 세계적 디자인 상도 받았다.
현대건설은 디에이치 라클라스 조경공간에 네덜란드 출신 그래픽 디자이너 카럴 마스턴스, 국내 건축가 최장원씨와 협업해 설계한 조경 시설물 '클라우드 워크 파빌리온'을 설치했다. 클라우드 워크 파빌리온은 구름을 형상화한 시설물로 그 자체가 조각 작품이면서 입주민들의 쉼터 기능도 한다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
|
