부동산PF부실 우려 고조…브릿지론서 좌초된 사업장 NPL펀드 뜬다
부동산시장 흔들리자 브릿지론 단계서 사업중단 증가…자산운용사, 사업성 검토 후 NPL 펀드 조성해 사업 심폐소생 “올해 대세 NPL펀드는 기존 담보채권 아닌 브릿지론 위주”
흔들렸던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 위태로운 모습을 보이자, 자산운용업계는 부실채권(NPL, 금융기관이 돈을 빌려준 후 원금·이자를 3개월 이상 회수하지 못한 채권)펀드 조성에 열을 올리고 있다. 그동안 주된 NPL 펀드는 은행의 NPL을 담은 펀드였는데, 2023년에는 본PF 전 브릿지론(bridge loan)에서 엎어진 건들에 대한 NPL이 대세가 될 전망이다.
여기서 브릿지론(bridge loan)이란 신용도가 낮은 시행사 등이 특정 부동산 개발사업장의 개발자금을 제2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 사업성이 좋아져 리스크가 줄어들게 되면 제1금융권의 낮은 이자의 자금을 차입하게 되는데, 이때 저축은행 등 제2금융권 차입금을 브릿지론이라 한다. 대개 단기 차입금으로 빌려 쓰는 수가 많다. 또한 부동산 PF대출은 공사착공 여부에 따라 공사착공 이전에 이뤄지는 브릿지론과 공사착공 이후에 이루어지는 본PF로 구분하기도 한다.
3월5일 한 자산운용업계 고위 관계자는 “현재 전반적으로 운용사들이 NPL 펀드를 위해 투자자들을 콘택트(접촉)하고 있다”며 “시행사들이 사업을 추진했던 브릿지론에서 (NPL 펀드가) 많이 나올 것 같다”고 말했다. 해당 자산운용사 역시 기존엔 담보채권 위주로 NPL 펀드를 조성해왔는데, 올해는 방향을 틀어 PF가 진행되지 못한 건들도 펀드에 담을 예정이다.
금융감독원이 윤창현 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 카드사를 제외한 전 금융권의 부동산 PF 대출 연체 잔액은 지난해 9월 말 기준 1조1465억 원이다. 여기서 브릿지론이란 본PF로 연결되는 ‘다리’ 대출이라는 뜻으로, 시행사가 토지 매입과 인허가 비용 등을 위해 금융기관으로부터 빌리는 돈이다. 사업을 추진했으나 인허가를 받지 못해 본PF로 연결되지 않는 등 위험이 커 브릿지론의 금리는 법정 최고금리인 연 20%에 가깝게 형성된다.
이처럼 브릿지론 단계에서 금융조달을 못 했거나, 금리를 감당하지 못해 경매로 넘어간 건들을 대상으로 자산운용사들이 투자자를 모아 펀드를 조성하고 사업을 정상화하는 게 이번 NPL 펀드의 전반적인 구조이다.
국내 대표 부동산자산운용사 코람코자산신탁도 NPL 펀드 조성을 시작하는 모양새다. 코람코자산신탁 관계자는 “이번 연도 가장 큰 상품군으로 NPL이 떠올랐다”며 “사업성이 있는데 대출이 안 돼 사업이 막힌 사업장 위주로 투자가 이뤄질 것”이라고 말했다. 이지스자산운용 역시 상반기 안에 NPL 4호 펀드를 3000억 원 규모로 조성한다고 밝힌 바 있다.
브릿지론에서 사업이 멈춘 대표적인 건은 울산 동구 주상복합 개발사업이다. 지난달 6일 대우건설은 시행사 측에 시공권을 포기한다고 통보했다. 해당 사업은 480가구 규모의 주상복합 아파트를 짓는 것으로 시행사가 브릿지론으로 증권사와 캐피탈사에서 1000억 원을 조달했다.
당초 대우건설은 이 중 440억 원을 보증하고, 공사비 1600억 원을 받기로 했다.
하지만 최근 대우건설은 시공권을 반납하고 440억 원을 자체 자금으로 상환하기로 했다. 대형 건설사가 미분양을 우려해 보증 금액만큼 물어주고 사업에서 손을 뗀 것이다. 대형 건설사마저 무리한 사업은 벌이지 않는 만큼 브릿지론과 관련한 NPL 시장이 여느 때보다 크게 열릴 가능성이 크다.
NPL 펀드의 성과를 가르는 요소 중 하나는 NPL 매입 가격이다. 낮은 가격으로 들어갈수록 수익이 커질 가능성이 높아서다. 지난해 상반기 NPL은 본래 채권 금액의 100%로 거래됐다. 연체 금리만 해도 수익이 난다는 이유에서였다. 하지만 하반기 들어 채권 가격보다 10%가량 할인된 NPL이 주를 이뤘다. 업계 관계자는 “(NPL) 할인은 시장 상황에 따라 달라질 것”이라고 설명했다.
새마을금고, 부동산 PF 대출 연체 급증에 예금자 보호 ‘경고등’
건설·부동산업 대출 연체율 9.23% 기록…새마을금고 예금은 예금보호제도 미적용
최근 새마을금고에서 취급하는 부동산 PF 대출 연체금액이 급등하고 있다. 새마을금고 등 상호금융이 취급하는 예금은 예금보호공사의 부보예금(예금보호제도 적용을 받는 예금)에 해당하지 않아 뇌관이 터지면 예금자 보호에 문제가 생길 것이란 우려가 나온다.
3월30일 오영환 더불어민주당 의원이 행정안전부로부터 받은 자료에 따르면 지난 1월 기준 새마을금고의 건설·부동산업 대출 연체율은 9.23%를 기록했다. 이는 전달(7.67%) 대비 1.56%포인트 상승한 수치다. 새마을금고의 부동산 관련 연체율은 2019년말 2.49%, 2020년말 3.49%, 2021년말 4.08%, 2022년말 7.67%로 3년여 만에 9%대까지 치솟았다.
새마을금고의 부동산 PF 관련 대출에서 발생한 연체액은 지난 1월 기준 1111억원으로 전달(602억원)보다 84.6% 급증했다. 연체율은 0.71%로 한 달 새 1.8배 증가했다. 대출 잔액은 2019년 말 1694억원에서 지난해 말 15조5079억원으로 증가했다.
실제 지난 2019년 1월 대구 지역 중견 건설사인 다인건설이 자금난을 겪으며 오피스텔 공사를 중단하면서 중도금 대출을 해줬던 지역 새마을금고 12개가 동반 부실 우려에 휩싸였다. 새마을금고중앙회는 2022년말 관련 대출을 회수 가능성이 적은 부실 채권으로 분류하고, 해당 사업장의 대주단으로 참여한 지역 금고에 대출 잔액의 55% 이상을 대손충당금으로 쌓으라고 요구했다. 새마을금고중앙회와 지역 새마을금고의 분란이 커지자 ‘뱅크런(대규모 예금 인출)’ 우려도 커졌다.
문제는 상호금융권 취급 예금은 예금보험공사의 부보예금 대상이 아니어서 위기 때 예금자 보호에 취약할 수 있다. 새마을금고의 경우 새마을금고법에 따라 예금자보호기금을 운영하고 있다. 만일 지역 단위 새마을금고가 파산해 고객에게 예금을 돌려주지 못하면 중앙회가 기금으로 돌려주는 구조다. 하지만 기금의 규모는 2022년말 기준 2조3858억원으로 이는 같은 기간 새마을금고 수신 잔액인 251조4209억원의 0.95% 수준에 불과하다.
새마을금고 등 상호금융권은 현재 별도의 유동성 비율 규제 대상에 포함되지 않아 금고별 유동성 문제가 발생하면 중앙회 차원 관리의 한계가 있을 것이란 지적도 나온다. 행정안전부에 따르면 지난해 말 기준 새마을금고의 유동성 비율은 108.4%다. 이는 저축은행 177.1%, 카드 385.4%, 캐피털 202.3%와 비교해도 낮은 수치다.
전체 새마을금고(1294개) 중 유동성 비율이 100% 미만인 금고(480개)는 37.1%에 달한다. 그 중 유동성 비율이 70% 미만인 금고도 121개(9.3%)를 차지했다. 유동성 비율이 낮은 금고가 많을수록 위기 때 중앙회 차원의 예금자 보호 부담이 증가하는 것이다. 이와 관련 금융 당국은 2024년 말 상호금융업감독규정을 개정해 유동성 비율을 저축은행 수준인 100% 이상으로 유지하도록 하는 방안을 준비 중이지만 그전까지 상호금융의 유동성 관리는 사각지대로 남아있다. 다만 새마을금고중앙회는 새마을금고법에 근거해 예금자를 보호하고 있어 문제가 없다고 설명한다.
새마을금고는 3월28일 보도자료를 통해 “새마을금고법에 따라 국가로부터 자금을 차입해 고객의 예금을 지급할 수 있도록 규정하고 있다”며 “또 금고는 2022년말 기준 고객의 예적금을 지급할 수 있는 상환준비금을 약 12조4409억원 적립하고 금고 자체 적립금도 7조2566억원을 보유 중이다”라고 설명했다.
금융위, 상호금융권 부동산PF 리스크에 대손충당금 1.3배 확대
대손충당금 적립률 130%로 상향…월 1회 PF 사업장 현황 제출해야
신협, 농협, 수협 등 상호금융권과 새마을금고 등의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리스크가 확대하면서 금융당국이 대손충당금 적립률을 상향하는 등 부동산 리스크 손실흡수 능력을 강화하는 대응에 나섰다.
금융위원회는 3월29일 ‘2023년 제1차 상호금융정책협의회’를 열어 상호금융권의 부동산 대출 현황을 점검했다. 금융위에 따르면 2022년말 기준 상호금융권의 연체율은 1.52%로 집계됐다. 새마을금고는 3.59%, 은행 0.25%, 저축은행 3.4%, 카드사 1.2% 등이었다.
금융위는 최근 부동산 대출규모가 늘어나고 있고 연체율이 상승하고 있는 추세에 따라 대손충당금 요적립률을 현행 100%에서 130%로 상향하는 방안을 검토하기로 했다. 부동산PF 부실 우려가 커진 만큼 새마을금고를 포함한 전 상호금융권의 PF사업장 현황자료를 한 달 단위로 요청하고, 사업장 부실이 발생하면 관련정보를 신속히 공유하는 협력체계를 강화한다. 각 상호금융권 중앙회는 건전성 취약 조합(금고)에 대한 모니터링을 강화하고 금융단 대주단 협약에도 적극 참여할 계획이다. 상호금융권 자체 대주단 협약도 신속히 추진한다.
상호금융권의 금융사고를 근절하기 위한 내부통제 강화 방안도 이 자리에서 논의됐다. 금융위 관계자는 “상호금융권은 법령상 내부통제기준 마련 의무가 없고 임직원의 직업 윤리의식부족 등으로 고질적 횡령사고가 지속되고 있다”며 “이를 사전에 예방할 수 있도록 종합적 개선방안이 필요한 상황”이라고 지적했다. 금융당국은 순환근무와 명령휴가제 개선, 내부통제 관련 교육 강화, 내부자신고제도 활성화 등 조합의 내부통제 취약점을 보완·개선할 수 있는 방안을 제시했다.
최근 상호금융권의 직장 내 괴롭힘 문제가 지속적으로 불거지면서 고용노동부에서는 특별·기획감독이 실시되고 있다. 금융위는 상호금융권의 조직문화 혁신을 위해 소관부처가 직접 실질적 감독을 할 수 있는 근거를 마련하고 각 중앙회가 조직문화 개선 전담 부서를 신설하는 방안을 검토하기로 했다. 현재는 각 조합 중앙회에 조합임직원의 제재를 의뢰하는 수준에 그치고 있다.
금융위는 이같은 논의에 대해 올해 하반기 상호금융권의 이행결과를 점검할 계획이다. 4월 말까지 관계부처와 상호금융권에 관련 의견을 청취하고 이후 개선방안을 토대로 관계 법령 등의 개정 절차를 진행할 방침이다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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