갭투자→유령법인 매도→잠적…세입자 울린 ‘빌라왕’ 수두룩
전세사기 의심사례 106건 수사 의뢰…피해자 69% ‘2030’…수도권 집중…정부, 전담지원반 만들어 끝까지 추적
40대 임대업자 3명은 A빌라의 전세보증금으로 B빌라를 사고, B빌라의 전세금으로 C빌라를 사는 식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입했다. 이들은 보증금 반환이 어렵게 되자, 자신들이 소유한 모든 빌라를 유령 법인에 매도한 뒤 잠적했다.서울에 빌라를 신축한 건축주 D씨는 브로커 E씨를 통해 이른바 바지사장인 F씨에게 건물을 통째로 넘겼다.
브로커는 이자지원금을 미끼로 세입자들에게 높은 보증금의 전세계약을 유도했다. 계약 기간이 끝난 뒤 무자력자(자금력이 없는 사람)인 F씨가 보증금을 반환하지 않아 세입자들이 피해를 보게 됐다. 1000채가 넘는 집을 갖고 있다가 지난 10월 돌연 사망하면서 수백명의 피해자를 양산한 ‘빌라왕’ 김모씨와 비슷한 사례다.
국토교통부는 지난 9월말부터 접수한 이같은 전세사기 피해상담 사례 687건 중 106건을 선별해 1차로 경찰청에 수사 의뢰한다고 12월20일 밝혔다. 국토부는 서울 강서구에 설치한 전세피해지원센터에서 각종 피해 사례를 접수한 뒤 피해자가 다수이거나 공모가 의심되는 건을 분류했다.국토부가 수사 의뢰하는 106건에 연루된 법인은 10개, 혐의자는 모두 42명이다.
빌라왕 김씨의 사례처럼 무자력자를 내세운 전세사기 의심 사건 16건도 포함됐다. 혐의자는 임대인이 25명으로 가장 많았고, 공인중개사(6명), 임대인 겸 공인중개사(4명), 모집책(4명), 건축주(3명) 등이 뒤를 이었다. 연령별로는 40대가 42.9%로 가장 많았고, 50대는 23.8%, 30대가 19.0%였다. 거래 지역은 서울(52.8%), 인천(34.9%), 경기(11.3%)가 대부분이었다. 피해자는 20대(17.9%)와 30대(50.9%) 젊은층의 비중이 컸다.
국토부는 1차 수사 의뢰 사건에 포함되지 않은 나머지 피해 사례도 추가로 분석을 거쳐 수사 의뢰를 할 예정이다. 내년 1월까지 진행하는 범정부 전세사기 특별 단속도 2월 중 경찰청과 공동으로 결과를 발표할 예정이다. 이후에도 전세피해지원센터에 접수되는 피해 사례를 분석해 2개월마다 경찰청에 수사를 의뢰하기로 했다.
아울러 국토부는 전세사기를 비롯한 집값 담합 등 시장 교란행위로 인한 피해를 막기 위해 기존의 부동산거래분석기획단을 부동산소비자보호기획단으로 개편하기로 했다. 개편된 기획단은 부동산 거래 전 단계에 대해 모니터링과 단속을 강화할 계획이다. 매물 단계에서는 허위매물과 집값 담합을 모니터링하고, 등기 단계에서는 부동산 거래신고 후 미등기된 사례를 조사해 허위거래를 단속한다. 임대차 단계에서는 전세사기 등 위법행위를 단속할 예정이다.
●“깡통전세 뿌리 뽑자”…정부, 전담지원반 만들어 끝까지 쫓는다
범정부 차원의 전세사기 전담지원반도 구성된다. 법무부와 국토부는 이날 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 합동 태스크포스(TF)’의 첫 회의를 열고 향후 운영방향 등을 논의했다. TF는 빌라왕 사건 피해자들을 원스톱으로 지원하는 한편, 전세사기에 대한 종합적인 제도 개선 방안을 내놓을 계획이다.
TF엔 두 부처 외에 경찰청과 주택도시보증공사(HUG), 대한법률구조공단, 민간 전문가들이 참여하고, 법무부 법무실장(직무대리)과 국토부 주택토지실장이 TF 팀장을 함께 맡기로 했다. TF는 빌라왕 피해자들이 보증금을 신속히 돌려받을 수 있도록 하고, 법률 상담과 소송 지원 등 법률 지원을 위한 방안을 논의해 추진할 계획이다. 또 피해자들의 건의 사항을 듣고 필요한 제도 개선 및 지원 방안도 논의할 예정이다.
전문가들은 정부가 전세사기 피해자 구제에 속도를 내는 한편 새로운 피해자가 나오지 않도록 실효성 있는 예방책을 제시해야 한다고 지적한다.
김예림 부동산 전문 변호사는 “전 재산이나 다름없는 금액을 잃은 이들이 너무 많을 것”이라면서 “대출을 연장하고, 법률적 다툼이 있다 하더라도 최대한 빠르게 지급하는 방향으로 구제할 필요가 있다”고 말했다.
김성달 경제정의실천시민연합 정책국장은 “여러 전세제도들이 생겼지만 늘 세입자들이 ‘깡통전세’ 등의 피해를 봤다”면서 “보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하지 않도록 법적 장치를 강화해야 했지만 미비한 수준이었기 때문”이라고 지적했다. 그러면서 “전세금을 떼이지 않도록 전세보증금을 반환하는 보험상품에 의무적으로 가입할 필요가 있다”고 강조했다. 그는 저가 빌라의 세입자는 전세보증 수수료를 부담하는 것조차 부담이 될 수 있는 만큼 이를 집주인이 부담하거나 국가가 지원하는 방안도 고려해야 한다고 조언했다.
HUG의 책임을 강화해야 한다는 주장도 있다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “HUG의 전세보증으로 대출을 받는 사례가 많지만 무분별하게 이뤄진 경우가 많고 그만큼 피해액도 커지고 있다”며 “HUG에서 하는 전세대출 심사 기능을 강화할 필요가 있다. 거래가 발생하면 주변 시세 등에 대한 모니터링도 면밀하게 해야 한다”고 말했다.
12월18일 인천시 미추홀구청에서 열린 전세사기 피해 근절을 위한 관계기관 간담회에서 원희룡 국토교통부 장관이 발언하고 있다.
한편 정부는 지난 9월 집주인과 세입자의 정보 비대칭성을 해소하기 위해 자가진단 안심전세 애플리케이션(앱)을 출시해 적정 전세가격과 악성 임대인 명단 등을 공개하는 내용을 골자로 한 전세사기 종합대책을 발표했다. 지난달에는 세입자가 집주인에게 납세증명서를 요구하고 세금 체납 내역을 열람할 수 있도록 하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 입법예고하기도 했다. 집주인의 국세·지방세 체납으로 세입자의 우선순위가 밀리면서 보증금을 떼이는 사례를 미연에 막는 차원이다.
‘빌라왕’도 울고 갈 인천 전세사기 60대 주범 ‘공동주택만 2700여채’
인천 미추홀구 일대에서 2700여 세대에 달하는 아파트나 오피스텔, 빌라를 지어 차명으로 300여명과 전세계약을 체결해 260억여원을 가로챈 60대 건축업자가 경찰에 붙잡혔다. 또 주범인 60대 건축업자와 짜고 명의를 빌려주거나, 임의경매가 예상되는 아파트 등을 중개한 공인중개사와 중개보조인들도 무더기로 함께 검거됐다.
인천경찰청 광역수사대는 사기, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 등 혐의로 건축업자 A씨(61)에 대해 구속영장을 신청했다고 12월23일 밝혔다.또한 범행에 가담한 공인중개사 4명도 같은 혐의로 구속영장을 신청하고, 명의를 빌려주거나 공인중개사 4명 소속 업체에서 보조일을 하던 중개보조인 46명에 대해서도 구속영장을 신청했다.A씨 등은 2021년 3월부터 2022년 7월까지 인천시 미추홀구 일대 아파트와 빌라, 오피스텔 등 327채를 대상으로 전세계약을 체결해 세입자 327명으로부터 전세보증금 266억원을 받아 챙긴 혐의를 받고 있다.
인천시 미추홀구 전세사기 피해 대책위원회 관계자들이 11월28일 인천시청 앞에서 기자회견을 열고 피해자들을 위한 지원책 마련 촉구를 하고 있다. 이날 기자회견에서 한 피해자는 눈물로 피해를 호소하며 대책 마련을 요구했다.
A씨는 327명에게서 적게는 6000만원에서 많게는 1억가량 전세보증금을 챙긴 뒤, 되돌려주지 않은 것으로 확인됐다. A씨는 지난 7월 인천 미추홀구 일대에서 전세사기 고소가 집중되면서 전담팀을 구성해 수사에 나선 경찰에 붙잡혔다. 경찰은 중개사 등에 대해 압수수색 중 대부분 차명으로 계약돼 노출되지 않았던 A씨가 실소유주라는 사실을 확인하고 A씨를 검거했다.
조사결과, A씨는 10여년 전부터 지인 등으로부터 명의를 빌려 아파트나 빌라를 지은 뒤, 자금을 모아 계속해서 공동주택을 신축했다. 최근까지 그가 보유한 아파트나 빌라 등 공동주택은 무려 2700여 세대에 이르렀으며, 90%가 넘는 공동주택이 모두 미추홀구에 집중돼 있었다.실제 최근 대책위가 결성된 피해 아파트의 세입자들도 A씨의 피해자로 확인됐다. A씨의 실보유 공동주택은 최근 1139채를 보유했다가 전세보증금을 돌려주지 않고 숨진 빌라왕보다 배 이상 많다.
해당 공동주택은 대부분 A씨가 아닌, 타인 명의로 세입자들과 계약이 맺어져 있었다. A씨는 공인중개사를 비롯해 명의를 빌려준 바지 임대인들에게 대가를 약속하고 전세계약을 체결하도록 했다. 중개사들은 A씨가 실소유주인 주택이 임의경매가 예상되는 상황을 알고도 부동산을 중개했다. 이들 중개사들은 “근저당이 잡혀있긴 하지만, 소유주가 땅과 부동산을 다수 보유하고 있어 문제가 생기지 않는다”고 세입자들을 안심시키며 중개를 했으며, 그럼에도 안심하지 못하는 세입자들에게는 ‘이행보증각서’를 써주겠다고 하며 중개를 한 것으로 드러났다.
A씨는 경찰 조사에서 ‘(처음부터 범행을 계획하지 않았고) 최근 경기 악화에 따른 자금 경색으로 이자를 납입하지 못하게 돼 부동산이 임의경매에 들어갔다’는 취지로 진술한 것으로 전해졌다. 경찰은 A씨에 대해 구속영장을 신청했으며, A씨에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)은 12월23일 오후 2시30분 인천지법에서 진행됐다.
경찰 관계자는 “전세계약 전 부동산등기부등본상 권리관계를 확인하고, 보증금 반환을 위한 이행보증각서를 너무 신뢰하지 말아야 한다”며 “추가 접수된 고소 건에 대해 수사를 진행하고 피해자 구제를 위해 관계기관과 공조할 방침”이라고 말했다.
‘무자본 갭투자’ 전세사기… 2030 피눈물
“이자지원금 준다” 세입자 유혹… ‘깡통전세’ 페이퍼컴퍼니에 매도후 도주…10명 중 7명 20, 30대… 서울 53%
#1. 서울에 빌라를 지은 건축주 A는 브로커를 구해 높은 전세보증금에 세입자를 구해주면 수수료를 지급하기로 했다. 이 브로커는 B에게 자신의 돈은 들이지 않고 전세보증금으로 매매 대금을 내는 ‘무(無)자본 갭투자’로 건물을 통째로 매수하게 했다. 이를 위해 브로커는 건축주가 신축빌라 분양 판촉을 위해 ‘이자지원금’을 준다며 세입자들이 매매가보다 높은 전세금으로 전세계약을 맺도록 유도했다.
이후 건축주와 브로커는 모두 잠적했다. 전세기간이 끝났지만 세입자들은 자기자본이 없는 사실상 ‘바지사장’인 B에게 보증금을 돌려받지 못했다.#2. 40대 임대업자 3명은 모두 자기자본 없이 전세금으로 잔금을 치르는 방식으로 서울 시내 빌라 여러 채를 사들였다. 이후 집값 하락 등으로 ‘깡통전세’가 되면서 전세금 반환이 어려워지자 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인(페이퍼컴퍼니)에 팔아넘긴 뒤 잠적해 버렸다. 국토부는 법인 설립자도 전세사기에 가담한 것으로 보고 있다.
국토부는 12월20일 전세피해지원센터가 9월28일부터 11월30일까지 접수한 피해 상담 사례를 조사한 결과 전세사기 의심 사례 106건을 포착해 경찰청에 수사 의뢰했다고 밝혔다. 주택 1000여 채를 보유한 채 사망해 다수의 피해자를 낳은 일명 ‘빌라왕’ 관련 사례 16건도 여기에 포함됐다.
전세사기 의심 사례 106건 모두 자기자본 없이 전세금 차액만 투자하는 ‘무자본 갭투자’로 주택을 매수한 사례였다. 개업 공인중개사인 C와 D는 각각 보유한 주택을 서로 전세매물로 중개했다. 이 과정에서 매매 시세를 부풀려 세입자가 실제 매매가보다 비싸게 전세 계약을 맺게 했다. 국토부는 이들이 교환거래를 통해 세입자 보증금을 가로챈 것으로 보고 경찰청에 불법 여부를 들여다볼 것을 요청했다.
임대인이 모집책 여럿을 고용해 임대차계약을 성사시키면 전세금 일부를 수수료로 지급하는 등 조직적으로 보증금을 노린 사례도 있었다.피해자 10명 중 7명은 사회초년생이나 신혼부부 등이 많은 20, 30대였다. 30대가 50.9%로 가장 많았고 20대(17.9%), 40대(11.3%), 50대(6.6%) 순이었다. 거래 지역별로는 서울이 52.8%로 가장 많았고 인천(34.9%), 경기(11.3%)가 뒤를 이었다.
국토부는 이날 법무부와 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 합동 전담조직(TF)’을 발족하고 전세사기 모니터링과 단속을 강화하기로 했다. TF에는 경찰청, 주택도시보증공사(HUG), 대한법률구조공단, 민간 전문가가 참여해 세입자 법률 지원 방안 등을 논의한다. 매매 거래 조사 중심이었던 ‘부동산거래분석기획단’은 이달 27일부터 전월세까지 포괄하는 ‘부동산소비자보호기획단’으로 개편해 운영한다. 국토부는 “임대인 사망으로 채무 관계가 복잡하게 얽힌 세입자가 보증금을 신속하게 돌려받을 수 있도록 하는 방안도 검토하겠다”고 했다.
‘빌라왕’ 피해 세입자들 “집주인 체납 사실 몰라…알 권리 강화를”
“작정하고 속이려고 하는데 어떻게 피할 수 있겠습니까. 빚이 있는 사람이 계속 무리해서 집을 사면 중간에 제지가 됐어야 하는 것 아닌가요?”(전세사기 피해자 이모 씨)12월22일 오후 2시 서울 여의도 전국경제인연합회(전경련)회관. 수도권에 빌라와 오피스텔 1139채를 매입해 전세 사기 행각을 벌이다가 사망한 일명 ‘빌라왕’ 김모 씨 사건의 피해자 100여 명이 회의실을 가득 메웠다.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG), 대한법률구조공단이 개최한 피해자 대상 정부 대응방안 설명회에 참석한 이들이었다.설명회 참석 대상은 김 씨에게 피해를 입은 세입자 중 HUG의 전세보증금반환보증에 가입한 440명이었다. 100여 명이 현장을 찾았고, 온라인 화상 회의로도 270여 명이 접속했다. 원희룡 국토부 장관은 이날 “전세사기는 세입자 개개인은 대처가 어렵다”며 “사기가 발붙이지 못하도록 처음부터 제도를 제대로 만들었어야 하는데 여러 허점이 있는 것이 사실”이라고 사과했다.
한 20대 피해자는 피해 상황을 설명하다가 “인생 첫 부동산 계약이었다”며 “사건이 터지고 잘 알지도 못하는 법률용어까지 찾아봤는데 별다른 해결책이 없어 힘들게 지냈다”고 울먹이기도 했다. 김 씨 피해자 중 70%가량은 부동산 계약 경험이 많지 않은 20, 30대 사회 초년생으로 알려졌다. 이들은 세입자 수백 명이 비슷한 수법으로 사기를 당하는 동안 정부가 사실상 손을 놓고 있었다며 분통을 터뜨렸다.
피해자 배소현 씨(27)는 2020년말 김 씨와 경기 수원시 장안구 빌라의 전세 계약을 맺었다가 6개월 뒤에야 보증금 2억3000만 원이 분양가격과 같다는 것을 알았다. 김 씨가 세금 수십억 원을 체납하고 있다는 것은 사건이 터지고 나서야 알았다. 배 씨는 “신축 빌라여서 전세가율을 제대로 알 수 없었고, 임대인인 김 씨의 빚이 얼마나 되는지도 전혀 몰랐다”며 “임차인의 알 권리를 강화하는 것이 무엇보다 중요하다”고 토로했다.
또 다른 피해자는 “시세 대비 전세가격도 저렴한 편이었고, 계약을 맺으면서 모든 것을 꼼꼼히 살폈다. 하지만 도중에 임대인이 김 씨로 바뀐 사실을 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하게 돼서야 알았다”고 호소했다.
김 씨에게 피해를 당한 세입자 중 HUG 보증보험 가입자는 614명으로, 나머지 500여 명은 미가입자다. 이들은 대부분 계약서에 ‘집주인에 임대사업자 보증보험에 의무적으로 가입한다’는 특약을 넣는 등 집주인이 보험을 가입했다고 생각해 세입자 보험에 가입하지 않은 것으로 알려졌다.국토부는 이날 ▲임차권 등기 전 대위변제 심사로 보증금 반환 절차 단축 ▲보증보험 미가입자에게 최대 1억6000만 원, 연 1%대 저금리 대출 지원 ▲전세보증금 대출 만기 최대 8개월 연장 ▲HUG 또는 한국토지주택공사(LH) 관리 주택에 임시 거처 마련 등의 대책을 내놨다.
원희룡 국토부 장관은 12월22일 이른바 ‘빌라왕’ 전세 사기 사건과 관련해 “이런 사고를 미리 막지 못한 것에 대해 주무부처 장관으로서 미안하게 생각한다”고 밝혔다. 원 장관은 이날 오후 서울 여의도 전경련 회관에서 ‘빌라왕’ 피해자를 대상으로 가진 정부 대응방안 설명회에 참석해 “법적으로 뒷받침할 수 있다면 (전세사기) 우려가 많은 정보를 세입자들이 공개적으로 입수할 수 있도록 하고 범죄를 저지른 사람에 대해 신상공개까지 하고 싶은 생각”이라며 이같이 밝혔다.
원 장관은 “정부 국가기관들은 억울한 사기 피해자들을 끌어안고 대책을 세우는 입장”이라며 “시스템이 부족하다 보니 곧바로 지원할 시스템이 미비해 어느 정도 피해자 목소리가 커진 다음에야 구체적인 대응에 나선 점을 미안하게 생각한다”고 밝혔다. 이어 “보증을 들어놔도 (반환받는데) 시간이 걸리는 게 문제인데 이 부분을 정부가 상속인 확정짓고 임차권 등기하고 반환받는 절차를 최대한 앞당기고 절차 전이라도 피해상황을 취합해서 최소한 절차만 행정 개선되면 즉각 보증금 반환에 들어갈 수 있도록 조치하려고 한다”고 밝혔다.
원 장관은 또 “이사를 바로 가야 하는 분들이 문제인데 그분들은 이사가버리면 확정일자 효력이 없어져 임차권 등기를 해야하는데 임차권 등기도 곧바로 하도록 절차를 당기겠다”며 “또 급히 이사 갈때 필요한 법률상담, 금융지원도 필요하다고 하면 긴급자금 융통방안도 마련해보겠다”고 덧붙였다.
업계 전문가들은 악성 임대인 명단 공개, 집주인 세금 체납 정보 공개 등 알 권리를 강화하는 조치와 함께 근본적인 해결책도 마련돼야 한다고 입을 모았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임대차 계약을 중개할 때 임대인이 거래액의 일정 비율만큼 ‘사고 보험’에 가입하게 한다면, 전세 사고가 날 때 보험금으로 피해를 줄일 수 있다”며 “HUG의 보증보험 역시 계약서 작성 이후 가입 여부를 알려주는 것이 아니라 사전에 확인할 수 있도록 제도 보완이 시급하다”고 강조했다.
오세훈 “전세사기에 분노 느껴…고발조치 등 적극 대응”
오세훈 서울시장은 12월21일 전세사기 피해를 막기 위해 “공인중개업소 현장 점검에 나서겠다”고 밝혔다. 오 시장은 페이스북을 통해 “피해자들 중 2030 청춘들이 유독 많다는 현실에 분노감마저 느낀다”면서 “전세 사기에 조직적으로 가담한 부동산 공인중개사들의 사례도 나오는 만큼 빌라가 밀집한 지역의 부동산 공인중개업소 현장 점검을 해 문제가 발견되면 고발 조치 등 적극적으로 대응하겠다”고 말했다.
서울시는 ‘전월세 보증금 지원센터’를 통해 내용 증명, 전세보증금 반환 소송과 관련한 법률 상담을 하고 있다.오 시장은 “신혼부부와 청년에게 전세 보증금 이자를 지원하는 사업이 있는데 깡통전세 등으로 보증금 반환이 어려운 상황이 속출하고 있다”면서 “최장 2년간 대출과 이자 지원 연장이 가능하도록 제도 개선을 추진하고 있는데 최대한 앞당기겠다”고 강조했다.
이어 “월세 보증금 지원센터에서는 예방 차원에서 임대차 계약 전 상담을 제공하고 있고, ‘전세가격 상담센터’는 감정평가사와 연계해 해당 빌라가 깡통전세인지 시세 확인을 해주기 때문에 계약 전 적극적으로 이용해 달라”고 당부했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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