미분양 늘자 대형 건설사도 자금 못 구해…심상찮은 건설업계
신용 A등급 업체, 회사채 발행 실패…6조원대 브릿지론 본PF 전환 지연…건설 미분양 위험, 금융권 전이 우려
미분양 주택이 급증하면서 대형 건설사조차도 자금을 구하지 못해 발을 동동 구르고 있다. 현재 6조원이 넘는 브릿지론(토지 매입과 인허가 등 건설사업 초기에 쓰이는 단기 차입금)이 다음 단계로 넘어가지 못한 채 만기만 연장되고 있다. 건설업계 미분양 위험이 금융권으로 옮겨붙을 수 있다는 우려가 커지고 있다.
4월4일 통계청에 따르면 2021년 초 2만 가구에 못 미쳤던 전국 미분양 주택 수는 2023년 1월 7만5400가구로 4배 가까이 증가했다. 시공사와 프로젝트 파이낸싱(PF)을 내준 금융사에 직접적인 부담이 되는 ‘준공 후 미분양’ 주택도 전국 8600가구로 집계돼 전월 대비 1000가구(13.2%)나 증가했다.
미분양 위험 탓에 자본시장은 건설업계에 문을 걸어 잠갔다. 신용 A등급인 신세계건설은 3월29일 2년물 회사채 800억원어치 발행을 위해 수요 예측을 진행했지만 100억원어치 주문을 받는 데 그쳤다. 회사채 발행에 실패한 신세계건설은 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)을 통해 자금 조달에 나섰다. P-CBO는 기업 채권에 신용보증기금 보증을 얹어 발행하는 자산담보부증권으로 B등급 수준 저신용 기업의 자금 조달 수단으로 여겨진다.
신용 A등급에 재계 10위권 대기업 계열사인 신세계건설이 P-CBO 발행을 택한 것은 이례적이다.PF를 십수 조원 내준 금융권도 미분양 위험을 예의 주시하고 있다. 특히 브릿지론을 책임졌던 증권업권에 빨간불이 켜졌다. 한국신용평가에 따르면 올해 상반기 기준 본 PF 단계로 넘어가지 못한 브리지론(토지담보대출 포함)은 6조3800억원으로 집계됐다.
부동산 사업 시행사는 보험업권이나 다른 증권사 등으로부터 본 PF를 받아야 브릿지론을 갚고 착공 등 다음 단계로 넘어갈 수 있다. 2023년 하반기까지 만기가 도래하는 PF 14조원 중 58.4%가 브릿지론이다.지금처럼 미분양 위험이 큰 상황에서는 본PF로 넘어가더라도 안심할 수 없다.
분양이 끝나야 상환 자금이 마련되는 ‘분양형 본PF’ 규모가 15조9000억원에 이르기 때문이다. 사업장이 미분양 상태인 시행사가 본 PF 상환 자금을 구하기는 사실상 불가능하다.금융권 PF 위험은 중소형 증권사에서부터 터질 수 있다. 증권업권의 자기자본 대비 PF 위험 노출액(익스포저) 비율은 평균 44.2%인데 중소형 증권사는 48.8%로 대형사(35.5%)보다 13% 포인트 이상 높다. 다올투자증권(91%), 메리츠증권(88.4%), 하이투자증권(85.1%), 현대차증권(74.9%), BNK투자증권(71.4%)의 경우 대형 증권사 평균치의 배를 넘는 수준이다.
시나리오 테스트 결과 이들 중소형 증권사는 PF 위험이 현실화할 경우 자본 건전성 지표인 영업용순자본비율이 최대 70% 포인트 이상 하락하는 것으로 나타났다. 금융권 관계자는 “중소형 증권사는 지방, 비주택 PF를 많이 내줘 더 위험하다”면서 “중소형사 중 은행이나 대기업 계열사가 아닌 곳은 유사시 매물로도 나올 수 있다”고 말했다.
위험신호 계속되는 부동산 PF…브릿지론 '경고등'
지방 사업장 중심 차환 부담 급증…2023년 만기도래 58% ‘브릿지론’…“제2금융권 부실 위험 크게 노출”
부동산 경기 침체가 계속되면서 PF 대출 부실에 따른 금융권 충격 우려가 가시지 않고 있다. 제2금융권이 부동산 PF 부실의 연쇄효과에 직면할 것이라는 경고가 이어진다. 특히 최근 들어 지방 공사현장, 브릿지론을 중심으로 손실 우려가 커진다. 정부는 손실 우려가 있는 일부 사업장에 대한 집중 관리에 나섰다.
4월5일 금융투자업계에 따르면 한국신용평가(한신평)는 최근 보고서에서 “지방을 중심으로 브릿지론의 기한이익상실(EOD·만기전 회수) 사례가 급증하고 있다”며 “2022년 하반기 만기도래 브리지론의 상당 규모가 본PF 전환에 성공하지 못해 브릿지론 차환 부담이 앞으로도 지속될 가능성이 있다”고 지적했다.
브릿지론이란 토지 매입 등 초기 사업비 명목으로 대출하는 자금으로 본PF 전에 시행된다. 상대적으로 높은 금리로 대출이 이뤄지는데, 2022년 하반기부터 부동산 경기 악화로 착공이 이뤄지지 않다 보니 본PF로 전환되지 않고 있다. 이로 인해 브리지론을 실행한 제2금융권의 부담이 커지고 있다.
2023년까지 만기도래하는 부동산PF 금액 약 14조원 중 58.4%가 브리지론이다.대한건설정책연구원도 최근 보고서에서 “미분양 우려로 수백억원 손실을 감수하고 시공권을 포기하는 사태가 발생하는 등 지방을 중심으로 위험이 증가하고 있다”며 “브릿지론을 많이 취급하고 있는 증권사, 여전사(여신전문금융회사), 저축은행, 상호금융 등은 위험에 크게 노출될 가능성이 상당하다”고 지적했다.
한신평은 2022년 9월 말 기준 저축은행이 취급한 브릿지론 747개 사업장과 본PF 856개 사업장을 분석했다. 브릿지론의 경우 25%, 본PF는 15%가 1회 이상 연기됐으며 만기가 미도래한 사업장 중에서도 브릿지론 사업장 28%, 본PF 사업장 16%가 올해 말까지 만기가 2회 이상 도래할 것으로 분석됐다.
부동산 경기 악화가 계속되는 상황에서 대출 만기가 돌아오게 되면 이자비용은 늘어날 수밖에 없다. 제2금융권이 버티기 어려워질 수 있다. 특히 브릿지론의 만기 연장이 많이 이뤄진 대상은 지방 아파트로 이 가운데 34%는 1회 이상, 13%는 2회 이상 만기가 연장된 것으로 나타났다.정부는 일부 사업장에 대한 세밀한 관리에 나섰다.
이복현 금융감독원장은 이날 중소기업벤처부와의 업무협약식 후 기자들과 만난 자리에서 “300∼500개 사업장을 중요 관리 사업장으로 보고 세밀하게 챙겨보고 있다”며 “거듭 말씀드리지만 적절한 형태의 가격 조정은 불가피하다”고 말했다. 기존 분양가격을 고집하지 말라고 건설사들을 압박한 것으로 풀이된다.
올 상반기 만기 집중된 부동산PF 브릿지론…부동산PF 뇌관 본격 작동
부동산PF 만기도래 금액 가운데 절반 이상인 브릿지론…본PF 전환은 고사하고 연장도 어려워
금융당국이 부동산PF의 브릿지론 구조조정 가이드라인 마련에 서둘러 나선 것은 그만큼 브릿지론 부실이 전체 부동산PF 부실을 몰고 올 수 있다는 위기감 때문이다. 실제 최근 부동산 PF 부실로 금융당국은 물론 금융권 전체가 긴장하는 가운데 부동산PF 만기도래 금액 가운데 절반 이상인 브릿지론인 것으로 나타났다. 부동산PF 사업에서 브릿지론은 사업 초기 단계에 일으키는 고금리 단기 대출로 대부분 토지매입잔금이나 토지구입 계약금을 치룰 때 일으킨다. 하지만 최근 브릿지론에서 본PF로 전환되지 못하는 것에서 한발 더 나아가 연장조차 쉽지 않은 상황이다.
●금리상승·미분양 등에 본PF 전환 막혀
4월3일 금융업계에 따르면 브릿지론에서 가장 중요한 것은 본PF로의 연결이다. 시행사가 브릿지론을 통해 토지매입, 인허가 등 이슈를 처리하고 본PF를 일으켜야만 차주들이 빌려준 돈을 받을 수 있기 때문이다. 만약 브릿지론에서 대주를 구하지 못해 본PF로 연결되지 않는다면 이때부터 차주들의 손실이 발생한다.
본PF로 전환되지 못할 경우 만기연장 또는 자금 회수가 집행되는데 자금회수가 집행될 경우 시행사의 현금 동원 능력이 충분하지 않아 상환에 실패한다면 차주들이 큰 손실을 떠안을 수밖에 없다. 만기 연장 결정이 나더라도 시행사는 고금리 부담을 지게 된다.부동산 금융시장 경색으로 PF가 사실상 멈춰있다는 점을 고려하면 브릿지론 비중이 높은 차주들을 중심으로 부실 우려가 커질 수밖에 없다.
금융투자업계 전문가는 "현재 만기 도래한 본 PF는 3~4년 전에 집행된 건으로 부동산 호황기에 분양이 순조롭게 됐고 2022년 집행된 건은 만기가 3~4년으로 미분양 나더라도 2023년 이슈는 아니다"라며 "당장 급한 불을 꺼야 하는 건 브릿지론"이라고 말했다. 김예일 한국신용평가 연구원 역시 "단기적으로 증권사가 직면한 위험요인은 브릿지론의 부실화"라고 말했다.
●올해 상반기 만기 집중…구조조정 불가피
브릿지론의 만기 도래시기는 올해 상반기에 집중돼있다. 실제 한국신용평가에 따르면 증권사의 경우 연말까지 만기가 도래하는 금액 약 14조원 중 58.4%가 브릿지론으로 나타났다. 저축은행업계에서도 전체 사업장 중 1회 이상 만기 연장된 사업장 비중은 브릿지론이 24%, 본PF가 15%로 브리지론이 더 높다.올해 상반기 브리지론의 경우 약 64%, 본PF의 경우 약 38%가 만기도래한다.
캐피탈업계 역시 브릿지론은 약 90%의 상환 기간이 1년 내 집중돼있어 만기 집중도가 높고 본PF 전환 여부에 따른 부실화 리스크가 높다. 이에 따라 저축은행과 증권사, 캐피탈사들의 자산건전성이 올해 상반기부터 본격적으로 악화될 것으로 우려된다.
오유나 한국신용평가 수석 애널리스트는 "캐피탈사의 경우 올해 1·4분기부터 만기 연장이 이뤄졌던 현장들의 만기가 도래하면서 요주의이하자산비율을 중심으로 자산건전성 저하가 본격화될 전망"이라고 말했다.업계에서는 부동산 경기 악화로 브릿지론 연장이나 본PF 전환과 같은 사업 진행이 쉽지 않고 만기 연장되더라도 차주 이자부담이 급격히 늘어 결국 구조조정이 필요하다고 판단하고 있다.
곽수연 한국신용평가 연구원은 "PF대주단 협의체 출범으로 만기연장 비중이 높아질 것으로 예상한다"면서 "만기 연장시 금리 약 연(年) 10~13% 수준으로 예년의 2배 수준으로 조달금리 상승 효과가 상당히 반영돼 차주 이자부담이 커져 사업성이 악화될 것"이라고 말했다.
'부실 뇌관' 부동산PF 브리지론 구조조정 가이드라인 4월에 나온다
시행사 마진 축소, 시공사 공사대금 축소, 대주단 손실 감수 등 희생 요구 전망
부동산시장 침체로 인한 부동산PF 부실 우려가 커지고 있는 가운데 금융당국이 우선적으로 '브릿지론'(사업인가 전 대출)에 대해 4월 중순에 구조조정 가이드라인을 내놓기로 했다. 당장 2023년 2·4분기부터 30조원 규모의 부동산 PF 만기가 도래할 것으로 예상되는 만큼 PF내에서도 가장 약한 고리로 꼽히는 브릿지론부터 선제적으로 대응하겠다는 것이다.
브릿지론 구조조정 가이드라인에는 ▲토지대금 차감 ▲사업자 마진 축소 ▲금융사 손실 감수 ▲시공사 공사대금 축소 등이 담길 것으로 금융투자업계는 예상하고 있다.4월3일 금융투자업계와 관계 당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원, 국토교통부는 4월 중순 '부동산PF 브릿지론 구조조정 가이드라인'을 공개하기로 했다. 금융위 고위 관계자는 "현재 부동산PF 대주단 협약과 브릿지론 가이드라인을 함께 발표하는 일정으로 추진하고 있다"고 말했다.
금융당국은 지난 3월초 '회사채·단기 금융시장 및 부동산PF 리스크 점검 회의'를 개최하고 부실 우려가 있는 부동산PF 사업장의 정상화를 지원하기 위해 'PF 대주단 협약'을 4월 중 가동하기로 했다. 대주단은 상환 유예, 출자 전환, 신규 자금 공급 등 금융 지원을 전제로 시행사·시공사와 사업 정상화 계획을 마련할 계획으로 정부도 정책금융 공급 규모를 28조4000억원으로 확대키로 했다.
금융당국이 PF대주단 협약 가동과 함게 브릿지론 가이드라인을 내놓기로 한 것은 브릿지론의 본PF 전환은 물론 연장조차 어려워지는 사례가 늘어나면서 부실의 경고등이 본격적으로 커졌기 때문이다.통상 만기가 1년~1년 반 정도로 짧은 브릿지론은 일반적으로 토지 매입 대금과 시행사 운영비 등 착공 전 필요 자금을 조달하는 용도로 사용된다.
실제 착공까지 리스크가 있다는 점에서 본PF보다 높은 금리에 저축은행과 증권사, 캐피탈사 등 2금융권이 대주단으로 참여한다. 부동산 호황기에 금융사들도 PF 주관권을 확보하기 위해 브릿지론에 자기자본을 잇따라 투자했다.2022년 기준금리 인상과 원자재, 공사비 증가로 미분양 우려가 커진 상황에서 레고랜드발(發) 자산유동화기업어음(ABCP) 지급보증 사태로 신용 경계감이 높아지자 브릿지론에서 본PF로 전환되지 못하는 사례가 급증하고 있다.
정부가 공적보증을 통해 브릿지론의 본PF 전환을 지원하고 있지만 공적 보증기관에서 상위(上位) 건설사의 연대보증은 물론 채무인수까지 요구하는 등 조건을 맞추기가 사실상 불가능한 상황이다. 브릿지론 연장 역시 선이자에 각종 수수료를 포함하면 금리는 연 13~14%가 기본이고 일부 사업장은 연 20%를 훌쩍 넘는다. 시행사들은 자기자금으로 선이자와 수수료를 지불하고 만기를 연장하는 등 버텨왔지만 이마저도 한계에 다다랐다는 우려가 나온다.
건설업계와 금융투자업계에서는 4월 이후 만기가 돌아오는 자산유동화기업어음(PF-ABCP) 규모가 30조원에 달하는 것으로 보고 있다. 통상 2금융권은 3~6개월짜리 ABCP로 브릿지론을 조달해서 시행사에 대출해 준다. 금융당국이 제시할 브릿지론 구조조정 가이드라인은 시행사와 시공사, 대주단이 각각 얼마만큼 양보할 것인가에 관심이 쏠리고 있다.
시행사는 마진 축소, 시공사는 공사대금 축소, 대주단은 손실 감수 등이 가이드라인에 담길 전망이다.한편, 정부는 지난 2008년 4월 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 급하강하자 은행권을 중심으로 PF대주단협의회를 가동했다. 당시 대주단 협의회는 건설사 및 사업장의 자구 노력을 전제로 금융기관이 보유한 건설사 채권 만기를 연장하고 필요시 신규 자금을 지원했다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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