빌라가 사라진다…'서민 보금자리' 불안 위기
침체로 서울 허가 81% 급감…잇단 전세사기에 세입자 외면
대표적인 서민 주거시설인 다세대·연립주택 등 빌라 시장이 좌초 위기를 맞고 있다. 2022년 불어닥친 부동산 경기침체 여파로 착공 물량이 크게 줄어든 데다 ‘빌라왕’ 전세사기로 세입자가 전·월세를 외면하고 있어서다. 당분간 빌라 시장의 위축이 불가피해 서민 주거 불안이 가중될 수 있다는 우려가 나온다.
4월6일 업계에 따르면 서울에서 다세대·연립이 밀집한 강서구 화곡동, 관악구 신림동 일대에는 신축 빌라 공사가 대부분 멈춰 섰다. 실제 지난 2월 서울의 빌라 건축허가 면적(국토교통부 기준)은 1만8866㎡로, 지난해 같은 기간(10만2462㎡)보다 81.5% 감소했다. 지난달 허가 면적은 월별 기준으로 역대 최저치다. 2022년부터 고금리가 지속되고 전세사기 후폭풍이 거세 빌라 신축이 급감하고 있다.
연립·다세대주택 등 빌라가 전세사기 등의 여파로 좌초 위기를 맞고 있다.
전국에 있는 빌라는 연립주택 53만 가구와 다세대주택 227만 가구 등 280만 가구에 달한다. 빌라는 착공 후 4~5개월이면 공사가 끝나 입주가 빠른 게 장점이다. 또 집값 급등기에 ‘아파트 대체재’로 부각돼 청년과 신혼부부, 저소득층의 주거 버팀목 역할을 톡톡히 했다. 빌라 거주자의 3분의 1가량은 소득 하위 20%이거나 연소득 4000만원 이하 계층이다.
2023년 공시가격 하락으로 전세보증금 반환보증 가입이 제한돼 투자자와 세입자가 모두 외면하고 있다. 지난 2월 전국 빌라 매매는 6172건으로 전년 동월(1만1493건) 대비 46.3% 쪼그라들었다. 서울 빌라 전·월세 거래량은 지난해 9월 이후 6개월째 1만 건을 밑돌고 있다.
전세사기 트라우마에 집값마저 '뚝'…"빌라 찾는 사람이 없다"
흔들리는 서민 주거시장…1억 낮춰 내놔도 거래 안돼…경매 매물은 급증…낙찰률 급락
“불과 1년 전만 해도 동네에서 빌라 신축 공사가 다섯 곳 이상 동시에 진행될 정도로 붐이었는데 지금은 뚝 끊겼죠.”(서울 관악구 신림동 A공인)최근 찾은 신림동 빌라촌 일대는 적막했다. 사람들의 발길이 끊겨 이곳의 부동산 시계는 전세 사기로 크게 홍역을 앓았던 지난해 겨울 그대로 멈춰 있는 듯했다.
빌라 물건을 주로 취급하는 주변 중개업소는 말 그대로 ‘개점휴업’ 상태였다.부동산 경기침체 속에 대표적 서민 주거인 빌라는 2023년 들어 ‘짓지도, 팔리지도, 살지도’ 않는 주택으로 전락하고 있다. 전세 사기 낙인 효과로 주요 수요자인 저소득 서민과 청년층으로부터도 외면받으면서 빌라시장에 위기감이 커지고 있다.
●저소득·청년 주거 담당했지만…
국토교통부에 따르면 서울에서 빌라(건축법상 다세대 및 연립주택)의 월별 건축허가 면적은 갈수록 줄어들고 있다. 매달 10만㎡ 정도를 유지한 빌라 건축허가 면적은 지난해 7월 5만4311㎡로 감소한 데 이어 올 1월에는 2만9688㎡, 2월에는 1만8866㎡까지 쪼그라들었다.빌라는 건축비가 브랜드 아파트의 4분의 1도 되지 않고 공사 기간도 4개월 안팎으로 짧다.
주거 수요가 몰리는 서울에서 신속하게 주택을 공급하는 유일한 수단이라는 평가다. 그동안 저소득층과 사회초년생, 청년 주거의 한 축을 담당해 온 이유다. 국토부 통계누리(2021년 기준)에 따르면 수도권에서 빌라에 사는 거주자 비율은 저소득층(소득 하위 20%)이 18.5%, 중소득층은 20% 정도다. 강남권 고가 빌라에 거주하는 고소득층(소득 상위 20%)은 11.2%에 불과했다.
지난해 말 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험을 신청한 23만7797가구 중 연소득이 4000만원 이하에 해당해 ‘저소득층 보증료 감면’ 혜택을 받은 가구는 31%인 7만3604가구였다. HUG는 “소득 기준에 따라 보증료 감면 혜택을 받은 대부분은 빌라 거주자인 것으로 추정된다”고 말했다.서울에서 가장 많은 빌라 유형은 ‘연면적 40~60㎡ 다세대주택’이다.
전체 다세대주택 81만2403가구 중 37.2%(33만2259가구)가 이에 해당한다. 가족 형태로는 ‘2인 가구’(10만2239가구) 비율이 높다. 젊은 신혼부부가 결혼 후 자녀 출생 전까지 첫 주거지로 빌라를 택하는 경우가 많다는 방증이다.
●경매에 나오는 매물만 ‘급증’
서울 강서구 화곡동 일대 신축 빌라 전용면적 40㎡ 매물은 3억원 선에 호가가 형성돼 있다. 화곡동 B공인 관계자는 “1년 전만 해도 깨끗하게 지어진 신축 빌라 분양가가 4억원을 넘겼지만 지금은 시세 파악이 힘들다”며 “마지막으로 매매 거래를 해 본 게 5개월 전”이라고 말했다.빌라 전세시장에 세입자 발길도 줄고 있다.
지난해 불거진 전세사기 이슈에다 공시가격 하락으로 전세 수요가 대폭 줄었다. 집주인은 기존 전셋값보다 5000만원가량 낮은 가격에도 새 세입자를 찾기가 쉽지 않다.빌라 가치하락은 경매시장에서 여실히 드러난다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 빌라 경매 건수는 841건으로 전년 동월(392건) 대비 114%나 증가했다.
같은 기간 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 23.5%에서 9.5%로 급감했고, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 90.2%에서 79.4%로 떨어졌다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “거주 여건이 상대적으로 더 열악한 데다 높은 전세가에 따른 깡통전세와 전세 사기까지 겹치면서 낙찰률이 곤두박질치고 있다”고 지적했다.
주택 거래시장에서도 빌라는 찬밥 신세다. 한국부동산원에 따르면 지난 2월 전국 주택거래량 7만7490건 중 아파트가 6만3909건으로 82.5%를 차지했다. 반면 빌라 거래량은 7021건으로, 전체의 9.1%에 그쳤다. 김학렬 스마트튜브 소장은 “빌라는 서울에서 밀려나지 않으려는 서민층의 대표적 대안 주거”라며 “지금은 가격이 낮아진 아파트 매물에 밀려 수요층을 찾기가 쉽지 않은 상황”이라고 설명했다.
빌라시장 살리려면…"DSR 적용 배제하고 소형, 주택수 제외해야"
서민의 보금자리 역할을 해온 빌라시장의 위기에 대해 업계와 전문가들은 한목소리로 “규제는 풀고 지원은 늘려야 한다”고 조언했다. 현장에서는 빌라 건축을 책임지는 소규모 건설업체에 대한 지원 필요성을 강조했고, 전문가들은 까다로운 세금 규제 완화와 빌라 전세시장 정상화를 위한 정부의 역할을 강조했다.
6일 국토부에 따르면 아파트를 제외한 연립과 다세대주택 등의 착공 실적은 지난 3월 3490가구에 그쳤다. 1년 전과 비교하면 42.6% 감소한 수치로, 빌라 공급이 1년 사이 반 토막 난 것이다. 빌라 공급을 책임지는 소규모 건설업체는 “시장 위기감이 팽배한 가운데 여전한 규제로 사업 추진이 불가능하다”고 입을 모았다.
업계에서는 빌라에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 배제, 주택 수 산정 배제 등의 지원책이 필요하다고 지적했다. 이용식 서진개발산업 대표는 “고금리와 미분양으로 신축은 엄두도 못 내는 상황”이라며 “빌라시장을 살리기 위해선 DSR 등 대출 규제 완화부터 세제 개선과 건설 규제 완화 등이 종합적으로 필요하다”고 했다.
빌라 건축을 전문으로 하는 한 건설업체 대표 역시 “빌라를 통한 주택 공급을 활성화하려면 소형 주택의 주택 수 산정 제외 등 부동산 거래를 막는 세제 대못부터 없애야 한다”며 “시장 수요가 살아나야 소형 건설업체의 줄도산도 막을 수 있다”고 말했다. 또다른 빌라 전문 건설사 관계자는 “빌라 건설사 대부분이 소규모인데 시장 위축에 대응할 여력이 부족하다”며 “시장 정상화를 위해선 빌라 투자자에 대한 취득세 완화 등 적극적 지원이 필요하다”고 했다.
전문가들은 빌라시장의 연착륙을 위해서는 전세시장의 정상화도 중요하다고 조언했다. 최근 연이은 전세 사기 등으로 빌라 전세시장이 위축된 만큼 전세시장을 먼저 정상화해야 전체 빌라시장도 활성화할 수 있다는 것이다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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