<守岩칼럼>부동산 규제해제의 역설
가점 쌓았는데 4050에 더 좁아진 청약의 문…미분양 1년만에 4배 급증
윤석열 정부의 1·3 부동산대책으로 서울지역 대부분이 규제지역에서 해제되면서 청약시장에 4050세대의 입지가 좁아졌다. 무주택기간, 부양가족수 등을 늘리며 가점을 쌓아온 청약통장이 추첨제 부활로 사실상 무용지물(無用之物)이 됐기 때문이다. 심지어 4050이 선호하는 전용 85㎡ 초과 대형면적은 가점제 물량이 아예 없다.
대형면적의 80%를 가점제로 공급하겠다던 윤석열 대통령의 대선공약 역시 규제가 풀리면서 무색해졌다.정부가 청약제도 개편에 나선 것은 2022년 8월 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하면서부터다. 여기에는 윤석열 대통령이 후보 시절부터 공약으로 내걸었던 규제지역 청약 개선안이 담겼다. 서울 등 규제지역에서 2030의 청약 당첨이 너무 어려우니 이를 개선해야 한다는 게 골자다.
실제 투기과열지구의 경우 85㎡ 이하 중소형이 가점제 100%로 공급돼 가점이 낮은 젊은층의 당첨 가능성이 희박했다. 가점제는 무주택기간, 부양가족수 점수가 높은 순으로 입주자를 선정해 나이가 어리고 자식이 없는 2030은 당첨되기 어렵다.
청약제도 개편안은 85㎡ 이하 중소형에 추첨제를 도입하는 것이었다. 추첨제 비율을 최대 40%까지 늘려 무작위로 입주자를 선정함으로써 2030의 당첨길을 조금이나마 열어준다는 것이었다. 형평을 맞추기 위해 85㎡ 초과 대형은 가점제 비율을 종전 50%에서 80%까지 높이기로 했다. 20~30평대 아파트는 2030에게 기회를 늘려주되 40평대는 무주택기간이 길고 부양가족이 많은 4050에게 더 많이 배정해준다는 취지다. 고가점자들이 자신들에게 불리할 수도 있는 제도 개편을 반발없이 받아들인 것도 이런 배려 덕분이었다.
그러나 개편안의 시행일이 늦어지면서 취지는 무색해졌다. 정부는 이러한 내용을 담은 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 2022년말 입법예고 하고 2023년 4월1일부터 시행하기로 했는데 그 전인 1월3일 1·3 대책에서 서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제된 탓에 개정된 규칙의 영향권을 벗어난 것이다.
●서울 비규제지역 전용 85㎡ 초과 가점제 배정 0%
비(非)규제지역에서는 가점제 물량보다 추첨제 물량이 훨씬 많다. 85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 100%가 추첨제로 공급된다. 그나마 중소형은 가점제 물량이 40% 정도 배정되지만 대형은 가점제 배정물량이 아예 없다. 정부가 4050에게 '더 넓은 주택'이 필요할 것이라며 청약제도를 개선했으나 오히려 더 넓은 주택을 분양 받을 기회는 전보다 더 줄어든 셈이다.차곡차곡 가점을 쌓아온 고가점자들은 정부만 믿고 있다가 청약 시장에서 설 곳을 잃었다며 하소연한다.
서울에 거주하는 한 40대 예비청약자는 "수십년 무주택자로 청약 하나만 보고 버텨왔는데 정부가 당첨 기회를 늘려주겠다고 안심 시키더니 갑자기 규제를 풀어 고가점통장을 쓸모 없게 만들었다"고 토로했다.결국 개선된 청약제도는 규제지역인 강남·서초·송파구와 용산구에서만 4월1일부터 시행됐다. 이들 지역에서 분양하는 아파트의 경우, 85㎡ 초과 대형면적의 80%가 가점제로 공급된다.
그러나 분양가가 워낙 높은 지역이어서 이를 감당하기 어려운 실수요자에게는 무용지물이다. 올 상반기 분양 예정인 '청담르엘' 분양가는 3.3㎡ 당 6000만원대로 예상된다. 전용 59㎡ 17억원, 84㎡는 23억원 수준이다.
미분양 7.5만 가구의 80%가 지방…규제 완화의 역설
지난 1월 전국 미분양 아파트가 10여년 만에 최대치인 7만5000여 가구에 이른 것으로 나타났다. 위험 마지노선인 '7만 가구' 선을 훌쩍 뛰어넘은 것으로, 특히 정부 정책에서 소외된 지방의 미분양 증가 추이가 심상치 않다.
국토교통부가 1월28일 발표한 1월 주택통계 자료를 보면, 1월말 기준 전국 미분양 아파트는 총 7만5359가구로 12월(6만8148가구)보다 7211가구(10.6%) 증가했다. 2012년 11월(7만6319가구) 이후 10년 2개월 만의 최대치다. 2021년 12월 1만8000여 가구 수준에서 1년 1개월 만에 4.1배 증가한 것이다. 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 7,546가구로 0.4%(28가구) 늘었다.
지역별로는 수도권과 지방이 1월보다 10%씩 늘어 1만2,257가구와 6만3102가구를 기록했다. 미분양의 83%가 지방에 쏠려 있다. 특히 지난달엔 전북(증가율 62.1%·1,566가구), 충북(35.6%·1,149가구), 강원(34.3%·908가구), 경북(20.2%·1,547가구) 지역의 미분양 증가세가 두드러졌다. 수도권에선 인천 증가율(28.7%·715가구)이 가장 컸다.
미분양은 글로벌 금융위기 직후인 2009년 3월 16만6,000여 가구까지 치솟으며 정점을 찍었다. 현 추세라면 올 상반기 미분양이 10만 가구를 넘어설 것이라는 우려도 나온다.
지방은 악화일로다. 지난 1월 아파트 청약을 받은 10개 단지 중 8곳(80%)의 경쟁률이 1, 2순위를 통틀어도 1 대 1을 밑돌았다. 입주자 계약금으로 당장 공사비를 마련할 수 없다는 뜻이라 건설사의 수주 포기로 이어질 가능성이 크다. 최근 대형사인 대우건설이 440억 원의 손해를 감수하고 울산의 한 주상복합 분양 사업에서 발을 빼 업계에 충격을 안긴 일도 있었다.
시장은 규제 완화 효과가 서울·수도권에 집중된 탓에 지방 부동산시장이 더 궁지에 몰리고 있다는 불만으로 팽배하다. 실제 정부의 규제 완화 종합판인 1·3 대책은 수도권 규제지역 해제·실거주 의무 폐지 등이 골자로 대부분이 수도권 시장을 겨냥한 내용들이다. '국토부의 둔촌주공 일병 구하기' 대책이란 뒷말이 나온 배경이다.
광주의 한 중견 건설사 대표는 "정부 정책으로 투자 가치가 높아진 수도권 아파트로 눈을 돌리지 누가 지방 아파트를 사겠느냐"며 "분양 사업은 꿈도 못꾼다"고 말했다. 이에 원희룡 국토부 장관은 이날 "우리는 선분양제라 분양이 안 됐다고 전부 악성으로 볼 수 없다"며 "주변 시세와의 마찰 때문에 소비자가 외면한 걸 세금으로 부양하자는 건 반(反)양심적"이라고 말했다.
moon4758@naver.com
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