대기업들이 몰려드는 판교…수도권 최대 4차산업 클러스터 형성
신분당선 강남~신사구간 개통으로 주변지역 부동산 수혜↑…판교 주변 미개발지역은?
수도권 지하철 신분당선의 강남~신사 구간이 2022년 5월28일 연장 개통되고 ‘황금 구간’으로 불리는 신분당선 노선이 확장되면서 해당 지역 역세권 주변의 부동산 시장이 다시 한번 들썩이고 있다.
기존의 광교~강남역 간 신분당선 운행 구간을 환승 역사(驛舍)인 신논현역(9호선), 논현역(7호선), 신사역(3호선)까지 연장됐다. 신분당선 연장으로 광교역에서 신사역까지 42분 만에 이동할 수 있다.
경기 남부지역 주민은 환승을 통해 강서·송파·강동 지역(9호선), 광진·동작 지역(7호선), 종로·은평지역(3호선)으로 이동할 수 있다.국토교통부에 따르면 이용자의 건강과 안전을 고려해 모든 역사에 완전 밀폐형 안전문(스크린 도어)을 설치하고 차량도 비상 탈출을 위해 출입문을 수동으로 여닫을 수 있도록 제작했다.
화재 상황 시 신속한 대피와 구난(救難)이 가능하도록 정거장마다 피난 계단도 2곳씩 설치했다. 신분당선 복선전철은 2012년 강남~정자 구간, 2016년 정자~광교 구간이 개통됐다. 2022년 개통된 강남~신사 구간 공사에는 총사업비 4444억원이 투입됐다.
신분당선 노선이 확장되면서 해당 지역 역세권 주변으로 분양되는 신규 아파트의 수혜가 뒤따른다. 부동산 시장에서 지하철 개발 호재가 갖는 힘은 크다. 지하철 개통은 시간과 비용이 많이 들어가는 만큼 희소성이 크고 역세권이 되면 입지의 가치도 올라가기 때문이다. 특히 인구밀도가 높은 수도권의 경우 출퇴근 때 지하철 이용자가 많아 역세권 주거지의 인기는 더욱 높다.
특히 신분당선은 용산·강남 등 서울 주요 업무지구와 판교·광교 등 수도권 대표 신도시를 연결하는 황금노선으로 꼽힌다. 경기 남부지역을 우회하는 기존 분당선과 달리 수도권 남부에서 서울 강남 및 용산까지 40분 정도면 바로 이동할 수 있어 부동산시장에 미치는 영향이 크다.
실제 2016년 광교~강남 개통 이후 신분당선을 이용할 수 있게 된 판교, 분당, 광교의 집값은 서울 수준으로 올랐다. 판교신도시가 위치한 성남시 백현동의 평균 시세는 3.3㎡당 5404만원(KB부동산, 2021년 8월30일 기준), 분당신도시인 수내동은 3984만원, 광교신도시가 있는 수원시 이의동은 3599만원으로 조사됐다. 이는 경기도 평균인 1885만원을 크게 웃도는 수치이며 서울시 평균인 3844만원과 비교해도 비슷하거나 오히려 높은 수준이다.
현재 신분당선은 광교역에서 신사역까지 운행하고 있으며, 2022년 5월 신사역, 2025년 용산역이 개통된다. 용산~은평~삼송을 연결하는 신분당선 서북부 연장선도 추진 중으로 향후 수도권 핵심 교통망이 될 전망이다.
주택 수요가 높은 판교신도시 주변 미개발지역의 활용 방안은?
대기업들이 성남시 판교로 대거 몰려오고 있다. 판교신도시에 위치한 판교테크노밸리는 현재 네이버, 다음카카오, 엔씨소프트, 넥슨 등 주요 IT(정보기술) 기업들을 비롯해 SK바이오팜, 차병원그룹 등의 바이오기업과 그밖에도 한화솔루션, SK플래닛 등 국내 4차산업의 선두 기업들이 한곳에 모여있다. 판교테크노밸리에는 현재 약 8만여명의 기업 종사자들이 근무하고 있다.
여기에 공사 중인 제2, 제3 판교테크노밸리가 완공되면 약 15만명 규모의 수도권 최대 4차산업클러스터가 형성될 예정이다. 판교신도시로 기업들이 몰리는 여러 가지 이유 중 가장 큰 이유는 우수한 교통망을 갖추고 있기 때문이다. 신분당선 판교역을 통해 강남역까지 15분 이내에 도착할 수 있는 판교는 사실상 강남 생활권으로 볼 수 있다.
또한 판교신도시는 경부고속도로, 용서고속도로, 분당~내곡 간 고속화도로, 분당~수서 간 고속화도로 등의 도로 교통망과 신분당선, 분당선, 경강선 등의 철도교통망까지 갖춰 서울과 인접 위성도시 및 지방으로 이어지는 교통 인프라가 뛰어난 지역으로 평가 받고 있다. 여기에 2027년 개통 예정인 서판교역까지 들어서게 되면 상대적으로 교통망이 취약했던 경기서부권과 인천지역 이동도 편리해질 전망이다.
판교신도시는 국내 대기업들의 입주에 따른 풍부한 일자리와 판교지구, 대장지구 등 다수 배후 주거지역이 개발되면서 대형마트, 쇼핑센터, 식당 등 서비스 분야의 일자리까지 크게 늘어 인구유입의 선순환이 이뤄지는 것으로 분석됐다. 또한 상업시설(오피스, 상가, 숙박시설)의 공실률도 전국에서 가장 낮은 지역 중 하나로 신규 창업도 활발하게 이뤄지고 있다.
특히 판교지역 기업 종사자들의 연봉은 국내 평균 임금을 크게 상회하는 고소득 직군이 대부분으로 판교지역의 주거, 생활, 여가 수준이 지속적으로 높아지고 있는 특징이 있다. 실제 지역 생활 수준의 척도가 되는 주거 시설을 보더라도 판교신도시는 강남 못지 않은 성장세를 보이고 있다.
판교지역 내 다수의 아파트는 이미 국내 최고 수준의 가격대를 형성하고 있고, 녹지비율이 높은 주변 환경과 매칭되는 신규 아파트, 타운하우스 등은 고가임에도 불구하고 완판 행진이 이어지고 있다. 가장 최근 분양을 마치거나 개발이 진행 중인 대장지구, 낙생지구, 고기지구 등에서도 이러한 흐름은 이어지고 있다.
판교지역은 우수한 교통, 풍부한 일자리, 편리한 생활환경, 높은 녹지비율에 따른 쾌적한 자연환경 등의 즁요 요소가 어우러져 국내에서 주택 수요가 가장 많은 지역 중 하나로 손꼽힌다. 하지만 판교 지역의 주택 공급은 수요를 따라가지 못하고 있으며, 개발이 가능한 지역도 대부분 소진되고 얼마 남지 않아 판교 내 개발이 가능한 부지로 손꼽히는 남판교(대장‧석운동) 지역의 희소성이 부각되고 있다.
또한 그간 남판교 지역의 교통 약점으로 지적되어 오던 철도 대중교통망 또한 지하철 3호선 연장안(수서~고등~2,3테크노밸리~서판교~대장~고기~신봉~웰빙광교~광교역)도 서울시가 타당성조사 용역을 준비하는 등 해당 지역들의 가치가 높아지고 있다. 남판교 지역의 숙원 사업들도 하나씩 진행되고 있다.
실제로 신상진 성남시장은 최근 판교 내 남단녹지인 대장동 별장투리마을과 석운동 주민들의 지난 20여년간의 숙원사업이었던 별장투리마을과 석운동을 잇는 도로를 개설하는 방안을 공약사항으로 채택했다. 도로신설에는 보상비를 합쳐 모두 295억이 투입되며, 오는 2027년 완공 예정이다. 이밖에도 별장투리마을과 대장지구를 잇는 마을진입도로 개설안도 성남시의회에서 발의돼 성남시 도시건설위원회에 채택되어 있는 상태다. 2000년 초반 용서고속도로가 해당 지역을 관통하면서 마을이 동서로 나눠지고 그로 인해 도로 서쪽에 위치한 별장투리마을은 주변 지역과 단절돼 있어 응급환자이송, 화재, 폭우 등 긴급상황이 발행했을 시 안전을 위협받고 있었다.
해당 진입도로는 용서고속도로 하단 국토부 토지를 활용돼 개설될 것으로 보인다. 지역 부동산 관계자는 “이번 조치를 통해 응급환자 이송, 천재지변 시 고립될 수 있는 별장투리마을의 지리적 리스크는 해소될 전망이다. 특히 판교 남쪽 지역 마지막 미개발지인 별장투리마을과 석운동을 잇는 다수 도로공사가 계획되면서 두 마을 뿐만 아니라 인근의 대장ㆍ고기지구 등과의 도로 연결도 가능할 전망이다.
또한 석운동은 지난 2003년 성남시 도시계획조례로 제정된 ‘녹지지역 상ㆍ하수도 미비 시 개발제한’이라는 규정으로 아직까지 오지로 남아 있었다. 하지만 최근 석운동 지역에 공공하수도 설치 계획이 확정되면서 20여년 만에 지역 개발의 길이 열렸다. 이처럼 그간 두 지역 개발의 발목을 잡았던 요소가 사라짐과 동시에 향후 다양한 형태의 지역 개발 논의가 시작될 것으로 보인다.”고 설명했다.
성남 판교신도시는 1976년 남단녹지로 지정되어 주민재산권이 제한되어 왔으며, 2001년 건축제한이 만료됨에 따라 예상되는 무분별한 난개발을 사전에 방지하고, 성남시의 합리적인 도시발전을 도모하며, 계획적 공영개발을 통한 수도권지역의 지속적인 택지공급에 기여하고자 개발에 착수하게 되었다.
성남 판교지구는 서울 도심과 20㎞, 강남과 10㎞ 거리에 위치하고 성남의 신시가지인 분당과 인접하여, 수도권 동남부권역의 중심지역으로서 성장 가능한 지리적 장점을 지니고 있다.개발대상지의 70% 이상이 임야와 농지로 구성되어 있으며, 도시 내 운중천과 금토천이 흐르고 청계산자락의 임상양호지가 동서로 입지하고 있어 환경친화적이고 쾌적한 주거단지 조성에 최적의 조건을 갖추고 있다.2003년 개발착수 당시 약 2400세대 정도가 거주하며, 총면적의 37%를 차지하는 전답(田畓)은 대부분 화훼·채소용시설로 이용되었다.
●도로 및 공간구조
성남판교신도시 가로망은 5개의 간선도로를 통해 지역간 연결을 도모하고, 생활권과 중심지역을 연결하는 내부간선도로망과 일상생활 편의를 위한 보행 및 자전거 네트워크를 구축하였다. 초등학교 통학권을 바탕으로 9개의 소생활권을 구성하여 학교, 공원, 공공시설 등을 적절히 배치했으며, 인접 분당신도시와의 조화를 위해 동측지역은 중고밀의 주택단지를 조성하고, 서측지역은 중저밀의 주택단지를 계획하였다.
남북방향 신분당선과 동서방향 성남-여주선이 환승되는 판교역 주변에 신도시 중심기능을 부여하고, 각 주거단지에는 중소규모의 근린상업을 배치하여 주거의 편의성을 확보하였으며, 신도시는 물론 주변지역 자족성 확보를 위해 도시지원시설용지를 주요간선도로 변에 배치했다.
●공원 및 녹지
판교신도시 내 금토산과 신촌공원 등 임상양호한 녹지를 최대한 보전하고, 운중천과 금토천을 수변 녹지공간으로 조성하여 하천경관을 향상시키고 지역주민에게 휴식공간을 제공하도록 계획하였다.
운중천과 금토천 합류지점에는 주변녹지대를 포함하는 중앙공원으로 계획하여 생물서식공간을 보호하고 주민 여가공간을 마련하였으며, 이러한 자연환경 요소들이 공원, 녹지 등을 통해 유기적으로 연계되도록 생태네트워크를 구축하였다.각 생활권에는 근린공원과 어린이공원을 적절히 배치하고, 보행자전용도로와의 연계를 도모하였으며, 주요 도로변에는 완충녹지대를 설치하여 소음과 대기오염을 최소화함으로써 쾌적한 주거환경 조성을 위한 계획을 수립하였다.
●주택건설
성남판교신도시에는 약 2만9000세대의 주택이 건설되며 전체 주택건설용지의 76%는 공동주택용지로, 공동주택용지의 35%는 임대주택용지로 계획하였다. 고속도로 서측은 중저밀, 분당인접 동측은 중고밀 주택을 배치하였으며, 경관이 양호한 구릉지역은 블록형 단독을 조성하여 환경진화적인 주택단지가 되도록 구상하였다. 아파트, 연립, 단독주택 등은 주변 자연경관의 조망과 스카이라인을 고려하여 계획하였다.
●도시간 교통망
성남판교신도시 주변의 도시간 교통망은 남북방향의 경부고속도로와 6개 지역간도로, 2개 철도로 구성된다. 전국을 연결하는 경부고속도로, 지구 북측을 통과하는 외곽순환 고속도로, 용인ㆍ성남ㆍ서울을 연결하는 분당-수서, 분당-내곡, 용인-서울간고속도로 및 국지도23호와 동서방향으로 의왕ㆍ안양을 연결하는 국지도 57호에 의해 광역교통량을 처리하고, 서울 강남과 연결되는 신분당선, 경기동부지역을 연결하는 성남~여주선 전철에 의해 남북ㆍ동서간 철도망을 구축하였다.
신도시 개발로 인해 가중될 교통량은 주요간선도로의 신ㆍ증설 및 전철의 개통에 의해 분담 처리될 것이며, 대중교통 활성화를 위하여 판교역사 환승주차장을 건설하고, Non-stop 광역버스, 지역간 셔틀버스를 운행할 계획이다. 이러한 광역교통의 개선은 판교신도시 뿐만 아니라 분당, 용인 등 주변지역의 원활한 교통소통에 크게 기여하게 될 것이다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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