<守岩칼럼>서민 ‘주거 사다리' 역할한 전세, 왜 사기의 온상으로 전락했나
그동안 전세는 가장 안정적 주거형태로 自家로 가기 위한 디딤돌…문턱 낮은 전세대출이 피해 키워
서민의 '주거 사다리' 역할을 해온 전세가 사기의 온상으로 전락했다. 인천 미추홀구에서 수면 위로 떠오른 전세 사기(傳貰 詐欺) 피해는 서울 강서구, 경기도 화성 동탄신도시 등 수도권은 물론이고 대전, 부산 등 전국에서 동시다발로 터져 나오고 있다. 다양한 원인이 지적되는 데 그중에서도 무분별하고 과도한 전세자금 대출이 가장 큰 문제로 꼽힌다.
4월25일 서울시는 깡통전세 피해 사례를 제보받아 집중수사한 결과, 전세사기에 가담한 공인중개사 6명, 중개보조원 4명 등 총 10명을 공인중개사법 위반으로 형사입건했다고 밝혔다.
서울시가 주택도시보증공사(HUG) 보증사고 물건과 관련된 공인중개사무소에 대한 집중 점검을 진행 중이고 경찰도 특별단속을 계속하고 있어 적발 건수는 더욱 늘어날 것 전망이다. 경찰은 2022년 7월25일부터 지난 3월26일까지 8개월간 2188명을 검거하고 209명을 구속했다. 이 과정에서 확인된 피해자는 1705명, 피해 금액은 3099억원이다.
그동안 전세는 가장 안정적인 거주 형태인 자가(自家)로 가기 위한 디딤돌 역할을 해왔다. 월세보다 낮은 비용으로 일정 기간 안정적인 생활이 가능하고 주택 소유에 따르는 가격 변동 위험을 피할 수 있다는 장점 덕분이다. 하지만 이제는 사기로 얼룩지면서 오히려 주거 불안과 재산 피해 우려를 야기하는 진원지가 되고 있다.
여러 이유가 있지만 과도한 전세대출이 주요 원인으로 꼽힌다. 전세대출은 보증금의 90%까지 받을 수 있고 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용받지 않는다. 당장 손에 쥔 돈이 별로 없어도 전세자금 대부분을 대출로 충당할 수 있다는 의미다.
금액이 커도 대출 문턱은 높지 않다. 은행 대출은 보증회사의 보증서를 담보로 이뤄지는 데 HUG, 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사 등이 최대 100%를 보증하기 때문이다. 박춘성 한국금융연구원 연구위원은 "전세자금대출 보증은 금융회사의 여신심사 유인을 약하게 나고 임차인도 손쉽게 대출을 받게 한다"고 설명했다.
전세 사기는 이러한 점을 악용한다. 세입자에게 이자나 이사비용 등을 미끼로 집값에 육박하거나 더 많은 대출을 받도록 유도한 뒤 전세계약이 이뤄지면 임대인은 새로운 임대인(바지 임대인)에게 소유권을 넘기고 빠지는 방식이다. 돈은 기존 임대인이 다 챙겼기 때문에 세입자는 새 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 없고 경매·공매가 진행되더라도 은행 등에 변제 순위가 밀려 돈을 받기 힘들다.
일부 전세사기를 돕는 공인중개사의 존재도 피해 범위와 규모를 키우는 원인 중 하나다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "수억 원을 가져올 수 있는 사회초년생은 사기꾼들에게 좋은 먹잇감이 될 수밖에 없지 않겠냐"며 "처음에는 의심하더라도 공인중개사가 새로 지은 신축 빌라를 보여주면서 임대인이 믿을 만한 사람이라거나 이자·이사비용 등의 지원을 받는 게 유리한 것이라고 하면 넘어가지 않을 수 없다"고 말했다.
경매 넘어간 주택에 집중…전세사기특별법 약발 받을까
경매 진행 중인 주택 10% 정도에 불과…경매 이외 세입자 주거대책 필요
전세사기 사태가 계속 커지면서 정부와 여당이 특별법 제정을 추진한다. 임차인의 주거권이 보장될 수 있도록 최대한 지원하겠다는 것이다. 하지만 실효성 측면에서 여전히 의문이 제기되고 있다. 대상이 경매에 넘어간 주택에 집중돼 있을 뿐 아니라 앞으로 피해 규모가 더 커지면 대응이 더욱 어려울 수 있다는 점 때문이다.
국민의힘과 정부, 대통령실은 4월24일 삼청동 총리공관에서 전세사기 대책 관련 당정협의회를 열고 임차 주택 낙찰 우선 매수권 부여와 낙찰 관련 세금 감면 등의 내용을 담은 특별법을 만든다고 밝혔다.
세부적으로 보면 피해자의 낙찰 여력이 부족할 경우 장기 저리 융자를 지원하고 임대로 계속 거주하길 원하면 한국토지주택공사(LH) 등 공공에서 해당 주택을 매입한 뒤 공공임대주택으로 제공하는 방안도 포함됐다.
특별법과 관련해서는 지원 대상이 너무 한정적이란 지적이 나온다. 김남근 법무법인 위민 변호사는 "경매가 진행 중인 경우는 10% 정도에 불과하고 나머지 90%는 그렇지 않은 상황에서 보증금을 돌려받지 못하는 가구일 것"이라며 "경매 대상 이외의 세입자에 관한 추가 대책이 필요하다"고 말했다. 또한 "개인들이 경매에 참여하고 낙찰받는 과정까지 혼자 소화하기는 현실적으로 어렵다"면서 "집단적으로 묶어서 할 수 있는 방안도 있어야 한다"고 강조했다. 그나마 경매에 참여할 수 있는 경우도 제한적일 수밖에 없다. 아무리 시세보다 낮은 가격에 나오더라도 전세금을 이미 떼인 세입자가 매입에 나설 만큼 자금 여력을 확보하고 있을 가능성이 낮기 때문이다.
전세사기 피해 규모가 앞으로 더 커질 수 있다는 점을 고려하면 특별법의 한계는 더욱 뚜렷하다. 한 부동산업계 관계자는 "인천 미추홀구를 비롯해 지금 나온 사례들은 드러났을 뿐 아주 특별한 경우라고 볼 수 없다"며 "지금보다 더 많은 피해자가 나오면 모두 같은 방식으로 지원할 수 있을지 의문"이라고 말했다.
실제 전국적으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 가구는 급증하고 있다. 국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 양경숙 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 자료를 보면 올해 1분기 보증사고 금액은 7974억 원으로 분기 기준 역대 최대치를 기록했다. 지난해 4분기와 비교해 52% 증가한 수치다.
빌라 전세가격 하락 거래도 늘고 있다. 부동산R114가 분석한 결과에 따르면 서울에서 올해 1분기 거래가 이뤄진 빌라의 55%는 종전보다 낮은 가격에 팔렸다. 불과 몇 달 사이에 보증금이 1억 원 넘게 떨어진 경우도 있다. 전셋값이 하락하면 집주인이 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못할 가능성이 커진다.
전문가들은 LH가 집을 대신 매입해 공공임대로 돌리는 것 역시 한계가 있다고 지적한다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "세입자가 피해를 보지 않기 위해서는 보증금보다 높은 가격에 사야 하는 데 시세보다 더 비싸게 사는 것은 시장 논리에 맞지 않는다"며 "이런 사례가 늘어날수록 재정부담은 가중될 것"이라고 말했다.
LH가 집을 사는 것 자체로 문제가 있는 데 이를 감수하고 시행하면 또 다른 문제를 일으킨다는 주장이다. 엄정숙 법무법인 법도 변호사는 우선 매수권과 관련해 "없는 구제제도를 만들어 내면 경매에 참여하려던 다른 사람들의 기회를 빼앗게 되고 나아가 보이스피싱 등 다른 사회문제의 피해자들에 대한 형평성 논란도 불거질 수 있다"고 말했다.
“보증금 낮추고, 공탁제도 적용 검토해야”···전세사기 근본해결 방안은?
당·정이 전세사기 특별법을 마련하겠다고 발표했지만, 여전히 전세사기 자체를 근절하기 위한 근본 대책이 될 수 없다는 지적이 나온다. 전문가들은 지금이라도 사후대책 뿐만 아니라 예방대책을 선제적으로 마련해야 한다고 입을 모았다.
25일 업계 전문가들은 “현재 당정에서 논의되고 있는 대책들은 모두 전세사기 피해 악화 방지를 위한 사후약방문식 정책들”이라며 “이보다는 예방에 초점을 두고 대책을 마련하는 게 시급하다”고 했다.
최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “청년세대들은 디딤돌 대출 등 국가의 보증부 대출 형태로 전세자금을 받아 계약을 맺는 경우가 대부분”이라며 “그간 보증 기관에서는 보증심사를 할 때 단순히 전세계약서 이상 유무만 보고 심사를 허가해준 경우가 많았는데 향후에는 자세한 시세 파악 과정을 통해 전세 계약서상의 금액을 대상 주택의 매매가와 비교해 적정 한도를 정하고 검토하는 절차를 마련하는 게 필수적”이라고 설명했다.
장기적으로는 다른 나라처럼 보증금 자체를 낮추는 방향으로 제도가 바뀌어야 한다고 했다. 그는 “다른 나라는 보증금액이 있는 경우 금액 자체가 월세의 1~3개월 치 금액에 그친다. 그렇기 때문에 집이 문제가 생겨 경매로 넘어간다 하더라도 피해 부담이 크지 않다”며 “우리나라는 과도하게 보증금액이 크기 때문에 장기적으로는 금액을 줄여나가는 노력이 필요하다”고 말했다.
법원의 공탁제도를 임대차 시장에도 적용하는 방안도 제시됐다. 임차인이 보증금 등을 법원에 공탁해 임대차 절차에 하자가 없는 경우 집주인이 법원으로부터 확인을 받고 찾아가는 형태다. 계약 과정에서 사법적 검증 절차가 추가되는 만큼 안전성이 두텁게 확보되는 것이다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “전세사기 주요 유형 중 하나는 계약 직후 임차인이 대항력을 얻기도 전에 임대인이 바뀌거나 근저당을 설정해 문제가 생겼다”며 “임차인이 공탁 수수료를 내서 계약금부터 잔금까지 법원에 공탁금으로 넣어 놓고, 임대인이 법원의 이상 유무 확인 후 찾아가면 사전에 문제를 예방할 수 있다”고 설명했다.
일정 전세가율 이상이거나 선순위 채권자가 있는 경우 전세 거래를 하지 못하게 하는 것도 해결방안으로 나왔다. 고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "지금 전세사기 문제는 근저당권이나 가압류가 있는 집에 들어가서 생기는 문제"라며 "선순위 권리관계가 있는 주택에 대해서는 임대차 계약을 할 수 없도록 하거나 보증금 없는 월세 계약만 가능하도록 하면 피해가 발생하지 않는다"고 말했다. 이어 그는 "매물의 정확한 시세를 모르는 것도 피해의 한 원인"이라며 전문감정평가사들이 평가한 시세에서 전세 보증금의 상한을 법률로 정해놓는 것도 해결책"이라고 덧붙였다.
정보력에서 우위에 있는 공인중개사에 최우선 변제권을 적용받을 수 있는 값에 전세 계약을 맺을 수 있도록 의무를 부과하는 방안도 있다. 엄정숙 법무법인 법도 변호사는 “주요 전세사기 피해자인 청년들은 최우선 변제권 적용 금액대를 잘 모른다”며 “계약 체결할 때부터 공인중개사에게 관련 정보를 설명하고 최우선 변제권을 적용받을 수 있는 가격에 계약 체결할 의무를 부과시키는 것도 하나의 방안”이라고 설명했다.
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