집값 하락에 전방위 규제 완화…경착륙 피했다
尹정부 1년 부동산시장…금리 인상·경기 침체 우려 덮쳐 ‘꽁꽁’…거래절벽에 집값·전셋값 동반 하락…수도권 ‘빌라왕’ 등 전세사기 사태도
윤석열정부 출범 이후 지난 1년간 부동산 시장은 가파른 내리막세를 탔다.
역대 최악의 거래절벽이 이어진 가운데 집값과 전셋값이 동반 하락했고, 분양시장도 고전을 면치 못하며 미분양 주택이 꾸준히 늘어났다. 정부가 이에 맞서 전방위 규제 완화에 나서면서 최근에는 집값 하락 폭이 둔화하며 경착륙 위기는 벗어났다는 분석이 나온다.5월11일 한국부동산원에 따르면, 올해 5월 첫째 주 기준 전국 아파트 매매가격은 지난 1년간 12.50% 하락했다. 서울은 10.94% 하락했고, 경기와 인천도 각각 16.47%, 17.04% 떨어지면서 수도권 기준으로 1년 새 14.83% 빠졌다. 비수도권은 10.22% 떨어졌다.
아파트값이 가파르게 하락한 것은 연이은 기준금리 인상과 경기 침체 우려로 부동산 시장 전반이 얼어붙은 영향이다. 한국은행은 지난해만 7차례 기준금리 인상을 단행했고, 대출이자 부담을 느낀 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’, ‘빚투(빚내서 투자)’족이 집을 내놔도 거래가 되지 않는 상황이 이어졌다.
서울의 아파트 매매 건수는 2021년 10월 2197건으로 정점을 찍은 뒤 꾸준히 줄어 지난해 10월에는 558건으로 역대 최저치를 기록했다.전세시장의 분위기도 비슷하다. 부동산원에 따르면, 윤석열정부 취임 후 1년간 전국 아파트 전셋값은 16.9% 하락했다. 경기와 인천도 각각 23.1%, 23.2%씩 급락했다. 금리 인상에 따른 전세 수요가 감소하며 월세나 반전세로 전환하는 사례가 늘었고, 역전세난으로 집주인과 세입자 간 갈등이 확산하는 등 부작용이 생겨났다.
‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등 수도권 일부 지역에서 대규모 전세사기까지 발생하며 전세 수요가 더욱 위축됐다.분양시장에도 한파가 찾아왔다. 부동산R114에 따르면 지난해 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.6대 1로, 2014년 이후 8년 만에 한 자릿수로 떨어졌다. 미분양 물량도 20년 장기 평균치인 6만2000가구를 훌쩍 넘는 수준을 유지하고 있다. 지난 3월 기준 미분양 주택은 전월 대비 4.4% 감소한 7만2104가구로 집계됐다.
2022년 4월 이후 11개월 만에 감소하기는 했지만, 준공 후 미분양은 전월보다 늘어 2021년 6월 이후 1년9개월 만에 가장 많은 수준이다.
●세제·대출·청약 등 대대적 규제완화…업계 “부분적 효과…시장 안정 찾을 것…지방권 미분양 물량 등 해소 과제로”
정부는 시장 경착륙을 피하기 위해 취임 직후부터 대대적인 규제 완화에 나섰다.다주택자에 대한 양도세 중과 한시 배제 조치에 종합부동산세 공정시장가액비율 인하(100%→60%) 등 세 부담을 낮췄다. 올해 초에는 1·3 대책을 통해 서울 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 모든 규제지역을 해제했고, 대출·청약 규제 완화 방안을 발표했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받지 않는 정책금융대출상품 특례보금자리론도 한시적으로 운영 중이다.
전문가들은 정부의 규제 완화가 일정 부분 효과를 내면서 서울 등 일부 수도권 지역은 연내 상승 반전도 기대해볼 수 있다고 평가했다. 서진형 공정경제포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “단기간에 시장이 정상화하지는 않겠지만, 연말이나 내년 상반기에는 부동산 시장이 안정을 찾을 수 있을 것”이라며 “지방에서는 미분양 물량 등이 문제가 될 소지는 남아 있다”고 분석했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부가 1·3 대책으로 시장 연착륙을 유도했고, 금리 이슈가 안정을 찾아가고 있다”며 “수도권을 중심으로 지표가 개선되고 있어 하반기에 일부 상승 반전도 가능할 것으로 본다”고 말했다
2023년 1분기 부동산 매매량·거래금액 모두 늘어
각각 전 분기보다 15.5%·26% 증가…아파트 거래 78%나 ↑… 회복세 주도
정부의 1·3 부동산 대책 등에 힘입어 2023년 1분기 전국 부동산 시장 매매량과 거래금액 모두 전 분기 대비 증가한 것으로 나타났다.5월11일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 올해 1분기(1∼3월) 전국 부동산 매매량은 23만6406건으로 지난해 4분기(20만4666건) 대비 15.5% 증가했다.
거래금액도 64조59억원으로 전 분기(50조8054억원) 대비 26% 늘었다. 다만 전년 동기 매매량(31만3863건), 거래금액(90조7543억원)과 비교하면 각각 24.7%, 29.5% 감소한 수치다. 올해 1분기 들어 부동산 거래가 회복세에 접어든 것은 맞지만, 거래절벽이 완전히 해소되려면 아직 시간이 필요한 것으로 보인다.2023년 1분기 부동산 시장 회복세는 아파트가 주도했다.
전국 아파트 거래량은 8만3669건으로 전 분기(4만7035건) 대비 77.9% 증가했다. 거래금액도 전 분기(13조9083억원)보다 128.3% 급등한 31조7505억원으로 집계됐다.아파트 거래는 전국 17개 시·도에서 모두 늘었다. 서울은 아파트 거래량이 전 분기 대비 204.6% 늘었고, 경기(138.8%), 세종(117.3%), 인천(116.3%), 대구(80.1%) 등도 가파르게 증가했다.반면 상업용 부동산은 아직 찬바람을 피하지 못하고 있다. 1분기 전국 상업·업무용 빌딩 거래량은 2698건으로 지난해 4분기(2800건) 대비 3.6% 감소했다.
거래금액도 전 분기(7조6484억원)보다 39.1% 감소한 4조6570억원으로 집계됐다.서울은 2023년 1월 빌딩 거래량이 52건으로 2008년 이후 최저치를 기록했지만, 2월 97건, 3월 104건 등 점차 늘어나고 있다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “올해 1분기 부동산 시장은 여러 지표의 등락이 교차하며 다양한 해석이 나올 수 있는 시기였다”며 “전반적인 부동산 경기 회복까지는 다소 시간이 걸리겠지만, 일부 부동산 유형과 지역에서 반등 조짐이 보이는 만큼 시장 변화를 예의 주시하고 기민하게 대응하는 것이 중요한 시점”이라고 말했다.
‘강남 3구+용산’ 규제지역 아파트값 일제히 상승
서울지역 하락폭 5주째 감소…가격오른 자치구 7곳으로 늘어…“급매물 소진 후 상승거래 이뤄져”
서울 아파트값 하락 폭이 5주째 감소했다. 규제지역으로 남아 있는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 일제히 아파트값이 상승했다.
5월11일 한국부동산원의 주간아파트가격동향에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.04% 내려 5월 첫쩨주(-0.05%) 대비 하락 폭이 축소됐다. 강남3구와 강동구가 있는 동남권은 모든 자치구의 아파트값이 올랐다. 송파구가 0.08%로 가장 많이 올랐고, 서초구와 강동구는 0.02%, 강남구는 0.01% 상승했다.
5월 첫째주 보합세를 보였던 용산구도 이촌동 중심으로 강세를 보이며 둘째 주는 0.01% 상승 전환했다. 노원구도 0.05% 올라 3주 연속 상승세를 이어갔다. 서울에서 아파트값이 오른 자치구는 지난주 3곳에서 둘째주에 7곳으로 늘었다. 부동산원은 “추가 하락 기대심리로 하락세가 지속 중”이라면서도 “일부 지역에서 주요 단지 위주로 급매물이 소진된 이후 상승거래가 이뤄지고 매물가격이 오르는 등 지역별 혼조세를 보이며 전체 하락 폭이 축소됐다”고 설명했다.
경기도 아파트값은 5월 첫째주 -0.09%에서 둘째 주 -0.04%로 하락 폭이 줄었고, 아파트값이 오른 지역도 크게 늘었다. 광명시(0.16%), 수원시(0.05%), 성남시(0.02%) 등이 상승 전환했고, 화성시(0.14%)와 오산시(0.095), 평택시(0.08%), 하남시(0.15%), 용인시(0.02%) 등도 강세를 이어갔다.
인천은 2022년 1월 마지막 주부터 15개월 넘게 이어온 하락세를 멈추고 5월 둘째주 보합 전환했다. 중구(0.08%)와 연수구(0.04%), 계양구(0.12%) 등이 강세를 보인 영향이다. 이에 따라 수도권 기준으로도 -0.07%에서 -0.04%로 하락 폭이 줄었다.
지방 아파트값은 -0.11%에서 -0.09%로 낙폭이 줄면서 전국 기준으로는 -0.09%에서 -0.07%로 하락 폭이 둔화했다. 세종 아파트값은 0.39% 올라 6주 연속 상승세를 기록했다.
전세시장도 하락 폭이 줄어드는 추세이다. 전국 아파트 전셋값은 0.11% 내려 5월 첫쩨주(-0.13%)보다 하락 폭이 감소했고, 서울과 경기도 각각 0.07% 하락하며 낙폭이 둔화했다. 송파구(0.13%)와 강남구(0.07%)가 상승, 양천구는 보합 전환했다. 세종 아파트 전셋값은 0.10% 올라 지난주(0.07%)보다 상승 폭이 커졌다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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