남판교에 주거타운이 뜬다…대장동 이어 낙생지구 개발
대장지구와 어깨 나란히 하는 성남 낙생지구…인접 고기동 등도 개발 수혜
경기도 성남시 분당구 분당신도시 서쪽은 운재산과 안산을 끼고 녹지대가 펼쳐져 있다. 남서쪽에는 용인시 고기동 방면으로 낙생저수지도 나온다. 상류에 해발 90m, 수심 1m인 습지를 갖춘 청정 호수이다.
이 일대는 아직 미개발 지역이다. 고속도로와 비닐하우스가 딸린 단독주택들을 제외하면 주택이나 상업시설, 산업시설이 거의 없다. 하지만 낙생저수지 위 약 57만8000㎡에 4800가구 규모 공공주택지구가 조성되고 있다. 분당구 동원동 일원에 성남낙생 공공주택지구 개발사업이 진행 중이다. 개발 호재에 따라 인접지역 용인시 고기동 일대에도 수혜가 기대된다.
이곳은 부지 서북쪽에 조성된 6000가구 규모의 판교 대장지구와 1km쯤 떨어져 있다. 대장지구에 이어 판교 남부권에 건설되는 새로운 주거단지다. 개발이 모두 끝나면 남판교 일대에 1만여 가구의 대형 주거타운이 형성되는 셈이다. 2019년 10월 정부가 발표한 3기신도시 예정지인 과천지구(7000 가구)보다 규모가 더 크다. 강남권 최대 신도시이자 1·2기신도시로 이미 집값이 오를 만큼 오른 분당과 판교신도시의 아파트 수요를 일부 흡수할 것으로 기대된다.
●남판교 대장지구 아래 인접한 낙생지구
성남 낙생지구는 행정구역상으로 분당구 구미1동에 속하지만 지리적으로는 분당신도시보다 용인 수지구나 판교 대장지구와 더 가깝다. 대장지구보다 도로를 이용하기 훨씬 수월하고 기존 도심인 분당도 가까운 편이다. 지방도 34호선이 낙생지구 내를 관통하며 용인~서울고속도로, 분당~수서간 고속화도로 등을 이용하기 쉽다.
성남 낙생 공공주택지구 토지이용계획. / 국토교통부
원래 낙생도시자연공원으로 계획됐다가 20년 이상 장기미집행 공원이 방치됐었다. 따라서 장기미집행 공원을 활용한 첫 공공주택 단지가 된다. 공원 면적(5만6832㎡)이 지구 전체의 70%가 넘는다. 이미 진행 중이던 동원 도시개발사업지구도 낙생지구에 포함됐다. 주변이 운재산·안산 등으로 둘러싸여 있고, 지구(地區) 남측으로 낙생저수지도 있어 호수 조망은 물론 쾌적한 주거 환경이 만들어진다.
경기도, 제3판교 자족기능 갖춘 '스타트업 플래닛' 추진
연면적 약 47만 5000㎡…일터, 삶터, 놀이터 한곳에 모아 자족기능 강화
경기도는 경기주택도시공사와 함께 제3판교 테크노밸리 자족(自足)기능 강화를 위해 미래성장 혁신산업의 융복합 공간인 '판교 스타트업 플래닛'을 조성한다고 5월15일 밝혔다.
경기도가 성남시, 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH)와 함께 공동으로 시행하는 제3판교 테크노밸리 조성사업은 성남시 수정구 금토동 일원 58만 3000㎡ 규모다. 제1·2판교와 연계해 한국판 실리콘밸리를 조성하는 내용으로 2025년 준공을 앞두고 있다.경기도와 경기주택도시공사 등은 제3판교 테크노밸리의 자족활성화를 위해 1~4번 용지 약 6만 5000㎡에 연면적 약 47만 5000㎡ 규모의 건축물인 '판교 스타트업 플래닛'을 조성할 계획이다.
직(職)·주(住)·락(樂) 융복합 공간인 판교 스타트업 플래닛은 제1·2판교 테크노밸리의 강점과 연계하면서 반도체, 인공지능, 자율주행, 태양광 등 신재생에너지, 바이오 등 4차산업 인재와 기업을 적극 유치, 이들이 소통하고 교류하는 공간으로 조성한다. 또한 첨단시설을 갖춘 공공기숙사를 제공하고, 일과 후에도 상업·문화·체육 활동을 즐길 수 있도록 소극장, 공원, 어린이집, 커뮤니티시설 등도 배치할 방침이다.
판교 스타트업 플래닛 조감도. /사진=경기도 제공
대학교(원)도 유치해 고용 선순환, 산학연 연구개발(R&D) 거점의 역할도 부여한다. 개방형 작업공간(오픈플랫폼) 등 공유형 혁신 공간을 제공, 아이디어만 있으면 누구나 창업부터 사업화까지 할 수 있는 체계를 만든다. 민간 전문 운영사, 지역 혁신기업, 근로자, 지자체, 전문가 등으로 이뤄진 '타운매니지먼트형 거번넌스'도 구축해 준공 이후에도 지속가능한 생태계가 이어질 수 있도록 한다는 방침이다.도는 '판교 스타트업 플래닛(가칭)' 운영계획이 원활히 이행될 수 있도록 기본계획 수립, 타당성 조사 용역, 대학·기업 유치 작업 등을 이어갈 예정이다.
이계삼 경기도 도시주택실장은 "단순한 산업 위주의 지식산업센터가 아닌 다양한 기능이 융복합돼 일자리를 만들고 혁신성장을 견인하겠다"라며 "주·야간 활력 있는 판교 스타트업 플래닛을 만들기 위해 특별조직 참여 기관들이 유기적으로 협력하겠다"라고 말했다.
●제2·3 판교테크노벨리 배후지…땅값은 분당구 1위
판교 일대에서는 최근 개발 사업이 활발하다. ‘제3 판교테크노밸리 조성사업’이 진행되고 있기 때문이다. 서울 여의도 면적의 5분의 1에 해당하는 58만3500㎡ 규모로 개발된다.개발 기대감으로 최근 낙생지구가 포함된 분당구 동원동 땅값은 크게 급등했다. 동원동의 누적 지가상승률은 2020년 1~10월 분당구 18개동 중 1위를 차지했다. 낙생지구에는 신혼희망타운, 민간분양 아파트 등 4921가구가 주변 시세의 70% 가격에 공급될 전망이다. 공공주택법에 따라 8년 이상 거주 기간이 보호되는 것도 장점이다.
●지하철 3호선 연장 시 수혜 지역 판교 대장지구와 용인 고기동
최근 서울과 가까운 수도권 지역 중 가장 개발이 활성화 되는 지역은 용인~서울간 고속도로(이하 용서고속도로) 주변을 손꼽을 수 있다. 용서 고속도로를 축으로 서쪽은 판교 대장지구, 금토지구, 고등지구 등이 개발되고 있고, 동쪽으로 낙생지구가 개발되고 있으며, 대장지구와 맞닿은 남쪽지역은 용인시 고기동과 그 연장선인 신봉지구까지 많은 주택들이 들어서고 있다.
서울 근접 수도권 남쪽의 개발축이 용서고속도로로 이동한 것이다. 이곳 지역들은 하루가 다르게 대규모 아파트 단지, 타운하우스, 편의시설 등이 계획, 건설되어 최근 수년간 상당수의 인구 유입이 이루어졌다. 하지만 늘어난 인구에 비해 교통 인프라는 용서고속도로 이외에 수년째 확충 없이 제자리 걸음을 하고 있어, 해당 지역 주민들의 원성이 높아지고 있다.실제로 용서고속도로 개통 당시인 10여년 전 용인에서 서울 강남권까지 주행 시간이 15~20분 내외로 기대를 모았지만, 10년 이상 지난 현재 교통량 증가로 출퇴근 시간대에는 1시간 30분 가까이 소요되고 있다.
심각한 정체에 “도저히 용서가 안되는 고속도로”라는 해당 지역 주민들의 불만 섞인 우스갯소리가 나오고 있는 실정이다.이러한 극심한 정체의 원인은 용서고속도로 주변의 급격한 인구 증가이다. 용서고속도로는 화성 동탄 1기신도시를 시작으로 수원(영통, 흥덕, 광교), 용인(고기, 신봉) 성남(대장, 동원, 낙생, 서판교, 고등) 등 주요 신도시 및 택지지구 등을 거쳐 서울 강남구 세곡동까지 이어지는 구간이다.
현재 이 라인은 세곡1, 2지구 7300세대, 성남고등지구 4000세대, 성남금토지구 3400세대(제2테크노밸리연계), 서판교 7000세대, 대장지구 6000세대, 낙생지구 4000세대 고기동-동원동 4500세대 등 공공주택이 들어섰거나 현재 건설 중이다.
이에 용서고속도로 정체 해소를 위해 현재 용인시의회에서 용인 신봉동(신봉2지구)과 고기동(판교 대장지구)을 연결하는 2.65km 지방도로(우회도로) 사업을 검토했으나 일부 구간의 우회도로만으로는 문제 해결에 한계가 있고, 지하철이나 전용도로 같은 근본적이고 획기적인 교통 해결책을 세워야 한다는 것이 도시계획 전문가들의 지적이다.
이러한 추세에 최근 서울시가 수서차량기지 이전과 이전 후 수서역세권 개발과 연계한 부지 활용방안 및 수도권 동남부지역 교통난 해소를 위해 지하철 3호선을 경기도로 연장하는 방안을 성남·수원·용인·화성 등 4개 시(市) 지자체장들이 팔을 걷어붙이고 나섰다. 이재준 수원특례시장과 이상일 용인특례시장·신상진 성남시장·정명근 화성시장이 지난 5월1일 서울시청에서 오세훈 서울시장을 만나 "서울 3호선 연장·경기남부광역철도 공동사업에 협조해 달라"고 요청했다. 이에 이에 오세훈 서울시장은 “4개 시의 입장을 잘 들었다”며 "3호선 연장의 길이가 늘어 차량정비 등의 문제를 고려해야 하겠지만, 앞으로 4개 시와 논의를 진행해 나가겠다"고 화답함으로써 탄력이 붙을 전망이다.
3호선 연장안은 수서~고등~2,3테크노밸리~서판교~대장~고기~신봉~웰빙광교~광교역까지 이어지는 노선으로 교통전문가들은 “용인~서울간 고속의 정체를 획기적으로 개선할 수 있는 해결책이 될 것”이라고 전망했다. 이러한 교통인프라 확충 계획으로 해당 지역의 부동산도 핫플레이스(hot place)가 되고 있다. 도시계획 전문가들은 "지하철 3호선 연장이 이루어 진다면 용서고속도로에 집중된 교통량은 크게 분산될 것으로 예상된다.
이에 따라 해당 지역의 부동산 거래도 현재보다 늘어날 것으로 전망하며, 이는 최근 정부에서 사활을 걸고 매진하는 서울 인구 분산과 집값 잡기 등의 부동산 핵심 정책에도 상당히 실효성이 있는 조치가 될 것으로 판단한다." 라고 설명했다.이처럼 지하철 3호선 연장에 대한 긍정적인 여론이 형성되면서 해당 지역들의 부동산 시장에서도 활발한 주택, 토지 거래가 감지되고 있다. 특히 개발이 시작된 판교 대장, 낙생 지구 주변과 3호선 연장 시 최대 수혜 지역으로 분류되는 용인시 고기동 등이 대표적이다. 이러한 원인은 향후 지하철 3호선 연장으로 교통량이 분산되어 차량 또는 지하철 등을 통해 20~30분 내에 서울 강남권 진입이 가능한 지역이기 때문이다.
특히 용인시 고기동은 지하철 3호선 연장 구간으로 예상되는 지역 중 현재까지 가장 미개발지가 많은 지역이다. 고기동은 지역 개발 컨셉 자체가 서울(도심)에 가까운 자연 친화적인 마을이다. 이에 자산가들이 선호하는 고급타운하우스(단지), 세컨하우스 등의 개발이 활성화 되고 있는 지역으로 위쪽의 대장지구나 아래쪽의 신봉지구에 비해 향후 부동산 가치 상승 여력을 보다 높게 지닌 지역이다.
고기동 현지 부동산 관계자는 "용인 고기동 지역은 판교 대장지구와 맞닿아 있어, 대장지구 개발 수혜 지역으로 실수요자와 투자자들 사이에서 이미 선호도가 높은 지역이었다. 여기에 지하철 3호선이 연장된다면 용인에서 서울과 가장 가까운 지역에 지하철역을 보유하는 지역이 될 것이다. 용인시 수지구를 대표하는 행정 구역으로는 풍덕천동, 죽전동, 동천동, 고기동, 신봉동, 성복동, 상현동 등이 있는데, 이중 유일하게 택지지구를 갖지 않은 지역이 고기동이다. 이에 따라 향후 지하철 3호선 연장이 된다면, 서울과 가장 가까운 고기동 역세권을 중심으로 대규모 택지지구 개발 대한 의견들이 늘어나는 추세" 라고 전했다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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