하반기 역전세난 본격화…전세시장 대혼란 빠지나
전셋값 13개월 연속 내리막길…3월 사상 첫 2년전對比 ‘-’…흐름 지속 땐 8월 -2116만원…2024년 9월 -3593만원 달할 듯
최근 전셋값이 떨어지면서 집주인이 기존 세입자의 보증금을 제때 돌려주지 못하는 역전세가 급증하고 있다. 역전세난은 올 하반기 본격화해 2024년까지 계속될 것이란 전망이 나온다.
5월29일 세계일보가 KB부동산의 월간 평균전셋값 통계를 분석한 결과, 현재 전셋값 수준이 지속될 경우 역(逆)전세난이 가장 심화하는 시점은 2024년 9월인 것으로 나타났다. 전셋값이 고공행진을 계속하던 2022년 9월의 전국 종합주택 평균전셋값은 2억8860만원으로, 2년 전인 2020년 9월(2억3146만원)보다 5714만원 높았다.
2년 전과의 전셋값 격차는 매달 줄어 올해 1월(2억6387만)과 2021년 1월(2억5307만원)의 차이는 1080만원으로 줄어들었다. 지난 3월에는 2년 전보다 평균전셋값이 내려 격차가 -419만원을 기록했다. 월간 기준으로 평균전셋값이 2년 전보다 낮아진 것은 2011년 6월 관련 통계 작성 이후 11년 9개월 만에 처음이다.
전셋값이 현재 수준으로 유지된다고 가정할 때 오는 8월에는 전셋값 격차(-2116만원)가 마이너스 2000만원을 돌파하게 되고, 내년 9월 -3593만원으로 정점을 찍게 된다. 이후 전셋값 격차는 다시 줄어들어 2025년 2월에는 -570만원을 기록하고, 그해 상반기 중 균형을 찾게 될 것으로 예상됐다.
전셋값이 지금보다 더 하락할 경우 역전세난 해소 시점도 더 늦춰질 수 있다. 최근 전셋값 하락폭은 점차 감소하고 있지만, 여전히 하락세가 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 종합주택 전셋값은 0.47% 내려 지난해 6월부터 13개월 연속 하락 중이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 상반기 들어 전셋값 낙폭이 줄어들고 있긴 하지만, 특정 지역을 제외하고는 당분간 전셋값 약세현상이 전국 곳곳에서 계속될 것으로 예상된다”면서 “2021년 전셋값이 가파르게 오른 경기와 인천 지역, 지방 주요 도시는 올해 하반기부터 역전세 리스크가 커질 수밖에 없는 구조”라고 지적했다.
한국은행은 최근 1년 3개월 새 역전세 위험가구 비중이 2배가량 늘어난 것으로 보고 있다. 한은의 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’ 보고서에 따르면 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000가구)에서 올해 4월 52.4%(102만6000가구)로 크게 늘었다. 한은은 각 시점의 잔존 전세계약(월세가 전혀 없는 순수 전세 기준) 가운데 기존 전세보증금이 최근 전세시세를 초과하는 경우를 역전세로 정의한 뒤 실거래 마이크로 데이터를 분석해 이같이 추산했다.
최근 6개월 4만6821건 역전세…“위험가구 전국 100만호”
경기 화성시 1813건 전국 1위…인천 연수구·세종시 1300여건…상위 29곳 중 26곳이 수도권…깡통전세 위험가구도 3배 급증…2024년 상반기 대부분 만기 도래…한은 “주택시장 하방 압력 높여”
서울 마포구에 사는 세입자 A씨는 지난 4월 전세계약을 갱신하면서 집주인으로부터 매달 ‘역월세’를 받기로 했다. A씨는 전세보증금을 2억원 이상 내려주지 않으면, 계약할 의사가 없다고 통지했다. 집주인은 보증금을 일단 1억원만 내리고, A씨의 전세자금대출 이자분 일부를 보상하는 식으로 매달 40만원씩 입금하겠다고 설득했다.
A씨는 “2년 전에는 집값과 전셋값이 가파르게 오르는 상황이라 비싸게 전세계약을 체결해서 쭉 서운한 마음이 들었다”며 “한꺼번에 목돈을 구하지 못한 집주인의 사정도 있어서 1억원만 우선 받고 나머지 1억원을 받기 전까지는 역월세를 받기로 하는 내용을 특약사항에 적었다”고 말했다.
2022년부터 이어진 부동산시장 가격 하락세로 현재 전세시세가 2년 전 전세보증금보다 낮은 역전세 거래가 급증하고 있는 것으로 나타났다. 집주인이 세입자에게 제때 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 급증하고 있고, A씨처럼 집주인에게 역월세를 받는 경우도 꾸준히 늘어나고 있다는 게 현장의 전언이다.
5월29일 세계일보가 프롭테크(정보기술을 부동산에 융합한 서비스) 플랫폼 호갱노노에 의뢰해 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과, 올해 들어 2년 전 평균 전셋값보다 하락거래가 이뤄진 역전세 계약이 급증한 것으로 나타났다. 지난해 11월 2545건이었던 역전세 거래 규모는 12월 1만2532건, 올해 1월 1만5993건으로 늘었고, 이사철이 시작된 2월에는 2만488건으로 뛰었다.
3월에는 2만14건, 지난달에는 1만4861건으로 집계됐다. 25일 기준 최근 6개월간 발생한 역전세(4만6821건)를 지역별로 보면, 경기 화성시가 1813건으로 전국 1위를 차지했다. 2위는 인천 연수구로 1381건, 세종시가 1339건으로 3위에 올랐다. 역전세가 500건이 넘는 상위 29개 지자체 중 26개가 수도권에 집중된 것으로 나타났다. 지방에서는 대전 유성구와 서구, 대구 서구 3곳이 포함됐다.
최근 역전세 계약이 급증한 곳은 모두 2020년과 2021년에 집값이 가파르게 올랐던 지역이다. 경기 화성시와 연수구 등은 수도권 광역급행철도(GTX) 노선 등을 포함한 교통·개발 호재로 집값·전셋값이 동반 상승했고, 세종시의 경우에는 당시 여당이었던 더불어민주당 주도의 국회 이전 논의로 집값이 뛰면서 전셋값도 가파르게 올랐다. 향후 역전세난도 과거 집값이 급등했던 지역에 집중될 것으로 예상된다.한국은행은 이미 역전세 위험가구가 전국적으로 100만가구를 넘어섰다는 관측을 내놓기도 했다.
한은이 실거래 마이크로 데이터 등을 활용해 분석한 결과 올해 4월 기준 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구 수는 102만6000가구로 추정됐다. 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’ 위험가구도 지난해 1월 5만6000가구(2.8%)에서 올해 4월 16만3000가구(8.3%)로 3배 가까이 급증했다. 한은이 추정한 깡통전세 및 역전세 위험가구들은 올해 하반기와 내년 상반기 상당 부분 만기가 도래할 예정이다.
지난 4월 현재 깡통전세 계약 중 올해 하반기와 내년 상반기에 만기가 되는 비중은 각각 36.7%, 36.2%에 달한다. 역전세의 경우 각각 28.3%, 30.8%인 것으로 파악됐다. 한은은 “깡통전세와 역전세의 증가는 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다”고 지적했다.
세계일보가 KB부동산 시세를 분석한 자료에서도 역전세는 2024년 하반기까지 이어질 가능성이 높은 것으로 나타났다. 2년 전과의 평균 전셋값 지난 3월 처음 마이너스를 기록한 뒤 2024년 9월 -3593만원까지 계속 늘어난다. 전셋값이 급등하지 않는 한 올 하반기와 내년 상반기 역전세난은 불가피하다는 의미다.
전문가들은 부동산 가격이 오르지 않는 이상 역전세 문제는 한동안 이어질 것으로 전망했다. 황종규 명지대 부동산학과 교수는 “역전세의 가장 근본적인 문제는 부동산 가격, 아파트 가격”이라며 “아파트 가격이 오르지 않는 이상 역전세는 아마도 심화할 것”이라고 말했다. 황 교수는 역전세 문제 관련 대책에 대해서는 “(집주인이) 일단 돈을 내줄 수 있는 상황을 만들어야 한다”면서 “그러기 위해서는 임대인들이 돈을 마련할 수 있는 금융 정책 완화가 가장 필요하다”고 강조했다.
‘전세사기’ 판단 기준 여전히 모호…특별법 제정에도 ‘사고’와 구분 논란
최근 수백채·수십채 단위 피해 잦아…2채 이상도 사기로 간주될 가능성 ↑…“여러채 무자본 갭투자 혐의 충분”
최근 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법(전세사기 특별법)’ 제정안이 국회를 통과했지만 무엇을 전세사기로 볼 것인지를 놓고 논란이 이어지고 있다. 임차인 측은 전세금을 돌려받지 못한 임차인에 대해서는 정부가 지원해야 한다는 입장이지만, 임대인은 전세사기 처벌을 우려해 전세사기와 전세사고는 구분해야 한다고 주장하고 있다.
29일 전세사기 특별법 제정안에 따르면 전세사기 피해 임차인은 다음 달 1일부터 관할 지자체에 전세사기 피해자 신청을 하고 금융지원을 받을 수 있게 된다. 전세사기 특별법에서 ‘정부가 어떻게 피해자를 구제할 것인지’만큼 중요하게 다뤄진 문제는 ‘정부가 누구를 피해자로 규정할 것인지’였다. 최종 통과된 법안은 전세사기 피해자 중 전세보증금이 5억원 이하이고 대항력을 갖춘 이들을 지원 대상으로 정했다. 또한 무자본 갭투자의 피해자도 지원 대상에 포함했다.
5월25일 국회 본회의에서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법안(대안)이 가결되고 있다.
피해자 측은 “반쪽짜리 특별법”이라며 반발하고 있다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 “수사 개시 여부가 불분명한 경우, 입주 전 사기를 당했거나 보증금이 5억원 이상인 경우 등은 사각지대에 방치됐다”고 지적했다.
임대인에게서 보증금을 돌려받지 못하는 건 동일한데, 정부가 자의적으로 피해자의 기준을 세우면서 피해자 일부가 지원 대상에서 배제됐다는 비판이다.반면 임대인들은 전세보증금을 돌려주지 못한다고 해서 모두 ‘사기’는 아니고 ‘사고’일 뿐이라고 주장한다. 익명을 요구한 임대인연합회 부회장은 “정부가 보증금 반환을 ‘못’하는 것과 ‘안’ 하는 것을 구분하지 않고 있다”며 “임대인이 사기범으로 몰리는 무서운 세상이 됐다”고 전했다.
임대인들이 사기와 사고를 구분해야 한다고 강조하는 이유는 전세사기가 인정될 경우 이들이 처벌 대상이 될 수 있어서다. 실제로 경찰이 전세사기를 판단하는 기준도 점차 완화하고 있다. 2년 전 드러난 ‘세 모녀 사건’ 당시에는 1000채가 넘는 피해자가 발생했지만 경찰은 이를 사기로 볼 수 있을지에 대한 고민이 컸던 것으로 전해진다.
하지만 최근에는 수백채, 수십채 단위의 전세피해가 발생하면서 피해 주택이 2채 이상인 경우도 사기로 간주될 가능성이 커졌다.경찰은 전세 사기범을 판단하는 기준으로 ‘무자본 갭투자’ 여부를 꼽고 있다. 앞서 지난 1일 진행된 경찰청 정례간담회에서 경찰청 관계자는 “사기 혐의는 변제 능력과 변제 의사를 본다”며 “단기간에 여러 채를 무자본 갭투자한 경우 전세사기 혐의가 충분히 있다고 본다”고 밝혔다.
임대차계약을 할 시점에 임대인으로서의 재산이나 수익 수준을 고려해 세금을 납부할 수 있었는지, 임대차 계약이 만료된 후 보증금을 어떻게 변제할 계획이었는지 등을 따져본다는 설명이다. 그러면서 “투자 같아 보여도 본인의 역량보다 과하게 투자했다면 미필적 고의로 볼 수 있다”며 “최근 법원이 미필적 고의를 인정해 구속영장을 발부한 사례도 있다”고 덧붙였다.
부동산 하락에 의해 발생한 피해가 아니냐는 질문에 대해서는 “사기죄는 기본적으로 위험범이 아니라 결과범”이라며 “(경기가) 좋을 때는 피해라는 결과가 없지만 피해가 발생하면 경찰은 그때를 기준으로 판단할 수밖에 없다”고 부연했다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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