원희룡 “DSR 완화, 보증금 반환 목적…상환능력·담보 원칙 유지”
민주당 “위험 크다“ 지적에 "선량한 임대인들에 일시적 대출 한도 늘려주자는 것“
더불어민주당은 최근 국토교통부가 ‘역(逆)전세’ 문제 해결을 위해 임대인 대출 규제 완화를 검토 중이라고 밝힌 것과 관련해 “상당히 위험하다”며 제동을 걸었다. 원희룡 국토부 장관은 돈을 풀어 전셋값을 막는 게 아니라고 반박했다.
앞서 원희룡 장관은 전날(12일) 대전국토지방관리청에서 열린 관계기관 간담회 직후 기자들과 만나 세입자에게 전세금을 돌려주기 위한 대출에 한정해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화가 이뤄질 것이라고 밝힌 바 있다. DSR은 개인이 가진 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 기준이다.
유동수 더불어민주당 의원은 6월13일 국회에서 열린 경제분야 대(對)정부 질문에서 “지금 한국은행에서 갭투자 관련해서 깡통전세, 역전세 위험을 경고하고 있다”면서 원 장관에게 “거기에 대한 대책이 있냐”고 물었다.
원희룡 국토교통부장관이 6월13일 서울 여의도 국회에서 열린 제407회국회(임시회) 제2차 본회의에서 유동수 더불어민주당 의원의 경제에 관한 대정부질문에 답하고 있다.
그러자 원 장관은 “지금은 매매가와 전세가가 함께 떨어지는 시기가 되다 보니까 (역전세 등으로) 모두가 고통을 받고 있다”면서 “임차인들의 보증금을 반환 받을 수 있도록 하는 목적을 위해서는 정부가 지금 특히 엄격하게 조여놓은 대출제도 등 일부에 대해서 지원할 수 있는 여지를 검토해볼 필요가 있다”고 답했다.
전날 밝힌 DSR 완화 움직임에 재차 의지를 드러낸 것이다. 이에 유 의원이 “DSR 제도 규제 완화 부분은 상당히 위험하다고 생각하고 있다”고 반격을 가하자, 원 장관은 “지금 시중에서 얘기하는 것처럼 ‘전세금이 내려가니까 그 돈을 정부가 돈을 풀어서 이걸 메워준다’는 접근은 하지 않는다”며 해명했다.
원 장관은 그러면서 “선량한 임대인들이 일시적인 반환을 못해 임차인에게 피해가 갈 수 있으면 저희들이 일시적으로 대출 한도를 늘려줄 수 있다는 것”이라면서 “전적으로 임차인에게 반환하기 위한 목적에만 쓰여야 한다. 또 담보 가치와 본인의 상환 능력이라는 원칙은 그대로 적용이 될 것”이라고 설명했다.
원 장관의 해명에도 유 의원은 임대인 대출 규제 완화에 대한 비판을 이어갔다. 원 장관이 최근 ‘집값 하락세’를 진단하는 과정에 “5년 동안 시장이 왜곡되면서 급등했기 때문에 ‘하향안정화’는 당연하다. 시장 기능 속에서 수요와 공급이 균형을 찾아나가는 과정”이라고 발언하자 유 의원은 “장관님이 앞서 말한 DSR 규제 완화 부분과 지금 답변이 모순된다”고 꼬집었다.
또한 유 의원은 원 장관에 대한 질의를 마친 뒤 이번엔 한덕수 국무총리를 지목하면서 “정부가 DSR 규제 완화 등의 대책을 준비하고 있으나 근본적인 문제 해결은 아니라고 보고 있다”면서 “총리님께서 생각하는 전세 제도에 대한 개선 방안이 있으면 말씀해 주시기 바란다”고 비슷한 질문을 재차 던지기도 했다.
한 총리는 “가장 중요한 건 주택시장이 연착륙 할 수 있도록 하는 근본적 정책”이라면서도 “그러나 단기적으로 문제가 발생해 민생에 상당한 영향을 미친다면 (정부가) 미세 조정 같은 정책들은 해야 할 필요가 있다”고 답했다. 그러면서 “그 부분은 지금 국토부 장관께서도 말씀하셨기 때문에 내각 내에서도 잘 협의를 해나가면서 대응을 하겠다”고 덧붙였다. 사실상 DSR 완화에 긍정적 입장을 밝힌 것이다.
그러자 유 의원은 “근본적으로 전세제도는 사금융이다. 그런데 우리나라는 세계적으로 유일하게 있는 전세제도를 국가가 직접 개입함으로써 전세를 대출해 주고 반환보증을 해 준다”면서 “(그러니) 전세금을 통해 갭투자가 가능하고 이 부분이 영원히 집을 마련하는 사다리를 끊어버리는 역할을 하는 것”이라고 꼬집었다.
‘전세금 반환 DSR 완화’ 놓고 시끌…“역전세 대응 한계” 정부·금융당국 추진에도 잡음
정부와 금융당국이 전세보증금 반환대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화를 추진하기로 가닥을 잡았지만, 여전히 잡음이 나오고 있다. 집주인의 DSR을 풀어 주택담보대출 한도를 늘려주면 새로 들어오는 세입자는 은행 선순위 근저당권이 과도하게 잡힌 주택에 살아야 되는 것이기 때문이다. 자칫 전세보증금을 떼일 수도 있어 찬반 논란이 일고 있다.
6월13일 금융권에 따르면 원희룡 국토부 장관은 이날 국회 대정부질문에서 DSR 규제 완화와 관련해 “전적으로 임차인의 보증금 반환 목적으로 사용돼야 하고 다음 세입자에게는 보증을 모두 들어줘야 한다”고 설명했다. 제한적으로 DSR 규제 완화가 이뤄지는 만큼 시중은행에서도 충분히 받아들일 수 있을 정도의 규모라는 것이다.
원 장관은 “지금은 매매가와 전세가가 함께 떨어지는 시기가 되다 보니까 (역전세 등으로) 모두가 고통을 받고 있다”면서 “임차인들의 보증금을 반환 받을 수 있도록 하는 목적을 위해서는 정부가 지금 특히 엄격하게 조여놓은 대출제도 등 일부에 대해서 지원할 수 있는 여지를 검토해볼 필요가 있다”고 했다.
정부는 DSR을 전세금에 한해 완화하는 쪽으로 정한 상태다. 앞서 6일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 이창용 한국은행 총재, 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장 등은 비공개 회의를 통해 DSR 규제 완화 문제에 대해 논의했다. 이날 회의 이후 추 부총리와 원 장관은 세입자에게 전세금을 돌려주기 위한 대출에 한해 DSR 규제를 완화할 것이라는 입장을 연이어 밝혔다. DSR 규제 완화를 위한 산식과 기준 설정에는 실무 논의가 필요하다는 입장을 내놨다.
전문가들은 이번 정부의 DSR 규제 완화 방향성에 대해 ‘역전세’ 문제에 대응하는 방안의 하나라는 점에서 찬성하면서도 부작용을 우려했다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “시장상황에 따라 전세금이 오르내리는 부분이 있는데 역전세로 인해 보증금을 내주지 못하는 게 꼭 임대인 책임만은 아니지 않나”라며 “정부가 역전세 대응을 위해 전세 보증금 반환 대출에 한해 DSR 규제를 완화해주는 방향성은 옳다고 본다”고 언급했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수) 역시 "이번 조치가 당장 임차인에게 내줘야 하는 보증금을 위해 임대인을 지원함으로써 임차인에게도 도움이 될 것"이라며 "새로운 임차인이 들어오려면 선순위 대출을 갚아야 하는 만큼 그런 측면에서 전세가 선순환되도록 하는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대인들에게는 대출 규제를 조금 완화해서 임대인에게 전세금 반환 목적의 일부 추가대출을 허용한다면 모든 임대인이 동일 혜택을 받는 것은 아니지만 이로 인해 전세금 반환이 가능한 임대인들에게는 도움이 될 것”이라고 설명했다. 이 연구위원은 다만 “당장 역전세 상황을 크게 개선할 방법은 뚜렷하지 않다. 역전세라는 것은 시장 가격이 변하는 것에 따라서 자연스럽게 발생할 수 있는 부분”이라며 “시장경제를 채택한 국가에서 모든 지역의 가격이 떨어지지 않겠다고 정부가 유도하겠다는 것이 오히려 이상한 것”이라고 지적했다.
시중은행들은 정부와 금융당국의 DSR 규제 완화가 당장 큰 부담으로 이어지진 않을 것으로 내다봤다. 은행 관계자는 “현재 DSR 규제가 40%로 예년에 비해 낮아진 수준”이라면서 “정부가 전세보증금 반환 목적의 대출에 한해 DSR 규제를 완화하겠다고 한 만큼 은행들도 크게 부담스러운 수준은 아닐 것”이라고 평가했다. 이어 “대상을 더 확대할 경우 형평성 문제가 있는 만큼 역전세 리스크를 줄이기 위해 증빙이 된 부분에 한해 DSR 규제 완화가 이뤄질 것”이라고 내다봤다.
역전세의 희비…맹모 덕에 빌틈없는 학군지 강남·목동 VS 빚 메꾸려 쉴틈 없는 일반지역 집주인들
최근 전세사기, 역전세난 등으로 전세시장에 대한 우려가 이어지고 있으나 대치동·목동·중계동 등 서울 명문 학군 지역들은 이같은 악재가 무색한 모양새다. 여전히 전셋값 상승 거래가 이어지고, 매물도 빠르게 소진되고 있다. 특강이나 2학기 개학 등을 준비하는 여름방학도 코앞으로 다가오면서 이곳을 찾는 맹모(孟母)들의 행렬은 더 늘어날 것으로 보인다.
13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 은마 아파트 전용면적 84㎡형(12층)은 지난달 보증금 10억 원에 신규 전세 계약이 체결됐다. 해당 평형 전세 보증금이 10억 원을 넘은 건 올해 들어 처음이다.
주변 다른 단지 역시 전셋값 상승 거래가 눈에 띄고 있다. 개포동 동부센트레빌 전용 145㎡형(10층)은 지난 5월 23억 원에 새로 전세 계약을 맺었다. 직전 거래였던 3월 19억5000만 원과 비교하면 두 달 새 3억5000만 원 오른 것이다. 이 아파트 해당 평형 현재 최고 전세 호가는 26억원 수준이다.
전셋값 상승세가 이어지면서 매매가도 덩달아 오르고 있다. 은마 아파트 전용 84㎡형은 지난달 21억~22억3000만 원대에 거래가 이뤄졌다. 이는 올해 1월의 17억9500만~18억6000만 원과 비교하면 2억4000만~4억3500만 원 가량 오른 셈이다. 이 일대 재건축 사업 진척으로 인한 기대감에 더해 교육열로 인한 수요까지 더해지며 가격 상승에 영향을 준 것으로 분석된다.
대치동 A공인중개사무소 관계자는 “인근 대단지였던 개포자이 프레지던스 입주도 마무리로 접어들면서 전셋값이 다시 오르고 있다. 올해 초와 비교하면 체감상 1억 원 이상 오른 것 같다”며 “곧 수요가 몰리는 방학도 앞둔 만큼 가격 상승이 계속 이어질지도 지켜봐야 한다”고 말했다.
강남구 대치동 일대와 더불어 서울 3대 대표 학군으로 꼽히는 양천구 목동과 노원구 중계동 일대 역시 아파트 전셋값 상승 거래가 이어지고 있다. 양천구 목동 목동신시가지7단지 전용 84㎡형(12층)은 6월 보증금 6억 원에 신규 전세 거래됐다.
이 아파트 비슷한 층(14층)이 지난달 보증금 4억2500만 원에 거래된 것과 비교하면 한 달 새 1억7500만 원 오른 가격에 거래된 것이다. 노원구 중계동 청구3차 전용 84㎡형(15층)은 6월 6억5000만 원에 새로 전세 계약서를 썼다. 이 역시 올해 신규 계약 기준 가장 높은 금액이다. 5월 거래였던 6억1000만 원(6층) 대비 4000만 원 올랐다.
수요가 늘면서 전세매물도 줄고 있는 모양새다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 강남구 대치동 전세매물은 6월12일 기준 1349건으로 집계됐다. 전달 1570건과 비교하면 약 14% 줄었다. 같은 기간 양천구 목동은 17%(533건→441건), 노원구 중계동은 10%(524건→473건) 각각 감소했다.
이곳들은 명문 학군으로서 여전히 인기가 많은 만큼 탄탄한 수요층을 바탕으로 현재 전세시장 약세를 방어하고 있다는 평가가 나온다. 학교알리미 조사에 따르면 지난해 과학·외국어·국제고 등 특목고와 자율형사립고에 진학한 서울 중학생 7895명 가운데 강남3구·양천구·노원구 출신 비율이 46.5%(3671명)에 달하는 것으로 나타났다. 전세시장 불안 속에서도 학부모들이 계속해서 찾는 이유다.
양지영 양지영R&C연구소 소장은 “강남을 포함한 주요 학군지들은 고정 수요층이 분명한 지역”이라며 “최근에는 대출이자 부담도 줄고 있고, 여름 방학 이사철도 코앞으로 다가온 만큼 향후 수요가 더 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.
빚내서 전세금 준다…집주인이 올해 받은 대출금만 4조 7000억원
2023년 들어 임대인들이 주요 은행 등에서 받은 전세보증금 반환대출 규모가 4조 7000억원에 육박했다. 기존 보증금 대비 전세 시세가 낮아진 ‘역전세’ 문제가 나타나면서 임대인들이 보증금 반환을 위해 빚을 내는 현상이 나타났기 때문이다.
6월13일 금융권에 따르면 올해 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)과 한국주택금융공사에서 새로 취급한 전세보증금 반환대출 규모는 4조 6934억 원으로 집계됐다. 4대 은행이 1~5월 새로 취급한 전세보증금 반환대출은 약 2조 6885억 원이다. 이는 지난해 같은 기간 2조6966억 원과 비슷한 수준이지만, 올해 1월 말 출시된 특례보금자리론으로 수요가 일부 분산된 것을 고려하면 실제 규모는 더 커진 것으로 해석된다.
주택금융공사에 따르면 5월말 기준 임차보증금 반환 목적의 특례보금자리론 유효 신청 금액은 2조 49억 원으로 집계됐다. 지난해 임차보증금 반환목적 보금자리론 공급액이 8002억 원이라는 점을 볼 때, 지난해 전체 공급액의 약 2.5배가 넘는 금액이 올해 5개월 만에 신청된 셈이다.
다만 유효 신청액에는 실행된 건과 함께 심사 중인 건이 포함되며, 심사 중인 경우 실행까지는 평균 1~2개월이 걸린다.
전세보증금 반환대출이 증가한 이유는 전세 가격이 하락했기 때문이다. 통상 임대인들은 다음 세입자의 보증금을 받아 이전 세입자에게 보증금을 반환하는 경우가 많은데 전세 가격이 떨어지다 보니 돈을 빌려서 보증금을 돌려주는 경우가 많아진 것이다.
한국은행에 따르면 역전세 위험 가구 비중은 2022년 1월 25.9%(51만7000호)에서 지난 4월 52.4%(102만6000호)까지 늘었다. 역전세 현상은 2024년까지 계속될 전망이다. 한은에 따르면 4월 기준 역전세 계약 중 올해 하반기와 내년 상반기에 만기가 도래하는 비중은 각각 28.3%, 30.8%에 달했다.
일각에선 정부가 2023년 들어 대출 규제를 완화한 것도 전세보증금 반환 대출을 늘어나게 한 요인이란 분석도 나왔다. 이에 정부는 전세보증금 반환 대출에 한시적으로 차주별 DSR규제 적용까지 완화하는 방안을 검토하고 있다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 “전세금 반환 보증과 관련된 대출에서 선의의 어려움을 겪는 경우가 많이 있다고 들었다”면서 “제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토할 것”이라고 밝혔다.
시중은행 관계자는 "차주별 DSR 규제에 묶여 전세보증금 반환 대출을 더 받지 못하는 사람들이 꽤 많았다"며 "DSR규제가 완화되면 전세보증금 반환대출이 더 늘어날 것"이라고 내다봤다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
|
