분양도 안 되는데 칼바람까지…중견 건설사 ‘내우외환’
줄잇는 미분양에 신용등급 하향…수익 절반 이상 줄고 자금줄 끊겨…중견 건설사
경영난 가중 우려
중견 건설사들이 ‘내우외환(內憂外患)’에 시달리고 있다. 부동산 경기침체가 길어지면서 중견 건설사들의 주요 수익원인 분양시장이 한파를 맞고 있기 때문이다. 여기에다 공정거래위원회와 국토교통부가 과거 ‘벌떼입찰’건으로 중견 건설사를 정조준하고 있을 뿐 아니라, 일부 중견사는 신용등급 하락으로 자금 조달도 여의치 않아 ‘고난의 행군’이 이어지고 있다.
6월19일 한국부동산원 청약홈에 따르면 신규 택지지구 내 중견사 미분양 행렬이 계속되고 있다. 5월22일 대방건설이 부산 강서구 에코델타시티에서 내놓은 ‘디에르트 더 퍼스트’는 평균 1.1대 1로 무더기 미달됐다. 또 중흥건설이 경기 화성시 동화지구에 짓는 ‘중흥 S클래스 센트럴에듀’ 역시 4월 분양 당시 0.54대 1의 경쟁률을 기록하면서 1순위 청약에 실패했다.
전국 신규 택지지구에서 중견사들의 신규 단지 미분양이 줄을 잇자 영업이익도 급감했다. 금융감독원 공시에 따르면 1분기 기준 도급순위 34위인 신세계건설은 108억7000만 원의 영업손실을 기록했다. 43위 HJ중공업도 1분기 110억 9100만 원의 손실을 봤다. 영업이익을 기록한 중견사들도 대부분 2022년 1분기와 비교하면 절반 이하 수준의 영업익을 거뒀다
신용평가사는 중견 건설사인 태영건설과 한신공영 신용등급을 하향 조정했다. 모두 미분양 증가에 따른 자본 부담이 이유였다. 향후 중견 건설사 경영 전망도 안갯속이다. 공정위는 호반건설 계열사가 벌떼입찰(건설사가 계열사나 페이퍼컴퍼니를 동원해 택지를 낙찰받는 수법)로 공공택지를 받은 뒤 총수 아들 소유 회사에 넘긴 것을 부당 내부거래로 규정하고 과징금 608억 원을 부과했다.
공정위는 국토부 의뢰로 중흥건설과 우미건설, 대방건설, 제일건설 역시 벌떼입찰 혐의로 조사 중이다. 한 중견 건설사 관계자는 “벌떼입찰 제재로 입찰 조건 등이 까다로워져 신규 택지를 낙찰받기 더 어려워졌다”며 “미분양 증가에 자금 조달과 택지 입찰 어려움까지 삼중고를 겪고 있다”고 말했다.
'벌떼입찰' 칼 빼 든 정부…공정위, 호반 이어 곧 조치 예고
정부가 중견 건설사 ‘벌떼입찰’ 건을 정조준하면서 같은 방식으로 성장한 건설사들이 노심초사하고 있다. 공정거래위원회가 호반그룹에 608억 원 규모 과징금을 부과한 데 이어 원희룡 국토교통부 장관까지 가세해 강력 제재를 언급했기 때문이다. 공정위는 우미건설과 대방건설, 중흥건설 등의 건설사에 대한 추가 조치도 예고했다. 정부의 ‘살생부’에 오른 기업들은 “정권이 바뀔 때마다 택지 입찰 기준이 바뀌면 주택 사업을 제대로 이어갈 수 없다”며 억울함을 호소했다.
유성욱 공정거래위원회 기업집단감시국장이 6월15일 세종시 정부세종청사에서 기업집단 호반건설의 부당내부거래 제재와 관련해 세부 내용을 설명하고 있다.
6월19일 공정위와 건설업계에 따르면 호반건설은 2013년 말부터 2015년까지 계열사를 동원한 벌떼입찰로 공공택지를 분양받은 뒤 총수 자녀 소유의 호반건설주택과 호반산업 등 2세 회사를 부당 지원하고 사업 기회를 제공했다. 공정위는 이를 문제 삼아 6월15일 ‘부당 내부거래’ 시정명령과 과징금을 부과했다.
공정위는 이번 과징금 부과 때 우미·대방·중흥·제일건설 등 또 다른 벌떼입찰 혐의를 받는 기업도 곧 조치할 것임을 예고했다. 공정위 관계자는 “아직 (해당 기업에 대한) 조사가 진행 중이고, 국토부로부터 조치해달라는 의견을 받아 검토 중”이라고 했다.
2022년 국토부가 공공택지 추첨·공급 101개 기업(133필지)을 조사한 결과 총 81개 사(111필지)에서 페이퍼컴퍼니 동원 정황을 발견했다. 연도별 벌떼입찰 의심 기업 낙찰 사례는 2018년 이전 3건에서 2019년 45건, 2020년 42건으로 폭증했다. 2021년과 지난해에는 각각 18건과 3건으로 나타났다. 특히 이전 정부 당시 호반건설과 함께 우미·대방·중흥·제일건설은 공공택지 낙찰 비중이 다른 건설사보다 높았다는 발표도 나왔다. 2022년 8월 강민국 국민의힘 의원 조사에 따르면 2017년 이후 5년간 해당 건설사들은 총 178필지 중 67필지(37%)를 낙찰받은 것으로 나타났다. 호반이 18필지로 가장 많았고, 이어서 우미(17필지), 대방(14필지), 중흥(11필지), 제일(7필지) 순이었다.
이렇듯 벌떼 입찰 정황이 포착되자 공정위뿐 아니라 국토부도 발언 수위를 높이고 있다. 원희룡 장관은 6월16일 “호반건설뿐 아니라 그동안 적발된 수십 개의 벌떼입찰 건설사가 현재 경찰·검찰 수사와 공정위 조사 등을 받고 있다”며“제도적 보완을 통해 벌떼입찰을 원천봉쇄할 것”이라고 했다. 공정위와 별도로 벌떼입찰의 불법성 여부를 판단하고 처벌할 것임을 시사한 것이다.
조사 대상에 포함된 건설사들은 벌떼 입찰의 불법성 판단과 관련해 손바닥 뒤집듯 바뀌는 택지입찰 기준에 불만을 드러냈다. 한 조사 대상 건설사 관계자는 “공정위 조사가 계속 진행 중이고, 6월 초에도 자료를 싹 한 번 가져갔다”며 “조사 중인 사안인 만큼 말을 아낄 수밖에 없지만, 국토부와 한국토지주택공사(LH)가 과거에는 (벌떼 입찰을) 안 막고 지금에야 기준이 바뀌었다면서 기업을 비난하는 건 말이 안 맞다”고 말했다.
또 다른 조사 대상 업체 관계자는 “당시 기준에 맞춰 합법적으로 진행했고, 페이퍼컴퍼니 동원도 의혹과 달리 (입찰에 참여한 법인은) 다 정상 법인이었다”며 “특히 공정위는 벌떼입찰을 기업 승계에 사용한 점을 지적한 것으로 이는 다른 회사 사례와는 결이 다르다”고 목소리를 높였다.
문제는 이번 벌떼입찰 사태를 계기로 중견 건설사의 영업 환경이 더 어려워질 가능성이 높아졌다는 점이다. 한 중견 건설사 관계자는 “과거 공공택지 분양이 안 됐을 때는 LH에서 찾아와 택지분양 홍보를 하던 시기가 있었고, 이때 중견사들이 대거 낙찰받은 경우도 많은 데 지금 이들 기업을 때리는 건 말이 안 맞다”며 “정부의 ‘1사1필지’ 제도 시행에 이번 벌떼입찰 제재까지 이어지면 주택 사업이 전부인 중견 건설사 경영은 더 어려워질 것”이라고 말했다.
건설사들의 신용도 하락으로 ‘돈맥경화’ 오나
태영건설과 한신공영의 신용등급이 강등되면서 건설사의 신용도 하락이 현실화하고 있다. 부동산경기 침체와 공사비 증가 등에 따른 수익성 악화가 지속될 것이란 점에서 추가로 신용도가 떨어지는 건설사들이 나올 수 있다는 우려가 제기된다
6월19일 건설업계 등에 따르면 한국신용평가는 16일 태영건설 무보증사채 신용 등급을 'A(부정적)'에서 'A-(안정적)'로 하향했다. 기업어음 신용등급은 'A2'에서 'A2-'로 낮췄다. 같은 날 한국기업평가도 태영건설의 무보증사채 신용등급을 'A(부정적)'에서 'A-(안정적)', 기업어음 신용등급은 'A2'에서 'A2-'로 강등했다.
태영건설의 신용등급이 떨어진 가장 큰 원인은 과도한 PF 보증 규모다. 태영건설은 군부대 이전과 역세권 복합단지, 산업단지 등 개발사업 비중을 확대하는 과정에서 다수의 사업장에 PF 신용보강을 제공했다. 그 결과 PF 보증(연대보증, 채무인수, 자금보충 포함) 규모는 2020년 말 1조3000억 원에서 올해 3월 말 2조4000억 원으로 확대됐다.
전지훈 한국신용평가 연구위원은 "전체의 50%에 근접하는 미착공 PF 보증 현장 중 상대적으로 분양여건이 좋지 못한 지방 비중이 크고 부동산 경기 회복 지연으로 보증 규모 감축도 당분간 어려울 것으로 보인다는 점이 재무적 불확실성을 높이는 요소로 작용하고 있다"고 분석했다.
또한 향후 예정사업자의 착공 및 분양이 지연되거나 자체적으로 차입금을 상환할 수 있는 수준의 분양실적을 기록하지 못하면 PF 차입금 상환부담이 태영건설로 전이될 수 있다고 내다봤다.
재무부담을 단기간 내에 완화하기는 쉽지 않을 것으로 전망했다. 공사원가 부담 확대와 분양경기 부진으로 수익성 회복이 어렵다는 이유다. 한기평은 한신공영의 무보증사채 신용등급도 'BBB+(부정적)'에서 'BBB(안정적)'로 내렸다. 일성건설에 대해서는 신용등급을 'BB+'로 유지했지만 등급 전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 낮췄다. '부정적' 등급 전망은 앞으로 신용등급이 하향될 가능성이 있다는 의미다.
김현 한기평 책임연구원은 "세 곳은 운전자본부담 확대로 레버리지 지표가 상승하는 등 재무구조가 저하됐다는 공통점이 있다"며 "각사별로 수익성 개선 노력을 하고 있지만, 시멘트 등 원자재 가격 상승과 높은 수준의 인건비 등을 고려하면 원가부담 확대는 당분간 지속될 것"이라고 말했다. 이어 "분양경기 불확실성이 확대돼 원가 상승을 분양가격에 전이하기도 어려운 상황"이라고 강조했다.
부동산 시장 침체와 원가부담 확대 등이 특정 건설사에만 한정된 문제가 아니란 점에서 신용등급이 하향되는 곳은 더 늘어날 것으로 보인다. 금융투자업계 관계자는 "재무상태가 특히 안 좋았던 곳들의 신용등급이 하향된 것이라 당장 비슷한 사례가 나올 가능성은 작아 보인다"면서도 "부동산 시장 침체가 한동안 이어질 것이란 점에서 수익성과 재무상태가 악화하고 그에 따라 신용도가 떨어지는 건설사가 나올 가능성은 충분하다"고 말했다.
수익성 개선과 신용도 조정의 관건은 향후 분양실적이 될 전망이다. A 신용평가사 연구원은 "대형·중견·중소 등의 규모를 떠나 결국 분양이 성공해야 돈을 벌고 재무부담도 낮출 수 있다"며 "미분양이 쌓여 있고 앞으로도 청약 흥행 가능성이 낮은 곳에 사업장이 있는 건설사가 위험이 크다고 볼 수 있다"고 설명했다.
사회적 문제로 번질라…중견 건설사 줄도산 대책 시급
'책임준공형 PF' 시장 경색 심각…분양률 저하로 공사비 조달 난항…건설사 법정관리 신청 잇따라…전문가 "상생안 모색할 때" 지적
코로나19 사태에 이은 고금리 압박과 부동산 경기침체에 따른 여파로 잘나가는 중견 건설사들까지 줄도산 위기에 몰리고 있어 정부당국의 대책마련이 시급히 뒤따라야 한다는 지적이다.
6월13일 금융 당국과 부동산 업계에 따르면 2022년 하반기부터 국내 부동산 시장을 지탱해온 중견 건설사의 법정관리 신청이 이어지는 등 줄도산 사태가 확산되고 있다.2022년 건설 프로젝트파이낸싱(PF) 가운데서도 '책임준공형 PF' 시장이 경색되면서 시공능력평가 202위이던 우석건설이 법정관리를 신청했다. 원자재 가격 상승과 건설업계 파업에 따른 공기(工期) 지연, 가파른 시중금리 상승까지 겹치면서 388위 동원산업건설과 83위 대우조선해양건설도 부도를 맞았다.
올 들어 133위 에이치엔아이엔씨, 109위 대창기업도 회생절차에 들어간 상태다.시공능력평가 300위 바깥의 중소 건설사 상황은 더욱 심각해 중견 건설사들의 줄도산 사태가 급속히 늘어날 것으로 우려되고 있는 상황이다. 심지어 일부 시공현장의 경우 대형 금융회사가 분양을 책임진다는 식으로 투자를 권유한 뒤 공사 중단과 대책없는 지연에 따른 피해를 고스란히 떠안은 형국을 알고도 감당할 수 없는 미상환 대출채무(대출 원리금, 지연 손해금, 분양트리커 수수료 등) 상환 압박을 가하고 있다고 이중고를 호소하고 있는 상황이다.
이같은 건설사들의 줄도산 사태는 해당 업체에서 분양한 아파트 등에 입주할 예정으로 있는 서민들의 피해로 고스란히 이어질 수밖에 없어 엄청난 사회적 파장도 우려된다. 이러한 상황에 대해 부동산 전문가들은 "건실한 건설업체까지 일시적인 상환 압박으로 도산해 서민들의 피해로 이어지는 사태를 막기 위해 금융 당국이 세심한 상황파악에 나서야 한다"면서 "해당 금융회사도 코로나19 사태와 파업, 원자재값 폭등 여러가지 불가항력적 돌발 악재를 무시한 채 무조건식 '채무 인수'를 강요, 기업을 회생할 수 없는 상황까지 몰아붙이기보다 상생할 방안을 모색해야 할 시점"이라고 지적했다.
국내 건설 PF시장의 장기 부실화가 우려되는 '책임준공형 PF'의 경우 시행사의 부족한 신용을 시공사가 책임준공 확약으로 보증을 하고 시공사의 부족한 신용은 신탁사에서 보증하는 형태이다. 이 때문에 저금리나 부동산 시장 활황으로 분양이 잘 될 때는 책임준공형 PF도 큰 무리가 없는 사업형태로 자리를 잡았으나 시장상황 악화에 따른 분양률 저하로 인한 시공사의 공사비 확보에 어려움을 겪으면서 자체 자금으로 책임준공(책임준공 기일 내 준공을 하지 못할 경우 시행사의 채무를 시공사가 모두 책임지는 형태)이라는 굴레에 묶일 수밖에 없다.
이런 사태에 빠지면 자체 자금으로 준공을 득하거나 아니면 채무불이행 상태에 빠져 증권사 등 거대 자본권력에 끌려다니는 신세에 빠져 버릴 수밖에 없는 실정이다.부동산 전문가들은 책임준공 PF의 경우 전쟁 등 불가피한 상황을 제외한 어떠한 경우에도 책임준공 기일까지 완공하지 못하면 시공사까지 채무불이행 상태를 강요당할 수밖에 없는 구조라는 것이다. 이같은 거대 자본들의 횡포로 인해 수많은 중견 건설사뿐 아니라 대형 건설사들도 부도 위험에 처해 있는 것이 작금의 현실로 금융당국의 발 빠른 대책이 뒤따라야 한다는 지적이다.
잘나가는 중견 건설사까지 부도를 맞는 사태가 이어질 경우 해당 직원과 가족은 물론 협력업체와 수많은 수분양자들의 가정에도 막대한 피해를 끼쳐 커다른 사회적 문제를 야기할 수밖에 없기 때문이다. 이처럼 부동산 경기침체 등에 따른 PF 부실화 우려가 커지면서 금융당국도 최근 부동산신탁사의 책임준공 확약과 관련한 리스크 관리를 강화하기 위한 태스크포스를 가동할 것으로 전해져 어떤 후속대책을 내놓을지 주목된다.
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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