하반기 전세만기 아파트 58% 역전세 위험…최악의 위기 오나
전셋값 정점인 2021년 하반기에 계약…2년새 수억원씩 내린 아파트 많아…서울, 평균차액 1억3천만 달해
“집주인이 보증금 상환의 책임을 져야지, ‘배째라’ 식으로 버티는 게 말이 됩니까.”
경기도 용인시에 사는 직장인 H(38)씨는 지난 5월 전셋집 보증금을 돌려받지 못한 일을 떠올리며 분통을 터뜨렸다. 지난 5월 중순 한씨는 2년여간 살던 84㎡(이하 전용면적) 아파트의 전세계약이 끝났지만, 집주인으로부터 6억3000만원의 보증금을 제때 받지 못했다. 집주인이 전셋값을 4억5000만원까지 낮춰 후속 세입자를 구했지만 1억8000만원 모자랐다.
H씨는 “돈을 받아야 이사 갈 집 잔금을 치른다”며 전세금 반환 내용증명을 보냈고, 소송도 불사하겠다는 뜻을 전했다. 집주인은 계약 만기가 한 달 가까이 지나서야 신용대출(2000만원)과 회사 대출(1억원), 친척 도움(6000만원)을 받아 원금을 돌려줬다.
역(逆)전세난의 공포가 대한민국을 덮쳤다. 수도권과 지방, 집주인과 세입자를 가리지 않고 몸살을 앓는다. 전셋값이 2년 전보다 떨어진 사례가 속출하면서 2023년 하반기 만기가 돌아오는 아파트 10채 중 6채가 역전세 위험에 노출된 것으로 나타났다. 역전세난은 전셋값이 떨어져 집주인이 신규 세입자에게 받는 전세금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상태를 가리킨다.
6월20일 중앙일보가 전국 아파트의 2021년 하반기 전세 거래 34만352건 가운데 올 들어 지난 13일까지 동일단지·면적·층에서 거래가 발생한 13만1435건을 분석한 결과, 전체의 58.3%인 7만6666건의 보증금이 계약 당시보다 하락했다. 하반기 전셋값이 상반기와 같을 경우를 가정한 수치다.
이 기간 전셋값 하락분은 총 6조2928억원이고, 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 금액은 평균 8208만원이다. 서울로 범위를 좁히면 역전세 비율은 58%, 집주인 한 명당 전국 최고인 1억3177만원을 세입자에게 내줘야 한다. 17개 시·도 중 역전세 비율이 가장 높은 곳은 대구(90.9%)였고 울산(78.4%), 인천(77.5%), 세종(74.3%)이 뒤를 이었다.
빌라도 사정이 다르지 않다. 부동산R114 조사 결과, 하반기 전세 계약 만기인 서울 연립·다세대 주택의 62%가 역전세 위험에 노출됐다. 2021년 하반기에 전세 계약된 빌라 4만6045건 중 올 상반기에 같은 단지·면적·층에서 거래된 2908건을 분석한 결과이다.
2023년 상반기 아파트 역전세 비율을 계산해 보니 전국 53.7%, 서울 53.3%였다. 전세 종료 시 집주인이 반환한 평균 금액은 각각 6477만원, 1억152만원이었다. 강남권 등 일부에선 집주인이 수억원씩 토해낸 ‘감액 계약’이 쏟아졌다. 최근 서울 서초구 잠원동 ‘신반포자이’ 84㎡는 2년 전 보증금(20억원)보다 7억5000만원 낮은 12억5000만원에 계약을 갱신했다.대구시 수성구 범어동 ‘범어역우방유쉘’ 120㎡ 전세도 2년 전 8억3000만원에서 최근 3억8000만원 낮춘 4억5000만원에 계약됐다.
●대구 역전세 비율 91%…집주인 ‘전세금용 대출’ 상반기 4.6조
세입자는 보증금을 제때 돌려받지 못해 아우성이다. 지난 1~5월 주택도시보증공사(HUG)가 집주인을 대신해 돌려준 보증금은 1조565억원, 떼인 보증금을 되찾기 위해 법원에 임차권등기명령을 신청한 건수는 1만5009건에 달했다. 둘 다 역대 최대다. 집주인은 돌려줄 전세금을 구하지 못해 전전긍긍이다. 개포동의 전영준 새방공인 대표는 “5억, 6억원씩 메우느라 집주인의 등골이 휜다”고 했다.
이들 중 상당수는 은행 대출창구를 두드렸다. 지난 1~5월 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리)과 주택금융공사에서 신규로 취급한 전세금 반환 대출은 4조6934억원으로 1년 전보다 34.2% 늘었다.
집주인과 세입자 간 갈등이 소송으로 이어지기도 한다. 경기도 시흥시 아파트에 전세로 살던 A씨는 2022년 9월 계약이 끝난 뒤에도 보증금 3억8000만원을 돌려받지 못해 애먹었다. “집이 안 나가서 보증금을 내주기 어렵다”는 게 집주인의 답이었다. 참다못한 A씨는 올해 초 전세금 반환 소송을 냈다. 그제야 집주인은 본인 소유의 다른 부동산을 담보로 대출받아 보증금을 돌려줬다. 하지만 감정이 상한 A씨는 전세금 반환 지연에 따른 이자 청구 소송을 진행 중이다.
역전세는 2020년 8월 ‘임대차 2법’ 시행 후유증과 고금리가 겹친 탓이다. 전셋집에 최장 4년간 눌러살게 하고(계약갱신청구권), 보증금 인상률을 2년에 5%로 묶자(전·월세 상한제) 집주인들은 4년치 인상분을 한꺼번에 받았다. 그 여파에 비정상적으로 뛰었던 전셋값은 금리 인상에 따른 수요감소로 급락했다. 한국부동산원에 따르면 2020년 8월 94.5 수준이던 서울 아파트 전세가격지수는 2021년 12월 103.5로 정점을 찍었다. 이때 계약된 전세 물건 만기가 순차적으로 돌아온다.
2023년 하반기 최악의 역전세난이 나타날 것이란 경고가 나오는 것도 이 때문이다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “아파트 역전세난은 2023년 4분기(10~12월)에 정점을 찍고, 2024년 상반기까지 여진이 불가피하다”고 말했다.
전문가들은 금융시스템 개선을 제안했다. KB경영연구소는 “집주인이 전세금 반환 용도로 대출을 받을 때에 한해 한시적으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 허용하고, 대출 신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 적용도 배제해 세입자의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다”고 제언했다. 박진백 국토연구원 연구위원은 “갱신 계약을 체결하는 세입자에게 한시적으로 보증금에 대한 연말정산 세액공제 같은 세제 혜택을 주는 것도 고려할 만하다”고 했다.
다만 역전세난이 막연한 공포라는 의견도 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “최근 기준금리 동결로 매매가격과 전셋값 하락세가 주춤해졌다”며 “연말로 갈수록 역전세난이 진정될 것”이라고 말했다. 하반기 전셋값이 지금보다 5% 오른다고 가정하면 전국 아파트 역전세 비중은 48.6%로 완화할 전망이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “역전세에 처한 집이 늘겠지만, 보증금 미반환 사고나 시장 변동성 확대 같은 부작용이 얼마나 커질지는 예측할 수 없다”고 말했다.
‘악성임대인' 300명에 떼인 보증금만 1.3조…역전세 폭탄 더 터지나
집중관리 다주택채무자, 올 3월 300명…전세반환보증액 2.8조 중 1.3조 미반환…하반기 역전세난에 추가로 '1.4조' 터질 위기
임차인의 전세보증금을 상습적으로 떼어먹는 ‘악성임대인’이 300명을 돌파한 것으로 나타났다. 이들이 돌려주지 않은 보증금 규모만 1조 3000억 원을 넘는다. 올해 하반기부터 역전세난의 본격화로 이를 웃도는 규모의 추가 사고 위험이 커지고 있어 대책 마련이 시급하다는 지적이다.6월21일 홍기원 더불어민주당 의원실을 통해 확보한 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)의 ‘집중 관리 다주택 채무자 현황’ 자료에서 올해 3월 말 기준 집중 관리 다주택 채무자는 총 300명으로 집계됐다.
이들이 낸 전세보증보험 보증 사고 건수는 총 6641건, 금액은 1조 3623억 원에 달한다. 이 가운데 보증 사고 규모 순으로 상위 10위의 집중 관리 다주택 채무자가 낸 사고 건수는 2444건으로 전체의 36.8%를 차지한다. 금액으로는 39%인 5310억 1505만 원이다. 상위 1위인 A 씨는 본인 소유 주택으로 835건의 보증을 받았는데 이 중 495건에 대해 사고를 냈다. 이에 따른 피해 금액만 924억 1850만 원에 달한다.
이른바 악성임대인인 집중 관리 다주택 채무자가 300명을 넘은 것은 2020년 4월 제도 시행 이후 처음이다. 국토부와 HUG는 보증금을 대신 갚는 대위변제가 3건 이상인 임대인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 채무 상환 이력이 없는 임대인 등을 집중 관리 다주택 채무자로 지정하고 있다.
●1.4조 추가사고 ‘뇌관’…보증금 대신 갚아도 회수율 겨우 12%
2023년 하반기부터 역전세난의 본격화로 1조 4000억 원이 넘는 규모의 보증사고가 추가로 발생할 수 있다는 점이 문제로 지적된다. 보증사고 증가로 HUG 등 공공이 대신 갚는 보증금이 늘어날 수밖에 없는 반면 구상권 행사로 회수하는 비율은 두 자릿수에 그치며 부실 위험으로 번지고 있다.국토부의 ‘집중관리 다주택채무자 현황’ 자료를 보면 올해 3월 말 기준 집중관리 다주택채무자 300명이 HUG에서 발급받은 전세보증금 반환보증 건수와 발급액은 총 1만 4091건, 2조 8121억 459만 원에 달한다.
이 가운데 이미 사고로 처리된 6641건을 제외한 나머지가 7450건인데 이 역시 추후 사고가 발생할 가능성이 크다. 집중관리 다주택채무자는 연락 두절 등 채무 상환 의지가 사실상 전무한 탓이다. 이에 따라 약 1조 4497억 6610만 원의 전세보증금이 추가로 떼일 위험에 놓인 상황이다.사고 위험은 빌라와 같은 다세대주택에 집중되고 있다. 집중관리 다주택채무자의 전체 보증 사고(6641건) 중 다세대주택의 사고는 4339건으로 전체의 65.3% 비중을 차지했다.
이어 △오피스텔 1415건 △아파트 677건 △연립주택 175건 △다가구주택 31건 △단독주택 4건 순이다. 실제 한국부동산원에 따르면 4월 말 기준 전국 연립·다세대주택의 전세가율은 81.2%로 아파트(73%)보다 훨씬 높은 것으로 조사됐다. 전세가율은 매매가 대비 전셋값 비율로 시장에서는 통상 이 비율이 80%를 넘으면 보증금을 떼일 위험이 높다고 보고 있다.국토부와 HUG는 집중관리 다주택채무자를 대상으로 재산 조사와 채권 보전 등의 조치에 나서고 있지만 피해 회복에는 한계를 보이고 있다.
보증 사고 발생 시 HUG는 이들을 대신해 임차인에게 보증금을 돌려주고 구상권 행사로 회수하는 방식인데 이조차도 제대로 이뤄지지 못하고 있기 때문이다.3월 말 기준 집중관리 다주택채무자 300명을 대신해 HUG가 변제한 보증금 규모는 총 1조 2274억 2109만 원으로, 대위변제 건수는 5954건으로 집계됐다. 반면 HUG가 이들로부터 회수한 피해 금액은 1492억 1143만 원, 건수는 391건에 그치고 있다. 회수율을 보면 금액 기준으로는 12.2%, 건수 기준으로는 6.6%에 불과하다.
특히 대위변제금 중 단 1원도 회수하지 못한 경우도 전체의 절반가량을 차지하고 있다. 집중관리 다주택채무자 300명 중에서 회수율이 0%인 채무자는 147명인 반면 금액 기준으로 회수율이 100% 이상인 경우는 8명뿐이다. HUG 관계자는 “통상 사고 사고에 따른 채권은 해당 물건에 대한 경매 낙찰 금액으로 회수하는 방식인데 경매 절차에 1년에서 1년 6개월 정도 걸려 시차가 발생한다”고 설명했다.보증사고와 대위변제 규모는 증가하는 반면 회수율은 저조한 악순환이 이어지면서 HUG가 떠안아야 할 손실은 눈덩이처럼 불어나고 있다.
HUG는 지난해 1258억 원의 적자를 냈는데 올해에는 이보다 규모가 더 늘어날 것이란 전망이 나온다. HUG가 적자를 기록한 것은 2009년(-7322억 원) 이후 13년 만이다.전문가들은 HUG의 재정 악화는 선량한 임차인의 피해로 이어질 수 있는 만큼 대책을 마련해야 한다고 입을 모은다. 보증 여력 악화로 신규 전세보증보험 발급에 제동이 걸릴 수 있기 때문이다.
최근 HUG의 보증 총액 한도를 자기자본의 60배에서 70배로 상향하는 법 개정안이 국회 문턱을 넘었지만 빠르게 늘고 있는 보증사고 추이를 고려하면 이마저도 역부족이란 지적이다.이창무 한양대 도시공학과 교수는 “임차인 보호라는 단순한 접근이 아닌 HUG 손실과 리스크를 최소화할 수 있는 관리 방법을 고민해야 한다”며 “전세보증보험으로 보호하는 보증금 규모나 보험요율을 차등화하는 방식으로 손실율을 줄여나가야 한다”고 말했다.
홍기원 의원은 “악성임대인의 보증금 미반환 사고 증가 추세를 보면 HUG의 적자 규모는 눈덩이처럼 불어나 회복 불능 수준까지 갈 수도 있다”며 “악성임대인의 대위변제금 회수율을 높이기 위한 종합적인 대책을 마련해야 한다”고 지적했다. 전세금 반환대출 DSR 규제, 기존·신규 보증금 차액만큼 풀어줄 듯
전세금 반환대출 DSR 규제, 기존·신규 보증금 차액만큼 풀어줄 듯
정부는 7월에 역전세난 해소를 위한 대책을 발표한다. 전세금 반환 대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있지만, 완화 폭이나 적용 대상 등을 놓고 고민이 깊어지고 있다.
전세금 반환 대출은 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 대출해 주는 금융상품이다. 현행 DSR 규제는 총대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 제한한다. 소득이 적거나 없는 집주인이 전세금 반환 대출을 받을 수 없는 이유다. 그러나 최근 역전세 공포가 커지면서 경제 부처가 전세금 반환 대출에 한시적으로 DSR 규제를 푸는 방안을 논의 중이다.
기존 보증금과 신규 보증금의 차액 이하로 DSR 규제가 완화될 것으로 예상된다. 예컨대 기존 전세금이 5억원이고 후속 세입자의 보증금이 4억원이면 집주인이 1억원을 은행에서 빌릴 때 DSR 적용을 완화해 주는 것이다. 원희룡 국토교통부 장관은 20일 “DSR을 풀더라도 보증금 차액에 해당하고, 길어야 1년 정도 운용할 것”이라고 말했다. 그는 규제 완화 대상에 대해선 “불필요한 제한은 두지 않겠지만, 집주인들이 대출을 받을 만큼 다 받아놓고 추가로 대출받으면서 방만한 자산과 부채를 유지하는 식으로 운용하진 못하게 할 것”이라고 했다.
DSR규제완화 대상은 최소화된디. 가계부채대출 부실화를 최소화하기 위해서다. 다만 금융위원회 관계자는 “주택 수를 기준으로 DSR 완화를 제한하는 것은 효과적인 방법이 아닐 수 있다”고 말했다. 추경호 경제부총리는 6월18일 “다음 세입자가 선순위 대출에 걸리지 않도록 집주인이 전세반환 보증을 받도록 하는 방안도 고려하고 있다”고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
|
