상업용부동산의 글로벌 하락…30兆 펀드 시한폭탄 우려
전세계 도심 공실률 12.9%…2008년 글로벌 금융위기 이후 최고치…자산가치 떨어져 원금 손실 가능성
일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 최근 불거진 은행 위기와 관련해서 “상업용 부동산 대출의 부실 위험이 가장 심각한 문제”라고 지적했다. 금리 상승으로 인한 상업용 부동산 대출 연체와 부동산 경기 위축이 맞물려 지역은행의 또 다른 위기를 불러일으킬 수 있다는 경고음이 커지고 있다.
머스크 CEO는 지난 3월27일(현지시간) 자신의 트위터에 자본시장 분석 자료를 제공하는 코베이시레터의 게시글을 게재하며 논평을 덧붙였다. 코베이시레터는 “5년 안에 만기가 도래하는 상업용 부동산담보대출 규모는 2조5000억달러(약 3250조원)가 넘는데 이는 역대 최대 규모”라며 “이에 비해 금리는 두 배 이상 올랐고 상업용 부동산 임대 비율은 60~70%에 불과하다”고 했다. 금리 상승으로 차입자의 채무불이행 위험이 커진 데다 코로나19 여파로 재택근무가 확산하면서 상업용 부동산의 평가가치가 추락한 점을 지적한 것이다.
한편 최대 연(年) 7.5%의 배당수익률(기대수익률)로 화제를 모았던 국내 E자산운용의 한 해외부동산펀드가 만기를 앞두고 손실 위기에 처했다. 독일 프랑크푸르트 은행가의 업무용(오피스) 빌딩에 투자한 이 펀드는 2018년 출시 당시 기대 배당수익률이 연 6.4~7.5%에 달했다. 그러나 지난 2월부터 배당금 지급이 전면 중단됐다. 공실(空室: 빈 사무실)이 늘면서 수익이 확 줄었기 때문이다. 매매가격 또한 20% 이상 하락해 오는 10월 만기를 앞두고 원금 손실 가능성까지 커지고 있다. E운용사 관계자는 “임차인 확보와 (만기 연장 위한) 대출 연장에 만전을 기하고 있다”고 말했다.
미국·프랑스·중국 등 주요국 도심의 업무용 빌딩이 공실로 신음하면서 국내에서 설정된 해외 부동산펀드에도 ‘경고등’이 켜졌다. CBRE그룹의 보고서에 따르면 3월 기준 전세계 오피스 공실률은 12.9%에 이른다. 2008년 글로벌 금융위기 때인 13.1%에 육박하는 수치다. 이로 인한 임대수익 하락으로 부동산펀드의 배당금 지급이 지연·중단되고 있고, 가치가 떨어지면서 만기를 앞둔 펀드는 원금 손실 가능성이 생겼다. 대개 자산운용사·금융사가 주도한 국내 설정 부동산펀드에는 기관·개인투자자 가릴 것 없이 대거 참여하고 있어 대규모 손실로 인한 금융시장 불안까지 우려된다.
7월7일 관련 업계와 금융감독원·대한상공회의소에 따르면 국내 자산운용사·시중은행·증권사 등이 설정한 해외 부동산펀드는 2022년말 기준 71조(兆)8000억원이다. 코로나19 직전 불었던 부동산 투자 바람 속에 10년 전인 2013년말 5조원보다 14배 이상 급증했다. 이 가운데 올해 9조5000억원을 비롯해 3년 내 만기가 도래하는 펀드만 30조원에 이른다. 이들 펀드가 주로 투자한 상품은 최근 미국·프랑스·중국·일본 등지에서 공실률이 치솟고 있는 업무용 빌딩이다.
후순위대출 땐 손해위험 커…부동산·담보채권 할인매각 등 출구방안 모색해야
업무용 빌딩은 그동안 투자 안정성이 높아 국내·외 자본의 주요 투자처였다. 신용상 한국금융연구원 선임연구원은 “우리나라의 해외 부동산 투자는 지역별로 투자 업종 편차가 있지만 약 70% 이상이 업무용 빌딩”이라며 “코로나19 이후 시장 변화로 피해가 큰 업무용 빌딩이나 호텔 등에 대한 투자 집중도가 현저히 높아 공실로 인한 충격이 상대적으로 크게 전이될 수 있다”고 우려했다.
공실로 인한 가치 하락도 본격화할 조짐이다. 부동산 분석회사인 그린스트리트에 따르면 지난 3월 기준 미국 오피스 빌딩의 가치는 지난해 동기 대비 25% 하락했다. 펀드 설정 당시 매매가격보다 가치가 떨어져 원금 손실 가능성이 큰 펀드도 적지 않다. 실제 E자산운용의 독일 펀드는 물론 내년 3월이 만기인 M자산운용의 미국 부동산펀드도 자산가치가 급락하고 있다. 이 펀드는 미국 텍사스주 댈러스의 오피스 빌딩 4개 동에 투자한 상품으로, 펀드 설정 당시 매입가격은 2억8600만 달러(약 3750억원)였는데 지금은 2억6000만 달러(약 3400억원)에도 못 미친다.
투자 원금에 대한 투자자들의 불안감이 커지자 M운용사 측은 연내 매각을 추진 중이다. 운용사 관계자는 “투자자들 사이에서 원금에 대한 우려가 커 만기 전에 엑시트(투자금 회수)를 추진 중”이라고 전했다. 그러면서 “미국 업무용 빌딩 가치가 전반적으로 하락하고는 있지만 우리 펀드가 투자한 지역은 지속적으로 인구가 유입되고 있는 데다 신축 건물이어서 가치 하락 폭이 크지는 않을 것”이라고 말했다.
불안감이 확산하면서 우리 금융당국의 움직임도 본격화하고 있다. 이복현 금감원장은 7월15일 “상업용부동산 같은 대체투자 자산의 가격 조정 리스크를 관리해야 한다”고 강조했다. 금감원이 은행, 증권사, 보험사 등의 해외 부동산 투자 현황을 파악 중이라고 밝힌 가운데 특히 해외 대체 투자가 많은 보험사와 증권사가 주요 관리대상이 될 것으로 예상된다. 다행인 건 그나마 국내 업무용 빌딩 시장은 수요 증가와 공급 부족으로 견고하다는 점이다.
그러나 전문가들은 펀드 부실에 따른 직접적인 피해 외에도, 2008년 금융위기 때처럼 미국·유럽을 중심으로 상업용부동산발(發) 금융위기가 밀려올 수 있다고 우려한다. 김현수 대한상의 경제정책팀장은 “잠재적 위험요소로 미국 상업용부동산발 금융위기가 거론되는 만큼 우리도 위기의 전이 가능성을 예의주시하고 사전 대응책을 마련해야 한다”고 말했다.
법무법인 세종의 박영준 변호사는 “해외 부동산의 투자수익을 높이기 위해 후순위 대출로 접근했던 경우 손해 위험이 특히 큰 상황”이라며 “계약 만기가 도래하고 있지만 차환에 실패하거나 부동산 매수인을 구하지 못할 경우를 대비해 부동산이나 담보채권 할인 매각 등 다양한 출구전략을 검토해야한다”고 조언했다
전세계 오피스 자산 부실화…금융시스템 붕괴 부를 수도
“이 도시는 생기를 잃었다. 사람들이 길거리에서 대변을 보고 마약을 하고, 크랙 코카인을 피우는 모습을 목격했다.” 론 디샌티스 플로리다 주지사가 지난 6월 트위터에 남긴 글이다. 이 도시는 미국 빅테크의 상징인 실리콘밸리가 있는 샌프란시스코다. 빈 사무실이 넘쳐나고 상가들이 문을 닫으면서 도심이 범죄와 노숙자가 들끓는 ‘유령 도시’로 변해가고 있다는 목격담이 여기저기서 흘러나온다. 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)도 최근 트위터를 통해 “샌프란시스코 시내에 있던 너무나 많은 매장이 문을 닫고 있다”고 우려했다.
●“고통 이제 시작, 광범위한 타격 줄 것”
캐나다 브룩필드자산운용은 지난 2월 미국 로스앤젤레스(LA)에 있는 57층짜리 ‘777사우스피게로아’ 등 업무용 빌딩 2개를 담보로 빌린 대출금 7억8400만 달러(약 1조원)을 갚지 못해 채무불이행을 선언했다. 이 회사는 전세계에서 부동산 등에 8000억 달러(약 1070조원)를 투자하는 세계적인 대체투자 자산운용사다. 4월에는 워싱턴 D.C. 사무실 12곳을 담보로 한 대출(1억6140만 달러) 상환에도 실패했다.
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텅 빈 도시’로의 추락은 샌프란시스코만의 악몽이 아니다. 미국 맨해튼, 런던, 일본 도쿄와 프랑스 파리의 라데팡스 등 세계 비즈니스 중심지가 ‘오피스(사무실) 엑소더스’로 신음하고 있다.
공실이 늘면서 임대료가 떨어지고, 자산가치가 하락하고 있다. 침체에 빠진 상업용부동산이 또 다른 금융위기를 불러올 ‘뇌관’이 될 수 있다는 공포마저 고개를 든다. 스테인 반 니우에뷔르흐 컬럼비아 경영대학원 부동산 및 재정학 교수는 4일 리얼비전과의 인터뷰에서 “미국 상업용부동산의 고통은 이제 시작됐으며, 광범위하게 경제에 타격을 미칠 것”이라고 우려했다. 그러면서 구체적으로는 “실리콘밸리은행(SVB)나 시그니처은행을 쓰러뜨렸던 것과 같은 종류의 어려움에 부닥칠 수 있다”고 덧붙였다.
상업용부동산 침체가 금융위기로 이어질 수 있다는 경고다.최근 세계 주요도시의 오피스 공실률은 이미 글로벌 금융위기 때만큼 심각한 수준이다. 미국 부동산서비스업체인 CBRE그룹의 보고서에 따르면, 2023년 3월 말 기준 전세계 오피스 공실률은 12.9%로 집계됐다. 이는 글로벌 금융위기의 충격이 가장 컸던 2009년 공실률 수준인 13.1%에 육박하는 수치다. 신용평가사 무디스가 집계한 미국 공실률은 19%로, 저축은행 수백여 곳이 파산했던 1980년대 저축대부조합(S&L) 사태 직후인 1991년(19.3%)과 비슷한 수준이다.
특히 LA와 시카고 등 미국 주요 도시의 공실률은 20%를 넘어섰다. 베이징과 상하이 등 중국 주요 도시의 공실률도 20%에 육박한다. 프랑스 등 유럽도 마찬가지다. 글로벌 부동산자문사 세빌스에 따르면 2022년말 기준 프랑스 라데팡스의 상업용부동산 공실률은 16.7%에 이른다. 이 지역은 특히 국내 증권사 등 금융기관이 앞다퉈 투자했던 지역이다.
빈 사무실이 느는 것은 코로나19 팬데믹의 여파가 아직 남은 데다 경기 악화 우려가 맞물린 영향이다. 우선 코로나19가 사실상 막을 내렸는 데도 재택근무가 여전히 이어지고 있다. 보안 트래킹업체 캐슬시스템에 따르면 지난 3월 미국 10대 도시의 평균 사무실 점유율은 46.3%에 그쳤다. 사무실 점유율은 직원들의 출입증 데이터를 통해 사무실 출근을 집계하는 방식으로, 팬데믹 이전엔 95%에 육박했다. 여전히 재택근무가 이어지면서 사무실 수요가 감소하고 있다는 얘기다.
여기에다 경기침체 우려로 인한 기업들의 몸집 줄이기는 오피스빌딩 공실의 ‘트리거’(방아쇠)가 됐다. 페이스북의 모회사 메타는 2022년말 매출 감소 실적이 공개된 후 사무실 통합을 통한 비용 절감 조치를 발표했다. 맨해튼 일부 사무실 계약 연장을 포기하고, 사무실 확장 계획도 철회했다. 기업용 소프트웨어 업체인 세일즈포스도 지난 2월 전체 직원의 10%를 해고하면서 사무실 축소에 나섰다. 이 회사의 마크 베니오프 CEO는 “코로나19 팬데믹 이전과 같은 수준의 사무공간이 필요하지 않다”고 강조했다.
빈 사무실이 늘어나자 임대료 하락에 이어 자산가치 하락으로 이어지고 있다. 부동산 분석회사인 그린스트리트에 따르면, 2023넌 3월 기준 미국 오피스빌딩의 가치는 2022년 동기 대비 25% 하락했다. 임대용 아파트, 쇼핑몰의 가치도 15% 넘게 곤두박질쳤다. 유럽도 마찬가지다. 부동산 서비스 회사 세빌스는 유럽 주요 도시 3곳(프랑스 파리, 독일 베를린, 네덜란드 암스테르담 등)의 대형 빌딩인 프라임 오피스의 가치가 1년 사이 30% 넘게 떨어졌다고 발표했다.
●“오피스 텅텅" 코로나 후폭풍…미국마저 '좀비 빌딩'에 골머리
엔데믹 국면에 들어선 이후 해외 부동산 시장은 공실률이 높은 ‘좀비 빌딩’이 넘쳐나 골치를 앓고 있다. 미국을 필두로 프랑스, 호주, 홍콩 등 주요국 상업용 부동산 공실률은 20% 가까이 치솟고, 가격은 비슷한 폭으로 뚝뚝 떨어지고 있다.
미국 부동산 정보업체 ‘커머셜엣지’(CommercialEdge)가 지난 6월20일(현지시간) 발표한 내셔널 오피스 리포트 자료에 따르면 미국 전국 공실률은 17%에 달한다. 1991년 저축대부조합(S&L) 사태로 19.3%를 찍은 이후 2000년대 2010년대 바닥을 찍은 뒤 코로나 사태를 기점으로 다시 치솟는 것이다. 코로나19로 재택근무, ‘언택트’(비대면) 근무 문화가 정착하면서 오피스 시장은 철저히 외면받고 있다.
비대면 근무 비중이 높은 지역일수록 공실률이 높다. 미국 텍사스주 남동부에 있는 휴스턴의 경우 공실률은 23.20%에 달한다. 그밖에 오스틴, 덴버 대도시 권역, 샌프란시스코는 각각 20.70%, 20.20%, 20.05%로 20%를 넘어섰다. 이 지역들은 재택 근로자 비중이 높다. 국제신용평가사 무디스에 따르면 올 1분기 미국 상업용 부동산 가격이 전 분기 대비 0.76% 하락했다. 미국 상업용 부동산 가격이 전 분기 대비 내려간 것은 2011년 이후 12년 만에 처음이다.
코로나19 사태를 거치면서 미국 부동산 시장 판도는 완전히 변했다. 출근을 기피하는 문화가 생기자 빌딩 시장뿐 아니라 오피스 내 상권도 죽고 있는 반면, 재택근무 일상화로 도시에서 떨어진 외곽 집값은 치솟았다. 한국과 마찬가지로 미국에서도 이른바 MZ세대들이 주택 시장의 주역으로 등장, 생애 첫 주택 마련에 나서며 고금리 상황에서도 집값 상승을 떠받쳤다.
상업용 부동산 가격 하락이 은행 부실로 이어질 수 있다는 우려가 커지면서 일부 미국 은행에서는 ‘돈 빼기’ 타이밍을 재고 있다. 파이낸셜타임스(FT)는 “일부 은행은 임차인이 상환을 완료한 이후에도 금액을 낮춰 상업용 부동산 매물을 매각해 대출 규모를 줄이려고 한다”고 최근 보도했다. 상업용 부동산을 전문으로 하는 리서치 회사 코스타(CoStar)의 애널리스트 채드 리텔은 “지난 10년 사이 그 어느 때보다도 은행들이 상업용 부동산 리스크 줄이기에 나서고 있다”고 말했다.
글로벌 컨설팅업체 보스턴컨설팅그룹(이하 BCG)은 ‘좀비빌딩의 부상’이라는 보고서에서 “코로나 이후 업무 방식이 영구적으로 전환했다”며 “사무실 이용률은 코로나 이전 기준선의 50~60%까지 정상화할 것”이라고 전망했다. 그러면서 “좀비빌딩 가격 재조정 이후에는 다가구 주거용, 생명 과학ㆍ의료시설, 도심 내 정부 기관 사무실 등 새로운 자산군으로 전환할 수도 있다”고 덧붙였다.런던, 파리, 시드니, 홍콩, 중국 등 다른 주요국들도 상황이 안 좋긴 마찬가지다.
CBRE인터내셔널 보고서에 따르면 3월 기준 전세계 오피스 공실률은 12.9%에 이른다. 2008년 글로벌 금융위기 때인 13.1%에 육박하는 수치다. LA와 시카고 등 미국 주요 도시의 공실률은 20%를 넘어섰고, 중국 베이징과 상하이, 프랑스 등 유럽 등 중국 주요 도시 공실률은 20%에 육박한다.해외 상업용 부동산 시장에 빨간불이 켜지면서 국내 기관투자자도 위기에 처했다.
만기가 코앞인 실물자산을 보유한 이들은 디폴트(채무불이행)라는 최악의 상황을 모면하기 위해 고금리를 감수하고 자본 재조달을 추진할지를 고민 중이다. 펀드 만기를 연장하더라도 대출금리가 너무 오른 데다가 일부 손실을 감수하고 추가 출자에 나서야 하기 때문. 업계에서는 포트폴리오가 해외 부동산에 쏠려 있는 기관투자자들의 손실이 올해 말부터 가시화할 것이라는 전망이 나온다.
●“상업용부동산 가격 40%까지 폭락할 수도”
인플레이션(물가상승)을 잡기 위해 주요국의 중앙은행이 기준금리를 끌어 올리면서 대출금리마저 치솟고 있다. 2021년말 연 3% 안팎이던 미국의 상업용부동산 대출금리는 2022년 1년 여 만에 2배 수준인 6% 수준으로 급등했다. SVB·시그니처은행·퍼스트리퍼블릭은행이 연쇄적으로 파산하면서 금융기관들이 대출을 축소하고 있는 것도 영향을 미쳤다.
총신 JP모건 애널리스트는 “중소은행의 상업용부동산 대출 축소는 전체 대출 규모를 줄게 해 제2·제3의 신용 경색을 초래할 위험이 있다”고 지적했다. 공실로 인해 상업용부동산의 미래가치가 하락한 데다 금리 인상, 대출 축소 등 외부적 요인이 더해지면서 오피스 빌딩 투자 수요마저 꽁꽁 얼어붙은 것이다.
문제는 이같은 상업용부동산의 임대료 하락이나 자산가치 하락이 금융시스템의 위기로 이어질 수 있다는 점이다. 상업용부동산은 니우에뷔르흐 교수의 우려처럼 시중은행은 물론 투자은행·증권사·보험사 등 금융기관의 대출(투자)로 운영되고 있기 때문이다. 적정 수준의 임대료가 유지되고, 적정 미래가치가 보장되지 않으면 곧바로 금융시스템의 부실로 이어질 수밖에 없는 구조이다.
미국 투자은행 모건스탠리가 최근 보고서에서 “상업용부동산 가격이 40%까지 폭락할 경우 금융시스템은 물론이고 신용경제까지 초토화할 가능성이 있다”고 우려한 것도 이 때문이다.
그런데 이런 우려는 이미 현실화하고 있다. 캐나다 브룩필드자산운용에 이어 세계 최대 채권 펀드인 핌코의 ‘컬럼비아부동산신탁’도 뉴욕과 샌프란시스코에 있는 오피스 빌딩 7개를 담보로 빌린 17억 달러(약 2조2000억원)의 대출 상환에 실패했다. 이경자 삼성증권 수석연구위원은 “미국 상업용부동산 대출의 약 67%는 지역 중소은행이 맡아왔다”며 “지역은행이 대출을 회수할 경우 부동산의 강제 매각으로 가격이 하락하고, 이는 다시 지역은행의 건전성을 훼손하는 악순환을 야기할 수 있다”고 진단했다.
상황이 이렇다 보니 미국의 연방준비제도(Fed·연준)와 재무부 등도 긴급 점검에 나섰다. 연준은 6월 미국의 23개 대형은행이 상업용부동산 가격 40% 하락과 실업률 10% 등 극심한 경기침체에서도 대출이 가능한 최소 자본 기준을 통과했다고 발표했다. 재닛 옐런 미국 재무부 장관은 “은행 위기의 새로운 뇌관으로 꼽히는 상업용부동산 문제 탓에 무너지는 은행이 더 나올 수 있다”면서도 “최소 자본 기준 확대 등으로 시스템 위기로는 번지지 않을 것”이라고 강조했다.
하지만 당분간 상업용부동산발(發) 금융위기 우려는 계속될 전망이다. 지난 3월 기준 미국 상업용부동산 대출 시장 규모는 5조6000억 달러다. 이 중 2024년까지 만기가 도래하는 상업용부동산 대출은 1조1000억 달러다. 무디스에 따르면 2024년 만기가 도래하는 상업용부동산 저당증권(CMBS) 사무실 대출의 50%가 연체 위험에 처해 있다는 것으로 추산된다. 모건스탠리는 “상업용부동산 가격은 고점 대비 40%까지 폭락할 수 있다”고 내다봤다.
한국만 예외?…공실률 2.4% 서울엔 빈 사무실 거의 없어
“공실이요? 진짜 좋은 오피스는 대기가 걸려있는 상황입니다.” 서울 오피스 임대료가 폭등하고, 빈 사무실을 찾기 어려울 정도로 공실률이 뚝 떨어졌다. 코로나19 이후 가치 하락에 신음하는 해외 오피스 등 상업용부동산과 달리 국내 시장은 빠르게 안정을 찾아가는 모습이다. 일각에선 고금리와 경기 침체로 위축된 시기를 기회로, 알짜 선점에 나서는 투자 수요도 되살아나고 있다.
●수급 균형 공실률인 5% 크게 밑돌아
빅데이터·인공지공(AI) 기반 부동산전문기업 부동산플래닛에 따르면, 5월 서울의 오피스 공실률은 2.43%다. 이는 지난해 5월 2.8%보다 0.37%포인트 감소한 수치다. 부동산 투자회사 마스턴투자운용도 올해 1분기 서울 오피스 공실률이 2.6%로, 글로벌 금융위기 직후인 2009년 이후 약 14년 만에 가장 낮은 수준이라고 밝혔다. 권역별 공실률은 여의도권(YBD) 1.7%, 강남권(GBD) 1.8%, 도심권역(CBD) 3% 순이다. 이는 자연공실률 5%를 크게 밑도는 수준이다. 자연공실률은 공급과 수요가 균형인 상태에서의 최저 공실률을 말하는데, 업계는 평균 5%를 적정치로 간주한다.
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오피스 100개 중 5개는 공실이어야 임차 수요가 이동하고 채워지는 균형이 이뤄지는데, 현재는 서울 주요 오피스 권역에 100개 중 1~3개 정도 밖에 공실이 없어 빈 사무실을 찾기 어렵다는 얘기다. 박경배 마스턴투자운용 전무는 “서울 오피스 권역은 사실상 완전 임대 상황으로 간주할 수 있다”며 “지난해부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 금융위기 얘기가 흘러나왔지만, 실제 빌딩의 공실이나 임대료에 영향을 미칠 정도는 아니었다”고 말했다.
이렇다 보니 임대료 또한 오름세다. 부동산 데이터 기업 알스퀘어는 올해 1분기 서울 오피스의 평균 명목임대료는 전년 동기 대비 9% 상승했다고 밝혔다. 특히 중형·중대형(연면적 9917~3만3058㎡ 이하) 오피스에서는 10%가 넘는 임대료 상승이 나타났다. 알스퀘어 측은 “최근 몇 년간 임대시장 호황으로 기존에 임대료 상승폭이 크지 않았던 중형 오피스도 임대료 상승을 단행한 결과로 풀이된다”고 전했다. 글로벌 부동산컨설팅 회사인 쿠시먼앤드웨이크필드도 국내 도심 지역 기준 올해 1분기 오피스 빌딩의 임대료가 2022년 동기(同期) 대비 9.4%나 크게 올랐다고 발표했다. 이는 2010년 조사 이래 가장 높은 상승률이다.
하지만 국내 오피스도 코로나19 팬데믹의 충격파를 처음부터 빗겨간 것은 아니었다. 한국부동산원에 따르면 코로나 직후인 2020년 2분기 서울 오피스의 공실률은 9.1%로 치솟았다. 감염 예방을 위한 셧다운 충격에 부딪히면서 공실률이 전 분기 8.6%에서 0.5%포인트 증가한 것이다. 다만 미국 등과 달리 반등이 빨랐다. 2021년 1분기 서울 오피스 공실률은 8.3%, 22년 1분기에는 7.1%로 뚝 떨어졌다. 한국부동산원이 올해 1분기 집계한 서울 오피스 공실률은 6.5%다.
한국부동산원의 공실률 조사는 전국의 크고 작은 오피스를 표본 조사하는 방식으로 이뤄져 중·대형 오피스를 중심으로 조사하는 부동산 투자회사의 수치보다 높게 집계되는 특징이 있다. 최윤주 한국부동산원 상업자산통계부장은 “1분기 서울의 오피스 공실률 6.5%는 자연 공실률에 가까운 양호한 수준”이라고 했다. 전국적으로도 오피스 공실률은 감소 추세다. 올해 1분기 전국 오피스 공실률은 9.5%로, 전년 동기(10.4%) 대비 크게 줄었다. 지역별로는 충북, 충남, 전남 등이 전국 평균 9.5%보다 높은 공실률을 나타냈고 서울, 경기는 7% 미만으로 집계됐다. 최 부장은 “서울에 비해 지방의 공실률이 높지만, 해외처럼 빈 사무실이 급격히 늘어나거나 임대료가 떨어지는 양상은 나타나지 않고 있다”고 말했다.
●기관·외국계 투자자 매수 문의 늘어
국내 오피스 시장이 이처럼 빠르게 안정을 찾은 배경에는 ‘공급 절벽’이 있다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “서울 오피스 공급은 2021년 말까지 증가하다 지난해부터 감소 추세로 돌아섰다”고 말했다. 반면에 오피스 수요는 증가 추세다. 미국과 달리 재택근무가 정상 근무로 빠르게 전환되면서 오피스 수요가 유지되고 있고, 제2·제3의 거점 오피스 확산 등으로 임대차 계약 연장과 면적 확대 수요는 더 늘고 있다. 정 대표는 “최근 공간의 효율성과 오피스 환경을 중시하는 트렌드 확산으로 좀 더 크고 좋은 오피스로 이동하는 오피스 필터링 효과까지 나타나고 있다”고 밝혔다.
이런 분위기는 당분간 이어질 전망이다. 수요가 증가한다고 당장 공급을 늘릴 수 없는 데다 투자 수요까지 꿈틀대고 있어서다. KB금융연구소에 따르면 2025년까지 서울 지역에 공급될 신규 오피스 물량은 연평균 72만㎡ 수준이다. 이는 지난 5년간 연평균 105만㎡에 비해 약 70% 규모다. 한 부동산개발 관계자는 “일부 도심권을 제외하면 여의도나 강남 등은 오피스를 지을 만한 부지가 거의 없어 향후 공급도 여의치 않은 상황”이라고 말했다. 투자심리도 서서히 되살아나는 조짐이다. 싱가포르계 투자기관인 케펠자산운용은 6월 한국은행으로부터 1409억원에 한은 소공별관을 매수했다.
지난 5월에는 글로벌 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)가 약 4790억원에 나온 남산그린빌딩을 사들였다. 박경배 전무는 “대형 오피스는 사고 싶어도 매물이 많지 않다 보니 고금리에 국내 기관투자자들이 위축된 요즘 같은 시기를 오히려 매수 기회로 삼는 움직임이 있다”고 말했다. 실제 2022년 국내 상업용부동산 시장 전체 투자금액 중 외국계 투자자들의 비중은 12%에 달했다. 용산·강남 등 핵심지 꼬마빌딩의 인기도 올라가고 있다. 빌딩중개회사인 빌딩로드의 노건우 이사는 “코로나19 이후 강북 등 일부 지역에선 매매 가격 조정이 이뤄졌지만, 용산·강남 등 핵심지는 임대료 상승과 더불어 개발 기대를 품고 매수 문의를 하는 경우가 많다”고 말했다. 용산 개발과 광역도시철도(GTX) 등 개발 호재가 있는 이른바 ‘안전지대’를 중심으로 투자 수요가 살아나고 있다는 설명이다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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