(水鏡칼럼)탄력받는 오세훈표 민간 정비사업
서울시 추진 민간정비사업으로 신통기획과 모아주택·모아타운 탄력
2021년 5월, 오세훈 서울시장은 보궐선거를 통해 취임한 지 한 달여 만에 재개발 사업 활성화를 위한 규제 완화대책을 발표했다. 이는 전임 박원순 시장 재임 시기인 지난 10년간 서울에서 민간 재개발·재건축이 멈춰 서면서 시민의 주거환경은 날로 열악해지고 주택 가격은 천정부지로 치솟아 재개발·재건축의 시계를 하루빨리 돌려야 한다는 의지가 담겨 있었다.
현재 서울시의 민간 정비사업은 ‘신속통합기획(신통기획)’과 ‘모아주택·모아타운’이라는 정책을 통해 빠르게 진행되고 있다. 2021년 9월 도입된 신통기획은 민간 재개발·재건축 사업 초기 단계부터 서울시가 계획과 절차를 지원하는 제도로, 통상 5년 정도 소요됐던 정비구역 지정절차를 최단 2년까지 대폭 단축시킬 수 있다. 또한 지역 특성에 따른 맞춤형 기획으로 도시·주거공간의 변화를 꾀함으로써 높은 주민 호응을 이끌어내고 있다.
오세훈표 신통기획, 2년 만에 44곳 확정…“정비사업 정상화에 박차”
‘오세훈표 정비사업’인 서울시의 신통기획이 제도 시행 2년여 만에 총44개 구역, 6만여 가구를 대상으로 기획을 확정했다. 서울시는 참여 주민의 높은 만족도를 바탕으로 그간 정체됐던 정비사업에 더욱 속도를 낸다는 방침이다.
서울시는 이같은 내용을 담은 신통기획 성과를 7월5일 발표했다. 신통기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 개입해 사업성과 공공성이 적절하게 결합한 정비계획안을 짜서 신속한 사업 추진을 지원하는 제도다. 오 시장의 주택·건축 분야 핵심 사업으로 꼽힌다.
신통기획은 2021년 9월 도입한 후 7월 현재까지 총82곳에서 추진 중이다. 2021년 12월 1차 공모에서 21곳을, 2022년 12월 2차 공모에서 25곳을 각각 대상지로 선정했다. 82곳 가운데 7월 초 기준 1차 공모지 21곳을 포함해 총 44곳, 6만2000가구에서 기획을 확정했다. 나머지 38곳은 기획과 자문 단계에 있다. 2023년 5월부터는 후보지를 수시 선정하는 방식으로 전환해 속도를 높였다.
서울시는 사업지별로 주민과 시, 구, 전문가 등이 한 팀을 구성해 충분히 소통하고 균형을 맞춘 것이 신속한 계획 수립에 유효했다고 평가했다. 또한 신통기획은 ▲소외지역 정비 ▲생활편의공간 조성 ▲수변감성도시 ▲도시디자인을 통한 도시공간 혁신이라는 4가지 원칙에 따라 사업을 추진해 신속하고 안정적인 주거 공급과 더불어 매력적인 도시 공간을 실현할 수 있게 됐다고 강조했다.
서울시는 신통기획을 통해 도시재생사업 등이 추진됐으나 효과가 미흡한 곳, 정비구역 해제지 등 그간 개발에서 소외된 지역을 중점적으로 정비하고 있다. 이들 지역에 대해선 용도지역을 상향하고 유연한 도시계획을 적용하는 등 토지이용을 고도화할 계획이다. 1차 후보지 중 가장 난제였던 창신·숭인동 일대와 가리봉2구역, 신림7구역 등이 대표 사례다.
지역으로 연계되는 공공시설과 생활편의 공간 조성에도 주력했다. 공덕A구역(마포구)과 청파2구역(용산구), 상도14구역, 하월곡동 70-1, 상계동 154-3 일대 등 차량 통행이 단절되거나 경사지고 좁아 보행이 불편한 노후 저층 주거지를 인접 사업지와 통합계획해 지역과 소통하는 열린 단지로 계획했다.
지천변과 주거단지를 연결해 활력있는 수변(水邊)공간도 구현하고자 했다. 대표적인 사례인 마천5구역은 인접한 성내천 복원(2028년 예정)과 연계해 가로공원, 수변광장, 도서관 등을 조성한다. 홍은동 8-400, 쌍문동 724 일대는 단지와 천변(川邊)의 경계를 허물어 열린 공간과 공원 등을 넣는다. 아울러 유연한 높이 계획과 혁신적인 디자인을 적용해 한강변 경관과 스카이라인에 다채로운 변화를 주고, 도시경쟁력을 높이는 방향으로 기획이 진행됐다.
압구정 아파트는 광역 통경축(通景軸)을 확보하고 최고 높이를 상향해 개방감 있는 단지와 부채꼴의 한강변 특성을 반영한 '파노라마 경관'을 구현한다. 여의도 시범·한양아파트는 63빌딩부터 여의대로까지 U자형 스카이라인을 계획해 수변과 도심이 어우러지는 차별화된 경관을 만들어내고 공연장, 수상스포츠 시설 등을 넣어 시민 모두가 한강을 즐길 수 있게 한다.
서울시는 지난 1년 8개월간 신통기획을 수립하는 과정에서 주민과 다양한 이해관계자, 전문가들과 1000회 이상의 소통 시간을 가졌다고 밝혔다. 최근 주민참여단 대상의 만족도 조사에서 '신속통합기획이 정비사업 추진에 도움이 된다'는 응답이 158명 중 131명(83%)을 차지해 높은 만족도를 보였다.
일반시민 1000명을 대상으로 설문조사한 결과, 신통기획에 대해 들어본 시민은 19%에 불과했지만 이 중 77%가 '신속통합기획이 정비사업에 도움이 된다'고 응답해 신통기획을 경험한 시민들은 대체로 긍정적으로 평가하고 있는 것으로 나타났다. 시 관계자는 "신통기획을 통해 노후 저층 주거지의 실질적 주거환경 개선과 안정적인 주택공급 기반을 마련하겠다"면서 "기획이 완료된 지역에 대해서도 후속 절차 진행이 지체되지 않도록 지속적으로 지원할 것"이라고 했다.
신통기획이 확정된 지역은 조만간 정비구역 지정, 조합설립과 이주, 착공 등 절차가 빠르게 진행될 예정이다. 양질의 주택을 빠르게 공급하여 수요와 공급의 불균형을 맞추고 집값을 안정시키는 일이 시급했던 상황에서, 신통기획이 그동안 막혔던 공급의 물꼬를 틔우고 주택공급 불안을 해소하는 역할을 해줄 것으로 기대된다.
신통기획에 이어 서울시의 대표적 민간정비사업 모아주택·모아타운
신통기획에 이어 서울시가 추진 중인 또 하나의 대표적인 민간 정비사업은 2022년 1월 발표된 모아주택·모아타운이다. 모아주택은 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 양질의 주택을 공동 개발하는 정비모델이다. 신·구축 건물의 혼재(混在)로 노후도 등 요건을 충족하지 못해 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지에 적용된다. 열악한 주거환경, 고질적인 주차난, 부족한 녹지, 반지하 침수 위험 등에 시달렸지만, 재개발이 요원했던 주민들에게 모아주택은 좋은 대안이 될 수 있다.
특히 절차상 소규모주택정비사업으로 추진되는 모아주택은 ‘기본계획 수립’ 과정이 생략되고 통합심의 이후에는 사업시행인가와 관리처분계획인가를 동시에 받기 때문에, 계획부터 착공까지 4~5년밖에 걸리지 않는다. 실제로 2022년 4월 통합심의를 통과한 모아주택 제1호 시범 사업지인 강북구 번동은 2023년말 착공을 목표로 절차가 착실히 추진되고 있다. 계획대로 진행된다면 관리계획 수립부터 착공까지 약 2년이 소요돼, 최소 8년 이상 걸리는 통상의 재개발·재건축과 비교하면 획기적인 기간 단축이라 할 수 있다.
※모아주택은 다양한 정비방법을 선택해서 추진이 가능(4가지 사업유형)
※조합원 지위양도 제한: 자율주택형 제외한 나머지는 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 제한 ※초과이익환수 적용: 소규모재건축형만 적용 /출처=서울시
또한 소규모정비사업임에도 층수 완화, 용도지역 상향 등 인센티브를 받을 수 있을 뿐만 아니라 지하주차장, 공공녹지, 커뮤니티시설 등도 충분히 확보할 수 있어, 아파트 단지 못지않은 개발이 가능하다. 지난 2월부터 선정방식도 특정 기간을 정해둔 공모에서 ‘수시신청’으로 변경된 만큼, 당초 목표한 ‘모아주택 3만호’를 차질 없이 공급해 나간다는 게 서울시의 방침이다.
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