미분양 상가 '50% 안팎 할인'…통매각 속출
고금리·상권 침체로 투자자들 외면…1분기 전국 집합상가 투자수익률 0.84%
상가 분양시장이 최근 2년간 지속된 고금리와 부동산시장 침체로 직격탄을 맞았다. 할인 분양을 넘어 분양가의 50% 안팎에 통매각하는 사례가 잇따르고 있다. 상가 투자 외면과 미분양 확대, 할인 분양의 악순환이 이어져 상가 개발시장 침체가 장기화할 것이라는 우려가 나온다.7월18일 한국부동산원에 따르면 지난 1분기 전국 집합상가(대형 상업시설 내 구분상가)의 투자수익률은 0.84%를 기록했다.
관련 통계를 작성한 2012년 3분기 이후 가장 낮은 수치다. 대출금리 등을 고려하면 사실상 손해 보는 셈이다. 지역 상가 공실률은 10%를 웃돌고 있다. 2023년 상가 입주 물량은 지난 5년간 최저인 3만1174개로 집계됐다.
상가시장 침체가 이어지면서 개발업체는 출혈을 감수한 ‘반값 매각’ 카드를 꺼내 들었다. 2023년 들어 경기 화성, 김포 등에서 분양가의 절반 이하 가격에 통째로 팔리는 단지 내 상가가 속속 등장하고 있다. 분양가 90억원 안팎인 상가(30여 실)를 40억원대에 매각하는 게 기본으로 자리 잡고 있다.지방도 ‘반값 상가’가 대세가 됐다. 충북 청주의 근린상가(30실)는 최근 분양가(80억원)보다 50% 싼 40억원에 팔렸다.
계약금을 받지 않는 조건에도 분양률이 10%를 밑돌자 통매각한 것이다. 울산 북구의 한 재건축 조합은 최근 투자업체와 단지 내 상가(30억1200만원)를 전부 60% 할인한 가격(12억6000만원)에 매도하는 협상을 하고 있다.분양업계에선 ‘임대료 보장’ ‘인테리어비 지원’ 등의 혜택도 다시 등장하고 있다. 화성 동탄2신도시 내 한 오피스텔 상가는 3년간 임대수익 연(年) 5% 보장 조건으로 분양하고 있다.
상가 미분양이 장기화하면 상권 개발 생태계가 붕괴할 수 있다는 지적이 제기된다. 김종율 보보스부동산연구소 대표는 “예상 수익률 급락으로 상가가 분양시장에서 외면받고 개발 포기 사례가 급증하고 있다”고 말했다.
화성·김포 단지 내 상가…수익형 부동산 '새 뇌관'으로
수익 악화 → 상권붕괴 '악순환'…"상가 사느니 저축" 투자자 외면
2023년 들어 분양가의 절반 가격에 팔리는 ‘통매각 상가’가 늘어난 건 2022년부터 불어닥친 금리 급등과 지역 상권 붕괴 여파가 크다. 수익형 부동산의 대표주자인 상가에서 과거와 달리 임대수익을 올리기가 더욱 힘들어지고 있다. 수익성 악화와 투자자 외면, 개발업체 할인 매각 등이 꼬리에 꼬리를 물면서 상업용 부동산 시장의 침체가 장기화할 것이라는 우려가 나온다.
●상가 수익률 1% 밑돌아
7월18일 한국부동산원에 따르면 지난 1분기 소규모 상가(2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하)의 투자수익률은 0.58%, 중대형 상가(3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과)와 집합상가(대형 상업시설 내 구분상가)는 각각 0.69%, 0.84% 등을 나타냈다. 모든 유형의 상가 투자수익률이 1%대를 밑돈다. 집합상가는 2023년 들어 처음으로, 소규모·중대형 상가는 2022년 4분기 1%대가 붕괴했다.
투자수익률은 3개월간 상가 보유했을 때 얻는 월세(소득수익률)와 부동산 매도차익(자본수익률)을 합산해 산출한다. 쉽게 말해 투자금 1억원으로 소규모 상가를 샀다가 3개월 후 매도하면 총 58만원의 수익을 낼 것이란 얘기다. 같은 금액을 연 4%짜리 시중은행 정기예금에 넣어뒀을 때 수익(99만원·3개월 기준)의 절반 수준이다. 투자자 사이에서 “상가를 사느니 차라리 저축하는 게 낫다”는 얘기가 나오는 이유다.
대출이자까지 부담해야 하는 투자자에게 수익률은 사실상 마이너스인 셈이다.소규모 상가 투자수익률은 2022년 1분기 1.47%를 기록한 뒤 2분기 1.43%, 3분기 1.2%, 4분기 0.8% 등 하향곡선을 그리고 있다. 대구의 올 1분기 소규모 상가 투자수익률은 0.19%에 불과하고 제주(0.25%), 인천(0.38%), 경남(0.41%) 등도 평균(0.58%)을 밑돈다. 한 상가 분양 관계자는 “지방 상가를 사면 임대료보다 대출이자가 더 높게 나온다”며 “땅값이 계속 오르는 만큼 상가 개발업체가 분양가를 획기적으로 낮추기도 어려운 상황”이라고 말했다.
●통매각·수익 보장…자구책 골머리
상가 미분양 문제가 장기화하자 업계에선 할인 통매각이나 임대수익 보장 등의 자구책을 내놓고 있다. 지방뿐만 아니라 수도권에서도 통매각 사례가 적지 않다. 경기도 오산의 한 오피스텔 상가(20실)는 최근 분양가 75억원보다 40% 할인된 45억원에 매물을 내놨다.
대구 수성구의 오피스텔 상가 역시 분양가보다 40%가량 싼 가격에 상가를 공급하고 있다.투자자를 끌어모으기 위해 ‘임대수익 보장’을 내건 곳도 있다. 경기 화성시 동탄2신도시의 ‘힐스테이트 동탄역 센트릭’은 3년간 5%의 임대수익률 보장제를 적용하고 있다. 울산 ‘태화강 반도유보라 팰라티움’ 단지 내 상가는 이례적으로 ‘월 임대료 3년 지원’ 프로그램을 시행했다.
아파트는 모든 주택형이 1순위 청약 마감에 성공할 정도로 흥행했지만, 상가는 분양에 어려움을 겪었기 때문이다. 공급 부담을 줄이기 위해 전체 99개 실 중 37개 실만 나눠 분양했다.수익형 부동산 시장의 위축으로 상가 입주 물량은 감소세다. 부동산R114의 전국 상가 입주 물량 통계에 따르면 2021년 전국 3만5639개에 달하던 상가 입주 물량은 지난해 3만4965개에 이어 올해 3만1174개로 줄어들고 있다.
대형 건설회사 담당자는 “신규 사업은 대부분 대폭 축소됐는데, 진행 중인 사업이 문제”라며 “공사비조차 내지 못하는 사업장이 늘면서 20~30% 할인 매각은 기본으로 자리 잡고 있다”고 했다.전문가들은 시장에 쌓인 미분양 상가를 소화하기까지 수년이 걸릴 수도 있다고 우려한다. 한 개발업체 대표는 “비교적 금리가 안정세를 보이는 주택과 달리 수익형 부동산 대출은 여전히 고금리”라며 “상가 미분양 해소까지 적어도 2년 이상 걸릴 것”이라고 말했다.
상가 건물주 "임대료 10년 제자리…대출이자는 2배로"
현실 안맞는 상가임대차보호법…고금리에 임대·임차인 갈등 급증…은행은 "임대료 낮다" 융자 기피
최근 고공행진 중인 상가 대출 금리로 인해 임대인과 임차인의 갈등이 심화하는 것으로 나타났다. 상가건물임대차보호법도 상가 활성화를 막는 걸림돌이라는 지적이 나오고 있다.7월18일 LH(한국토지주택공사)와 한국부동산원이 공동 운영하는 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’에 따르면 2022년 상가 임대인과 임차인의 갈등으로 접수된 분쟁은 모두 179건이다.
대부분 보증금과 임대료 산정을 둘러싼 갈등이다. 출범 첫해인 2020년 13건의 분쟁을 처리했던 조정위는 2021년엔 130건을 중재했다. 2023년 1분기에도 40건이 접수되는 등 분쟁은 매년 증가세다.
최근에는 임대인이 조정을 신청하는 사례도 늘고 있다. 임대료를 올리기 위해 기존 계약을 해지하고 새 계약을 맺으려는 데서 오는 갈등이다. 최근 조정을 신청한 한 상가 임대인은 “은행에서는 임대료가 낮아 대출 연장이 안 된다고 한다”며 “상가건물임대차보호법 때문에 인상이 불가능해 상가를 팔거나 억지로 쫓아내야 하는 상황”이라고 했다.2022년부터 대출금리가 급격하게 오르면서 임대인의 대출이자 부담은 2배 가까이 늘었다.
그러나 상가건물임대차보호법에 따라 임대료 인상은 5%로 제한된다. 새로 계약하면 임대료를 다시 산정할 수 있지만, 갱신요구권에 따라 최장 10년 동안 기존 계약을 유지해야 한다. 임대인으로선 이자 부담만 늘어나는 셈이다.최근에는 임대료 대신 관리비 명목으로 임차료를 편법 인상하는 사례도 늘었다. 조정위 관계자는 “편법 인상이 분쟁으로 이어지는 사례가 많아 조정을 통해 재계약을 유도하고 있다”면서도 “당사자 간 합의가 되지 않는 경우가 더 많다”고 했다. 지난해 접수된 179건 분쟁 중 조정이 성립된 경우는 단 18건에 그친다.
조정이 불성립되거나 각하된 경우는 105건이고, 취하된 건수도 54건에 달한다. 지혜진 국민은행 스타자문단 변호사는 “임대인은 계약 중 1년마다 5%씩 차임 인상을 요구할 수 있는 권리가 있지만, 임차인이 이를 거절했을 때 대응 방법이 없어 소송으로 이어지는 사례가 많다”며 “임대인 입장에서 금리 인상 등 경제적 상황 변화에 대응할 수단이 마땅치 않다”고 했다.
지식산업센터 무더기 미분양…상가 '애물단지' 전락
부동산 호황기 때 쏟아졌던 지식산업센터가 대거 미분양 사태를 빚으면서 지식산업센터 내 상권에도 침체의 그늘이 드리워지고 있다. 직주근접 프리미엄을 노리고 늘어났던 지식산업센터 내 상가에는 되레 매물만 쌓이고, 사업성 악화 우려에 신규 물량은 급감하고 있다.
7월18일 부동산R114의 지식산업센터 내 상가 입주 물량 통계에 따르면 올해 예정된 지식산업센터 상가 물량은 2479개로 집계됐다. 2021년 2862개에서 지난해 3003개까지 늘었지만, 올해 다시 감소세로 돌아설 전망이다. 특히 지방에서는 305개만 입주가 예정돼 있다. 부산과 대구, 광주, 울산 등 광역시뿐만 아니라 전북 경북 등에는 입주 물량이 한 개도 없다.
업계에선 우후죽순 늘었던 지식산업센터 사업 자체가 부동산 경기 침체로 위축됐기 때문이라고 평가했다. 업계 관계자는 “과천 등 지식산업센터가 들어선 수도권 지역도 대부분 미분양으로 고전을 면치 못하고 있다”며 “지식산업센터에 조성되는 상가도 주인을 찾지 못하고 있다”고 했다.2023년 1분기 지식산업센터 상가 매물은 4558개로, 2022년 1분기(2814개)보다 62% 급증했다.
같은 기간 근린상가와 단지 내 상가, 오피스 상가 매물이 줄어든 것과 대조적이다. 지식산업센터 입지가 지역 중심 상권과 거리가 먼 데다 지식산업센터도 미분양이 불거져 덩달아 상가 매물이 늘고 있는 것으로 풀이된다.업계에선 아예 신규 사업을 포기하는 사례가 잇따르고 있다.
충북의 한 개발업체는 검토 중이던 지식산업센터 사업을 포기하고 토지 매각에 나섰다. 회사 관계자는 “개발업체 간 경쟁으로 토지 매입 비용은 늘었는데, 예상 수익이 마이너스로 추정됐다”며 “은행권에서도 지식산업센터와 상가 대출을 꺼리고 분양도 자신이 없어 매물로 내놓게 됐다”고 설명했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “지식산업센터 상가가 임차인 확보에 어려움을 겪다 보니 매물이 늘어난 것”이라며 “수요는 한정적이지만 공급이 넘치는 지역을 중심으로 상가 매물이 증가할 가능성이 높다”고 지적했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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